【COZUCHI】
千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ２の考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ２に投資するべきか考察したよ！
結論
金余りなら投資しても良い案件
フェーズ1からの再組成ファンドで、フェーズ3に続く案件です。
好立地なので、そこそこ固めの案件かとは思います。
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| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ２の基本情報
| ファンド名 | 千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ２ |
|---|---|
| 利回り | 4%（インカム0.1%＋キャピタル3.9%） |
| 運用期間 | 11ヶ月15日(2024/2/17運用開始) |
| 募集金額 | 約6.2億 |
| 募集方式 | 抽選 フェーズ2申込者はスイッチ申込で優先的に出資できます |
| 募集期間 | 優先出資者：1/24~29 一般出資者：1/24~29 |
| 備考 | 優先出資あり |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
今回のファンドは千駄ヶ谷開発プロジェクトのフェーズ2案件になります。フェーズ2→フェーズ３というように再編成されて続いていく案件になります。
そのため、どこかで投資していれば優先的に次回フェーズで投資できるので、利回り以上の価値があると思います。
後ほど解説しますが、フェーズ２では利回り向上の可能性は低いですが、フェーズ３では利回り向上の可能性があると思います。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ２
ポイント
・千駄ヶ谷開発プロジェクトの継続ファンド
・プロジェクトの経緯と今後の戦略
・物件の特徴
・早期償還や利回り向上の可能性
・投資キャンペーンも開催中
千駄ヶ谷開発プロジェクトの継続ファンド
ポイント
・千駄ヶ谷開発プロジェクトの継続ファンド
・フェーズ３に進んでいく予定
本ファンドは2024年2月16日に運用終了を迎える「千駄ヶ谷開発プロジェクト フェーズ1」のフェーズ移行による継続ファンドとなります。
JR山手線 代々木駅徒歩2分および東京メトロ丸ノ内線 新宿三丁目駅徒歩4分に位置する土地を投資対象としています。
基本設計を行い、引き続き開発に向けて許認可取得等を進めます。
基本設計とは
施主の要望や各種法規制などの条件を前提として、建築の基本的な内容を図面に落とし込む作業段階です。
プロジェクトの経緯と今後の戦略
ポイント
・フェーズ1時点での状況とは変わった
・本ファンドで新たなプランの作成と検証を行う
・地上9階建の店舗兼オフィスビルの開発
もともと本プロジェクトは「フェーズ１で土地や認可を取得」→「フェーズ２で建設」の予定のファンドでした。
しかし、昨今の建築費の高騰等を踏まえ、従来の開発計画を見直し、より高い収益性を求めるためにプランを練り直すことに決まりました。それがこのフェーズ２ファンドです。
「本ファンドで新たなプランの作成と検証および認可の取得」→「フェーズ３で売却」という形になります。
下記が新しいプロジェクトの計画予定です。
原則として単独開発を予定しており、最終的には開発建物は地上9階建の店舗兼オフィスビルの開発を計画しています。
現況のまま他の事業者へ売却することが合理的であると判断した場合には、自社開発は行わず土地売却を行い、本ファンドを終了する可能性があります。
物件の特徴
ポイント
・代々木駅徒歩2分の土地
・都内各地へのアクセス性に優れている
・二方面から外観が望める
当物件は「JR山手線 代々木駅徒歩2分」「東京メトロ丸ノ内線 新宿三丁目駅徒歩4分」の場所に位置しており、新宿・原宿・青山エリアに囲まれています。
代々木駅周辺は、飲食系またはクリニックなどの店舗や事務所などが集まっており、高島屋などもある商業色の強い地域となっています。
特に本物件がある明治通り沿いのエリアは、オフィスビルや商業店舗ビルなどの高層ビルが立ち並んでいます。
上記の画像の通り代々木駅は、山手線や小田急線など複数の路線が交差するターミナル駅のため、交通アクセスが非常に良いです。渋谷や新宿などの主要なエリアへのアクセスも便利で、都内のどこへでも比較的簡単に移動できます。
本物件は、北東の明治通りからだけではなく、南東側道路からの視認性が高いため、テナント確保に有利な立地条件となっています。
これは、南東側の道路に接面する土地は公開空地で建物の建設制限があるため、南側に建物が建つ可能性が非常に低いためです。
二方面から外観を望める視認性の高さは、本立地のキーポイントの１つです。
公開空地による建設制限について
公開空地とは、ビルやマンションの敷地内に設けられた広場や遊歩道などの空地で、一般の人も利用できます。
このため、建築基準法では公開空地を確保するよう定められており、建物の建設制限があります。
立地は最強クラスなので、思ったより利益が出なかったとしても、損する可能性は低いように思えます。
早期償還や利回り向上の可能性
ポイント
・本ファンドでは早期償還や利回り向上の可能性は低い
・実際に売却するフェーズ３では期待大
本ファンドは売却フェーズではなく、方針決め＋認可取得が主なファンドとなっています。
そのため想定外の利益を生む可能性は低いと考えており、早期償還や利回り向上の可能性も低いと思います。
しかし、実際に売却するフェーズ３では早期償還や利回り向上の可能性はあるかと思います。
フェーズ２に出資しとけばフェーズ３にも出資できるので、そのために出資するのもありかと！
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スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・金余りなら投資してもOKな案件！！
理由
・本ファンドの利回りは4%
・フェーズ1の再組成ファンドでフェーズ3はに続く案件
・好立地で案件自体はそこそこ堅そう
今回のファンドは千駄ヶ谷開発プロジェクトのフェーズ2案件になります。フェーズ2→フェーズ３というように再編成されて続いていく案件になります。
そのため、どこかで投資していれば優先的に次回フェーズで投資できるので、利回り以上の価値があると思います。
後ほど解説しますが、フェーズ２では利回り向上の可能性は低いですが、フェーズ３では利回り向上の可能性があると思います。
以上の点を踏まえて、『金余りなら投資してもOKな案件！！』とさせていただきました。
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期間：2024/4/30まで
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報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
