※本記事にはPRを含む場合があります。
※デジタル証券（セキュリティトークン/ST）は元本保証ではありません。
デジタル証券（セキュリティトークン/ST）は、個人投資家が不動産やインフラ、債権などに小口で投資できる新しい選択肢です。
renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+、KDX不動産ST、いちご・レジデンス・トークンでは、投資対象、売却ルート、税制、最低投資金額、購入・売却方式が違います。
結論から言うと、デジタル証券はランキング順で選ぶ商品ではありません。
不動産STは不動産クラウドファンディングよりもJ-REITに近い面があり、利回りが低めでも、裏付け物件、倒産隔離を意識したスキーム、税制、換金性に納得できれば候補になります。
逆に、利回りが高くても、物件・売却ルート・手数料・流動性が読めないなら慎重に見ます。
検索質問への直接回答
・デジタル証券とは、有価証券にあたる権利をブロックチェーン等で記録・移転する金融商品
・セキュリティトークン（ST）は、投資性のある権利をトークン化したもの
・不動産STは、不動産や不動産信託受益権などを裏付けにしたデジタル証券
・主なデメリットは、元本保証ではないこと、売却しにくいこと、商品ごとに税制・手数料・流動性が違うこと
・おすすめはランキングではなく、物件、税制、売却ルート、投資期間が自分に合うかで変わる
| 検索で多い疑問 | この記事の答え |
| デジタル証券とは何ですか？ | 株式、社債、信託受益権などの有価証券にあたる権利を、デジタル技術で記録・移転する金融商品です。 |
| デジタル証券のデメリットは？ | 元本保証ではなく、売却できる場面が限られ、商品ごとに税制、手数料、流動性、価格の見え方が違う点です。 |
| デジタル証券とリートの違いは？ | J-REITは上場市場で分散・売買しやすく、不動産STは個別物件やポートフォリオを見て納得しやすい投資です。 |
| おすすめのデジタル証券は？ | 一律のランキングではなく、レジデンス重視ならrenga、安定資産重視ならALTERNA、証券会社系の不動産STを見たいならASTOMOやKDXなど、条件別に選びます。 |
この記事で先にわかること
・デジタル証券は「利回り順」ではなく条件で選ぶ
・セキュリティトークン/ST/STOの違い
・投資サービス、個別商品、証券会社、市場インフラの分け方
・renga・ALTERNA・ASTOMO・OwnersBook+・KDXの比較表
・換金性は「売れるか」ではなく「いくらで売れるか」
・税制は商品スキームごとに確認
・J-REITとの違い
・不動産クラファンとの違い
・デメリットとリスク
・向いている人 / 向いていない人
・FAQ
- 結論｜デジタル証券は利回り順ではなく条件で選ぶ
- デジタル証券（セキュリティトークン/ST）とは
- 最初に分類を分ける｜サービス・商品・取扱会社・市場インフラ
- 主要サービス比較表｜renga・ALTERNA・ASTOMO・OwnersBook+・KDX
- rengaの特徴｜レジデンス型と投資家間売買が軸
- ALTERNAの特徴｜三井物産グループの安定資産投資サービス
- ASTOMOの特徴｜三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の不動産ST取引サービス
- OwnersBook+の特徴｜ロードスター証券のデジタル証券サービス
- KDX不動産セキュリティ・トークンの特徴｜銘柄数と販売チャネルを分けて見る
- いちご・レジデンス・トークンなど個別銘柄の見方
- 証券会社・銀行チャネル｜SBI証券・野村・みずほ・東海東京・SMBC日興・大和・ソニー銀行
- 換金性｜売却可能と流動性が高いは別
- 税制｜デジタル証券だから必ず同じではない
- J-REITと比べたメリット・デメリット
- 不動産クラファンと比べたメリット・デメリット
- 不動産ST以外のデジタル証券は補足で見る
- デジタル証券のデメリット・リスク｜元本保証ではない
- どんな人に向いているか / 向いていないか
- FAQ
- まとめ｜デジタル証券は物件・税制・換金性で選ぶ
- 出典・参考
結論｜デジタル証券は利回り順ではなく条件で選ぶ
先に結論
・デジタル証券は、有価証券をデジタル技術で記録・移転する仕組み
・不動産STは、個別物件やポートフォリオを見て投資しやすい
・J-REITより流動性と分散は弱いが、資産の顔は見えやすい
・不動産クラファンより金融商品としての制度設計・税制面で見やすい商品がある
・ただし元本保証ではなく、流動性リスク、価格変動、手数料、ブロックチェーン関連リスクがある
・低利回りでも、物件・税制・換金性に納得できるなら候補
デジタル証券を比較するときに、まず外したいのは「おすすめランキング」の発想です。
この分野はまだ銘柄数が多くありませんし、サービスごとに投資対象も違います。レジデンス中心のrenga、三井物産グループのALTERNA、三菱UFJモルガン・スタンレー証券系のASTOMO、ロードスター証券のOwnersBook+、KDX不動産STのようなサービスやシリーズを同じ点数表だけで並べても、投資判断としては粗くなります。
僕の見方では、不動産STは不動産クラファンよりもJ-REITに近いです。
もちろん上場J-REITほど日々売買できるわけではありません。ただ、信託受益権型などの倒産隔離を意識したスキーム、金融商品としての開示、申告分離課税を選べる場合がある税制面を考えると、「クラファンの低利回り案件」と同じ物差しだけで切るのは違います。
デジタル証券（セキュリティトークン/ST）とは
ポイント
・デジタル証券は、権利の記録や移転にブロックチェーン等を使う有価証券
・セキュリティトークンは、投資性のある権利をトークン化したもの
・STはSecurity Tokenの略称
・STOはSecurity Token Offeringの略で、STを発行して資金調達する行為
デジタル証券とは、株式、社債、信託受益権などの有価証券にあたる権利を、ブロックチェーンなどのデジタル技術で記録・移転する金融商品です。
セキュリティトークンは、その権利をトークンとして扱う言い方で、STはSecurity Tokenの略です。STOは、セキュリティトークンを発行して投資家から資金を集めることを指します。
個人投資家にとって分かりやすいのは、不動産STです。
従来は機関投資家向けになりやすかった大型不動産、ホテル、物流施設、レジデンス、オフィスなどを、10万円程度から投資できる形に小口化している商品が増えています。
ただし、「デジタル証券だから安全」という話ではありません。
SBI証券のST説明でも、価格変動リスク、元本保証ではないこと、流動性が劣る場合があること、ブロックチェーン技術に関するリスクなどが示されています。
デジタル化は便利な器であって、投資リスクそのものを消すものではありません。
最初に分類を分ける｜サービス・商品・取扱会社・市場インフラ
この章のポイント
・投資家が使うサービスと、市場インフラを混ぜない
・個別商品と証券会社の取扱ページも分ける
・ProgmatやBOOSTRYは重要だが、投資家が直接選ぶサービスではない
| 分類 | 具体例 | 投資家目線の見方 |
| 投資家向けサービス | renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+、KDX STアプリ | 口座開設、申込、保有管理、売却ルートを確認 |
| 個別商品・シリーズ | renga第1号/第2号、OwnersBook+渋谷神宮前、いちご・レジデンス・トークン、KDX各銘柄 | 物件、利回り、期間、分配原資、償還原資を確認 |
| 証券会社・銀行チャネル | SBI証券、野村證券、みずほ証券、東海東京証券、SMBC日興証券、大和証券、ソニー銀行 | どこで買えるか、手数料、口座条件、取扱銘柄を確認 |
| 市場インフラ | ODX START、Progmat、BOOSTRY/ibet for Fin | 二次流通や発行・管理の基盤。投資サービスとは別に理解 |
この分類を分けるだけで、かなり見やすくなります。
たとえばProgmatやBOOSTRYは、ST発行・管理の基盤として重要ですが、個人投資家が「今日はProgmatで投資しよう」と直接選ぶサービスではありません。
ODX STARTも二次流通市場として重要ですが、投資家が申し込む入口は証券会社やサービス側になります。
renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+は、いずれも投資家が実際に口座開設や申込を意識するサービスです。
rengaはレジデンス型、ALTERNAは三井物産グループの安定資産投資、ASTOMOは三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の不動産ST、OwnersBook+はロードスター証券系のデジタル証券サービスとして、対象資産と取引設計を見比べます。
KDXは不動産STブランドとアプリの色が強く、実際の販売会社や取引方式は個別銘柄ごとに分けて確認します。
主要サービス比較表｜renga・ALTERNA・ASTOMO・OwnersBook+・KDX
比較の前提
・公式公開情報をもとに整理
・利回り・期間は銘柄ごとに変わるため、代表例として見る
・renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+は投資家向けサービスとして横並びで見る
・KDXはファンド数が多く、個別銘柄ごとに投資条件が異なる
| サービス | 主な位置づけ | 利回り・期間の見方 | 換金性の見方 |
| renga | レジデンス中心のデジタル証券サービス | 第2号は4.0%・3年、第1号は5.5%・5年 | 投資家間売買（相対取引）を訴求。 途中売却可の表示あり |
| ALTERNA | 三井物産グループの資産運用サービス | 募集中のイオン大宮は3.4%。運用中案件は3.1%〜4.5%程度の表示が中心 | 譲渡制限付の表示が多く、銘柄ごとの条件確認が必要 |
| ASTOMO | 不動産STに投資できるデジタル証券取引サービス | 大阪堂島浜タワーは3.0%・約7年2か月、大阪レジデンスは4.0%・約4年8か月 | 2026年5月27日時点の公式公開銘柄は運用中。売却可否・取引方法は各銘柄で確認 |
| OwnersBook+ | ロードスター証券のデジタル証券サービス | 渋谷神宮前イノベーションオフィスは4.0%・約7年 | 途中売却可の表示あり。ただし活発な流通市場は未確立と見る |
| KDX不動産ST | ケネディクス系の不動産STブランド/アプリ | レジデンス、ホテル、物流、オフィスなど銘柄ごとに異なる | デジタル名義書換方式と譲渡制限付が混在。ODX START銘柄あり |
renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+は、いずれも投資家が口座開設、申込、保有管理、売却条件の確認を行うサービスです。比較するときは、サービス名だけでなく、実際に投資する銘柄の物件、利回り、期間、売却ルートをセットで確認します。
もう一つ大事なのが、取引場所と税制です。
自社サービス上で申し込む商品なのか、SBI証券などの証券会社で買う銘柄なのか。税制が総合課税(雑所得)なのか、申告分離課税を選べる商品なのか。ここを分けないと、同じ「デジタル証券」でも手取りや売却のしやすさを見誤ります。
| サービス/銘柄 | どこで買う・売るか | 税制区分の見方 |
| renga | rengaの自社サービスで申込・保有管理。売却は投資家間売買（相対取引）を確認 | 総合課税(雑所得)として確認 |
| ALTERNA | ALTERNAの自社サービスで申込・保有管理。ソニー銀行など金融商品仲介チャネルも確認 | 配当所得として総合課税または申告分離課税を選べる商品として確認。特定口座対応も見る |
| ASTOMO | 商品確認はASTOMO。申込・取引はスマートプラスの証券口座で行う | 申告分離課税を選べる不動産STとして確認。特定口座対応も見る |
| OwnersBook+ | ロードスター証券のサービス/取引サイトで確認 | 渋谷神宮前は利益分配が雑所得として確認。銘柄、募集/売出形態、目論見書、契約締結前交付書面で確認 |
| KDX不動産ST | KDX公式/アプリで情報確認。購入・売却は販売証券会社やODX START等を銘柄ごとに確認 | 申告分離課税を選べる不動産STとして確認。販売会社ごとの特定口座対応も見る |
KDXは、不動産STブランド、銘柄情報、アプリ、販売会社、二次流通市場を分けて見ると整理しやすいです。KDX公式では、2026年1月末時点の不動産ST資産規模合計2,609億円、ファンド一覧16件が確認できます。投資家目線では、KDX全体の実績と、実際に投資する個別銘柄の条件を分けて読みます。
rengaの特徴｜レジデンス型と投資家間売買が軸
rengaを見るポイント
・レジデンス型の不動産STが中心
・自社サービス上で申込・保有管理し、投資家間売買（相対取引）を打ち出す
・税制区分は総合課税(雑所得)として確認
・比較的高利回りでも、売却価格・買い手・手数料を見る
rengaは、デジタル証券株式会社が提供する不動産STサービスです。現時点ではレジデンス型が中心で、個別物件の顔を見ながら投資判断しやすいのが特徴です。
証券会社の一般的なST取扱ページで買う銘柄というより、rengaのサービス上で口座開設、申込、保有管理、投資家間売買を確認するタイプです。
投資家間売買（相対取引）はプラス材料ですが、「売却制度がある」と「希望価格でいつでも売れる」は別です。売買基準価格、相手方、手数料、売却成立までの時間を確認します。
| 多い案件/サービス傾向 | レジデンス型の不動産STが中心。個別物件を見て納得しやすい一方、物件・エリア・売却条件の確認が必要 |
| 取引場所 | rengaの自社サービス上で申込・保有管理。SBI証券などの証券会社取扱ページで買う商品ではない |
| 売買/換金 | 投資家間売買（相対取引）を打ち出す。買い手、価格、手数料、売買停止期間を確認 |
| 税制区分 | 総合課税(雑所得)として確認。申告分離課税型の不動産STと混同しない |
renga単体の仕組みや運営元を深掘りしたい場合は、rengaの個別記事へ進むと読みやすいです。
税制の細かい扱いは、rengaの税制記事、売買や換金性はrengaの買い方・売り方の記事で整理しています。
ALTERNAの特徴｜三井物産グループの安定資産投資サービス
ALTERNAを見るポイント
・レジデンス、ホテル、商業施設、インフラなどの安定資産が中心
・ALTERNA上で申込・保有管理する自社サービス型
・ソニー銀行など金融商品仲介チャネルもある
・税制区分は申告分離課税を選べる商品として確認
ALTERNA（オルタナ）は、三井物産グループが提供する資産運用サービスです。個別案件名を追うより、「どんな安定資産を小口化しているサービスか」で見ると整理しやすいです。
対象は、レジデンス、ホテル、商業施設、インフラなどのオルタナティブ資産が中心です。短期で高利回りを狙うサービスというより、長期保有前提で、物件や運用資産に納得して入るタイプです。
| 多い案件/サービス傾向 | レジデンス、ホテル、商業施設、インフラなど。利回りは3%台〜4%台が中心でも、資産の安定性や物件の納得感を重視する設計 |
| 取引場所 | ALTERNAの自社サービス上で申込・保有管理するのが基本。ソニー銀行などの金融商品仲介チャネルも確認 |
| 売買/換金 | 上場J-REITのように日々厚く売買する商品ではない。譲渡制限、売却条件、手数料を銘柄ごとに確認 |
| 税制区分 | 分配金は配当所得として、総合課税または申告分離課税を選べる商品として確認。特定口座（源泉徴収あり）対応も見る |
ALTERNAは、クラファンの低利回り案件と同じ物差しだけで切るより、J-REIT、債券、定期預金との役割分担で見る方が自然です。ALTERNAの評判や利回りの見方は、ALTERNA個別記事で詳しく見られます。
ASTOMOの特徴｜三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の不動産ST取引サービス
ASTOMOを見るポイント
・三菱UFJモルガン・スタンレー証券が厳選した不動産STを扱う
・商品確認はASTOMO、申込・取引の窓口はスマートプラス
・新規募集、店頭取引、ODX START委託取引など取引方式を分けて確認
・税制区分は申告分離課税を選べる不動産STとして確認
ASTOMOは、三菱UFJモルガン・スタンレー証券とスマートプラスが関わる不動産STのデジタル証券取引サービスです。読者目線では、商品を確認する入口がASTOMO、実際の申込・取引の窓口がスマートプラスです。SBI証券のSTページから買う銘柄ではありません。
見るべきところは、個別銘柄名の派手さよりも、ASTOMOでどんな不動産STにアクセスできるかです。新規募集だけでなく、運用中銘柄の店頭取引やODX START委託取引が関係する場面もあるため、購入時と売却時のルートを分けて確認します。
| 多い案件/サービス傾向 | 三菱UFJモルガン・スタンレー証券が関わる不動産ST。物件、発行体、販売方式、運用期間を銘柄ごとに見る |
| 取引場所 | 商品確認はASTOMO。実際の申込・取引はスマートプラスの証券口座で行う。SBI証券のSTページから買う商品ではない |
| 売買/換金 | 新規募集、店頭取引、ODX START委託取引など方式を銘柄ごとに確認。市場があっても流動性は銘柄次第 |
| 税制区分 | 不動産STとして申告分離課税を選べる商品として確認。特定口座（源泉徴収あり）を使えるかも確認 |
OwnersBook+の特徴｜ロードスター証券のデジタル証券サービス
OwnersBook+を見るポイント
・ロードスター証券が運営するデジタル証券サービス
・都心不動産や長期保有型の不動産STを確認しやすい
・ロードスター証券の自社サイト/取引サイトで申込・保有管理する
・渋谷神宮前は利益分配が雑所得として確認。銘柄ごとの商品書類を読む
OwnersBook+は、ロードスター証券が運営するデジタル証券サービスです。旧Hash STの流れをくむサービスで、都心不動産やオフィスなど、長期保有前提の不動産STを見る入口として位置づけられます。
特徴は、ロードスター証券の自社サイトで商品一覧、口座開設、取引サイトの導線がまとまっていることです。SBI証券など別の証券会社ページで買う銘柄ではなく、ロードスター証券のサービスとして申込・保有管理・途中売却条件を確認します。
| 多い案件/サービス傾向 | 都心不動産、オフィス、長期保有型の不動産STを確認しやすい。利回りだけでなく期間の長さを見る |
| 取引場所 | ロードスター証券の自社サイト/取引サイトで口座開設・申込・保有管理。SBI証券などの他社チャネルとは分けて見る |
| 売買/換金 | 途中売却可の表示があっても、活発な流通市場が確立されているとは限らない。価格、買い手、手数料を確認 |
| 税制区分 | 渋谷神宮前は利益分配が雑所得として確認。銘柄・募集/売出形態ごとに、申告分離課税の可否、匿名組合型の別扱い、目論見書・契約締結前交付書面を読む |
OwnersBook+の運営元や税制、旧Hash STからの流れは、OwnersBook+個別記事で深掘りしています。この比較記事では、ロードスター証券のデジタル証券サービスとして、取引場所と長期保有の重さを中心に見ます。
KDX不動産セキュリティ・トークンの特徴｜銘柄数と販売チャネルを分けて見る
KDXを見るポイント
・レジデンス、ホテル、物流、オフィスなど不動産STの対象が広い
・KDX公式/アプリは銘柄情報や保有情報を確認する入口
・購入や売買は販売証券会社、ODX START、各銘柄の取引方式を確認
・税制区分は申告分離課税を選べる不動産STとして確認
KDX不動産セキュリティ・トークンは、ケネディクス系の不動産STブランドとして見ると整理しやすいです。公式ページでは、2026年1月末時点の不動産ST資産規模合計2,609億円、資産規模累計2,637億円と表示されています。
KDX公式のファンド一覧では、レジデンス、ホテル、物流施設、オフィス、温泉旅館など幅広い対象が確認できます。ここで大事なのは、KDXを「自社プラットフォームで申し込む1サービス」とだけ見ないことです。KDX公式やKDX STアプリは銘柄情報や保有情報の入口で、実際の購入・売却は販売証券会社やODX STARTなどのチャネルを銘柄ごとに確認します。
| 多い案件/サービス傾向 | レジデンス、ホテル、物流、オフィスなど対象が広い。不動産ST市場の銘柄数と厚みを見やすい |
| 取引場所 | KDX公式/アプリだけで完結すると見ず、SBI証券などの販売証券会社、ODX START、各銘柄の販売チャネルを確認 |
| 売買/換金 | デジタル名義書換方式、譲渡制限付、ODX START銘柄などが混在。売却ルートと市場の厚みは銘柄ごとに違う |
| 税制区分 | 不動産STとして申告分離課税を選べる商品として確認。最終的には各銘柄の目論見書・契約締結前交付書面を見る |
いちご・レジデンス・トークンなど個別銘柄の見方
個別銘柄で見ること
・投資対象の不動産ポートフォリオ
・借入の有無とレバレッジ
・想定分配と元本償還の原資
・売却価格の決まり方と二次流通の有無
・証券会社で買えるのか、専用サービスで買うのか
いちご・レジデンス・トークンは、SBI証券のSTページでも大きく紹介されている代表的な不動産STシリーズです。SBI証券のページでは、STはデジタル上で管理される有価証券であり、小口の証券投資の形で不動産投資等を行えると説明されています。
いちごの特徴は、東京23区中心のレジデンス・ポートフォリオや、リーシング、デューデリジェンス、ポートフォリオ、レバレッジなどの運用ノウハウを前面に出している点です。個別銘柄として見るなら、1口あたりの価格や分配予想だけでなく、どの物件群に投資しているのか、借入比率がどう設計されているのかを確認します。
ここで注意したいのは、個別銘柄とサービスを混同しないことです。いちご・レジデンス・トークンは銘柄・シリーズであり、投資家の購入窓口はSBI証券などの証券会社になります。KDX各銘柄も同じで、ブランド、銘柄、販売会社、二次流通市場を分けて読みます。
証券会社・銀行チャネル｜SBI証券・野村・みずほ・東海東京・SMBC日興・大和・ソニー銀行
チャネルを見るポイント
・証券会社ページは商品理解と購入窓口の両方の役割がある
・最低投資額、口座条件、取扱銘柄、手数料が違う
・銀行チャネルは不動産ST以外のデジタル証券も含まれる
・社債STや金銭債権STは、不動産STとは別枠で見る
| チャネル | 主な見方 | 確認ポイント |
| SBI証券 ST | いちご・レジデンス・トークンやODX START関連の情報が多い | 購入窓口・制度理解の入口 |
| 野村證券 ST | STOの取扱実績、予想分配金利回り、最低投資単位などを確認 | 対面/証券会社チャネルの代表 |
| みずほ証券 不動産デジタル証券 | 小口化、申告分離課税選択、NAV等に基づく価格決定の説明 | 制度説明の根拠として使いやすい |
| 東海東京証券 ST | 取扱不動産ST一覧を確認 | 取扱実績を確認 |
| SMBC日興証券 ST | ST口座、受益証券ST、社債STの案内 | 取扱チャネルを確認 |
| 大和証券 ST | STの仕組みとリスク、二次流通の未成熟性の説明 | リスク説明を確認 |
| ソニー銀行 デジタル証券 | 直接商品、ALTERNAの金融商品仲介、不動産以外のSTも確認 | 不動産ST以外も確認 |
証券会社や銀行のページは、サービス比較というより「どこで買うか」「どの銘柄を扱うか」「どのような注意喚起があるか」を見る場所です。SBI証券、野村證券、みずほ証券、東海東京証券、SMBC日興証券、大和証券、ソニー銀行は、それぞれSTの説明や取扱商品が違います。
ソニー銀行の金銭債権STやSBI START債のような社債STは、不動産STとは別枠で見ます。
裏付け資産や返済原資が違うため、不動産STと同じ表で利回りだけを比べると判断を誤りやすいです。デジタル証券という大きな枠では、不動産だけでなく金銭債権、社債、ファンド持分などもあり得ます。
換金性｜売却可能と流動性が高いは別
換金性で見ること
・売却制度があるか
・売却相手がいるか
・価格はどう決まるか
・手数料はいくらか
・問題発生時にも売れる市場の厚みがあるか
デジタル証券の強みとして、二次流通や売却可能性が語られることがあります。ここは良い方向の進化だと思います。
ただし、「売却できる」と「流動性が高い」は別です。
| 確認項目 | 見る理由 |
| 売却ルート | ODX START、店頭取引、相対取引、譲渡制限などで実効性が変わる |
| 売却価格 | 基準価格、NAV、需給、手数料で手取りが変わる |
| 市場参加者 | 買い手が少ないと、制度があっても売れにくい |
| 銘柄の状態 | 延長懸念や物件悪化があると、売却価格が下がりやすい |
| 手数料・税金 | 売却できてもコストで利回りが削られる |
ODX STARTのような二次流通市場は、ST市場の大きな前進です。KDX銘柄やいちご・レジデンス・トークンなど、二次流通の対象になる銘柄も増えています。
それでも、J-REITのように東証で日々厚く売買される市場とは違います。売りたいときに希望価格で売れるかは、銘柄ごとの需給に左右されます。
rengaの投資家間売買、OwnersBook+の途中売却可、ASTOMOのODX START委託取引などは、どれもプラス材料です。
ただし、投資前には「制度がある」から一歩進んで、「いくらで」「いつ」「誰に」「どの手数料で」売れるのかまで見ます。
税制｜デジタル証券だから必ず同じではない
税制の見方
・デジタル証券でも商品スキームごとに税制を確認
・不動産STでは申告分離課税を選べる場合がある
・特定口座（源泉徴収あり）に対応するかも重要
・不動産クラファンの雑所得・総合課税とは手取りが変わる
税制は、デジタル証券の大きな比較ポイントです。
ただし、「デジタル証券だから必ず申告分離課税」と雑に書くのは危ないです。商品スキームごとに、配当所得、譲渡所得、利子所得、雑所得などの扱いが変わり得ます。
不動産STでは、上場株式等に係る配当所得等と同じ申告分離課税を選べる商品があります。みずほ証券の不動産デジタル証券ページでも、スキームによって例外はあるものの、基本的には申告分離課税を選択できる旨が説明されています。ALTERNA、ASTOMO、KDXのように、特定口座（源泉徴収あり）や申告分離課税を確認しやすい商品もあります。
一方で、rengaは総合課税(雑所得)として確認します。rengaのように匿名組合出資持分型の商品をデジタル証券化している場合、デジタル証券という名前でも税制は申告分離課税になりません。ここはかなり大事です。
OwnersBook+も、少なくとも渋谷神宮前イノベーションオフィスでは、利益分配が雑所得として説明されています。
つまり、rengaと同じく「デジタル証券だから申告分離課税」とは決めつけず、銘柄ごとの書類で税制区分を確認します。
税制面は不動産クラファンとの違いが大きく出ます。
不動産クラファンの分配金は雑所得・総合課税になりやすく、所得税率が高い人ほど手取り差が出やすいです。この比較は、不動産クラファン（雑所得・総合課税）とデジタル証券（申告分離課税）の手取り分岐点で詳しく整理しています。
rengaの税制だけ詳しく見たい場合は、rengaの税制記事へ進むと早いです。デジタル証券の税制は、「利回りを見直すための重要な補正」として見ます。
J-REITと比べたメリット・デメリット
J-REITと比べる理由
・不動産STは不動産クラファンよりJ-REITに近い面がある
・J-REITは流動性と分散が強い
・不動産STは物件単位で納得して入りやすい
・日々の市場価格変動をどう受け止めるかで向き不向きが分かれる
| 比較軸 | デジタル証券 / 不動産ST | J-REIT |
| 投資対象の見え方 | 個別物件や小さめのポートフォリオを見て選びやすい | 多数物件に分散された投資法人に投資 |
| 流動性 | 二次流通があっても市場はまだ薄い | 上場市場で日々売買できる |
| 分散 | 銘柄数が少なく、投資金額も10万円以上になりやすい | 少額で複数銘柄に分散しやすい |
| 価格変動 | 日々の値動きは見えにくいが、売却時の価格下落はあり得る | 市場価格が毎日動く |
| 納得感 | この物件に投資したい、という選び方がしやすい | 個別物件より投資法人全体の運用力を見る |
J-REITの最大の強みは、流動性と分散です。東証で売買でき、少額で複数銘柄に分けられます。価格は日々動きますが、売りたいときに売れる可能性は不動産STより高いです。
一方、不動産STの良さは、物件やポートフォリオを見て納得しやすいことです。rengaなら南青山や北品川のレジデンス、OwnersBook+なら渋谷神宮前のオフィス、KDXならホテルや物流など、個別資産の顔が見えます。
「J-REIT全体ではなく、この物件・このシリーズに入りたい」という投資判断がしやすい点はメリットです。
デメリットは、流動性と分散です。10万円から100万円単位の商品も多く、J-REITほど小回りは利きません。価格の透明性も、上場市場ほど即時ではありません。
不動産クラファンと比べたメリット・デメリット
不動産クラファンと比べるポイント
・不動産STは金融商品としての制度設計・税制面で見やすい商品がある
・不動産クラファンは利回りが高めになりやすい
・クラファンは雑所得・総合課税、資金拘束、運営会社リスクを強く見る
・STも元本保証ではなく、物件下落や流動性リスクは残る
| 比較軸 | デジタル証券 / 不動産ST | 不動産クラウドファンディング |
| 税制 | 申告分離課税を選べる商品がある。特定口座対応も確認 | 雑所得・総合課税になりやすい |
| 利回り | 3%台〜4%台中心の商品も多い | 5%〜8%程度の案件も多い |
| 換金性 | ODX STARTや相対取引など二次流通の入口がある商品もある | 満期まで資金拘束される前提が強い |
| 投資対象 | 信託受益権型など、金融商品としての開示を読む | 匿名組合型など、事業者の不動産運用を読む |
| リスク | 価格変動、流動性、ブロックチェーン、スキーム関係者リスク | 運営会社倒産、出口悪化、延長、元本毀損、資金拘束 |
不動産クラファンと比べると、不動産STは税制と制度面で見やすい商品があります。特に所得税率が高い人は、雑所得・総合課税の商品と申告分離課税を選べる商品で手取り差が出やすいです。この点は税制比較記事で詳しく計算しています。
一方で、不動産クラファンは予定利回りが高めになりやすく、短期案件も多いです。表面利回りだけならクラファンの方が魅力的に見えることがあります。
ただし、クラファンは満期まで資金拘束される前提が強く、運営会社の財務や出口判断を投資家が直接コントロールできません。
不動産クラファン全体を比較したい場合は、不動産クラファン比較記事、仕組みから押さえたい場合は不動産クラウドファンディングとはが入口になります。換金性は途中解約・資金拘束の記事で分けています。
不動産ST以外のデジタル証券は補足で見る
別枠で見る理由
・不動産STと金銭債権ST/社債STは分けて考える
・金銭債権STや社債STはリスクの読み方が不動産STと違う
・ソニー銀行の金銭債権STやSBI START債は、裏付け資産と返済原資を別に確認
デジタル証券は、不動産STだけではありません。ソニー銀行の投資用マンションローン債権STのような金銭債権型、SBI証券などで扱われる社債STもあります。
ただし、不動産STと同じ基準では比較しません。
金銭債権STや社債STは、不動産STとはリスクの読み方が違うからです。不動産STは物件・賃料・売却・借入・二次流通を読む投資ですが、金銭債権型は債権の回収可能性、社債STは発行体の信用力が中心になります。
同じデジタル証券でも、裏付け資産が違えば投資判断も変わります。不動産STを比較したい人は、金銭債権型や社債STを「同じSTだから同列」と見るのではなく、リスクの種類が違う商品として別枠で押さえる方が安全です。
デジタル証券のデメリット・リスク｜元本保証ではない
主なリスク
・不動産価格や賃料の下落リスク
・売却できない、または希望価格で売れない流動性リスク
・借入を使う銘柄のレバレッジリスク
・スキーム関係者、販売会社、管理会社、アセットマネージャーのリスク
・ブロックチェーン技術やシステムのリスク
・税制・手数料・商品条件の確認漏れ
デジタル証券は、名前の新しさから「先進的で安全そう」に見えることがあります。ここは一度止まった方がいいです。
STは元本保証ではありません。不動産価格が下がれば、取引価格や償還価格が下がる可能性があります。賃料が下がれば分配にも影響します。
また、二次流通がある商品でも、活発な流通市場が確立されているとは限りません。SBI証券やロードスター証券の注意事項にも、流動性が劣る場合があることが示されています。
借入を使う銘柄では、借入返済が投資家より前に来る構造になりやすい点も見ます。レバレッジは利回りを高める一方、下振れ時の損失率も高めます。いちごの説明でも、レバレッジはリターンとリスクのバランスの見極めが必要なものとして扱われています。
最後に、ブロックチェーンやシステムのリスクもあります。権利の記録・移転にデジタル技術を使う以上、不正アクセス、システム障害、運用上の不具合などはゼロではありません。投資判断では、物件リスクと金融商品としての仕組みの両方を見ます。
どんな人に向いているか / 向いていないか
| タイプ | 向いている人 | 向いていない人 |
| renga | レジデンスを見て投資判断したい人。相対取引の仕組みも確認したい人 | 利回りだけで高い案件を探したい人 |
| ALTERNA | 三井物産グループの安定資産投資を、3%台〜4%台でも検討したい人 | 短期・高利回りを最優先する人 |
| ASTOMO | 三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の不動産STサービスで、銘柄ごとの物件・期間・投資単位を見比べたい人 | 3%〜4%台の利回りでも、長期保有や売却条件を確認したくない人 |
| OwnersBook+ | 長期保有前提で都心オフィス型の不動産STを見たい人 | 7年前後の資金拘束が重い人 |
| KDX不動産ST | レジデンス、ホテル、物流、オフィスなど幅広い不動産STを見たい人 | 1銘柄ごとの条件確認が面倒な人 |
デジタル証券が向いているのは、利回りだけでなく、裏付け資産とスキームを見たい人です。
J-REITほど分散されていなくても、個別物件やポートフォリオに納得して入りたい。クラファンより税制や金融商品としての設計も見たい。そういう人には合いやすいです。
向いていないのは、元本保証に近い感覚で入りたい人、いつでも売れると思っている人、手数料や税制を読まない人です。
デジタル証券は便利な器ですが、投資対象の価値が下がれば損失は出ます。市場が薄ければ売却もしにくくなります。
FAQ
デジタル証券とセキュリティトークンは同じですか？
近い意味で使われることが多いです。デジタル証券は日本語での金融商品寄りの呼び方、セキュリティトークンは投資性のある権利をトークン化したものを指す言い方です。STはSecurity Tokenの略です。
デジタル証券は元本保証ですか？
元本保証ではありません。不動産価格、賃料、市場環境、売却価格、流動性、システムなどの影響で損失が出る可能性があります。
デジタル証券のデメリットは何ですか？
流動性が薄い、売却価格が読みにくい、最低投資額が大きめの商品がある、税制が商品で違う、元本保証ではない、という点です。
「売却制度あり」でも、希望価格でいつでも売れるとは限りません。
おすすめのデジタル証券はどれですか？
一律のランキングではなく条件別に見ます。レジデンス型と相対取引を見たいならrenga、安定資産を低めの利回りでも検討したいならALTERNA、三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の不動産STを見たいならASTOMO、ロードスター証券の長期不動産STならOwnersBook+、幅広いKDX銘柄や二次流通を見たいならKDX不動産STが比較対象になります。
不動産STとは何ですか？
不動産や不動産信託受益権などを裏付けにしたセキュリティトークンです。個別物件やポートフォリオを見て小口投資しやすい一方、元本保証ではなく、価格変動や流動性リスクがあります。
不動産STの利回りはどれくらいですか？
この記事で確認した主要不動産STは、3%台〜4%台が中心です。rengaのように5%台の表示がある商品もあります。
利回りだけでなく、投資期間、売却ルート、税制、物件の納得感をセットで見ます。
デジタル証券とJ-REITはどちらが良いですか？
どちらが良いとは一概に言えません。J-REITは流動性と分散が強く、不動産STは個別物件やポートフォリオを見て納得しやすいのが特徴です。
デジタル証券と不動産クラファンは何が違いますか？
不動産STは金融商品としての証券設計や税制面で見やすい商品がある一方、不動産クラファンは予定利回りが高めになりやすいです。税制、資金拘束、換金性、運営会社リスクを分けて見ます。
ASTOMOはデジタル証券の比較対象ですか？
比較対象です。ASTOMOは、投資家が口座開設、申込、保有、売却条件を確認するデジタル証券サービスです。
rengaやALTERNAと同じくサービス単位で比較しつつ、実際の投資判断では銘柄ごとの物件、利回り、期間、購入・売却方式、手数料を確認します。
自社サービスで買うSTと証券会社で買うSTは何が違いますか？
renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+は、サービス上で口座開設、申込、保有管理、売却条件の確認を行う入口が前面に出ています。一方、いちご・レジデンス・トークンやKDX各銘柄は、SBI証券などの販売証券会社やODX STARTなどの二次流通チャネルを銘柄ごとに確認します。
セキュリティトークンの主な銘柄は？
renga第1号/第2号、ALTERNAの各案件、ASTOMOの大阪堂島浜タワー・大阪レジデンス、OwnersBook+渋谷神宮前イノベーションオフィス、KDX不動産ST、いちご・レジデンス・トークンなどがあります。銘柄名だけでなく、販売窓口、二次流通、税制、投資期間を確認します。
STはいつでも売却できますか？
売却制度があっても、いつでも希望価格で売れるとは限りません。ODX START、店頭取引、相対取引、譲渡制限などの違いと、買い手の有無、価格、手数料を確認します。
税金は不動産クラファンより有利ですか？
商品によります。rengaは総合課税(雑所得)として確認します。OwnersBook+も、渋谷神宮前では利益分配が雑所得として説明されています。一方、ALTERNA、ASTOMO、KDXなどの不動産STでは申告分離課税を選べる商品があります。最終的には銘柄ごとの目論見書、契約締結前交付書面、特定口座対応を確認します。
セキュリティトークンは仮想通貨と同じですか？
同じではありません。セキュリティトークンは、投資性のある有価証券の権利をトークン化したものです。暗号資産のように価格だけを追う商品ではなく、金融商品として裏付け資産、発行体、販売会社、開示書類、税制を確認します。
STOとは何ですか？
STOはSecurity Token Offeringの略で、セキュリティトークンを発行して資金調達することです。投資家はSTOという言葉だけで判断せず、実際の銘柄の発行体、裏付け資産、販売会社、売却方法を見ます。
まとめ｜デジタル証券は物件・税制・換金性で選ぶ
デジタル証券（セキュリティトークン/ST）は、個人投資家にとって面白い選択肢です。
特に不動産STは、J-REITほど市場流動性があるわけではない一方、個別物件やポートフォリオを見て投資判断しやすいという良さがあります。
renga、ALTERNA、ASTOMO、OwnersBook+は、いずれも投資家が利用するデジタル証券サービスです。
一方で、KDXのような不動産STブランド、いちご・レジデンス・トークンのような個別銘柄、ODX STARTやProgmatのような市場インフラは役割が違います。サービス、銘柄、販売会社、市場インフラを分けて見るだけで、比較の精度は上がります。
まとめ
・デジタル証券はランキングではなく条件別に選ぶ
・rengaはレジデンス型、自社サービス、投資家間売買、総合課税(雑所得)で見る
・ALTERNAは安定資産、自社サービス/仲介チャネル、申告分離課税を選べる商品として見る
・ASTOMOは三菱UFJモルガン・スタンレー証券系の商品をASTOMOで確認し、申込・取引はスマートプラスで行うサービスとして見る
・OwnersBook+はロードスター証券の自社サービスとして、長期保有と雑所得扱いを含む税制書類を確認
・KDXは不動産STブランド/アプリと、販売証券会社・ODX START等の取引チャネルを分ける
・J-REITより流動性と分散は弱いが、物件の顔は見えやすい
・元本保証ではないため、売却価格、流動性、手数料、税制、スキームを必ず確認
出典・参考
- renga
- renga 第2号 レジデンス（南青山）
- ALTERNA
- ALTERNA 分配金の税制
- ASTOMO 不動産STについて
- ASTOMO 不動産セキュリティ・トークン
- ASTOMO MUFGリアルティ・トークン大阪堂島浜タワー
- ASTOMO ケネディクス・リアルティ・トークン 大阪レジデンス
- ロードスター証券 デジタル証券とは
- OwnersBook+ 渋谷神宮前イノベーションオフィス
- OwnersBook+ 渋谷神宮前イノベーションオフィス 税金・リスク
- KDX不動産ST
- KDX ケネディクス・リアルティ・トークンを知る
- KDXファンド一覧
- SBI証券 いちご・レジデンス・トークン
- いちご・レジデンス・トークン
- みずほ証券 不動産デジタル証券
- 野村證券 STO
- 東海東京証券 STO
- SMBC日興証券 STO
- 大和証券 セキュリティ・トークン
- ソニー銀行 デジタル証券
- ODX START
- ODX 取扱銘柄
- Progmat
- BOOSTRY
- 日本STO協会 STOの紹介
- 日本STO協会 投資するにあたっての主なリスク
- 日本証券業協会 ST取扱状況
