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【COZUCHI】北青山開発プロジェクトの投資考察!

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【COZUCHI】
北青山開発プロジェクトの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
北青山開発プロジェクトに投資するべきか考察したよ!
追記
北青山開発プロジェクトのフェーズ2が公開されました。
こちらに関しても、考察記事を投稿しています。

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結論
資金に余裕があるなら投資もOK
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ2への優先投資権を得ることができます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

北青山開発プロジェクトの基本情報

ファンド名北青山開発プロジェクト
利回り4%(インカム0.1%+キャピタル3.9%)
運用期間12ヶ月 (2023/2/24運用開始)
募集金額約2.1億
募集方式抽選
募集期間2023年2月11日~2月13日
備考フェーズ2への優先投資権あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論から話しておくと、資金に余裕があるなら投資もOK案件です!
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ2への優先投資権を得ることができます。
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北青山開発プロジェクト

ポイント
・開発のポテンシャルが高い立地
・商業店舗ビルを開発予定
・2段階のプロジェクト構想
・フェーズ2のファンドで優先枠あり

開発のポテンシャルが高い立地

ポイント
・北青山エリアは渋谷からは4分
・本物件は外苑前駅から徒歩2分

北青山エリアは商業店舗が多い印象がある一方で、伊藤忠などの大手企業のオフィスエリアとしての一面もあるエリアです。
東京メトロ銀座線を利用すれば、渋谷・銀座・新橋から乗り換えなしでアクセスでき、特に渋谷からは4分とアクセス性に優れたエリアとなっています。

本物件に関しては、外苑前駅から徒歩2分という非常にアクセス性に優れた立地です。
また、角地であるため視認性が高いため、商業店舗ビルなどの開発物件が適しています。
COZUCHIは土地を短期転売で利確できましたが、開発を行うことで利益の最大化を図る方針の模様です。

非常にアクセス性に優れており、商業用ビルにピッタリな土地であることがわかるね。
開発予定の商業用ビルについて解説していくよ!

商業店舗ビルを開発予定

ポイント
・3階建の建物想定
・売却先ターゲットは富裕層

商業用ビルの開発想定内容
【全体】
街並みに適した建物
【1階部分】
1階はお洒落なビストロまたはショップ
【2〜3階部分】
螺旋階段で上下階が繋がるメゾネットタイプとして同一店舗が利用できる仕様とし、サロンあるいはテラス席のあるカフェ等の利用を想定(テナントを誘致する予定)

上記のような建物の売却先の想定としては、
・北青山エリアの希少性高い物件を所有したいと考える富裕層
・相続対策として購入し資産圧縮したい富裕層

を見込んでいるようです。

人気エリアかつ駅近だから、箱さえ作れば買い手はいるだろうね。

2段階のプロジェクト構想

2段階構想
①開発に必要な許認可を取得する
②許認可取得後、開発を行いリーシング等を行う
の2段階のファンドとなる。

本ファンドはフェーズ1に該当するため、「建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する」までのファンドとなります。
そのため、「利回り上昇の可能性」「早期償還の可能性」などを限りなく低いと考えられます。

実際に行動に移す準備段階のファンドだね。
リスクはかなり低いと思うよ。

フェーズ2のファンドで優先枠あり

ポイント
・フェーズ2は実際に売るファンド
・優先投資権が貰える

上図の通り、フェーズ2では実際に建築〜売却までを行うファンドになります。
そのため、フェーズ1よりリスクは大きくなりますが、想定外の利益や早期売却の可能性も高くなります。
COZUCHIの開発案件は非常に人気のため、フェーズ1に投資しない限りフェーズ2への投資は非常に難しいです。

最近のCOZUCHIは人気すぎて倍率が凄いからね。。
優先投資権が貰えるファンドは非常に重要だよ!

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
余剰資金があるなら投資もOK
理由
・かなりリスクが低いフェーズ1案件
・利回り上昇や早期償還は無さそう
・フェーズ2への優先投資権が貰える。

今回はリスクとしては固い案件ですが、少し利回りが低く感じます。
ただし、フェーズ2では利回り上昇や早期償還にも期待できるかと思います。
そのフェーズ2に投資するためにはフェーズ1への投資が非常に重要になります。