【TREC FUNDING】
目黒区祐天寺マンションファンドの投資考察！

TREC FUNDINGからTREC7号目黒区祐天寺マンションファンドが公開です！
キャンペーン・物件情報の点を詳しく解説していきます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・TREC FUNDINGの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

TREC7号目黒区祐天寺マンションファンドの基本情報
TREC7号目黒区祐天寺マンションファンドのポイント
TREC FUNDINGの実績
まとめ（投資するべきか）

TREC7号目黒区祐天寺マンションファンドの基本情報

ファンド名	TREC7号目黒区祐天寺マンションファンド
利回り	4.1%
運用期間	約30ヶ月間 (2023/11/29運用開始)
募集金額	161,500,000円
募集方式	先着
募集期間	2023年11月13日18時〜
備考	金融機関からの借入あり

結論から話しておくと、『金余りなら投資しても良い』案件です！
本案件は「年利4.1%+投資期間30ヶ月」と利回り的にはそこそこの案件です。
ただし、売却時の利益は上限なしで収益がそのまま投資家に均等分配されることからリターン増大の可能性もあります。
また、金融機関からの借り入れもあるので、同物件をそのまま運用するよりもリターンが大きくなっている点も魅力的です。

実際に実績として
1号ファンド：7%→14.31%(実績)
2号ファンド：5.22%→8.61%(実績)
と増配しているものもあります！

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TREC7号目黒区祐天寺マンションファンドのポイント

ポイント
・本ファンドの概要
・レバレッジ効果による利回り向上の実現
・優先劣後構造はない
・SPCにより倒産隔離されている
・祐天寺駅から徒歩10分の好立地
・10戸中9戸が賃貸中
・キャンペーンも開催している

本ファンドの概要

ポイント
・賃貸マンション一棟の土地及び建物を購入し運用
・賃料収入を得ながら最終的には売却する

東京都目黒区中町に所在する賃貸マンション一棟の土地及び建物を購入し運用を行います。
本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、期中の利益を分配するとともに、最終的には不動産市場で売却することにより、売却益を分配することを予定しています。

最終的には売却する案件だね。
利回り上昇の可能性も期待できますね！

レバレッジ効果による高利回りの実現

ポイント
・金融機関ローンで約61%融資
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である

本ファンドでは投資家からの1億6150万円の出資と、金融機関からの2億5000万円の借入で物件を購入し運用します。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。

【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です

通常クラファン	借入併用型ファンド
投資家資金：１億円	投資家資金：１億円ローン：１億円
不動産取得：１億円	不動産取得：２億円
家賃：400万円	家賃：800万円ローン：−200万円
配当：400万円利回り4%	配当：600万円利回り6%

銀行からの融資を受けられるような物件という点でも投資家にとっては安心材料の１つかと思います！

優先劣後構造はない

ポイント
・優先劣後構造はなし
・売却益が生じた場合は均等に売却益を分配
・損失が生じた場合は出資元本が均等に毀損

優先劣後構造が採用されていないため、万が一損失が生じた場合は、出資元本が均等に毀損します。
ただし、売却益が生じた場合はすべての投資家の皆さまに均等に売却益が分配されます。

実際に実績として
1号ファンド：7%→14.31%(実績)
2号ファンド：5.22%→8.61%(実績)
と増配しているものもあります！

SPCにより倒産隔離されている

ポイント
・SPCスキームを採用
・倒産隔離されている

不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離』を実現しています。
少し難しいですが、下図が本ファンドのスキームになります。
注目すべきは不動産名義が特例事業者(SPC)になっている点です。

本ファンドでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産は運営会社の倒産手続きに組み込まれないと考えられます。

SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作る会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。

不動産クラファンのリスクは大きく分けて「不動産に関わるリスク」「運営元に対するリスク」がありますが、後者の「運営元に対するリスク」は倒産隔離によって軽減されています。

祐天寺駅から徒歩10分の好立地

ポイント
・祐天寺駅から徒歩10分の好立地
・渋谷へのアクセスが良好の駅

東急東横線祐天寺駅から徒歩10分に所在する物件への投資となります。
祐天寺駅から渋谷駅までは8分。東京メトロ副都心線などとの直通運転も行っているため、新宿三丁目や池袋へも乗換なしで容易にアクセスできます。
また、本物件の周辺は閑静な住宅街で、徒歩圏内にはスーパーやコンビニ、飲食店等が揃っているようです。

10戸中9戸が賃貸中

ポイント
・10月末日、10戸中9戸が賃貸中
・残り1戸についてはリーシング活動

2023年10月末日時点で10戸中9戸が賃貸中です。
残り1戸についてはリーシング活動を行い、早期の満室稼働を目指すようです。
契約更新のタイミングで適正賃料への見直しを行い、キャッシュフローの向上を試みるようです。

キャンペーンも開催している

ポイント
・トーセイホテル割引券6000円分貰えるチャンス
・新規会員様と既会員様で内容が異なる

7号ファンドキャンペーン開催中！
新規会員様と既会員様で内容が異なります。
【新規会員】
対象：11/2~16に会員登録をし、7号ファンドに10万円以上出資した方が対象
報酬：抽選で30名様にトーセイホテル割引券6000円分
【既会員】
対象：11/1時点で会員本登録済みで、7号ファンドに30万円以上出資した方が対象
報酬：抽選で50名様にトーセイホテル割引券6000円分
優待券ご利用対象施設（2023年11月時点）
■トーセイホテルココネ神田
■トーセイホテルココネ上野
■トーセイホテルココネ浅草蔵前
■トーセイホテルココネ上野御徒町
■トーセイホテルココネ浅草
■トーセイホテルココネ鎌倉
■トーセイホテルココネ築地銀座プレミア
■トーセイホテル＆セミナー幕張

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TREC FUNDINGの実績

ファンド名	年利(予定)	投資期間(予定）
1号ファンド	7%→14.31%(実績)	3年→２年1ヶ月(実績)
2号ファンド	5.22%→8.61%(実績)	3年→100日(実績)
3号ファンド	5%	２年6ヶ月
4号ファンド	5%	２年8ヶ月
5号ファンド	4%	２年
6号ファンド	4.2%	3年

やや長期にわたる案件が多いのが特徴です。

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まとめ（投資するべきか）

結論
・金余りなら投資しても良い
理由
・年利4.1%と利回りはそこそこ
・期間は約30ヶ月と長めの案件
・金融機関借入によるレバレッジ効果でリターン増大
・倒産隔離で長期の運用に強い設計
・立地は良い物件

結論から話しておくと、『金余りなら投資しても良い』案件です！
本案件は「年利4.1%+投資期間30ヶ月」と利回り的にはそこそこの案件です。
ただし、売却時の利益は上限なしで収益がそのまま投資家に均等分配されるなどの特徴もあります。
また、金融機関からの借り入れもあるので、同物件をそのまま運用するよりもリターンが大きくなっている点も魅力的です。

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本内容は事業者の公式サイト（TREC FUNDING）から抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。