三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~の投資解説！

ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・オルタナの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)の基本情報
三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)
オルタナの実績
まとめ（投資するべきか）

三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)の基本情報

ファンド名	三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)
利回り	年4%
運用期間	5年(受渡日：5月17日)
募集方式	先着＆抽選 50%先着制で案内
募集期間	4月2日〜5月8日

結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利4%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
固定賃料を受け取る契約や割安取得できている経緯があるので、不動産投資として美味しい案件と考えています。

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三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)

ポイント
・本ファンドの概要
・プロスタイル旅館東京浅草の情報
・株式会社Prostyle旅館と定期建物賃貸借契約
・運用日初日から微含み益
・新型コロナウィルスの影響について
・倒産隔離で長期でも安心
・確定出資権を得られるキャンペーンも！

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本ファンドの概要

ポイント
・浅草に位置するプロスタイル旅館東京浅草
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得

浅草に位置する、「プロスタイル旅館東京浅草」が投資対象になります。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓

それでは本ファンドの投資物件であるプロスタイル旅館東京浅草の情報を解説します。

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プロスタイル旅館東京浅草の情報

ポイント
・2019年竣工の和モダン旅館
・東武スカイツリーライン「浅草」駅　徒歩約5分
・じゃらんnetランキング2022 売れた宿大賞１位
・海外旅行客やカップル向け

本物件はの立地は
・東武スカイツリーライン「浅草」駅　徒歩約5分
・東京メトロ銀座線「浅草」駅　徒歩約6分
・都営浅草線「浅草」駅　徒歩約7分
・つくばエクスプレス「浅草」駅　徒歩約10分
となっており、浅草中心部に位置しています。
主要な観光エリアや羽田・成田空港にも乗り換えなしでアクセス可能なので、観光ホテルとしては申し分ない立地です。

2019年竣工の和モダン旅館であり、「おもてなしの心」を感じてもらうための「まちなか旅館」というコンセプトで運営されています。
44部屋で6タイプの客室があり、「じゃらんnetランキング2022 売れた宿大賞（東京宿泊施設規模：11～50室）」で1位を獲得した人気旅館です。

泊まれるサウナなどの最近の流行にも乗っています。
海外旅行客やカップルが客層としては多い旅館となっています。

株式会社Prostyle旅館と定期建物賃貸借契約

ポイント
・運営会社は株式会社Prostyle旅館
・固定賃料を受け取る契約
・旅館の稼働状況によって賃料が変動しない

本物件の運営会社は、浅草のほか横浜・那覇で同様のコンセプトの旅館を運営する「株式会社Prostyle旅館」です。
毎月固定の賃料を受け取る契約(定期建物賃貸借契約)を運用期間を超える期間において締結しているので、インカム収益はかなり固いと思われます。

インカム部分は保証されていますが、最終的には売却します。
なので客が入らなくても大丈夫！っていうわけではないので、そこは勘違いしないように！

運用日初日から微含み益

ポイント
・4/1の基準価額は100,796円
・本ファンドの利回りには記載されていない

運用日初日から微含み益となっており『+796円(+0.79%)の含み益』を実現予定となっています。
本商品は1口10万円での購入になりますが、信託設定日（2024年4月1日時点）における基準価格は1口100,796円となっております。

売却時点の総益は利回りには掲載されていないので、この損益は売却時に得られることになります。
価値が変わりにくい不動産でも少しでも利益になれば良いですよね。

出資額を100とした際に投資家が得られる利益は『運用中の分配金(インカム)』＋『償還時の分配金(キャピタル)』になります。
掲載されている年利4%というのは『運用中の分配金(インカム)』の部分になります。
最終的な利益は不動産が値上がりすれば『償還時の分配金(キャピタル)』の部分も得られます。
＊逆に値下がりすれば損失になります。

新型コロナウィルスの影響について

ポイント
・2023年7月以降は外国人宿泊者が回復
・2019年同月比を超える水準で推移

下図のようにコロナ禍以前の2019年水準と比較して、 2023年7月以降は外国人宿泊者が回復することで、2019年同月比を超える水準で推移しています。
東京都の延べ宿泊者数は2023年の全月で2019年の同月を上回っています。
インバウンド増加がこれらに大きく貢献しているようです。

倒産隔離で長期でも安心

ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す

ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。

一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。

SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。

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オルタナの実績

ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。

ファンド名	利回り	投資期間
三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）	4%	5年
三井物産のデジタル証券〜日本橋・人形町〜（譲渡制限付）	3％	4年11ヶ月
三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜（譲渡制限付）	3.6％	5年2ヶ月
三井物産のデジタル証券〜日本橋〜（譲渡制限付）	3.4％	5年1ヶ月
三井物産のデジタル証券〜浅草〜 (譲渡制限付)	4.3%	5年
三井物産のデジタル証券〜浅草・まちなか旅館〜 (譲渡制限付)	4%	5年