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【COZUCHI】渋谷区松濤 一棟レジデンスの投資考察!

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【COZUCHI】
渋谷区松濤 一棟レジデンスの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区松濤 一棟レジデンスに投資するべきか考察したよ!

結論
資金的余裕があるなら投資OK!
年利6%は魅力的ですし、金融機関借入ファンドのためレバレッジ効果で効率的に投資もできています!

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COZUCHI
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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
COMMOSUSの詳細↓

渋谷区松濤 一棟レジデンスの基本情報

ファンド名渋谷区松濤 一棟レジデンス
利回り6%(インカム1%+キャピタル5%)
運用期間2年(2023/9/29運用開始)
募集金額約4億
募集方式抽選
募集期間2023年9月17日~19日
備考利回り上昇の可能性あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論から話しておくと、資金的余裕があるなら投資OK!
年利6%は魅力的ですし、金融機関借入ファンドのためレバレッジ効果で効率的に投資もできています!
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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ポイント
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プロジェクト

ポイント
・本ファンドの概要
・好立地の収益物件である
・高級住宅街の松濤エリア約200坪ある大型敷地の希少性
・住まいとして魅力的な物件
・増賃による収益性向上も狙える

・借入併用型ファンド

本ファンドの概要

ポイント
・一棟の賃貸レジデンス及びその敷地を投資対象
・収益物件として売却予定

一棟の賃貸レジデンス及びその敷地を投資対象としています。
空室区画のリーシング及び賃借人へ賃料増額の交渉、または修繕工事も視野に入れて収益性向上を図り、収益物件として売却しキャピタルゲイン獲得を狙います。

好立地の収益物件である

ポイント
・京王井の頭線 神泉駅から徒歩7分
・JR山手線 渋谷駅から徒歩11分

本物件は、京王井の頭線 神泉駅から徒歩7分、JR山手線 渋谷駅から徒歩11分に位置しています。
JR各線を含む9路線が乗り入れる一大ターミナル駅からも徒歩圏にあり、また、エリアの西側を通る「東京都道317号線(通称、山手通り)」を利用すれば首都高速道路にもアクセスできる為、自動車利用による利便性にも優れます。

高級住宅街の松濤エリア約200坪ある大型敷地の希少性

ポイント
・都内屈指の高級住宅街
・近年は海外の富裕層による取得需要も高いエリア

松濤エリアは都内屈指の高級住宅街であり、高級低層マンションが建ち並ぶ地域です。
高級住宅街として富裕層や著名人から根強い人気を誇り、近年は海外の富裕層による取得需要も高いエリアです。
渋谷区は駅を中心とした大規模な再開発が進み、今後も更なる発展が期待されていることから隣接する松濤エリアの需要も高まることが期待できます。

住まいとして魅力的な物件

ポイント
・三方が道路に面している
・風通し・陽当りが良い魅力的な物件

・希少性が高い物件

敷地規模が大きく、かつ三方が道路に面しており風通し・陽当りが良い魅力的な物件となっています。
また本物件の敷地は約650㎡(約200坪)あり、渋谷区の条例により最低敷地面積が200㎡と規定されている松濤エリアの中でも大型で希少性が高い敷地規模を誇ります。

増賃による収益性向上も狙える

ポイント
・現況の賃料は相場賃料を下回る
・賃料改定を進める予定
・キャピタルゲインの向上にも影響する可能性

現況の賃料は相場賃料を下回るため、本物件取得後にTRIAD社が賃料増額改定交渉を進めることで、収益性向上が期待できます。
COZUCHIはインカムゲインに関しては増収しても投資家への配当は増えませんが、キャピタルゲインは25%を上限に配当が増加します。
賃料収益が上がれば、売却益の向上にも繋がりますので、増配の可能性もあるかと思います。

借入併用型ファンド

ポイント
・プロジェクト資金の一部を金融機関からの借入により調達
・1,300,000,000円借入

本案件は13億円を金融機関からの借入により調達しています。
金融機関から借入をすることでレバレッジ効果が生まれるので、同じ物件でも利回りが高くなります。

事業総額に対する割合は、優先出資割合約20.6%、劣後出資割合約12.4%、借入割合約67.0%となります。

レバレッジ効果のイメージは以下のようになります。

投資家資金1億円、利回り4%の物件を運営したとします。
ローン金利が2%で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
*借入割合やローン金利は概算です

通常クラファン借入併用型ファンド
投資家資金:1億円投資家資金:1億円
ローン:1億円
不動産取得:1億円不動産取得:2億円
家賃:400万円家賃:800万円
ローン:−200万円
配当:400万円
利回り4%
配当:600万円
利回り6%

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
資金的余裕があるなら投資OK!

理由
・6%と高利回り
・金融機関も投資している
・元本欠損リスクは低そう

・少し長期な点は注意

今回は利回り6%と高利回り案件となっています。
年利6%は魅力的ですし、金融機関借入ファンドのためレバレッジ効果で効率的に投資もできています!

ただし少々投資期間が長めな点と、賃料収益改善の可能性について不明瞭なため『資金的余裕があるなら投資OK!』とさせていただきました。

賃料収益改善の可能性についてついてもう少し深く記載があったら、『投資すべき』にしてたかな!