４周年記念！利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）について！
今回は利回り不動産の案件
利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）の投資考察をしています！
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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・キャンペーン情報まとめ
・利回り不動産の実績
・まとめ
利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）の基本情報
| ファンド名 | 利回り不動産76号ファンド （渋谷一棟ビル） |
|---|---|
| 利回り | 10.5% (インカム1.5%+キャピタル9%) +キャピタルでのアップサイド +出資額に応じたアマギフ |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/9/1運用開始) |
| 募集金額 | 3.6億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 先行：7/25~28 一般：7/30~8/20 |
| 備考 | 劣後出資比率10% 集まらない場合は最大30%まで増額 |
今回の案件はハイリスクハイリターン型の案件かと思います。
渋谷駅徒歩7分のビルを取得後に「更地売却」「全空ビルとして売却」となっていますが、現在入居中テナントの宗教法人に対して明け渡しのための訴訟提起しています。
その明け渡し裁判に勝てるかどうか。
というのが今回のファンドのポイントとなりますが、利回り不動産の同様案件の実績がないため未知数の部分が多いです。
リスクは大きいですが、たしかに利回りは魅力的かとは思います。
個人としては少額で投資してみる予定です。
追記
めっちゃ迷いましたが少しだけ多めに入金します。
＊本当に迷ったので、各自リスク部分なども考慮してお考えください。。
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利回り不動産76号ファンド（渋谷一棟ビル）
ポイント
・本ファンドの概要
・出口戦略
・リスクのポイント
・アップサイド配当に関わる計算
・投資前に読むべきポイント
・劣後出資比率について
・キャンペーン情報
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・渋谷駅徒歩7分の一棟ビル（土地・建物）
・明け渡しのための訴訟提起している
・マスターリース契約(賃料保証)
・アップサイド配当あり
・劣後出資比率10%
渋谷駅徒歩7分の一棟ビル（土地・建物）が投資対象です。
入居中テナントに対して、明け渡し請求をかけている状況で、入居中のテナントは宗教法人となっています。
現所有者が既に明け渡しのための訴訟提起しており、本事業者が引き継いで訴訟するとのことです。
・賃貸によりインカムゲイン1.5%（年換算）
＊グループ会社の株式会社スリーワイズエステートとマスターリース契約を締結
＋
・外部売却でのキャピタルゲイン9.0%(年換算)の分配
を目指す案件で、想定以上の売却益が出た場合は売却益20%を分配するアップサイド配当方針もあります。
劣後出資比率10%です。
ハイリスクハイリターンの案件となっていますので、まずは本ファンドの出口について記載します。
出口戦略
ポイント
・解体後に更地売却
・全空ビルとして売却
・明け渡しが必要
本ファンドの流れは以下のようになっています。
STEP.1
本事業者が、現所有者から対象不動産を取得
STEP.2
対象不動産につき（株）スリーワイズエステートとマスターリース契約を締結
＊グループ会社です
STEP.3
本事業者が、対象不動産に現在入居中のテナントに対して建物明渡交渉を実施。
※現所有者が既に訴訟提起しており、本事業者が引き継ぎます
※詳細は「投資家向け情報」ページよりご覧ください
STEP.4
テナントの退去後、以下のいずれかの方法により外部売却
①建物を解体し更地として売却
②全空ビルとして売却
↓
最終的には
①建物を解体し更地として売却
②全空ビルとして売却
となっているわけですから、テナントが退去する必要があります。
今回のファンドのポイントは「明け渡しのための訴訟」で勝てるかどうかが重要になってきそうです。
リスクのポイント
ポイント
・宗教法人との交渉が長引いたりうまく行かない
・今回も募集金額が多く利回り不動産での運用総額が膨らんでいる
・宗教法人との交渉が長引いたりうまく行かない
→
特に利回り不動産がこういった案件を組成しているイメージがないので対応力は未知数かと思います。
また出口が退去前提となっているため、この裁判で勝てない場合は元本毀損リスクがかなり上がると思いますし、宗教法人テナント物件がきちんと売却できるかも不明瞭です。
この点は大きな元本毀損リスクがある点は注意しておきましょう。また期日延伸や上告した場合は延長の可能性もあります。
・今回も募集金額が多く利回り不動産での運用総額が膨らんでいる
→
こちらはファンドうんぬんよりも倒産リスク的な点です。
今回の案件は申込金額が足りない場合は最大で劣後30%まで増加する案件です。
劣後比率が増えれば案件自体の安全性は高まりますが、一方でこの案件に対する事業者が負うリスクも上がります。
最悪の倒産した場合は他案件にも波及すると思います。
他案件にも出資している身としては、この大規模案件で劣後30%も入れられるのは少しいやですね。。
大きな毀損があった場合は最大で運営資金の劣後5.1億が吹き飛ぶとなると事業継続にも影響しそうですし。
なんとか集めて劣後10%でお願いしたいです。
アップサイド配当に関わる計算
ポイント
・インカム1.5%+キャピタル9%
・キャピタル部分にアップサイド配当方針
・売却益の20%分配かもともとの分配の大きい方が採用
今回の案件は利回りプラスですので、いわゆるアップサイド配当方針があるファンドです。
「インカム1.5%+キャピタル9%」のキャピタル部分にアップサイド配当があります。
売却益の20%分配かもともとの分配の大きい方が採用が採用されいます。
どのくらいの利益の場合にアップサイド配当が出るのか計算してみましょう。
今回のファンドの優先出資額は1,530,000,000円です。
キャピタル益9%予定で12ヶ月運用した場合は
1,530,000,000円✖︎9%(キャピタル部分)
＝137,700,000円
が優先出資者への分配金となります。
アップサイド配当が発動する条件は、
売却益の20%が137,700,000円を超える必要があります。
つまり、
売却益✖︎20%＞137,700,000円
売却益＞688,500,000円
となります。
総出資額が1,700,000,000円ですので、
2,388,500,000円以上で売却できた場合にアップサイド配当方針が発動するかと思います。
＊各種手数料があると思うので実際はもう少し高いかも
＊逆に早期償還時は元々の優先出資配当が減るのでアップサイドになりやすい
これってどのくらいで発動するものなのでしょうか？
利回り不動産ファンドページ→投資家向け情報
に進むと【クラウドファンディングにて扱う理由】の⑤にその点が記載があります。
あくまでも利回り不動産運営の言い分ではありますが、売却価格の参考にしてみてください。
＊ログイン後情報ですので投資家はみてください。
もちろんこの条件は12ヶ月満期運用した場合のものです。
例えば期間6ヶ月に短縮した場合は、売却価格が小さくてもアップサイド配当が適応されることになります。
投資前に読むべきポイント
ポイント
・ファンドページの投資家情報は必読
・ログイン後情報ですので記載しません
ファンドの投資家情報のページに
・【対象不動産取得申し出の背景】
→現所有者の売却理由など
・【明け渡し請求に関する本事業者の見解】
→明け渡し請求の正当性など
・【クラウドファンディングにて扱う理由】
→想定売却想定価格など
・【リーガル手続きスケジュール】
→宗教法人との法的なやり取りの流れなど
・【ファンド終了時の方針】
→解体費用など
が記載していますので、そちらもよく読んでから投資判断をお願いします。
ちなみに宗教法人ってどこなん？？
って思った方は『渋谷 宮坂ビル 宗教』とかでググってください。
劣後出資比率について
ポイント
・基本は劣後10%
・集まらない場合は最大で30%まで増額
今回の劣後比率は基本的には10%(1.7億円)です。
集まらない場合で最低成立金額を超えた場合は最大で30%(5.1億円)まで劣後比率は大きくなります。
個人的には運営にも１案件で5.1億ものリスクとってほしくない気もします。。
ちなみに、最新の決算報告書につきましては、7月下旬～8月上旬にかけて、利回り不動産マイページ「各種書類」「決算報告書」に記載予定とのことです。
キャンペーン情報
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期間：7/22~8/20
①新規登録キャンペーン
→期間内に登録でAmazonギフト券1000円
②76号ファンドへの出資額に応じたアマギフ配布
・出資額50万円以上で、0.5%
・出資額100万円以上で、1.0%
・出資額500万円以上で、1.5%分プレゼント
感想
正直４周年記念ということでしたので、もっと固めの案件で押してくるかと思いました。
今回の案件はハイリスクハイリターン型となっており、キャンペーン込みだとかなり高い利回りになっていると思います。
さらには早期償還時にもアップサイド配当方針で利回りが上がる可能性が高く、リターン面が魅力です。
ただし、訴訟については利回り不動産の実力の不透明な点もあったりします。
案件内容の性質的にどうしても利回り不動産さん頑張って！！という状況になりがちですしね。
また今回含めて大きめのファンド募集も多く、単純に利回り不動産で扱っているファンド総額も膨らんでいます。
今回の案件は大きな元本毀損や延長リスクもありますが、リターンが高いということで、個人的には少額で投資する予定です。
追記
めっちゃ迷いましたが少しだけ多めに入金します。
＊本当に迷ったので、各自リスク部分なども考慮してお考えください。。
キャンペーン情報まとめ
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利回り不動産の実績
利回り不動産の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
以下のグラフが過去ファンドの傾向になります。
利回り不動産の過去の利回り実績
2025/1月時点でのファンド実績では年利7%前後の案件が多く見られました。
最近の体感ではかなり利回りを上げて生きており、年利10%前後の案件も多くなってきています。
また、ワイズコイン還元などもファンドごとに実施しているので、実質利回りはそれ以上になっているかと思います。
利回り不動産の過去の投資期間実績
利回り不動産の案件は期間6ヶ月と12ヶ月の案件が1番多いです。
基本的に長期の案件でも再募集することで、期間12ヶ月に収めていることが多いです。
再募集案件は前回ファンドに出資していれば、そのまま移管することも可能です。
利回り不動産についてもっと詳しく！
まとめ
まとめ
・本ファンドの利回りは10.5%
・アップサイド配当もある
・明け渡し訴訟の力量などは不明
・リスクも高めの案件か
今回の案件はハイリスクハイリターン型の案件かと思います。
渋谷駅徒歩7分のビルを取得後に「更地売却」「全空ビルとして売却」となっていますが、現在入居中テナントの宗教法人に対して明け渡しのための訴訟提起しています。
その明け渡し裁判に勝てるかどうか。
というのが今回のファンドのポイントとなりますが、利回り不動産の同様案件の実績がないため未知数の部分が多いです。
リスクは大きいですが、たしかに利回りは魅力的かとは思います。
個人としては少額で投資してみる予定です。
追記
めっちゃ迷いましたが少しだけ多めに入金します。
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