プレファンの評判は？プレサンス系の区分マンション案件・本業と決算を解説

プレファンの評判は？プレサンス系の区分マンション案件・本業と決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※プレファンは不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングです。

プレファンは、プレサンスグループの株式会社プレサンスNEXTが運営する不動産クラウドファンディングです。
公式公開38件を確認すると、平均予定利回りは年4.65%、中央値は年4.7%、37件が6ヶ月運用でした。
結論から言うと、プレファンは高利回りを追いかけるサービスというより、プレサンスブランドの区分マンションを中心に、周辺相場・賃貸需要・劣後出資を見ながら短期で狙うサービスです。

この記事でわかること
・結論：プレファンは区分マンションを短期で狙いたい人向け
・直近ファンド情報
・プレファンとは
・プレファンの仕組み
・プレファンの特徴（メリット）
・プレファンのデメリット（注意点）
・プレファンは怪しい？危ない？
・プレファンの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社プレサンスの決算 / 財務レポート
・プレファンの実績
・プレファンのキャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・よくある質問（FAQ）
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：プレファンは区分マンションを短期で狙いたい人向け

ポイント
・プレファンは物件を読みやすい短期インカム型として見る
・プレサンスブランドの区分マンションが中心
・応募倍率は高くなりやすい
・大手グループ色は強いが元本保証ではない

プレファンで狙いやすいのは、募集額が周辺の区分マンション相場から見て大きく外れておらず、賃貸需要を確認しやすく、劣後出資で一定の下落耐性がある案件です。運用期間は短めなので、資金を長く固定したくない人にも合いやすいです。

一方で、応募額が集まりやすいサービスなので、良い案件ほど抽選・部分当選になりやすい点は割り切る必要があります。また、登録後にマンション投資の営業連絡を受ける可能性があるため、電話が苦手な人はそこもデメリットとして見ておきたいです。

プレファンとは

ポイント
・株式会社プレサンスNEXTが運営する不動産クラウドファンディング
・プレサンスブランドの区分マンションを中心に小口化する
・不動産特定共同事業の第1号・第2号スキームで募集・運用する
・高利回り特化ではなく、短期・区分マンション・物件の読みやすさで見るサービス

サービス名	プレファン
運営会社	株式会社プレサンスNEXT
代表者	代表取締役 山下 健太
所在地	大阪市中央区城見1丁目2番27号 クリスタルタワー27階
主な投資対象	プレサンスブランドの区分マンション中心
事業の種類	不動産特定共同事業 第1号・第2号
不特法許可番号	大阪府知事第20号
宅建免許	国土交通大臣(1)第11058号
公式公開ファンドの傾向	平均予定利回り年4.65%、37件が6ヶ月運用
入金方式	応募後、当選確定後に指定口座へ振込
公式サイト	公式サイトはこちら！

プレファンは、プレサンスグループの株式会社プレサンスNEXTが運営する不動産クラウドファンディングです。投資家はプレサンス系の区分マンションなどを対象にしたファンドへ出資し、賃料収入や売却による回収を原資に分配・償還を受けます。

プレファンの特徴は、運営会社やグループの本業と近い領域の物件を小口化している点です。
プレサンスグループは都市型マンションの開発・販売・管理に強みがあり、プレファンでもプレサンスブランドの区分マンションを中心に案件化されています。
そのため、単なる利回り比較だけでなく、対象物件がグループのどの事業領域とつながっているかを見た方が理解しやすいです。

プレファンの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約でファンドへ出資する
・分配原資は賃料収入や売却による回収
・優先劣後方式はあるが元本保証ではない

プレファンの基本的な仕組みは、不動産特定共同事業にもとづく匿名組合型です。
投資家は匿名組合員として出資し、営業者であるプレサンスNEXTが対象不動産の取得・運用・売却などを行います。運用で得た賃料収入や売却による回収をもとに、投資家へ分配金と償還金が支払われる流れです。

優先出資・劣後出資の仕組みによって投資家の元本減少リスクの低減を図る一方、運用資産の評価額が劣後出資額を超えて下落した場合や、営業者の業務運営に支障が生じた場合には、出資金が全額返還されないリスクがあると説明されています。
つまり、優先劣後は下落を一定範囲まで吸収する仕組みであって、元本保証ではありません。
また運営が倒産した場合には大きな毀損リスクもあります。

プレファンの特徴（メリット）

ポイント
・区分マンション中心で下値を調べやすい
・短期運用が中心で資金を回しやすい
・年4%台中心で無理な高利回りではない
・プレサンスグループの本業と接続している
・応募額が集まりやすく需要を確認しやすい

区分マンション中心で下値を調べやすい

ポイント
・プレサンスブランドの都市型マンションが中心
・周辺相場や賃料を自分でも調べやすい
・物件が読みやすいことが投資判断のしやすさにつながる

プレファンの強みは、投資対象が比較的わかりやすいことです。ホテルや開発型のように事業収支を大きく読む案件より、区分マンションの価格・賃料・立地を確認する案件が多く、投資家側でも下値のイメージを持ちやすいです。

短期運用が中心で資金を回しやすい

ポイント
・公式公開38件中37件が6ヶ月運用
・長期固定が苦手な人にも使いやすい
・償還後に他サービスへ資金を回しやすい

公式公開ファンドを確認すると、運用期間はほぼ6ヶ月に集中しています。不動産クラウドファンディングでは12ヶ月以上の案件も多いため、短期で回せる点はプレファンの分かりやすいメリットです。

年4%台中心で無理な高利回りではない

ポイント
・平均利回りは年4.65%
・中央値は年4.7%
・高利回りよりも物件の読みやすさを重視するサービス

公開38件の予定利回りは年3.47%〜5.57%で、中心は年4%台です。極端に高い利回りでリスクを取りにいくというより、短期の区分マンション案件としてリスクリターンを見たいサービスです。

プレサンスグループの本業と接続している

ポイント
・グループ本業は都市型マンションの企画・開発・販売・管理
・プレサンスNEXTは収益用マンション販売などを担う
・クラファン単体で独立した小規模事業者より背景を読みやすい

プレファンは、グループのマンション開発・販売・管理と近い位置にあります。対象物件の選定、管理、売却の考え方を読むうえで、運営会社とグループの本業を合わせて見る意味があります。

応募額が集まりやすく需要を確認しやすい

ポイント
・公開38件の応募総額は45.13億円
・募集額合計は6.17億円
・人気がある一方で当選しにくさにもつながる

公式一覧で確認できる応募額は、募集額を大きく上回る案件が多いです。これはサービス需要の強さを示す一方で、投資家にとっては抽選・部分当選になりやすいという意味でもあります。

プレファンのデメリット（注意点）

ポイント
・応募倍率が高く出資できないことがある
・最低投資額が高い案件もある
・登録後に営業連絡を受ける可能性がある
・区分マンション市況に左右される
・大手グループでも元本保証ではない

応募倍率が高く出資できないことがある

ポイント
・良い条件ほど応募が集まりやすい
・部分当選になる可能性がある
・他サービスとの併用が前提になりやすい

プレファンは、募集額が大きくない案件も多く、応募額が膨らむと出資できる金額が限られます。資金効率を重視するなら、利回りカレンダーなどで他サービスの募集予定も並べて確認した方がよいです。

最低投資額が高い案件もある

ポイント
・1万円からの案件が多い
・30万円・50万円・100万円の案件もある
・少額分散できるかは毎回確認が必要

過去には1万円から投資できる案件が多い一方、近年は最低投資額が高い案件もあります。少額で分散したい人は、最低投資額と募集方式を必ず確認しましょう。

登録後に営業連絡を受ける可能性がある

ポイント
・マンション投資事業と近いサービス
・電話が苦手な人には負担になる可能性
・投資意思がなければ明確に伝える

プレファンはグループの収益用マンション販売事業と接点があるため、登録後に営業連絡を受ける可能性があります。筆者の体験では、投資意思がなければ深追いされにくい印象ですが、電話連絡自体が苦手な人はデメリットとして見ておきたいです。

区分マンション市況に左右される

ポイント
・価格下落は元本毀損要因
・賃料下落や空室も分配に影響する
・都市部でも市況悪化リスクはある

区分マンションは相場を調べやすい一方、売却価格や賃料が下がればファンド収支に影響します。周辺の成約価格、賃料、築年数、駅距離、管理費・修繕積立金の重さは見ておきたいです。

大手グループでも元本保証ではない

ポイント
・優先劣後は損失をゼロにする仕組みではない
・営業者の信用リスクもある
・上場廃止後の情報開示状況も確認する

プレサンスグループの背景は安心材料になりますが、投資商品としての元本保証はありません。とくに、公式IRでは株式会社プレサンスの株式が2025年3月28日に上場廃止となったことが明記されているため、古い記事の『上場企業運営』という表現はそのまま受け取らない方が正確です。

プレファンは怪しい？危ない？

ポイント
・公式サイト・会社概要・FAQ・不特法許可を確認できる
・運営会社は株式会社プレサンスNEXT
・株式会社プレサンスは2025年3月28日付で上場廃止済み
・怪しいというより、営業色と元本保証なしを理解して使うサービス

プレファンは、運営会社、許認可、FAQ、ファンド一覧を公式サイトで確認できます。名前だけの実態不明サービスではありません。
ただし、外部記事の中には旧社名や旧上場情報のまま説明しているものもあります。現在は運営会社をプレサンスNEXTとして確認し、親会社側の上場廃止後のIR開示も含めて見るのが正確です。

危ないかどうかは、サービス名だけでは判断できません。個別ファンドごとに、募集額、対象物件、劣後出資、賃料、売却前提、契約成立前書面を確認する必要があります。

プレファンの口コミ・評判

ポイント
・良い評判は区分マンションの読みやすさと短期運用
・悪い評判は応募倍率と営業電話
・口コミよりも公式ファンド情報と契約書面を優先する

良い評判は物件の読みやすさ

ポイント
・区分マンション中心で価格比較しやすい
・運用期間が短い
・プレサンスブランドを知っている人には判断しやすい

投資家目線では、投資対象が複雑すぎない点が評価しやすいです。区分マンションなら、同じエリアの売買価格や賃料を調べやすく、利回りだけでなく下値も見やすいです。

悪い評判は当選しにくさと営業電話

ポイント
・応募倍率が高い案件が多い
・最低投資額が高い回もある
・登録後の営業連絡を気にする声がある

外部の口コミ記事や投資家の体験談では、応募倍率の高さや営業電話に触れられることがあります。プレファンは本業のマンション販売と距離が近いサービスなので、電話連絡が苦手な人は事前に認識しておきたいです。

口コミは公式情報で検証する

ポイント
・利回りは公式一覧で確認する
・劣後比率はファンド詳細で確認する
・出資判断は成立前書面を優先する

口コミは入口として役立ちますが、最終判断は公式ファンド詳細と成立前書面です。とくに、募集額に対する物件価格の妥当性、分配原資、売却予定、劣後出資比率は毎回確認しましょう。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は株式会社プレサンスNEXT
・プレサンスグループの収益用マンション販売会社として位置づけられる
・不特法第1号・第2号の許可を確認できる
・信頼性はグループ背景と個別ファンドの両方で見る

会社名	株式会社プレサンスNEXT
設立	2008年8月25日
資本金	1億100万円
本店	大阪市中央区城見1丁目2番27号 クリスタルタワー27階
代表者	代表取締役 山下 健太
不特法許可	大阪府知事第20号
宅建免許	国土交通大臣(1)第11058号
グループ上の役割	収益用マンション販売、不動産セミナー運営、不動産コンサルティング等

プレサンスNEXTの役割

ポイント
・収益用マンション販売を担う
・不動産セミナーやコンサルティングも行う
・プレファンでは営業者として小口化を行う

プレサンスNEXTは、グループ内で収益用マンション販売や不動産セミナー運営、不動産コンサルティングを担う会社として公式に紹介されています。プレファンはこの会社が不特法の枠組みで行う小口化サービスです。

関連会社の役割

ポイント
・プレサンスは企画・開発・分譲の中核
・プレサンスコミュニティは総合管理会社
・プレサンスギャランティは家賃保証会社

プレファンの対象不動産を読むときは、プレサンスNEXTだけでなく、グループ全体の役割も重要です。企画・開発・分譲、賃貸管理、家賃保証、収益用マンション販売がグループ内にあるため、物件供給や管理面の背景を読みやすいです。

信頼性の見方

ポイント
・許認可と会社実体は確認できる
・大手グループ背景は安心材料
・それでもファンド単位の元本保証ではない

運営会社の実体や許認可を確認できる点は安心材料です。ただし、グループ背景があることと、個別ファンドで元本が守られることは別です。信頼性は、会社の実体、グループの事業力、ファンドごとの出口の3つを分けて見ましょう。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業は都市型マンションを企画・開発・販売・管理までつなぐ事業
・プレサンスNEXTは収益用マンション販売の顧客接点を担う
・プレファンは本業の在庫・顧客接点・広告的役割と相性が良い
・クラファン依存度は開示情報から直接切り分けにくい

主な収益源はマンション開発販売

ポイント
・プレサンスシリーズを企画・開発する
・分譲マンションと収益用マンションを販売する
・管理や賃貸関連収入も周辺収益になる

プレサンスグループの本業を一つに絞るなら、都市型マンションを企画・開発し、販売・管理までつなぐ不動産デベロッパー事業です。公式サイトでも、企画から開発、分譲、管理までの一貫体制を説明しています。

プレサンスNEXTは収益用マンションの顧客接点

ポイント
・投資用マンション販売と近い位置にある
・セミナーやコンサルティングも担う
・登録後の営業連絡と構造的に近い

プレサンスNEXTは、収益用マンション販売、不動産セミナー、不動産コンサルティングを担う会社です。つまりプレファンは、単に不動産を小口化するだけでなく、投資用マンションに興味を持つ層との接点を作る役割も持ちやすいサービスです。

プレファンは広告と在庫活用の役割がある

ポイント
・少額投資でプレサンス物件を体験してもらう
・将来のマンション投資顧客との接点になる
・クラファン自体の規模は本業全体から見ると小さい

プレファンの公式公開38件の募集額合計は約6.17億円です。グループの連結売上高が1,807億円規模であることを考えると、プレファンは本業の資金調達の柱というより、プレサンス物件を小口で体験してもらう広告・顧客接点としての意味が大きいと考えられます。

市況悪化時は在庫と借入が重くなる

ポイント
・マンション販売は在庫回転が重要
・開発用地や仕掛販売用不動産が増えると資金負担も増える
・金利上昇や販売鈍化は利益を圧迫しやすい

デベロッパーの本業では、用地取得、建築、販売までに時間がかかります。市況が悪化して販売が鈍ると、棚卸資産と借入負担が重くなりやすいです。プレファンを見るときも、グループの在庫回転や借入の増え方は確認しておきたいです。

株式会社プレサンスの決算 / 財務レポート

ポイント
・プレサンスNEXT単体の決算ではなく、グループ中核の株式会社プレサンス決算を見る
・2024年9月期は売上高1,807億円、経常利益280億円
・棚卸資産と借入金が増えており、開発投資の重さも見る
・株式会社プレサンスは2025年3月28日付で上場廃止済み

期	売上高	営業利益	経常利益	純利益	総資産	純資産	自己資本比率
2022年9月期	1452.0億円	206.5億円	208.1億円	141.1億円	2513.7億円	1607.7億円	63.9%
2023年9月期	1613.1億円	255.3億円	253.2億円	175.1億円	2723.2億円	1762.7億円	64.6%
2024年9月期	1807.5億円	276.1億円	280.1億円	210.2億円	3240.6億円	1960.1億円	60.1%

売上と利益は拡大している

ポイント
・2022年9月期から2024年9月期まで売上高は増加
・経常利益も208億円から280億円へ増加
・本業のマンション販売が収益の中心

2024年9月期の株式会社プレサンスは、売上高1,807億円、経常利益280億円、親会社株主に帰属する当期純利益210億円です。ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建販売、中古マンションなどの販売が収益を作っています。

棚卸資産と借入の増加は確認したい

ポイント
・2024年9月期の棚卸資産は約1,861億円
・借入金は約1,053億円
・開発投資が大きいほど販売市況の影響を受ける

プレサンスグループはデベロッパーなので、販売用不動産や仕掛販売用不動産が大きくなります。2024年9月期は開発用地取得などにより棚卸資産が増え、借入金も増えています。財務の安定感だけでなく、在庫回転と販売環境も合わせて見る必要があります。

プレファン依存度はかなり低いと考えられる

ポイント
・公開38件の募集額合計は6.17億円
・株式会社プレサンスの売上規模と比べると小さい
・資金調達の柱というより顧客接点として見る

プレファンの募集額合計は、株式会社プレサンスの連結売上規模と比べるとかなり小さいです。正確な依存度は単体開示から切り分けられませんが、少なくとも本業の資金調達をクラファンに大きく依存しているサービスとは見えにくいです。

プレファンの実績

ポイント
・公式公開38件を確認
・平均利回りは年4.65%
・37件が6ヶ月運用
・区分マンション中心で応募額が集まりやすい

公開ファンド数	38件
予定利回り	年3.47%〜5.57%
平均利回り	年4.65%
中央値	年4.7%
主な運用期間	6ヶ月
募集額合計	6.17億円
応募額合計	45.13億円
主な投資対象	プレサンスブランドの区分マンション中心

利回りは年4%台が中心

ポイント
・平均は年4.65%
・中央値は年4.7%
・年5%以上は5件

プレファンは、年8%超のような高利回りサービスではありません。年4%台を中心に、短期の区分マンション案件としてリスクリターンを合わせるサービスです。

運用期間は6ヶ月が中心

ポイント
・38件中37件が6ヶ月
・短期で資金を回しやすい
・最低投資額は案件ごとに差がある

運用期間が短いことはメリットですが、募集頻度が常に高いわけではありません。出資できなかった場合に資金を待機しすぎないよう、他サービスの募集予定も見ておきたいです。

応募額は集まりやすい

ポイント
・応募額合計は45.13億円
・募集額合計は6.17億円
・人気がある一方で抽選倍率には注意

応募額が募集額を大きく上回る案件が多いことは、サービス需要の強さを示します。一方で、投資家目線では当選しにくさや部分当選の可能性にもつながります。

プレファンのキャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録は無料
・本人確認と審査完了後にファンドへ応募する
・当選確定後に指定口座へ振込む
・出資金の振込手数料は投資家負担
・分配金・償還金の振込手数料はプレファン負担

STEP1 公式サイトから会員登録をする

ポイント
・メールアドレスを登録する
・会員登録・口座開設・維持費は無料
・気になる人は募集前に登録しておく

まずは公式サイトから会員登録を行います。プレファンは毎月大量に募集があるタイプではないため、気になる人は先に登録しておき、募集が出たときにすぐ内容を確認できる状態にしておくと使いやすいです。

STEP2 本人確認と審査を完了する

ポイント
・本人確認書類を提出する
・マイナンバー確認も行う
・審査完了後に投資申込が可能

本会員登録では、本人確認やマイナンバー確認を行います。不動産クラウドファンディングは投資商品なので、登録すれば即出資できるわけではなく、審査完了後にファンドへ応募できるようになります。

STEP3 ファンド詳細と契約成立前書面を確認する

ポイント
・対象物件と周辺相場を見る
・劣後出資比率と配当原資を見る
・営業者・出口・売却前提を確認する

応募前には、対象不動産、所在地、築年数、賃貸状況、募集額、劣後出資比率、運用期間、売却方針を確認します。プレファンは区分マンション中心で比較対象を探しやすいため、周辺の中古売買価格や賃料と並べて見ると判断しやすいです。

STEP4 応募後、当選確定後に指定口座へ振込む

ポイント
・応募して当選を待つ
・当選確定後に入金する
・入金時の振込手数料は投資家負担

プレファンでは、応募後に当選が確定したら指定口座へ出資金を振り込む流れです。公式FAQでは、出資金を振り込む際の振込手数料は投資家負担と説明されています。応募額が集まりやすいサービスなので、当選しなかった場合の資金の置き場も考えておきたいです。

STEP5 分配金・償還金を登録口座で受け取る

ポイント
・運用終了後に分配・償還を受ける
・分配金の振込手数料はプレファン負担
・元本保証ではない点は最後まで同じ

運用終了後は、分配金と償還金を登録口座で受け取ります。公式FAQでは、プレファンから会員への分配金振込はプレファン負担とされています。ただし、分配・償還は対象不動産の運用や売却が前提であり、元本保証ではありません。

よくある質問（FAQ）

プレファンは元本保証ですか？

元本保証ではありません。公式FAQでも、運用資産の評価額下落や営業者の業務運営に支障が生じた場合、出資金が全額返還されないリスクがあると説明されています。

最低投資額はいくらですか？

過去案件では1万円からの案件が多い一方、30万円以上の案件もあります。必ず個別ファンドの募集要項を確認してください。

入金手数料は誰が負担しますか？

出資金をプレファンへ振り込む際の振込手数料は投資家負担です。プレファンから会員への分配金振込はプレファン負担とされています。

中途解約はできますか？

公式FAQでは、クーリングオフ期間中は解約可能と説明されています。一方で、クーリングオフ後の譲渡申請はできないとされています。

プレファンは今も上場企業運営ですか？

運営会社は株式会社プレサンスNEXTです。グループ中核の株式会社プレサンスは、公式IRで2025年3月28日付の上場廃止を明記しています。古い上場企業運営という表現は、現時点ではそのまま使わない方が正確です。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

プレファンは応募額が集まりやすく、毎回出資できるとは限りません。募集開始日、想定利回り、運用期間を他サービスと並べて確認できる利回りカレンダーを使うと、資金待機を減らしやすいです。

まとめ

ポイント
・プレファンはプレサンスNEXT運営の不動産クラウドファンディング
・区分マンション中心で物件を読みやすい
・平均利回りは年4.65%、6ヶ月運用が中心
・応募倍率と営業電話はデメリットとして見る
・上場企業運営という古い説明は、上場廃止後の現状に合わせて読み替える

プレファンは、派手な高利回りを狙うサービスではありません。プレサンスブランドの区分マンションを、短期・中利回り・優先劣後ありで検討したい人向けです。

一方で、出資しやすさ、最低投資額、営業連絡、上場廃止後の情報開示の読み方など、事前に理解しておきたい点もあります。投資する場合は、利回りだけでなく、周辺相場、賃料、劣後出資、売却前提を確認してから判断しましょう。

出典・参考

出典・参考：
・プレファン公式サイト
・プレファン 運営会社概要
・プレファン FAQ
・プレファン ファンド一覧
・株式会社プレサンス 事業内容
・株式会社プレサンス 決算情報
・株式会社プレサンス 決算短信
・利回りカレンダー