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【COZUCHI】大船マンション用地プロジェクトの投資考察!

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【COZUCHI】
大船マンション用地プロジェクトの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
大船マンション用地プロジェクトに投資するべきか考察したよ!

結論
投資もOKな案件!
年利7%は非常に魅力的ですし、テナント交渉リスクはありますが元本欠損リスクは低いと考えています!

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COZUCHI
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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
COMMOSUSの詳細↓

大船マンション用地プロジェクトの基本情報

ファンド名大船マンション用地プロジェクト
利回り7%(インカム2%+キャピタル5%)
運用期間18ヶ月(2023/8/8運用開始)
募集金額約12億
*5億はチャレンジポイント募集の優先枠
募集方式抽選
募集期間一般募集
2023年9月12~14日
チャレンジポイント
2023年9月9~11日
備考利回り上昇の可能性あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論から話しておくと、投資もOKな案件です
年利7%は非常に魅力的ですし、テナント交渉リスクはありますが元本欠損リスクは低いと考えています!
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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大船マンション用地プロジェクト

ポイント
・本ファンドの概要

・住宅需要の旺盛な大船エリアの敷地
・大船駅徒歩約11分

・元本欠損リスク考察
・利回り上昇や早期償還の可能性

本ファンドの概要

ポイント
・店舗の建物とその敷地を投資対象
・デベロッパー等へマンション用地として売却

・テナントからは賃料収入を得る
・最終的に売却益を得る

『入居テナントへ権利交渉を行い、デベロッパー等へマンション用地としての売却を目指す』というのがこのファンドの内容です。
現状テナントが入居していますので、売却までの期間はテナントからの賃料収入に基づき想定利回り2.0%程度の配当となります。
最終的に権利交渉を行い、5%の売却益を得れる予定となっています。

住宅需要の旺盛な大船エリアの敷地

ポイント
・大船駅は5路線が乗り入れる神奈川県有数のターミナル駅
・駅周辺を中心に商業施設が充実
・住まいに適した利便性の高い街

大船駅は5路線が乗り入れる神奈川県有数のターミナル駅で、横浜駅へはJR東海道線で約15分の立地です。
駅周辺を中心に商業施設が充実している為、住まいに適した利便性の高い街となっています。
2021年には駅直結の高層マンション及び大規模複合施設GRAND SHIPし、勢いのあるエリアでもあります。

ベッドタウンとして近年注目を集めているエリアですね!

大船駅徒歩約11分

ポイント
・JR東海道線大船駅から徒歩11分
・希少性が高い

JR東海道線大船駅から徒歩11分圏内であり、非常に立地は良いです。
本物件規模帯の土地がマーケットに流通することは少なく、希少性が高いともいえます。
住宅需要の旺盛なエリアに位置する大規模エリアなので、大型マンション用地としての売却見込めるということですね。

元本欠損リスク考察

ポイント
・元本欠損リスクは低そう
・利回りの低下はありえる

今回のプロジェクトの最も大きい懸念点は『テナントとの交渉が難航する』点になります。
・交渉が難航した場合
『テナントからの賃料収入に基づき想定利回り年利2.0%程度の配当原資は確保できる見通し』
とのことですので、元本欠損にはなりませんが利回りが大きく低下する可能性はあります。

COZUCHIはこういったややこしい案件を以前からまとめあげてきたので、実績としては『やってくれる!』と期待感はあります。

利回り上昇や早期償還の可能性

ポイント
・テナント交渉の首尾では早期償還
・早期償還による利回り上昇はありえる

さきほどデメリットとしてあげた『テナント交渉リスク』ですが、首尾良く交渉が進めば早期売却による早期償還もありえます。
インカム部分の上乗せはありませんが、キャピタル部分は早期償還されれば実質的な利回り上昇になる可能性はあるかと思います。

利益額が同じなら、早く回収できれば利回りは上昇するからね。
*キャピタルメインの場合

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
投資もOKな案件

理由
・7%と高利回り
テナント交渉リスクはある
・元本欠損リスクは低そう

・少し長期な点は注意

今回は利回り7%と高利回り案件となっています。
テナントとの権利交渉が難しい場合であっても、配当収益の2%を確保した上で元本欠損リスクは低いと判断しました。

ただし利回り低下リスクなどもあり、テナント交渉の難易度が不透明なため、『投資もOKな案件』とさせていただきました。

テナント交渉についてもう少し深く記載があったら、『投資すべき』にしてたかな!
ちなみに僕はチャレンジポイントは使わずに一般枠で投資申込する予定です。