【COZUCHI】
港区南麻布プロジェクトフェーズ２の3ファンド同時考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
・港区南麻布プロジェクト-底地-フェーズ２
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-フェーズ２
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-フェーズ２
同一のエリアにある土地・建物・底地を別々に売却するため、３つのファンドに分かれています。
それぞれのファンド解説を今回はさせていただきます！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2025/1/31まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2025/1/31まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
年末年始！大感謝祭キャンペーン！
期間：2025/1/31まで
①抽選で合計出資額の1.0%相当分のAmazonギフトカード
＊抽選式で総額777万円分配布
②出資の度に、COZUCHIポイント5pt
＊外れた場合はいつも通りの1Pt
結論
投資してもよい案件
個人的にはビル２棟か区分マンションが好みです。
＊ここらへんについても解説しますが、好みの問題もあるかもしれません。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
港区南麻布プロジェクト3ファンドの基本情報
本ファンドは
・港区南麻布プロジェクト-底地-フェーズ２
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-フェーズ２
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-フェーズ２
の3ファンドに分かれています。
そのため同じ説明になることが考えられる
・各ファンドの基本情報
・ファンド概要
・エリアの特徴
・ブログタイアップとファンドキャンペーン
の説明をした後に、各ファンドについて１つ１つ説明していきます。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
各ファンドの想定利回りや投資期間情報
港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/13~17
・募集金額：69,000,000円
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/12~16
・募集金額：806,000,000円
→一番表面利回りが高い！
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/11~15
・募集金額：576,000,000円
→唯一の完全所有！
全ファンド想定利回りと投資期間は『年利5%＋約1年9ヶ月』になっております。
年末年始キャンペーンなどのことを考えると、1万円だけでも全ファンドに投資しても良いかもしれません。
完全所有できているビル２棟か現時点での表面利回りが一番高い区分マンションの案件が良い気がします。
また抽選募集期間中に進捗が順調なことから、運用期間の見直しを行ない1年9ヶ月→1年1ヶ月の期間短縮が行われていることから、計画通りに運用されていると推測されます。
港区南麻布プロジェクトの概要
ポイント
・広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象
・追加取得ファンドとして１棟ビルも合わせて4物件の運用がある
・全体として割安に取得できている
・一体で大規模な開発用地として外部に売却予定
・ただし別々に売却する可能性もある
東京メトロ日比谷線広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象となっています。
今回のファンド以外にも港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得ファンドと共に4物件を一体で売却する予定です。
＊港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得の解説はこちら
複数の区分マンションや底地といった、やや権利関係が複雑な物件を一度にまとめて売買決済することにより、全体として割安に取得できます。
フェーズ１の時に入居テナントとの契約形態を普通借家契約から定期借家契約に切り替える等の流動性確保や、追加取得によってプロジェクト用地を整形に近づけることができる可能性があがったことから、4物件一体での売却を目指していきます。
広尾エリアの特徴
ポイント
・都心の高級住宅街
・恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分
港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街として知られています。
立地が東京メトロ日比谷線 広尾駅を利用することで、恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分と主要都市へのアクセス性に優れています。
不動産取得需要は旺盛であり、不動産の流動性が高いエリアであり、売買がしやすいと言えるでしょう。
ブログタイアップとファンドキャンペーン
ブログタイアップとファンドキャンペーン
・ブログから登録でアマギフ2000円
・投資でさらに増額
・年末年始キャンペーン
・ファンドキャンペーンで抽選でギフトが当たる
現在COZUCHIではブログタイアップの新規登録キャンペーンと新規出資キャンペーンが開催しています。
さらに年末年始キャンペーンでも開催中です。
下記にキャンペーンの中身を記載しておきます。
またそのあとにファンドキャンペーンである、抽選でのギフト内容も掲載します。
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2025/1/31まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2025/1/31まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
年末年始！大感謝祭キャンペーン！
期間：2025/1/31まで
①抽選で合計出資額の1.0%相当分のAmazonギフトカード
＊抽選式で総額777万円分配布
②出資の度に、COZUCHIポイント5pt
＊外れた場合はいつも通りの1Pt
ファンドキャンペーン
対象：3ファンドのいずれかに出資いただいた投資家様
備考：抽選で300名
港区南麻布プロジェクト-底地-フェーズ２の解説
港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/13~17
・募集金額：69,000,000円
＊表面3.2%
ポイント
・底地の対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて
底地の対象エリア
ポイント
・外苑西通りから一本入った立地の底地
・新たに賃貸マンションの建築中
赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で底地の対象エリアは赤色部分になります。
西麻布の交差点からほど近く、六本木ヒルズなどへも徒歩でのアクセスが可能な場所です。
地上建物は建物の老朽化に伴って取り壊され、現在同一借地人により新たに賃貸マンションの建築します。
フェーズ1の段階では建築中でしたが、現在は完成しており、安定的な地代収入が見込めます。
運用戦略
ポイント
・借地契約に基づく地代収入が見込まれる
・借地権との併合による完全所有権化も視野に
借地契約に基づく地代収入が見込まれるため、不動産の期間利益を原資としてインカムゲイン配当を行う予定です。
借地権との併合による完全所有権化も視野に入れ最終的にすべて一体で大規模な開発用地として外部に売却を行うことでキャピタルゲインの獲得も目指します。
評価とリスクについて
ポイント
・地代収入が滞るリスク
・不動産の流動性リスク
・別々に売却になった際は流動性リスクが低く売りにくい
ますリスク部分としては
①地代収入が滞るリスク
賃貸先が一社であるため、マルチテナント型の物件と比較してリスクは大きめ
②不動産の流動性リスク
完全所有権ではない不動産は利用・売却処分に一定の制約を受けるため流動性が低い
となっております。
今回のファンドに関しては全部一体で売却できた場合は成功です。
失敗時の別々に売却した場合のことを考えると、流動性の低い借地権のない物件はリスクが高いように思えます。
本ファンドがインカム部分の表面利回りも3.2%と一番少ないですしね。
このあたりは僕の感想的な部分ですので、あてにしすぎないようにお願いします笑
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-フェーズ２の解説
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/12~16
・募集金額：806,000,000円
ポイント
・区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて
＊表面利回り4.6%
区分マンションの対象エリア
ポイント
・地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画
・所有権割合は66％
・賃貸需要は安定している
赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で区分マンンションの対象エリアは赤色部分になります。
地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画です。建物全体に占める所有権割合は66％で、他者所有区画は全部で4区画です。
所有区画である地下1F～1階には中古輸入車ディーラーが入居する店舗、2階以上は幼児教室や小規模なサロンとして賃貸されています。
周辺の背後人口や駅からの利便性を考えると、賃貸需要は安定していると考えれます。
運用戦略
ポイント
・収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当
・各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行い売却
現在テナントも入っているので、ファンド運用期間中は収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行うことで、最終的にディベロッパーや投資家等へ開発用地として売却し、キャピタルゲインを獲得することも想定しています。
評価とリスクについて
ポイント
・空室及リスクと建物老朽化リスク
・3物件で一番表面利回りが高い
ますリスク部分としては
・空室及リスクと建物老朽化リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。
また、今回のファンドに関しては全部一体で売却できた場合は成功です。
失敗時の別々に売却した場合のことを考えると、全ファンドで一番インカム収入が高く表面4.6%ほどある本物件は売りやすいかもしれません。
その点は他のファンドよりも優れています。
ただし、完全所有ではないのが気がかりではあります。
＊配当のインカム収益は1%です
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-フェーズ２の解説
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/11~15
・募集金額：510,000,000円
＊表面3.6%
ポイント
・区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて
ビル２棟の対象エリア
ポイント
・ビル２棟
・私道部分は取得後廃道
赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地でビル２棟の対象エリアは赤色部分になります。
一つの敷地の南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち北側1棟は外部テナントへの賃借された収益ビルとして、もう一方の南側の建物は従来売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸しして運用されていました。
私道部分は取得後廃道を行うことで建物の新築を考える上で容積率換算面積が増え、土地の資産価値は上がるものと考えられます。
運用戦略
ポイント
・現行テナントによる家賃収入からインカム配当
・利益が最大化できる売却手法を模索しながら売却
現行テナントによる家賃収入が見込まれることから、ファンド運用期間中は収益物件として収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
私道廃道の可能性もあることから、最終的には隣接する他3ファンドの対象物件と合わせて、すべて一体で大規模な開発用地として外部に売却していく予定。
評価とリスクについて
ポイント
・空室及リスクと建物老朽化リスク
・３ファンドでは唯一完全所有の物件
・ただし表面利回り3.6%と低い
ますリスク部分としては
・空室及リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。
３ファンドの中では唯一完全所有の物件となっています。
とはいえ、この利回りの低さでは元本毀損はあるかもしれません。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実績利回り | 想定運用期間 | 実績 |
|---|---|---|---|---|
| 大田区南千束 レジデンス用地 | 4.50% | 8.40% | 12ヶ月 | 6.3ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ3 | 4.50% | 33.00% | 24ヶ月 | 2.9ヶ月 |
| 大船 マンション 用地プロジェクト | 7.00% | 10.90% | 18ヶ月 | 10ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ2 | 7.00% | 7.00% | 4ヶ月 | 4ヶ月 |
| 代々木公園 プロジェクト | 5.00% | 5.00% | 8ヶ月 | 4.6ヶ月 |
| 横浜元町・中華街 プロジェクト | 5.00% | 8.30% | 36ヶ月 | 7.1ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ3 | 4.50% | 27.70% | 24ヶ月 | 3.4ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ3 | 7.00% | 12.00% | 18ヶ月 | 8.6ヶ月 |
| 茨城県つくばみらい市 事業用地 | 5.00% | 5.00% | 15ヶ月 | 15ヶ月 |
| 稲村ヶ崎開発 プロジェクト フェーズ2 | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 9.00% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 箱根町強羅 事業用地 | 7.00% | 7.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 11ヶ月 | 11ヶ月 |
| 北青山 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 大田区 東が丘 レジデンス | 5.00% | 37.50% | 12ヶ月 | 1.6ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト フェーズ2 | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 虎ノ門開発 プロジェクト 追加資取 | 8.00% | 8.00% | 3ヶ月 | 4.3ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンドII | 6.00% | 41.50% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 世田谷区下馬 一棟レジデンス | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 新橋 事業用地II | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 11.7ヶ月 |
| 新橋 事業用地I | 5.30% | 6.60% | 14ヶ月 | 11ヶ月 |
| 神宮前 開発プロジェクト フェーズ1 | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 12.10% | 10ヶ月 | 9.3ヶ月 |
| 自由が丘 一棟ビル フェーズ1 | 5.00% | 8.80% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 広尾 一棟ビル | 7.00% | 6.70% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンド | 6.00% | 9.00% | 6ヶ月 | 6.5ヶ月 |
| 市ヶ谷区 オフィス | 5.00% | 13.80% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 市ヶ谷区 分店舗 | 5.00% | 13.70% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 湯島 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 6.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 秋葉原 事業用地 | 4.50% | 15.60% | 12ヶ月 | 8.7ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 追加取得ファンド | 8.00% | 8.00% | 10ヶ月 | 8.1ヶ月 |
| 伊東市川奈 リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.00% | 40.80% | 12ヶ月 | 7.7ヶ月 |
| 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ2 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 11.5ヶ月 |
| 新宿区 曙橋 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 10.50% | 12ヶ月 | 9ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ2 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12.5ヶ月 |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 学芸大学 EXITファンド | 13.00% | 24.50% | 3ヶ月 | 4ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド II | 10.00% | 11.50% | 3ヶ月 | 2.5ヶ月 |
| 渋谷区広尾 借地プロジェクト 2区分買収ファンド | 6.50% | 6.50% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 西麻布 一棟マンション | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド | 10.00% | 10.50% | 6ヶ月 | 5.67ヶ月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 六本木 事業用地II | 10.00% | 10.00% | 6ヶ月 | 6ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.50% | 13.00% | 6ヶ月 | 3.9ヶ月 |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.00% | 14.50% | 36ヶ月 | 21.3ヶ月 |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.00% | 11.90% | 12ヶ月 | 5.9ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 6.00% | 6.30% | 24ヶ月 | 19ヶ月 |
| 平塚 一棟マンション | 10.00% | 11.00% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.50% | 20.20% | 12ヶ月 | 4.5ヶ月 |
| 六本木 事業用地 | 20.00% | 36.30% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.50% | 7.50% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 8.00% | 8.60% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 三宿エリア 複合ビル | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 田端 EXITファンド I | 12.00% | 15.20% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 品川区 五反田II | 9.00% | 63.10% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 練馬区 武蔵関 | 12.00% | 283.50% | 6ヶ月 | 0.7ヶ月 |
| 世田谷区下馬 EXITファンド I | 50.90% | 110.50% | 2ヶ月 | 0.87ヶ月 |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/13~17
・募集金額：69,000,000円
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/12~16
・募集金額：806,000,000円
→一番表面利回りが高い！
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利6.5%(キャピタル5.5%、インカム1%）
・約1年1ヶ月
・抽選募集
・1/11~15
・募集金額：576,000,000円
→唯一の完全所有！
全ファンド想定利回りと投資期間は『年利5%＋約1年9ヶ月』になっております。
年末年始キャンペーンなどのことを考えると、1万円だけでも全ファンドに投資しても良いかもしれません。
完全所有できているビル２棟か現時点での表面利回りが一番高い区分マンションの案件が良い気がします。
