LEVECHYファンド15号！宮古島・マンション1棟の考察！

不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約4億円の年利8%案件のLEVECHYファンド15号『宮古島・マンション1棟』について考察します。

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結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
案件内容も上場企業への定期借家契約でインカム部分は安泰です。
キャピタル部分も無理のない範囲に感じられ、元本毀損リスクも低いと思いました。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
 ・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！

LEVECHYファンド15号の基本情報
LEVECHYファンド15号のポイント
LEVECHYファンドの強み
まとめ（投資するべきか）

LEVECHYファンド15号の基本情報

ファンド名	LEVECHYファンド15号「宮古島・マンション1棟」
利回り	想定年利8%
運用期間	12ヶ月 (2025/1/30運用開始)
募集金額	395,850,000円
募集方式	抽選
募集期間	2025年1月7日まで
金融機関ローン割合	有(3.8億円) 全体の40.5%
備考	無
ファンド運営	ジャパン・プロパティーズ株式会社

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LEVECHYファンド15号のポイント

ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・地価推移
・上場企業に一棟貸しされる社員寮
・今回の必要利益を計算
・利益配分が妥当かを計算
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・本ファンドの資金内容
・注意点
・ファンド出資キャンペーンも開催中
・感想

ファンド概要

ポイント
・沖縄県宮古島市の平良西里エリアの築4年のマンション1棟
・上場企業に一棟貸しされる社員寮
・定期借家契約に基づく安定的な賃料収入

沖縄県宮古島市の平良西里エリアに位置する築4年のマンション1棟を投資対象としています。
時価総額1兆円規模（2024年11月28日時点）の上場企業に一棟貸しされる社員寮であり、定期借家契約に基づく安定的な賃料収入が見込まれます。
インカムゲイン（賃料等の収入）に加え、将来の売却によるキャピタルゲイン（売却益）を合わせた運用で、8%の利回りを目指します。

立地について話します。

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立地情報

ポイント
・宮古空港より車で3分
・中心地である平良市街地
・宮古島市の人口の約7割が集中
・スーパーなどの生活インフラが充実

本物件は宮古空港より車で3分となっています。
平良市街地に物件があり、平良西里エリアは宮古島市の人口の約7割が集中する市の中心地です。
繁華街「平良タウン」をはじめ、多くの飲食店やホテルが集まる利便性の高い地域で、地元住民だけでなく観光客やリゾート開発事業者からも注目されています。

本物件はキャピタルゲインも狙うとのことなので、地価推移なども見ていきましょう。

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地価推移

ポイント
・宮古島市の地価は上昇傾向
・令和10年までに年間観光客数を200万人が目標
・観光客数も宿泊施設数も上昇

住宅地の平均価格は、平成27年から令和1年までの5年間で11,640 円/㎡だったものが、令和6年には20,300 円/㎡へと約74％上昇。
商業地の平均価格も、同期間の平均69,300円/㎡から令和6年には132,800円/㎡へと約92％の上昇。
と地価上昇が継続しており、賃貸住宅の需要が高まっているものと考えているようです。

その背景には観光の発展などがあるので、観光客数や宿泊施設数も見ていきましょう。

令和5年度にはコロナ後に減少してきた観光客数が回復してきました。
市としては令和10年までに年間観光客数を200万人とすることを目標に掲げています。
宿泊施設の数や客室数、収容人数は増加傾向にあり、大型リゾート施設の開発が進んでいます。

令和8年に開業予定の施設も予定とのことです。

上場企業に一棟貸しされる社員寮

ポイント
・上場企業に一棟貸しされる社員寮
・2027年11月30日までの定期借家契約
・開発事業者やホテル従業員の賃貸需要が住宅供給を上回っている
・慢性的な住宅不足

時価総額1兆円規模（2024年11月28日時点）の上場企業に一棟貸しされる社員寮であり、定期借家契約に基づく安定的な賃料収入が見込まれます。
宮古島は観光地として注目を集める一方、リゾート開発の進展に伴い、開発事業者やホテル従業員の賃貸需要が住宅供給を上回っており、慢性的な住宅不足が生じています。
この状況化のおかげで、賃料の上昇余地が生まれ、ひいては物件価格の上昇も期待できるとのことです。

では今回の必要利益などの計算をしてみましょう。

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今回の必要利益を計算

ポイント
・ファンド総合計：413,850,000円
・優先出資額：395,850,000円
・劣後出資予定総額：18,000,000円

今回はファンド合計額413,850,000円を年利8%で12ヶ月間運用します。
413,850,000円✖︎8%✖︎1年
＝33,108,000円
が配当に必要な利益です。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください

次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。

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利益配分が妥当かを計算

前提
・必要利益33,108,000円
・償還金含めて、446,958,000円
・物件価格は360,000,000円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・2,423,500円/月のインカム収入

今回のファンド総額＝413,850,000円となっております。
そこに必要利益33,108,000円を加えると、償還金＋必要利益＝446,958,000円となります。
ここではこの金額が妥当かを検証します。

ファンド総額＝413,850,000円ですが、物件の購入価格は360,000,000円となっておりますので、注意してください。

今回は定期借家契約で29,082,000円/年のインカム収入となるようです。
この際必要な物件売却価格は
413,850,000円–29,082,000円
=384,768,000円
となります。
384,768,000円で売却された際の29,082,000円/年のインカム収入の表面利回りは7.56%となる計算です。
また、ファンド組成内訳の中には『オペレーション・支払留保金』『クーリングオフ予備費』という名目で約2000万円組み込まれていました。
この分は予備費のままで置かれているならばそのまま償還金として使えるはずです。
それに加えて1800万円分の劣後出資も考えればそこまで大きなリスクのある投資ではない気もします。

『オペレーション・支払留保金』『クーリングオフ予備費』『劣後出資』を考えると、同額で売却しても配当金の支払いはできる気がしますね。

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「倒産隔離」と「信託保全」がされている

ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」

不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。

【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。

【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。

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本ファンドの資金内容

項目	金額
不動産購入費用	360百万円
取得費用（調査費用・各種手数料・税金等）	31百万円
SPCの設立・維持に係る費用	2百万円
オペレーション留保金	2百万円
クーリングオフ予備費	18百万円
合計	413百万円

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注意点

ポイント
・償還が最大3ヶ月かかる可能性
・前回までは2ヶ月と記載があった
・一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間

今回のファンド償還期日の記載が『（計算期間終了時及び売却日より3ヶ月後を予定）』と書かれています。
以前までは2ヶ月でしたので、あえて3ヶ月に記載を変更している点が気になりました。
ただし、一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間となっており、かなり早い償還をしてくれている会社ではあります。

ファンド出資キャンペーンも開催中

ここには最新のキャンペーンが出るように設定しています。
ファンド終了後は当時のキャンペーンではなく、現在のキャンペーンとなります。

LEVECHYファンドの強み

LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全

不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。

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