【COZUCHI】新橋事業用地Ⅰに投資すべきか考察!

資産形成

【COZUCHI】
新橋事業用地Ⅰに投資すべきか考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
新橋事業用地Ⅰに投資するべきか考察したよ!
*同時に新橋事業用地Ⅱの販売されているので注意してください。

結論
お金に余裕があるなら利回り上昇への期待を込めて投資しても良い
今回はかなり固い案件であり、利回り上昇の可能性から、投資を考えても良いかと思います!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

新橋事業用地Ⅰの基本情報

ファンド名新橋事業用地Ⅰ
利回り5.3%(インカム0.1%+キャピタル5.2%)
運用期間14ヶ月 (2022/10/31運用開始)
募集金額約8.4億
募集方式抽選
募集期間2022年10月13日~10月19日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

今回COZUCHIからは新橋事業用地ⅠとⅡが同時発売されています。
場所は似たような場所ですが、こちらの方が利回りが高く、投資期間が長くなっていますね。
じぇいの投資基準である「利回り6%+12ヶ月以下」には利回り部分が該当しませんが、フェーズ2の可能性の示唆などもされています。
新橋事業用地ⅠとⅡならどちらの方が投資すべきかなども踏まえて解説していきます。

結論から話しておくと、今回の案件は利回り上昇の可能性が高いです。
また、新橋事業用地ⅠとⅡで迷われている方は、Ⅰの方をおすすめします。
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新橋事業用地Ⅰのポイント

本プロジェクトのポイント
・新橋駅徒歩4分の好立地物件
・公示価格相当額より安く仕入れ
・かなり安全に投資できる

・利回り上昇の期待とフェーズ2への可能性

新橋駅徒歩4分の好立地物件

ポイント
・新橋駅徒歩4分の好立地
・日々多くのオフィスワーカーが行き交う街
・アジアヘッドクォーター特区に指定

本物件は新橋駅徒歩4分の好立地です。また下記地図のとおり、「東京メトロ銀座線」「東京メトロ都営浅草線」「ゆりかもめ」「JR線」と複数の路線を使用することができるターミナル的な場所になっています。

新橋は、「サラリーマンの聖地」や「鉄道発祥の地」として知られ、日々多くのオフィスワーカーが行き交う街です。
その反面で、大規模な都市インフラ整備もおこなわれており、平成23年に「アジアヘッドクォーター特区」に指定されています。

もともと飲食店が多い街でしたが、外国企業誘致プロジェクトなどもありガンガン開発が行われている土地でもあります。

特に本物件周辺は再開発の動きが活発になっています。
しかし、新橋エリアはもともとヤミ市をルーツとする関係もあり、権利関係がややこしく再開発が長期化する傾向にもあります。
その中で、本物件のように駅徒歩5分圏内のエリアの方が開発が進みやすいものは希少性が高く、売買も容易になる傾向が高いです。

公示価格相当額より安く仕入れ

ポイント
・公示価格相当額よりも約30%安く仕入れ

本物件は、国土交通省が発表している土地取引価格の指標となることを目的とした公示価格相当額よりも約30%安く仕入れることができています。
実際に取引される実勢価格は、公示価格よりも高いことが一般的です。

基本的に立地がよくて値が下がらない不動産は、安く仕入れることができたら勝ち確定だね。
COZUCHIはかなり安く仕入れてくることが多いから、相当ここら辺の地域の不動産と関係が密接なんだろうね。

かなり安全に投資できる

ポイント
・そのまま転売しても十分に利益が期待できる。
・再開発して売り出しが最も利益が最大化しやすい

本物件の買い手としては、デベロッパーがメインターゲットとなっています。
現況5階建てでありますが、開発を行い、10階建ての建物を建築することも可能です。単純に同じ敷地内であれば、建築階数が高いほど収益性を増すことが可能です。デベロッパーからしても開発後に買い手がつきやすいと考えられ、ニーズの高い物件になりえます。

また本物件は前述した通り、公示価格相当額よりも約30%安く仕入れることができています。
もともとの購入単価が安いため、転売したとしてもかなりの儲けを得ることができます。

実際には建築をして売り出すだろうけど、最悪の場合でも利益がでるのはありがたいよね。
安く仕入れているからリスクとしてはかなり低い投資になりそうだね。

利回り上昇の期待とフェーズ2への可能性

ポイント
・利回り上昇可能性はありそう
・フェーズ2への期待は薄い

本物件への利益の流れとしては
「物件購入(30%引で仕入れ)」→「デベロッパーへ売る」
の流れになります。
こういった場合ではCOZUCHIは利回り減少を防ぐために、想定利回りを固く計算しているケースが多いです。
また、想定よりも早く買い手が見つかることで、早期返還による間接的な利回り上昇の可能性もあります。
そのため、本物件の利回りの上昇の可能性はそれなりにあるのかなと考えています。

通常通り売れる可能性が高いとみているね。
そのためフェーズ2へ移行することなく、終わるんじゃないかなとも思っています。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
金余り状態なら投資してもOK!!
理由
・本ファンドの利回りは5.3%と少し低い
・かなり低リスクで投資可能
・利回りが上昇する可能性はあるとみている。

今回のファンド自体はじぇいの投資基準である「利回り6%+投資期間12ヶ月以下」には合いませんでした。
しかし、本ファンドはかなり固い投資ができそうなので、リスクは最小限であると考えています。
また、早期返還なども踏まえると、想定利回りは増加するのではないか?とも考えているためです。

お金があまり気味なら投資するのはアリだと思うよ!

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