【COZUCHI】
渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2の投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2の考察したよ！

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ

渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2の基本情報
渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2の基本情報

ファンド名	渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2
利回り	5.5%(インカム1.6%:キャピタル2.9%)
運用期間	1年6ヶ月(2025/11/19運用開始)
募集金額	15億3000万円
募集方式	抽選
募集期間	10/23~31
備考	キャピタルゲイン（売却利益）の 25%を上限として投資家の皆様に配当
ファンド運営	TRIAD株式会社

再組成ファンド。
前回ファンド
・年利5.5%(インカム1.5%+キャピタル4%)
・COMMOSUSからの借入あり
・優先：劣後：借入＝76.1%：5.1%：18.6%
・賃料見直しやリノベで収益性上げて売却予定
今回ファンド
・年利5.5%(インカム1.6%+キャピタル3.9%)
・借入なし
・優先：劣後＝91.2%：8.8%
・引き続き賃料見直しやリノベで収益性上げて売却予定
RC造9階建て・築12年と築浅の店舗・共同住宅が投資対象。
「渋谷」駅徒歩9分、「表参道」駅徒歩8分の好立地。

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渋谷2丁目一棟ビルフェーズ2

ポイント
・概要
・前回ファンドからの変更点
・本ファンド全体の流れ
・立地情報など
・アップサイド配当について
・感想(問い合わせ内容など）

概要

ポイント
・フェーズ１からの継承ファンド
・渋谷駅徒歩9分、表参道駅徒歩8分の店舗・共同住宅
・前回に引き続き賃料水準の適正化して売却を目指す
・インカム1.6%、キャピタル3.9%

フェーズ１からの継承ファンドです。
「渋谷」駅徒歩9分、「表参道」駅徒歩8分と、両駅へのアクセス性に優れたエリアに位置し、店舗・共同住宅として利用されている1棟ビルが投資対象。
賃料水準の適正化を多角的に進め、資産価値をさらに向上させて売却を狙います。
インカム1.6%、キャピタル3.9%となっており、劣後出資比率は8.8%です。

前回ファンドからの変更点

ポイント
・COMMOSUSからの借入は外す
・事業総額は微増
・方針に大きな変更はなし

	フェーズ２ (本ファンド)	フェーズ１
事業総額	16億7800万円	約16億1300万円
優先出資額	15億3000万円 91.2%	11億8592万円約76.1％
劣後出資額	1億4800万円 8.8%	約8548万円約5.3％
借入額	0	３億円約18.6％

フェーズ１ではCOMMOSUSから３億円の借入がありましたが、今回のファンドでは借入をなくし、優先出資額と劣後出資額が増えています。
事業総額としては約6500万円増えていますが、おそらくCOMMOSUS借入金の利息額やフェーズ１出資者へのキャピタル配当分かと思います。
また、インカム：キャピタルの比率は
フェーズ１
インカム：キャピタル：1.5%：4%
フェーズ２
インカム：キャピタル：1.6%：3.9%
となっており、インカム部分が微増です。
運用方針はフェーズ１と変わらず、
『賃料水準の適正化を多角的に進め、資産価値をさらに向上させ売却』
ということです。

本ファンド全体の流れ

ポイント
・引き続き賃料水準の適正化にかかる交渉を進める
・空室部分はリーシングを行う
・価値向上され売却を狙う

引き続き賃料水準の適正化にかかる交渉を進めるとともに、空室部分はリーシングを行うことで、物件の収益性改善によるインカムゲインの向上を図ります。
また、最終的には収益物件として外部へ売却することで、キャピタルゲインの獲得を目指します。

立地情報など

ポイント
・渋谷駅徒歩9分
・表参道駅徒歩8分
・渋谷2丁目西地区では再開発計画進行中

本物件は
・渋谷駅徒歩9分
・表参道駅徒歩8分
の好立地物件となっており、両エリアへのアクセス利便性の高さが特徴です。
渋谷2丁目西地区では、2029年度竣工予定にて再開発の計画が進行しており、今後さらに盛り上がっていくかもしれません。

アップサイド配当について

COZUCHIではキャピタル部分に関しては、
『キャピタルゲイン（売却利益）の25%を上限として投資家の皆様に配当を実施する予定』
となっています。
基本的にフェーズ以降のファンドでは発生しませんが、今回のような想定出口が外部売却の場合は期待できるかもしれません。

感想

前回案件のインカム比率が1.5%に対して、今回のインカム比率が1.6%とあまり増えていないことに関して不安はあります。
前回もリーシングや賃料交渉するということだったので、その辺りがうまく進まなかったのかは不明瞭です。
ただ今回は前述の通りCOMMOSUSからの借入をはずしていたりするので、ファンド規模が大きくなっているため、同じ1.6%でも額は増えている可能性があります。
＊このあたり不明瞭なので問い合わせしてみました(また追記します）
最近のCOZUCHIでは劣後比率8.8%とそこそこ大きいです。
＊他事業者水準では低いですが
問い合わせ返答きてからの判断にはなりますが、今回は投資しようかなと思っております。
↓
【質問】
賃料収益の向上について
前回ファンド1.5%→今回ファンド1.6%とあまりインカム収益に変化がないのは、前回ファンドでの交渉がうまくいかなかったからでしょうか？
それとも前回からファンド総事業費が借入を外したこともあり増加しているので、ファンド額が大きくなったことであまり変化がないように見えているのでしょうか？
【回答】
①賃料条件の交渉が想定通りには進んでいないこと
現時点では、当初想定していた賃料条件の改善が一部のテナントにおいてまだ実現していない状況です。
引き続き交渉・調整を行っており、今後の運用段階での改善を目指しております。

②借入を行わず優先出資比率が高まっていること
今回のフェーズでは金融機関からの借入を行っていないため、事業総額に占める優先出資額の割合が高くなっております。
ファンド総額が拡大したこと（特に優先出資額の割合が増加したこと）の影響により、インカム収益の絶対額自体は増加しているものの、利回りベースで見ると大きな変化がないように見えているという側面もございます。

以上の理由により、前回フェーズと比較してインカム利回りの上昇幅が限定的となっております。