※本記事にはPRを含む場合があります。
※OwnersBook+は不動産を裏付け資産とするデジタル証券です。
元本保証ではなく、価格変動、信用、流動性、システム、制度変更等のリスクがあります。
OwnersBook+は、大型不動産の賃料や売却収入に小口で参加する、不動産デジタル証券（ST）のサービスです。
公開2商品の購入単位は10万円・50万円、当初の運用期間は約7年・約10年です。
融資型OwnersBookとは別口座で利用します。
ホテルの表示分配利回り4.1%には、利益だけでなく出資金の払戻しも含まれます。
長期の物件収益を受け取る仕組みと、途中で売る際の価格・買取枠を知ると、数字の意味がつかめます。
この記事でわかること
・結論：小口で大型不動産の賃料・売却収入に参加できる
・直近ファンド情報
・OwnersBook+（オーナーズブックプラス）とは
・OwnersBook+の仕組み
・OwnersBook+の特徴（メリット）
・OwnersBook+のデメリット（注意点）
・OwnersBook+の投資時に確認したいポイント
・OwnersBook+が怪しいと言われる理由
・OwnersBook+の口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・ロードスター証券と親会社の決算 / 財務レポート
・OwnersBook+の公開商品・募集条件
・OwnersBook+のキャンペーン情報
・OwnersBook+の口座開設・登録〜購入までの流れ
・OwnersBook+のよくある質問（FAQ）
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ：賃料・売却価格と長期の出口条件で選ぶ
・出典・参考
- 結論：小口で大型不動産の賃料・売却収入に参加できる
- OwnersBook+（オーナーズブックプラス）とは
- OwnersBook+の仕組み
- OwnersBook+の特徴（メリット）
- OwnersBook+のデメリット（注意点）
- OwnersBook+の投資時に確認したいポイント
- OwnersBook+が怪しいと言われる理由
- OwnersBook+の口コミ・評判
- 運営会社の会社概要 / 信頼性
- 運営会社の「本業」を分解する
- ロードスター証券と親会社の決算 / 財務レポート
- OwnersBook+の公開商品・募集条件
- OwnersBook+のキャンペーン情報
- OwnersBook+の口座開設・登録〜購入までの流れ
- OwnersBook+のよくある質問（FAQ）
- 利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
- まとめ：賃料・売却価格と長期の出口条件で選ぶ
- 出典・参考
結論：小口で大型不動産の賃料・売却収入に参加できる
ポイント
・大型不動産へ小口投資
・賃料・売却収入から分配
・途中売却は証券会社の買取枠内
不動産を直接買って管理する代わりに、物件を運用する事業へ出資します。
公開商品はオフィスとホテルで、物件の収入から管理費や報酬などを支払った残りが利益分配につながります。
途中売却の仕組みはありますが、上場株のように常時売買できる市場ではありません。
約7年・約10年の当初期間を基本に、物件運用へ長く参加する投資先です。
直近ファンド情報
ロードスターグループのデジタル証券
横浜伊勢佐木町ホテル
・想定平均分配利回り 年4.1%
＊約9.5年間の運用シミュレーションに基づく税引前の平均値
＊物件売却損益を含まず、利益超過分配（出資金の払戻し）を含む
・期間 約10年
＊最長約20年まで延長される可能性あり
＊運用期間中に早期償還される可能性あり
・募集終了・運用中
・募集期間 2026年8月1日〜8月27日
・運用開始 2026年8月28日
・募集時の購入単位 1口50万円
・分配 年2回予定
・募集総額38.3億円
※想定平均分配利回りは保証された利回りではなく、各期の分配額も一定ではありません。
※上記は募集時の商品条件です。
現在の新規募集ではありません。
スタート記念キャンペーンの対象投資期間も終了しています。
ホテル収益と出口価格の見方
本件は、横浜市中区長者町の「チサン ホテル 横浜伊勢佐木町」を裏付資産とする不動産STです。
対象ホテルは1990年築、地下2階付18階建、総客室数399室の大型ホテルです。
横浜市営地下鉄「伊勢佐木長者町」駅徒歩1分、JR「関内」駅徒歩5分で、ビジネスと観光の双方を取り込みやすい立地です。
ただし、ファンドが取得するのはホテル建物全体ではありません。
販売用資料では、地下2階〜2階、9階〜17階などの区分所有権・共有持分等を対象とし、建物全体に対する所有割合は35.11%とされています。
399室のホテル全体を単独所有する案件ではない点は、最初に理解しておきたいところです。
取得予定価格は35.0億円、鑑定評価額は36.6億円、募集総額は38.3億円です。
鑑定上は運営収益2.21346億円、純収益1.58714億円、直接還元利回り4.3%、最終還元利回り4.4%が採用されています。
想定平均分配利回り4.1%は物件売却損益を含まず、出資金の払戻しにあたる利益超過分配を含むため、預金金利や債券利回りと同じ感覚では比較できません。
ホテル運営はソラーレ ホテルズ アンド リゾーツが担い、ホテル業績に連動する変動賃料がファンド収益へ反映されます。
販売用資料の「稼働率100%」は賃貸区画の稼働状況であり、客室稼働率100%を意味するものではありません。
さらに、主要テナントとの定期建物賃貸借期間は2031年12月31日までですが、ファンドの当初運用終了は2036年8月31日です。
残り約4年8か月について、契約更新や再賃貸の条件がどうなるかは長期運用の重要な確認点です。
建物状況調査では、建物全体の築36年目以降12年間に必要な中・長期修繕更新費用として約10.17億円が試算されています。
これは建物全体の調査額でファンドの負担額そのものではありませんが、築年数と設備更新の影響は無視できません。
出口価格を考えるうえでは、鑑定の純収益1.58714億円を維持できるかと、売却時の還元利回りが4.3%からどの程度動くかが焦点となります。
参考として、同じ純収益を置いた場合の機械的な価格感応度は以下の通りです。
| 還元利回り | 参考売却価格 |
|---|---|
| 4.3% | 約36.91億円 |
| 4.4% | 約36.07億円 |
| 4.5% | 約35.27億円 |
| 4.7% | 約33.77億円 |
| 5.0% | 約31.74億円 |
横浜市の2025年調査では、観光入込客数は3,915万人で過去最高となり、市内主要ホテルの平均稼働率も販売用資料で84.7%とされています。足元の宿泊需要は本件の支えです。
一方、還元利回り4.5%では参考価格が約35.27億円と取得予定価格35.0億円に近づき、4.7%では約33.77億円まで下がります。
実際の売却時には資産売却報酬やその他の費用も控除されるため、上表は投資家の償還額を示すものではありません。
本件は、無借入で始まり、取得予定価格が鑑定評価額を下回る点に一定の余裕があります。ただし、約10年の長期運用、変動賃料、2031年末の賃貸借期限、区分所有・共有持分、修繕更新費用、出口利回りの上昇が主な注意点です。
投資を検討する場合は、公式商品ページ、販売用資料、目論見書、契約締結前交付書面、匿名組合契約書を確認してください。
OwnersBook+（オーナーズブックプラス）とは
ポイント
・旧Hash STから名称変更
・OwnersBookとは別口座
・公開商品はオフィスとホテル
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス | OwnersBook+（旧Hash ST） |
| 運営・販売 | ロードスター証券株式会社（旧Hash DasH） |
| 商品 | 不動産を裏付け資産とするデジタル証券 |
| 公開商品数 | 2商品（2026年10月13日） |
| 購入単位 | オフィス10万円 / ホテル50万円 |
| 想定平均分配利回り | 税引前4.0%・4.1%。出資金払戻しを含み、物件売却損益を含まない |
| 当初運用期間 | 約7年 / 約10年 |
| 口座 | OwnersBookとは別に開設 |
| 公式サイト | OwnersBook+公式 |
オフィスやホテルを保有・運用する事業に出資し、賃料と最終的な売却代金を原資に分配・償還を受けます。
建物の一室を自分で所有し、賃貸管理する商品ではありません。
OwnersBook（貸付型・エクイティ型）とは運営会社と口座が異なります。
OwnersBookの投資口座残高を、そのままOwnersBook+の購入に使うこともできません。
OwnersBook+の仕組み
ポイント
・匿名組合への出資をSTで記録
・賃料・売却代金が分配原資
・出資金払戻しと利益は別
ホテルは営業者を通じて信託受益権へ投資
ポイント
・出資先は合同会社LST1号
・物件全体の直接所有ではない
横浜伊勢佐木町ホテルでは、投資家は合同会社LST1号と匿名組合契約を結びます。
同社が不動産信託受益権を保有し、その事業利益の分配を受ける権利をSTとして記録します。
ホテルの対象資産は区分所有権・共有持分等で、建物全体に対する所有割合は35.11%です。
信託受託者は三菱UFJ信託銀行で、投資家がホテル全体を単独所有する設計ではありません。
賃料から費用を支払い、売却代金から償還する
ポイント
・管理費・報酬を控除
・売却価格が最終返還額へ影響
期中は物件の賃料から修繕、管理、税金、各種報酬などを支払い、残る利益を分配します。
終了時は不動産信託受益権等を売り、費用や借入金があればその返済を経て出資金を返します。
賃料が減れば期中の利益が減り、売却価格が下がれば最終的に返る元本も減る可能性があります。
分配金には利益と出資金の払戻しがある
ポイント
・利益分配は運用の利益
・払戻しは出資金の返還
口座へ入る分配金の全額が、新たに稼いだ利益とは限りません。
利益超過分配は出資金の払戻しに当たり、利益分配と分けて明細に示されます。
表示利回りの内訳は投資時のポイントで説明します。
ブロックチェーンは権利の記録・移転に使う
ポイント
・STは電子記録移転権利
・収益は不動産から生まれる
STは、出資に伴う権利をデジタルで記録・管理する方法です。
ブロックチェーンが賃料や売却利益を生むわけではなく、収益は対象不動産の運営から生まれます。
OwnersBook+の特徴（メリット）
ポイント
・大型不動産へ小口投資
・不動産実務と販売をグループで分担
・保有途中の売却機会
10万円・50万円から大型不動産に参加できる
ポイント
・オフィス1口10万円
・ホテル1口50万円
公開2商品の購入単位は、渋谷神宮前イノベーションオフィスが10万円、横浜伊勢佐木町ホテルが50万円です。
建物を丸ごと買う資金や、日々の賃貸管理を自分で用意せずに、大型不動産の運用へ参加できます。
不動産の取得・運用・売却経験を商品へつなぐ
ポイント
・親会社は不動産自己投資
・AM会社が資産を運用
ロードスターグループは、不動産の取得、保有中の管理、売却、投資家向けの運用受託を行っています。
ホテルでは、親会社が2016年から保有してきた物件を商品化しており、共同所有者や運営会社との関係を引き継げる点が特徴です。
物件と報酬の設計を購入前に読める
ポイント
・対象資産・鑑定評価を開示
・運用費と売却費を明示
募集時には目論見書、契約締結前交付書面、匿名組合契約書が用意されます。
物件、賃貸借、借入、修繕、報酬、分配算定を読むことで、受け取るお金が何に左右されるかを商品単位で比べられます。
公開販売用資料は概要をつかむための資料です。
保有途中に証券会社へ売却を申し込める
ポイント
・満期前の出口候補
・価格と買取枠は商品ごと
ロードスター証券との相対取引による途中売却が用意されています。
物件を最終売却するまで保有し続ける以外の出口候補がある点は、長期の匿名組合出資と組み合わせた特徴です。
実際の価格と受付枠については途中売却の価格で説明します。
数年単位の賃料収入に参加する設計
ポイント
・当初約7年・約10年
・日々の売買より物件運用
公開商品は約7年・約10年の運用を予定し、物件の賃料と売却成果を長く受け取る設計です。
現物不動産の管理を任せながら、その物件の収益へ小口で参加したい人に合う仕組みです。
OwnersBook+のデメリット（注意点）
ポイント
・ホテル業績と修繕費が収益へ影響
・買取枠を超えると売れない
・延長・借入で返還条件が変わる
ホテルの営業利益が落ちると賃料も減る
ポイント
・固定賃料の設定なし
・GOPが負ならホテル基本賃料0
ホテル部分の基本賃料は、売上から所定の営業経費を引いた営業総利益（GOP）に連動します。
宿泊客の減少や客室単価の低下、人件費などの増加でGOPがマイナスになると、ホテル部分の基本賃料は0になります。
このほかに一定基準を超える業績に連動したインセンティブ賃料があり、1階店舗2社の賃料は別契約です。
修繕費と出口の売却価格で手取りが変わる
ポイント
・長期保有には設備更新
・売却費用を差し引いて返還
築年数が進むと設備更新や修繕が必要になり、賃料収入が同じでも分配に回る利益は減ります。
ホテルは区分所有・共有持分を対象とするため、共同所有者との調整も運営に関わります。
最後に売る価格は、不動産市況や賃料、買い手が求める利回りで変わります。
売却価格が下がり、費用控除後の代金が出資額を下回れば、償還額も減ります。
売却注文は証券会社の買取上限に制限される
ポイント
・買取上限の金額は非開示
・ホテルはSTART未登録
途中売却の相手はロードスター証券です。
ホテルの買取上限は、その時々の同社の資金や自己資本規制比率などで設定され、具体額は公表されていません。
売りたい人が多く買取枠を超えると、希望する時期や数量を売れない場合があります。
ホテルは大阪デジタルエクスチェンジのST市場「START」に登録されておらず、同市場へ注文して売ることもできません。
当初の運用期間を超える延長がある
ポイント
・ホテル最長約20年
・オフィス最大1年延長
ホテルは当初約10年に対して最長約20年まで、オフィスは約7年から最大1年延長される条件です。
売却環境が悪い時期に物件を保有し続ける可能性があり、当初終了日が元本を使える最終期限とは限りません。
ホテルは当初無借入だが、将来は借入の可能性がある
ポイント
・修繕や一部償還に借入可能
・利息・元金返済が優先
ホテルは無借入で始まる設計ですが、運用中には修繕費や元本の一部償還のために借り入れる可能性があります。
借入金の利息や元金返済が加わると、物件収入から投資家へ回るお金はその分少なくなります。
借入による元本返還は、物件運用で利益を稼いだこととは異なります。
OwnersBook+の投資時に確認したいポイント
ポイント
・4.1%は出資金払戻し込み
・売却価格はスプレッドを控除
・利益分配は原則雑所得
4.1%は利益だけの利回りではない
ポイント
・払戻し込みの期中分配率
・物件売却損益は含まない
| ホテルの表示値 | 数字の意味 |
|---|---|
| 想定平均分配利回り4.1% | 最終期を除く約9.5年間の分配金をもとに年率換算した平均 |
| 分配金の内訳 | 利益分配＋利益超過分配（出資金の払戻し） |
| 初回の想定3.7% | 2027年6月予定の初回分配額を年率換算 |
| 物件売却損益 | 4.1%・3.7%の算定には含まれない |
4.1%は毎期固定で入る利息ではなく、一定の運用シミュレーションによる分配率です。
元本の一部が先に返る分を含むため、「元本を減らさず毎年4.1%の利益を受け取る」とは違います。
最終的な損益は、期中の利益と払戻し、終了時の償還を合わせて決まります。
途中売却価格は基準価額より低くなる場合がある
ポイント
・鑑定評価NAVを基に価格生成
・売付スプレッド2.5〜5.0%
| ホテルの価格要素 | 計算の扱い |
|---|---|
| 基準価額 | 決算ごとの鑑定評価額NAVを用いて算出 |
| 経過分配金相当額 | 保有日数分を加算 |
| 買付スプレッド | 0〜2.5%の加算 |
| 売付スプレッド | 2.5〜5.0%の減算 |
途中売却では基準価額に経過分配金相当額を加え、取引手数料に当たるスプレッドを差し引いた価格が提示されます。
物件の評価が変わらなくても、売却時にはこの減算が手取りへ効きます。
率は在庫などで変わり、他商品へ一律に当てはめる数字ではありません。
利益分配は20.42%源泉徴収、原則雑所得
ポイント
・払戻し部分は利益と別
・ホテルは申告分離課税の対象外
利益分配部分は20.42%が源泉徴収され、原則として雑所得です。
出資金の払戻し部分には源泉徴収がかかりません。
ホテルは匿名組合型なので、上場REIT等と同じ申告分離課税を前提にすることはできません。
途中売却・償還で生じた損益は、譲渡所得や雑所得の対象になり得ます。
取引サイトの確定申告サポート資料で内訳を把握し、個人ごとの申告要否や扱いは税務署・税理士へ相談できます。
不動産クラファンとデジタル証券の税金比較も参考になります。
申込手数料がなくても、商品内の報酬と振込料はかかる
ポイント
・ホテル初回申込は外枠手数料なし
・入金・出金振込料は投資家負担
| ホテルの主な商品内報酬（税込） | 基準と料率・金額 |
|---|---|
| 販売報酬 | 募集額の3.30% |
| 資産取得報酬 | 3,850万円 |
| 期中AM報酬 | 取得価額の年0.55% |
| 資産売却報酬 | 譲渡価額の1.10% |
初回募集の申込時に別枠で払う手数料はありませんが、ファンド内では販売、取得、運用、売却などの報酬を支払います。
一度だけの費用と年ごとの費用があるため、上表の料率を足して年間手数料とは扱えません。
これらは分配原資の算定に関わる費用です。
表示分配率から同じ費用を再び差し引くものではありません。
このほかの報酬や実費は、販売用資料の費用欄にまとめられています。
投資家が銀行へ入金・出金するときの振込手数料は、どちらも自己負担です。
出金時の税込費用は出金手続き画面に表示されます。
OwnersBook+が怪しいと言われる理由
ポイント
・旧サービス名と新名称が混在
・STは不動産事業への出資
・権利記録にもシステムリスク
旧Hash STの記事と現在の名称が混在する
ポイント
・2026年4月に商号変更
・前身商品も現サイトへ掲載
旧Hash STの名称やHash DasHの会社名で書かれた情報と、OwnersBook+の案内が混在しています。
2026年4月にロードスター証券へ商号を変え、グループの不動産事業と証券サービスを組み合わせた体制へ移りました。
名称の違いは、同じ前身サービスの情報を探す際の戸惑いにつながります。
証券でも、受け取る利益は物件の運営次第
ポイント
・貸付利息と異なる収益
・賃料・売却価格に連動
デジタル証券という名称だけでは、何から利益が生まれるかは分かりにくくなります。
このサービスは匿名組合を通じた不動産事業への出資であり、賃料と売却価格、費用が結果を左右します。
融資型OwnersBookの担保や返済実績を、そのまま当てはめる商品ではありません。
権利記録・取引システムの障害も業務へ影響する
ポイント
・不正アクセス・記録の障害
・移転や取引が滞る可能性
不正アクセスやシステム障害で権利の記録・移転に問題が起きると、取引や売却手続きが滞る可能性があります。
不動産の運用収益に加えて、権利を管理する基盤にも依存する点がSTの特徴です。
OwnersBook+の口コミ・評判
ポイント
・前身サービスの利用者の声
・小口投資への評価
・現体制の成果と区別
公式掲載の声は、リニューアル前の前身サービスを利用した投資家の感想です。
現体制のホテル商品についての口コミではありません。
1口10万円から投資できる点への評価
ポイント
・少額から不動産へ参加
・投資額を分けやすい
前身サービスの利用者は、1口10万円という購入単位を、複数の投資先へ資金を分ける際に使いやすい点として挙げています。
現在の公開商品は10万円・50万円で、購入単位の違いが実際の使い勝手に関わります。
株式以外の不動産投資先を求める声
ポイント
・不動産への関心
・日々の株価とは異なる管理
株式投資を経験した利用者からは、別の投資先として不動産STへ関心を持った声が紹介されています。
日々の株価を追う取引とは管理の方法が違いますが、物件の収益・価格と途中売却条件は投資結果に影響します。
運営会社の会社概要 / 信頼性
ポイント
・運営・販売はロードスター証券
・直接親はソリューションズ
・商品ごとに営業者と受託者
| 会社情報 | 現行の内容 |
|---|---|
| 社名 / 旧社名 | ロードスター証券株式会社 / Hash DasH株式会社 |
| 代表者 | 神田 広一（現行会社概要） |
| 所在地 | 東京都中央区銀座5-9-13 銀座菊正ビル |
| 設立 | 2019年1月30日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 登録 | 第一種・第二種金融商品取引業 / 関東財務局長（金商）第3202号 |
| 加入団体 | 一般社団法人日本STO協会 正会員 |
| 直接の100%株主 | ロードスターソリューションズ（2026年3月期説明書） |
旧Hash DasHをロードスターグループへ統合
ポイント
・商号はロードスター証券へ
・上位親会社はキャピタル
ロードスター証券の直接親会社はロードスターソリューションズ、その上位に上場会社ロードスターキャピタルがあります。
旧Hash DasHの証券業務とST基盤をグループへ取り込み、OwnersBook+の販売と口座管理につなげています。
第一種・第二種の証券業務を担う
ポイント
・ST販売・信託受益権の媒介
・会社財務と規制比率を開示
ロードスター証券は、デジタル証券の販売、不動産信託受益権売買の媒介、私募ファンド持分の取扱いを行います。
会社の財務、自己資本規制比率などを開示しており、販売者の業務を続ける体力を見る材料になります。
グループ各社は取得・AM・販売・基盤を分担
ポイント
・キャピタルは物件事業
・AMと証券・基盤は別会社
| 会社 | 主な役割 |
|---|---|
| ロードスターキャピタル | 不動産の取得・保有・売却、グループの事業運営 |
| ロードスターインベストメンツ | 不動産の運用受託・AM。別サービスOwnersBookの募集等 |
| ロードスター証券 | STの販売、資産保管・事務受託等 |
| ロードスターソリューションズ | STのプラットフォーム運営 |
ホテルではこの体制で、取得済み物件の商品化から運用、販売、権利管理までつなぎます。
営業者・販売者・信託受託者は同じ責任ではない
ポイント
・ホテル営業者はLST1号
・物件運用と口座管理を分担
ホテルの発行者・匿名組合営業者は合同会社LST1号、販売・資産保管・事務受託はロードスター証券、不動産信託の受託者は三菱UFJ信託銀行です。
財産を分けて管理する仕組みがあっても、物件価格や賃料の損失は投資家に影響します。
関係する会社の倒産や業務停止は、運用管理、権利移転、分配事務を滞らせる可能性があります。
会社がグループに属することと、親会社が投資元本を保証する契約は別です。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・賃料と物件売却が本業の柱
・AM・証券・基盤は手数料収入
・市況と関連取引が採算へ影響
親会社は不動産を買い、賃貸・売却で稼ぐ
ポイント
・物件取得に先行資金
・保有中は賃料、出口は売却
ロードスターキャピタルの主力は、自己資金や借入で不動産を取得し、賃貸運用や売却で利益を得る事業です。
取得時に大きな資金が必要で、売るまで資金が物件にとどまります。
取得価格、賃料、管理費、修繕、最終売却価格が採算を決めます。
AMは投資家の物件を運用して報酬を得る
ポイント
・取得・期中管理・売却を受託
・自己保有とは資金需要が違う
ロードスターインベストメンツは、不動産投資家から資産運用を受託します。
物件の選定、取得、管理、売却を支援し、その業務に応じた報酬を得るモデルです。
ホテルSTでもAMを担当し、賃貸収入や費用、売却判断を管理します。
証券とシステム会社は販売・媒介・基盤で稼ぐ
ポイント
・証券は取引に伴う手数料
・基盤は権利管理と事務
証券会社はST販売だけでなく、不動産信託受益権の売買媒介や私募持分の取扱いから収入を得ます。
システム会社はST基盤を提供します。
本人確認、契約、資産管理、取引システム、法令対応には継続的な費用がかかり、商品や取引の供給が減ると収入との釣り合いが課題になります。
グループ内の取得価格と報酬が投資家の手取りへ効く
ポイント
・売主・AM・販売が関連会社
・鑑定評価と費用で採算を読む
同じグループで物件の売却、AM、ST販売、基盤運営を行うため、会社間の取引条件が商品の採算に関わります。
物件取得価格が高い、運用や売却の報酬が大きいと、投資家へ残る利益は減ります。
一貫して業務を進められる点と、グループ各社が利益を受け取る点は両方あります。
市況悪化は賃料・売却価格・借入負担へ同時に効く
ポイント
・空室・ホテル業績で収入減
・売却遅れで保有費用が増加
オフィスの退去やホテル業績の悪化は賃料を減らし、売却価格にも影響します。
買い手が減れば売却までの保有費用が増え、借入がある会社や商品では金利負担も重くなります。
グループの自己投資とST商品の運用は、同じ不動産市況の影響を受ける面があります。
ロードスター証券と親会社の決算 / 財務レポート
ポイント
・証券は2026年3月期に黒字転換
・収益の99.6%はグループ手数料
・親会社は利益と不動産在庫が増加
ロードスター証券は単体の3月期、親会社ロードスターキャピタルは連結の12月期です。
親会社の最新中間決算は2026年1〜6月で、通期とは期間が異なります。
証券単体は2026年3月期に営業黒字・純利益へ転換
ポイント
・営業利益2,716.2万円
・純利益2,300.4万円
| 証券単体の損益（千円） | 2024/3 → 2025/3 → 2026/3 |
|---|---|
| 営業収益 | 2024/3：24,628 2025/3：742 2026/3：130,495 |
| 営業損益 | 2024/3：△194,918 2025/3：△138,450 2026/3：27,162 |
| 経常損益 | 2024/3：△197,538 2025/3：△138,443 2026/3：27,197 |
| 当期純損益 | 2024/3：△236,572 2025/3：△138,733 2026/3：23,004 |
2024・2025年3月期は営業赤字と純損失でしたが、2026年3月期は営業収益1億3,049.5万円、営業利益2,716.2万円、純利益2,300.4万円へ改善しました。
前の2期に比べ、会社が事業から利益を得る状態へ転じています。
証券の純資産は1.89億円、増資も寄与
ポイント
・現預金1億8,035万円
・規制比率433.5%
| 証券単体の財政（千円） | 2024/3 → 2025/3 → 2026/3 |
|---|---|
| 総資産 | 2024/3：169,747 2025/3：102,730 2026/3：213,789 |
| 純資産 | 2024/3：139,825 2025/3：86,092 2026/3：189,096 |
| 現金・預金 | 2024/3：33,306 2025/3：63,847 2026/3：180,350 |
2026年3月期末の総資産は2億1,378.9万円、負債は2,469.2万円、純資産は1億8,909.6万円です。
利益に加えて8,000万円の新株発行があり、純資産の回復には資本注入も寄与しています。
2026年6月末の自己資本規制比率は433.5%です。
これは証券会社の財務の健全性に関する規制指標で、ST物件の回収率ではありません。
同社は資金とこの比率などを考慮し、途中売却の買取上限を設定します。
黒字期の営業収益の約99.6%はグループ手数料
ポイント
・委託手数料1億3,000万円
・グループ取引が収益を支える
| 2026年3月期の関連当事者取引 | 内容（千円） |
|---|---|
| 親会社の親会社からの収入 | 媒介・私募委託手数料130,000 |
| 直接親会社への支払い | サービス料24,000 / 出向受入41,565 |
| 新株発行 | 80,000 |
親会社の親会社から受け取った媒介・私募委託手数料1億3,000万円は、営業収益1億3,049.5万円の約99.6%に相当します。
黒字転換はグループ取引に強く支えられており、個人向けSTの販売拡大だけで得た利益とは言えません。
グループからの取引収入が減る局面では、システムや人員などの費用を賄えるかが課題になります。
資本注入と営業収入を分けて見ることで、証券会社の採算がどこに依存するかが分かります。
親連結は増収増益だが、在庫と借入も拡大
ポイント
・2025年売上446.33億円
・営業利益134.15億円
| 親会社連結の損益（百万円） | 2023/12 → 2024/12 → 2025/12 |
|---|---|
| 売上高 | 2023/12：28,726 2024/12：34,421 2025/12：44,633 |
| 営業利益 | 2023/12：8,249 2024/12：11,447 2025/12：13,415 |
| 経常利益 | 2023/12：7,456 2024/12：10,699 2025/12：12,239 |
| 親会社株主帰属純利益 | 2023/12：4,883 2024/12：6,871 2025/12：7,976 |
| 親会社連結の財政（百万円） | 2023/12 → 2024/12 → 2025/12 |
|---|---|
| 総資産 | 2023/12：75,473 2024/12：107,403 2025/12：124,068 |
| 純資産 | 2023/12：19,293 2024/12：25,642 2025/12：32,943 |
| 自己資本比率 | 25.1% → 23.4% → 26.1% |
| 現金・預金 | 11,927 → 12,653 → 14,589 |
| 販売用不動産 | 55,128 → 81,527 → 92,568 |
| 借入金合計※ | 41,859 → 62,759 → 69,651 |
| 営業キャッシュ・フロー | △789 → △18,656 → △2,632 |
売上と利益は3期を通じて拡大し、2025年の売上は446.33億円、営業利益は134.15億円です。
一方、販売用不動産は925.68億円、借入金は696.51億円まで増えています。
不動産の取得に支出が先行すると、会計上は利益が出ても営業活動の現金収支はマイナスになります。
保有物件を売って資金を回収する事業なので、在庫が売れるまでの期間と借入負担が重要です。
※借入金合計は、短期借入金・1年内返済予定の長期借入金・長期借入金の合算です。
2026年中間も利益を確保、販売用不動産986.81億円
ポイント
・中間売上282.93億円
・借入金753.12億円
| 親会社連結（百万円） | 2026年1〜6月 / 6月末 |
|---|---|
| 売上高 | 28,293 |
| 営業利益 | 7,887 |
| 経常利益 | 7,061 |
| 親会社株主帰属中間純利益 | 4,589 |
| 総資産 | 131,775 |
| 純資産 | 36,240 |
| 自己資本比率 | 27.1% |
| 現金・預金 | 15,870 |
| 販売用不動産 | 98,681 |
| 借入金合計 | 75,312 |
| 営業キャッシュ・フロー | △2,611 |
中間期の営業利益は78.87億円で、現金・預金は158.70億円です。
販売用不動産と借入はさらに増え、物件取得などに資金を使った結果、営業キャッシュ・フローは26.11億円のマイナスでした。
売却が延びると借入金利と維持費の負担が続きます。
これら連結利益が、ST出資金の返還へ直接充てられる契約ではありません。
OwnersBook+の公開商品・募集条件
ポイント
・公表2商品の募集条件を比較
・4.0%・4.1%は払戻し込み
・オフィスとホテルで収益が異なる
公開一覧にある2商品を、募集時の条件で比較します。
表示の分配率は税引前で、出資金の払戻しを含み、物件売却損益を含まない想定値です。
横浜伊勢佐木町ホテル：50万円・当初約10年
ポイント
・想定平均分配利回り4.1%
・当初は無借入
| 募集時の商品条件 | 横浜伊勢佐木町ホテル |
|---|---|
| 購入単位 / 募集総額 | 50万円 / 38.3億円 |
| 想定平均分配利回り | 4.1%（最終期を除く約9.5年間の平均） |
| 当初期間 / 延長 | 約10年 / 最長約20年 |
| 収益原資 | ホテル変動賃料・店舗賃料、物件売却 |
| 分配予定 | 年2回。初回は2027年6月 |
| 借入 | 当初無借入、運用中の借入可能性あり |
ホテル業績に連動する賃料が中心なので、宿泊売上と営業経費が期中収益へ効きます。
区分所有・共有持分と長期修繕、賃貸借期限、出口価格の詳細は、上の直近ファンド情報にあります。
渋谷神宮前イノベーションオフィス：10万円・約7年
ポイント
・想定平均分配利回り4.0%
・オフィス賃料が収益原資
| 募集時の商品条件 | 渋谷神宮前イノベーションオフィス |
|---|---|
| 購入単位 / 募集総額 | 10万円 / 18.15億円 |
| 想定平均分配利回り | 4.0%（約7年間の平均） |
| 当初期間 / 延長 | 約7年 / 最大1年延長 |
| 収益原資 | オフィス賃料、物件売却 |
オフィスでは賃貸契約、入居・退去、賃料水準、修繕費が収益を左右します。
ホテルの営業利益連動とは収入の生まれ方が異なり、近い分配率でも引き受ける条件は同じではありません。
現在の販売表示と、公表された運用情報
ポイント
・カード表示は取引の案内
・運用開始と最終償還は別
| 公開情報の対象・時点 | 公表内容 |
|---|---|
| 商品一覧（2026年10月13日） | ホテル：販売中 / オフィス：売買停止中 |
| ホテル（8月31日告知） | 8月28日に運用開始、対象不動産の決済完了 |
| オフィス（8月20日告知） | 7月末の稼働は30室中30室、100% |
ホテルの初回募集は8月27日に終了しています。
現在の「販売中」表示から、その初回募集が再開したとは言えません。
購入の在庫や取引条件は、申込時の画面に従います。
公表された運用開始や稼働状況は、物件運営の途中段階を示す情報です。
サービス全体の最終償還件数・累計実現利回りの公表値は未確認です。
OwnersBook+のキャンペーン情報
ポイント
・スタート記念特典は終了
・対象は初回募集の投資期間
横浜伊勢佐木町ホテルのスタート記念キャンペーンは、2026年8月27日までの対象投資期間が終了しています。
OwnersBook+の口座開設・登録〜購入までの流れ
ポイント
・別口座を開設
・書面と購入条件を読む
・利益・払戻しの明細を受け取る
STEP1：OwnersBook+の口座を開く
ポイント
・メール登録・本人確認
・OwnersBook口座と別
メールアドレスから登録し、個人情報・銀行口座などを入力して本人確認を行います。
個人口座の本人確認にはスマートフォンを使います。
OwnersBook会員でも新しい口座開設が必要です。
STEP2：商品と取引書面を読む
ポイント
・分配内訳・物件・費用
・売買条件・延長期間
対象物件、利益と出資払戻しの内訳、費用、延長、途中売却価格を、目論見書や契約締結前交付書面、匿名組合契約書で読みます。
ホテルは金商法のクーリング・オフの適用がなく、途中売却と契約解除は別の手続きです。
STEP3：指定口座へ入金して購入する
ポイント
・購入単位と在庫に合わせる
・振込手数料は自己負担
ロードスター証券の専用口座へ入金し、取引画面の購入価格・数量に従って申し込みます。
OwnersBook口座から資金を直接移して使う方式ではありません。
STEP4：分配・報告を受け取り、必要に応じて売却する
ポイント
・分配明細の利益と払戻し
・売却後に出金を指示
分配明細で利益分配と出資金払戻しを把握し、物件の運用報告を読みます。
途中売却をする場合は、提示価格と受付枠に従って注文します。
ホテルの売却代金は平日16時前の注文なら翌営業日18時以降、それ以降や土日祝の注文は翌々営業日18時以降にマイページへ反映される案内です。
反映後に出金指示ができるため、注文直後に銀行口座へ着金するわけではありません。
OwnersBook+のよくある質問（FAQ）
ポイント
・別口座・別商品
・分配と売却の条件は商品ごと
OwnersBookとの違いは何ですか？
OwnersBookは貸付型・エクイティ型のクラウドファンディング、OwnersBook+は不動産デジタル証券です。
運営会社と口座が別です。
いくらから購入できますか？
公開2商品の募集時購入単位は、オフィスが1口10万円、ホテルが1口50万円です。
4.1%が毎年そのまま利益になりますか？
なりません。
ホテルの4.1%は出資金払戻しを含む想定平均分配率で、物件売却損益は含みません。
各期の額も一定ではありません。
途中で売れますか？
証券会社との相対取引による売却の仕組みがあります。
ただし買取上限と価格条件があり、ホテルはSTART市場で売ることができません。
ホテルは途中解約やクーリング・オフができますか？
金商法のクーリング・オフは適用されません。
自由な解約による元本払戻しと、証券会社へSTを売ることは別です。
税金は上場REITと同じですか？
ホテルは匿名組合型で、利益分配は20.42%源泉徴収・原則雑所得です。
出資金払戻し部分は利益分配と別に扱います。
手数料はかかりますか？
入金・出金の銀行振込料は投資家負担です。
ホテルには商品内の取得・AM等の報酬と、相対売買価格のスプレッドもあります。
元本が減ることはありますか？
あります。
賃料の減少、費用の増加、物件売却価格の下落などにより、利益や元本の返還額が減る可能性があります。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
複数の不動産投資サービスの募集予定を、利回りカレンダーにまとめられます。
Googleカレンダーへ登録し、募集日程の更新を受け取れます。
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
まとめ：賃料・売却価格と長期の出口条件で選ぶ
ポイント
・大型不動産へ小口参加
・分配の利益と払戻しを区別
・途中売却は価格と買取枠次第
OwnersBook+は、大型オフィスやホテルの賃料・売却収入に小口で参加できるSTです。
購入後は物件の運用を任せられる一方、利益は賃料と費用、最後に売る価格に左右されます。
出資金払戻しを含む分配率と純粋な利益を区別し、長期保有を基本に途中売却の価格・買取枠も含めて選ぶ商品です。
