利回り不動産の評判と案件の見方｜ワイズHDの本業・決算3期で整理

利回り不動産の評判と案件の見方｜ワイズHDの本業・決算3期で整理

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各ファンドの「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
税務（確定申告の要否等）は個別事情で異なるため、税理士・税務署等でご確認ください。

利回り不動産の評判は？
案件の傾向を整理しつつ、運営元（株式会社ワイズホールディングス）の“本業”と決算（直近3期）から、投資前に見るべきポイントをまとめます。
結局のところ、不動産クラファンは「雰囲気」ではなく、案件構造（分配原資・出口・優先劣後）と、運営会社の体力（資金循環）で判断するのが一番ブレません。

この記事でわかること
結論：どんな人に向く？案件ごとの確認ポイント
直近ファンド情報
利回り不動産とは（基本スペック）
仕組み（不特法／優先劣後／借入併用）
特徴（メリット）
ワイズコインの貯め方(会員制度/利回りガチャ)
デメリット（注意点）
怪しい？危ない？と言われる理由とチェック手順
口コミ・評判
運営会社の会社概要
運営会社の「本業」を分解
決算/財務レポート（直近3期）
実績
キャンペーン情報
口座開設〜出資の流れ
FAQ
利回りカレンダー等
まとめ

結論：利回り不動産は「都心×短中期」で、分配は“賃料＋売却”が混ざりやすい

結論から言うと、利回り不動産は、都心部の投資用不動産に加えて宿泊・リゾート文脈の案件も見られ、分配原資は賃料（インカム）と売却益（キャピタル）が絡む設計があり、募集方式は先着と抽選が案件ごとに違うタイプです。
ハイリスク型の案件も多い反面、利回りも高い案件が多いです。
またハイリスク型を扱う不動産クラウドファンディングの中では案件説明が丁寧という声もあります。

更新日：2026/03/14
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j-life-consultation.com

2026.03.16

利回り不動産
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利回り不動産とは（基本スペック）

利回り不動産は、不動産特定共同事業（匿名組合型など）の枠組みを使った不動産クラウドファンディングです。
運営は株式会社ワイズホールディングス。グループとして開発・仲介/管理の機能も確認できます（後半で整理します）。

ここで大事なのは、スペック表で安心しないことです。
不動産クラファンは、サービスの“平均”より、個別ファンドの「出口」「分配原資」「優先劣後」「賃料固定（マスターリース）の条項」が勝負になります。

利回り不動産の仕組み（不特法／優先劣後／借入併用）

不動産特定共同事業（匿名組合型）の基本

不動産特定共同事業は、事業者が不動産を取得・運用し、投資家は匿名組合などの形で出資し、賃料や売却益などから分配を受ける枠組みです。
ポイントは「預金」ではなく投資であること。元本割れの可能性がある以上、案件ごとの条件確認が重要になります。

• 分配原資：賃料（インカム）／売却益（キャピタル）
• 費用控除：運用報酬・管理費・修繕費など（控除の仕方は案件ごと）
• 退出：原則は運用終了時の償還（途中解約の可否は契約で確認）

優先劣後の考え方（“劣後＝保険”ではない）

優先劣後は、損失が出たときにまず劣後出資（事業者側）から先に損失を負担する仕組みです。劣後比率が大きいほど投資家（優先出資側）のクッションになりやすい一方、損失が劣後を超えると優先側も影響を受けます。

• 劣後比率は「何％か」を毎回確認
• 売却不調・賃料下落・空室・修繕など、損失が出る局面も想定する
• 出口が弱いと、クッションがあっても詰む可能性がある

借入併用（シニアローン）がある案件の見方

不動産クラファンには、自己資金と出資に加えて銀行等から借入を入れる構造（レバレッジ）がある案件もあります。レバレッジが効くとリターン設計はしやすい反面、返済順位はシニアローンが上に来やすい点が要注意です。
利回り不動産でも、案件ごとに借入の有無や条件は異なり得るため、書面での確認が必要です。

• 借入の有無／LTV（総投資に対する借入割合）
• 返済期限・金利・借換条件（書面で確認）
• 市況悪化時：売却が遅れたときに資金が詰まらないか

利回り不動産の特徴（メリット）

ポイント
・高利回りの案件もある
・アップサイド配当型の案件もある
・1口1万円からで分散しやすい
・短中期（数ヶ月〜1年程度）中心で資金拘束が読みやすい傾向
・優先劣後方式が採用される
・都心部だけでなく宿泊・リゾート文脈の案件も見られる
・マスターリース（賃料固定）が絡む案件もある
・ワイズコイン等、継続出資の導線がある

高利回りの案件もある

ポイント
・年5〜12%程度のレンジが見られる（案件ごと）
・利回りが高い案件ほど「売却依存」「運用難度」「出口の固さ」を先に見る

利回り不動産は、案件によって想定利回りが高めに見える募集が出ます。
ただし、ここで重要なのは「高利回り＝良い案件」と短絡しないことです。
利回りが高い案件は、裏側で
・売却益（キャピタル）を織り込んでいる
・運用期間が短く、出口の成否がリターンに直結しやすい
・宿泊/開発など、運用難度の高い要素が混ざる
といった形で、リスクの置き場が変わっていることがあります。
あとは、ワイズコイン還元などもファンドごとに実施しているので、実質利回りはそれ以上になっているかと思います。

アップサイド配当型（期間配当型）の案件もある

ポイント
・運用中の分配に加え、売却益などで追加分配を狙う設計がある
・利回りプラスの表記があるファンドのみ
・アップサイドは「確約」ではない（利益が出なければ上乗せは起きない）

案件によっては、アップサイド配当（売却益が出たときの上乗せ）の考え方が入ることがあります。
ここは投資家の期待値が上がりやすいポイントですが、アップサイドは利益が出た場合のみです。
つまり、出口の条件が悪化すれば上乗せが消えるだけでなく、最悪は元本毀損の可能性もあります。
また、アップサイド配当がある案件は『利回りプラス』と表記がある案件のみです。
ファンドごとに
『売却益の○％を配布』
という記載がありますので、その点なども確認が必要です。
過去ファンドの表記例です↓

少額（1口1万円）から始めやすい

ポイント
・まず小さく参加して、運用報告→分配→償還の流れを体感できる
・案件タイプが複数あるため、分散が効きやすい

利回り不動産は、1口1万円から出資できる設計です。
最初から大きく張るより、少額で複数回まわして「償還がどう戻るか」「報告の粒度がどうか」を確認するほうが、実務的には安心です。

短中期中心で、資金拘束が読みやすい傾向

ポイント
・数ヶ月〜1年程度の案件が中心になりやすい（案件ごと）
・ただし短期＝低リスクではない（出口の質が重要）
・長期案件でも区切って組成している様子

資料の範囲では、利回り不動産は数ヶ月〜1年程度の案件が多い傾向です。
資金拘束が読みやすいのはメリットですが、短期案件は出口が崩れると一気に延長の議論が出やすいのも事実です。
「期間」だけでなく、出口条件までセットで確認したいところです。
そもそも短期で売却して終わるというよりは、インカム案件でも区切って組成している様子です。
出口は再募集ファンドとなりますが、そこで資金が集まらない場合などでも延長リスクはあるかと思います。
再募集案件は前回ファンドに出資していれば、そのまま移管することも可能です。

マスターリース（賃料固定）が絡む案件もある

ポイント
・賃料固定は「空室でも一定の賃料が入る」設計になり得る
・子会社のマスターリースが多い

マスターリースによる賃料は賃料固定は「空室でも一定の賃料が入る」設計になり、安定した配当をもたらしてくれます。
その反面、利回り不動産の場合は子会社でのマスターリースが多く、グループ間取引となっています。
そのマスターリース賃料が妥当かどうかを実際の相場から見て検証する必要があります。

合わせて読みたい！
マスターリースの注意点！

不動産クラファンのマスターリース契約とは？ケース別注意点を解説！

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2025.11.27

ワイズコイン（ポイント）などの継続導線がある

ポイント
・ファンドごとに貰える
・会員制度でもらえる額が変わる
・付与率・上限・交換条件は時期で変わり得るので必ず確認

利回り不動産には、ワイズコイン等のポイント施策があります。
・会員制度でもらえる額が変わる
・ファンドごとに貰える
という特徴があります。
この後会員制度についても詳しく説明します。

ワイズコインの貯め方(会員制度/利回りガチャ)

会員制度

利回り不動産には会員ランク制度というものがあり、
『運用中残高に応じて会員ランクが確定し、出資時のワイズコイン付与率』
が決まります。
会員ランクは8段階あり、毎月1日の15時時点の運用中残高で決定します。
以下会員ランクと運用中残高の表↓

個人的にはシルバーランクからワイズコインの付与率がグッとあがるので、100万円はキープしたいと思っています。
また、先行投資権もシルバーから付与されたことがあったので、このあたりが１つの節目として捉えられているようです。

利回り不動産ガチャについて

ポイント
・LINE登録で1日1回引けるLINE限定のガチャ
LINE追加方法
・URLによるお友達追加
https://lin.ee/JshGMZB
・LINE IDによるお友だち追加
@rimawari

1日1回引けるLINE限定のガチャがスタートしています。
最大で500ワイズコインが当たるチャンスが毎日訪れます。
貯まったワイズコインは、利回り不動産での出資時に使えるほか、Amazonギフトカードにも交換可能です。
※LINEで貯まったワイズコインを利回り不動産アカウントに反映させるためには、利回り不動産会員情報とLINEの連携申請をしていただく必要があります。
ちなみに下記が当選倍率です
・1等：500ポイント（0.5%）
・2等：100ポイント（1.0%）
・3等：50ポイント（2.0%）
・4等：10ポイント（5.0%）
・5等：1ポイント（10.0%）
つまり１回の期待値は5.1ポイント／回となっています。

利回り不動産のデメリット（注意点）

ポイント
・先着/抽選で「出したい時に出せない」が起こり得る
・運用期間の延長が起こり得る（出口がズレると発生しやすい）
・想定利回りは確定ではない（費用・空室・売却条件で上下）
・出口が第三者売却中心なら、売却条件が弱いと詰まりやすい
・マスターリースは条項次第で“固定の意味”が変わる
・ポイント/キャンペーンで実質利回りが高く見えるが、条件の確認が必須
・運営会社の財務は「資金循環（匿名組合出資金の大きさ）」が論点になりやすい

先着/抽選で当選しないことがある

ポイント
・人気案件ほど「申し込んでも投資できない」は普通に起こる
・当選前提で資金を固定しない（生活防衛資金は別）

募集方式が先着・抽選で混在するサービスは、タイミングによっては「出したいのに出せない」が起きます。
ここは割り切って、当選しない/先着に間に合わない前提で資金計画を組むほうが安全です。

運用期間の延長が起こり得る

ポイント
・売却のタイミングが後ろ倒しになると延長が発生しやすい
・延長時の分配/費用/最終出口の扱いを事前に確認

利回り不動産に限らずですが、出口（売却）が絡む案件では運用期間延長が起こり得ます。
延長が“悪”というより、投資家としては延長条件が事前に明記されているかが重要です。
また想定出口に整合性があるかも確認したいです。

想定利回りは確定でない

ポイント
・空室・修繕・費用控除・売却条件で分配は上下し得る
・「何が起きたら利回りが下がるか」を書面で確認

不動産クラファンの利回りは“想定”であり、確定ではありません。
予定通り運用が終わることもあれば、想定外の支出や売却条件でズレることもあります。

出口条件が曖昧だと、良い利回りでも意味が変わる

ポイント
・出口は「誰に」「いくらで」「いつ」売るのかが核心
・第三者売却/買い戻し/再組成でリスクの性格が変わる

出口が第三者売却中心なら「売却先の固さ」、買い戻しや再組成なら「実行できる体力」が論点になります。
出口戦略の全体像は、こちらの記事で深掘りしています。

合わせて読みたい！
出口戦略の注意点とポイント！

Exit戦略（出口）とは？不動産クラファンの売却・自社買取・再組成を徹底比較

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2025.12.21

入出金で振込手数料が発生する

ポイント
・GMOあおぞらネット銀行への出金は無料
・それ以外への出金は一律145円/件かかる
・入金は各自使用している銀行の金額に依存する

利回り不動産ではGMOあおぞらネット銀行以外へ出金する場合は手数料がかかります。
そのため1万円で４ヶ月の投資ですぐに出金してしまうと予想より利回りが低くなる可能性があります。
ある程度まとまった額を出金するなど対策が必要かと思います。

利回り不動産は怪しい？危ない？と言われる理由とチェック手順

「怪しい」「危ない」と検索されるサービスの多くは、実際に危険だからというより、利回りが高く見える／ポイント施策がある／出口や延長の論点があることで不安が出やすい、というケースが多いです。
利回り不動産も、論点はざっくり次のあたりに集約できます。

• 利回りが高く見える → 何に依存している？（賃料/売却/運用難度）
• 短中期案件が多い → 出口（売却・買い戻し）の設計は固い？
• ポイント/キャンペーンがある → 実質利回りの条件は明確？
• 運用期間延長の話題 → 延長条項はどこまで書かれている？
• 運営会社の財務 → どこまで資金循環を支えられる？（決算で確認）

じゃあ、どう判断するか。次の基準で見るのがいちばんスッキリします。

投資前チェックリスト（不安を“確認作業”に変える）

ポイント
・許認可（番号）を押さえる
・優先劣後％／分配原資／出口条件を同じ紙で突合
・マスターリースがあるなら、解約条項・賃料改定・免責を条文で確認
・延長条項（上限・条件）を読む
・最後に契約成立前書面・重要事項説明書で確定

• 募集ページだけで判断せず、契約成立前書面で条件を確認
• 優先劣後比率と分配原資（賃料/売却）をセットで確認
• 出口（売却/買い戻し/再組成）の価格根拠と期限を確認
• 延長の上限、延長時の分配・費用の扱いを確認
• 関連当事者が絡むなら、条件が第三者取引として妥当か（説明の有無）を見る

利回り不動産の口コミ・評判（カテゴリ整理）

ポイント
・SNSの口コミは真偽が混ざるので“カテゴリ”で見る
・最後は書面（契約成立前書面／重要事項説明書）で条件確認
・当選/先着の体験談、延長の話題、ポイント施策の話題が出やすい

ポジティブ寄りの話題（カテゴリ）

ポイント
・利回り水準が高めに見える案件への関心
・短中期で回せる案件への好意的反応
・ポイント/キャンペーンを含めた“体感利回り”への関心

• 利回りが高めに見える点
• 短中期で資金拘束が読みやすい点
• ポイント施策がある点

ネガティブ寄りの話題（カテゴリ）

ポイント
・先着/抽選で投資できない（募集が取りづらい）
・運用期間延長の話題（出口の後ろ倒し）
・手続き（本人確認、入出金）の体験談

• 投資したくても投資できない（当選しない/先着に間に合わない）
• 延長や売却時期の後ろ倒しの話題
• 手続き面の体験談

繰り返しますが、口コミは参考になりますが“事実”ではありません。最後は契約成立前書面／重要事項説明書で条件を固めてから判断してください。

運営会社の会社概要（許認可・沿革・グループ体制）

ポイント
・利回り不動産の運営は株式会社ワイズホールディングス（本社：東京都港区）
・許認可は宅地建物取引業／不動産特定共同事業
・代表は和泉隆弘／萩公男の2名体制
・拠点は東京本社＋大阪支店＋沖縄支店
・グループ会社として開発（ワイズデベロップメント）／仲介・賃貸管理（スリーワイズエステート）

結論から言うと、利回り不動産は「クラファンだけの会社」というより、ワイズHDグループの不動産ビジネスの中で“投資家から資金を集め、物件を運用し、分配し、償還する”機能を担う位置づけとして整理されます。
ここが大事で、グループ内の開発・仲介・賃貸管理とつながる設計になり得る以上、投資家目線では「会社単体」ではなくグループ全体の役割分担まで見ておくと、確認ポイントがブレにくくなります。

運営会社とグループの全体像（テキスト相関図）

投資家目線で見ると、この構造の強みは「物件の上流（開発/企画）〜運用（賃貸管理）〜出口（売却）」がグループ内でつながりやすいこと。
一方で注意点も同じで、グループ内でつながるほど関連当事者取引（＝身内取引）が発生し得るため、価格決定・契約条件・責任分界を“書面で”確認する重要性が上がります。

会社の基本情報（提供資料の範囲で整理）

ここは「信用・安全」を断定するためではなく、会社を特定し、許認可や体制を照合するための土台として整理します。

許認可は「保有しているか」ではなく「番号まで」照合

• 宅地建物取引業：国土交通大臣免許（2）第9652号
• 不動産特定共同事業：東京都知事 第143号
• 第1号・第2号事業者としての整理や、電子取引業務に関する記載も
• （グループ）スリーワイズエステートの宅建免許：東京都知事（10）第46732号

許認可がある＝案件が万全、ではありません。
ただ、「土台（事業者の資格）」を確認した上で、案件構造に入るのが正しい順番です。

沿革：クラファン開始までの流れを見ると「何が強み/弱みか」が見えやすい

ポイント
・支店展開（大阪・沖縄）→グループ化（仲介/管理）→開発会社設立→不特法許可→投資募集開始、という流れが見える

• 2014年8月：株式会社ワイズホールディングス設立
• 2016年2月：大阪支店開設、資本金増資の記載
• 2017年4月：本社移転（虎ノ門・城山トラストタワー）記載
• 2019年4月：沖縄支店開設、資本金増資の記載
• 2019年10月：宅建免許が「国土交通大臣免許」へ変更された旨の記載
• 2020年2月：スリーワイズエステートの完全子会社化の記載
• 2020年11月：ワイズデベロップメント設立の記載
• 2020年12月：不動産特定共同事業許可取得の記載
• 2021年4月：投資募集開始

グループ連携が「強み」になる局面／「確認ポイント」が増える局面

グループ機能があると、案件づくりはやりやすくなります。例えば一般論として、次のような協調が起きやすいです。

• 開発（仕上げ）：改修・企画・設計・施工がグループで回ると、スケジュールと品質の管理がしやすい
• 運用（賃料）：仲介・賃貸管理が近いと、客付け/管理の意思決定が早い
• 出口（売却）：仲介・売買の機能があると、出口の選択肢が増えやすい

一方で、投資家としては「グループだから安心/危険」と決めない方がいいです。大事なのは、グループ関与が“契約上どう整理されているか”。ここが曖昧だと、リスクも説明もぼやけます。

ポイント
・関連当事者が絡む案件は、賃借/管理/売買/買い戻し/保証の「相手方」と「条件」を確認する
・価格決定（取得価格・売却価格）の根拠が弱いと、優先劣後があっても不安が残る
・“説明があるかどうか”が大事。

• 賃貸管理契約：管理会社はどこか／報酬体系／修繕の権限と負担
• 賃料固定（マスターリース等）がある場合：価格の整合性など
• 売買（取得・売却）の相手方：第三者か／グループか／価格の根拠（鑑定・査定・成約事例）
• 買い戻し・再組成が絡む場合：誰が買うのか／期限／価格決定／違約時の扱い
• 保証・担保・借入：シニアローン有無／返済順位／担保設定の範囲

ここまでやると、「会社の良し悪し」ではなく、案件ごとの不安を“確認作業”に落とせるようになります。最後は必ず契約成立前書面／重要事項説明書で条件を固めてください。

運営会社の「本業」を分解する（どこで利益を出す会社？／KPI／市況悪化時のリスク）

ポイント
・ワイズHDの主戦場は不動産（開発・企画・取得・運用・売却）＋不動産投資型クラファン運営
・決算（要約3期）では、売上高は約76〜80億円規模で推移し、営業利益は第11期に大きく改善
・第11期B/Sでは匿名組合出資金6,956,939千円が計上（総資産比約80%）＝クラファンの資金循環が事業に強く影響し得る構造

結論から言うと、ワイズHDを理解するコツは“利回り不動産（クラファン）だけを単体で見ない”ことです。
利回り不動産は、ワイズHDの不動産ビジネスの中で投資家資金を集め、物件を回し、分配し、償還する装置として置かれやすい。
つまり投資家としては、会社が「何を仕入れて」「どう運用し」「どう売って」「どう返すか」を、本業の流れとして見た方が判断が固まります。

収益源（柱）を先に一覧化

柱①：開発・再生・売却益（キャピタル）—“主力になりやすいが、景気の波を受ける”

不動産会社の売上が大きく見えるとき、その中身は「賃料の積み上げ」より、物件の販売（売却）が太いことがよくあります。
開発・再生（リノベ/バリューアップ）→販売で利益を作るモデルは、うまく回ると利益が出やすい反面、市況（金利・需要・融資姿勢）の影響をまともに受けるのが特徴です。

ポイント
・粗利率（案件の“取り分”が取れているか）
・仕入れ→販売までの回転（在庫期間）
・案件パイプライン（次の売上の種）
・資金調達コスト（借入金利・条件）

• 注意点（市況悪化時）：金利上昇や買い手の利回り要求上昇で、売却価格が下がりやすい／売れるまで時間が伸びやすい
• 原価リスク：建築費・改修費・人件費の上振れ、工期遅延が利益を削る
• 出口依存：最後に売れなければ利益が確定しない（ここがインカムと性格が違う）

柱②：賃料収益（インカム）—“安定寄りだが、稼働とコストで差が出る”

賃料収益は、いわゆるストック型で、売却益よりも“毎月の積み上げ”に近い稼ぎ方です。
ただし現実には、稼働（空室）と費用（修繕・管理・税金）でNOIがブレます。
賃料収益の強みは「売却が遅れても（理屈の上では）収益を作れる」ことですが、空室局面では一気に弱くなる点も押さえておきたいです。

ポイント
・稼働率（入居率）／平均賃料／更新率・退去率
・NOI（賃料−運営費）／修繕費の平準化
・テナント属性（単一テナント依存の有無）

• 注意点（市況悪化時）：空室増→賃料下落→NOI悪化の連鎖。修繕費が重なるとさらに削れる
• 金利の影響：利回り要求の上昇（CAP上昇）で、収益物件の評価が下がりやすい
• “賃料固定”は万能ではない：固定に見えても、契約条項（解約・免責・改定）で実質が変わる

柱③：リゾート案件（宿泊・ヴィラ・ゴルフ等）—“当たると大きいが、外部環境の影響が大きい”

リゾート・宿泊・レジャーは、不動産の中でも“運営（オペレーション）”の比重が大きい領域です。
賃料収益よりアップサイドを狙いやすい一方で、景気・旅行需要・災害などの外部環境で数字がブレやすい。
また、立地や用途によっては買い手が限られやすく、出口（売却）の難易度が上がることもあります。

ポイント
・稼働率（宿泊稼働/利用率）
・ADR（平均客室単価）／RevPAR（客室収益の効率）
・シーズナリティ（繁閑差）／運営利益率（固定費負担の重さ）

• 注意点（市況悪化時）：旅行需要の急減（景気後退・感染症・地政学・災害）で稼働が一気に落ちる
• 固定費リスク：運営人員・維持費などが重いと、稼働低下時の赤字化が早い
• アセットの特殊性：用途が特殊だと買い手が狭くなり、売却条件がブレやすい

柱④：仲介・賃貸管理（手数料）—“在庫を持たない稼ぎ方で、積み上げ型”

仲介・賃貸管理は、開発や売却益ほど派手ではないですが、在庫（販売待ちの物件）を抱えない稼ぎ方になりやすく、景気の波を受けても“壊れにくい”側面があります。
ただし、仲介は取引件数が落ちると売上が落ちるため、市況悪化時に件数・単価の両方が効く点は注意です。

ポイント
・成約件数／取扱高（GMV的な指標）／成約単価
・管理戸数（または管理面積）／解約率
・顧客獲得コスト（広告費・人件費）

• 注意点（市況悪化時）：売買が冷えると仲介件数が減る（手数料が落ちる）
• 人依存：営業組織の生産性次第で利益がブレる（採用・離職の影響）
• 管理は品質勝負：クレーム対応・修繕判断など、運用品質が継続率に直結

柱⑤：不動産特定共同事業（ファンド組成・運用）—“手数料収益＋資金調達機能”

不動産特定共同事業は、不動産を小口化して投資家資金を集め、運用し、分配・償還する枠組みです。
会社側の視点では、組成・運用の手数料収益になり得るだけでなく、もう一つ大きいのが「資金調達の選択肢が増える」ことです。
（銀行借入だけで回すより、資金調達を複線化できるため）

ポイント
・募集達成率（資金が集まるか）／組成ペース（供給力）
・運用残高（AUM）／リピート率（継続性）
・運用中のトラブル対応（延長・計画変更）に対する説明負荷

• 注意点（市況悪化時）：募集が鈍ると資金循環が重くなる（供給と償還のバランスが重要）
• レピュテーションリスク：炎上・不信が起きると、集金力（募集）に直撃しやすい
• 規制・コンプライアンス：不特法領域は説明義務・表示の厳格化などで運用負荷が増え得る

本業の規模感：決算3期（要約）で見ると「売上は横ばい、利益が改善」

ここは「安心/危険」を断定する章ではなく、会社の回り方（稼ぐ力と資金の動き）を掴むための材料です。数値は提供資料の要約決算（単位：千円）を、億円換算して整理します。

ポイントは3つです。

• 売上は大きく伸びたわけではないが、第11期に営業利益が大きく改善している（利益率の変化が重要）
• 総資産が拡大し、同時に匿名組合出資金（クラファン由来資金の可能性が高い科目）が大きい構造
• ただし、注記・CF・内訳がないため、資産の中身（未収入金等）や満期構成は本情報だけでは断定できない

つまり、「稼ぐ力の改善は見えるが、資金循環と開示ギャップを踏まえると慎重に見極めが必要」という整理になります。ここは次章（決算/財務レポート）でさらに深掘りします。

結論：利回り不動産（クラファン）は「本業の上に乗る資金調達/商品化」—だからファンドの“収益源”が重要

ここまでの整理を一言でまとめると、利回り不動産（クラファン）は、ワイズHDの本業である「開発・売却益」「賃料収益」「リゾート案件」「仲介・管理」といった収益源の上に、不特法という“資金調達/商品化”の仕組みを重ねたものとして理解するとブレません。
つまり投資家目線でも、結局はそのファンドの分配原資が、どの柱（賃料なのか、売却益なのか、運営収益なのか）に依存しているかで、リスクの性格が変わります。
次章（決算/財務）では、この収益モデルがどの程度の規模感で回っているかを数字側から確認します。

利回り不動産運営の決算/財務レポート（株式会社ワイズホールディングス｜直近3期）

ポイント
・売上高は第11期で約78.8億円、営業利益は約8.54億円
・総資産は約86.9億円まで拡大
・自己資本比率は約9.9%
・B/Sの固定負債に「匿名組合出資金」が約69.6億円（総資産の約80%）と大きく、投資家目線では“償還（満期）構造”の確認が重要
・損益計算書は税引前までの開示のため、税負担後の純利益はこの資料だけでは確定できない

前提：本章は「運営会社リスクの整理」です。
数値は、開示されている比較B/S・P/L（直近3期、単位：千円）をもとに、投資家目線で読み解きます。
ここでの目的は、良い/悪いの断定ではなく、“どこを確認すべきか”を明確にすることです。

1) 3期のざっくり推移（売上・利益）

ポイント
・売上高：第9期約80.0億円 → 第10期約76.8億円 → 第11期約78.8億円
・営業利益：第11期で大きく増加（粗利率の改善が大きい）
・税引前当期純利益：第11期は約2.95億円（税引後は資料上は不明）

第11期は営業利益率が大きく伸びています。ただし、不動産会社の強さは利益だけでは決まりません。次にB/S（体力と資金構造）を見ます。

2) B/Sの体力：自己資本比率と「匿名組合出資金」の大きさ

ポイント
・総資産：第11期で約86.9億円まで拡大
・自己資本比率：第11期で約9.9%（純資産約8.6億円）
・匿名組合出資金：第11期で約69.6億円（総資産の約80%）
・“厚い/薄い”の断定より、匿名組合出資金の満期（償還）と出口条件が本丸

第11期は、B/Sの固定負債に匿名組合出資金が大きく計上されています。
ここは「大きい＝悪い」ではなく、投資家目線では“償還が集中しないか（満期構造）”と“出口で回収できるか”を見るべき論点になります。

3) 資金繰り：流動比率は高いが、見るべきは「固定負債の満期」

ポイント
・流動負債が小さく、流動比率は高い（見た目の短期資金繰りは良く見える）
・ただし匿名組合出資金は固定負債に入っているため、満期が近いと実務の資金繰りに効く
・“いつ償還が来るか”は、案件の償還スケジュールで見る必要がある

流動比率だけを見ると良く見えますが、実務的には固定負債として計上されている匿名組合出資金の“満期がいつ来るか”が重要です。
投資家としては、運営会社の決算だけでなく、自分が投資するファンドの償還条件（延長含む）を必ず確認してください。

4) 利益の質：粗利率の改善と、資金コスト（利息・匿名組合分配金）

ポイント
・売上総利益率：第9期5.8% → 第10期10.4% → 第11期21.7%と改善
・一方で販管費は第11期に増加している（規模拡大の影響もあり得る）
・資金コストとして「支払利息」「匿名組合分配金」が明確に出ている

第11期は粗利率の改善が大きい一方、販管費も増加しています。
また、損益計算書には資金コストとして支払利息と匿名組合分配金が計上されています。ここは投資家目線で「資金調達がどう利益に影響するか」を読む材料になります。

この「匿名組合分配金/売上高」が上がっている点は、クラファン運営の規模感（資金循環）が大きくなっている可能性を示すサインにもなります。
ただし、会計の見え方は会社・スキームで変わるため、断定はせず、投資家としては償還スケジュールと出口条件に落として確認するのが現実的です。

5) クラファン科目：「匿名組合出資金」の見え方と“実質B/S”の考え方

ポイント
・第11期の匿名組合出資金は約69.6億円（総資産の約80%）
・これをどう見るかで「会社のレバレッジ感」の印象が変わる
・ただし倒産隔離・分別管理等は案件/契約によるため、決算数値だけで安全性を断定しない

第11期のB/Sでは、匿名組合出資金が固定負債として大きく計上されています。
投資家目線では、ここを“厳しめ”に見るなら「会社の負債」として捉えます。一方で、スキームや契約上の扱い次第では、見え方が変わる可能性もあります。
なのでここは、あくまで機械的な見方の違いとして整理しておきます。

注意点は、この“49.5%”が「本当に強い」という意味ではないことです。
匿名組合出資金がどの資産に対応し、どの範囲で倒産隔離・分別管理されているかは、案件・契約・開示資料で変わります。

6) 投資家向け：追加で欲しい資料／確認ポイント

ポイント
・匿名組合出資金の「満期（償還）スケジュール」
・売掛金/未収入金が第11期に約13.3億円まで増加しているため、内訳と回収見込み
・投資有価証券（約9.23億円）、その他有形固定資産（約6.36億円）など“中身次第で換金性が変わる科目”の内訳
・税引後の利益（税金の開示）や注記付き決算、キャッシュフローの確認

• 匿名組合出資金（約69.6億円）の満期分布：半年〜1年に集中していないか
• 売掛金・未収入金（約13.3億円）の内訳：相手先、回収時期、回収条件
• 投資有価証券（約9.23億円）の中身：何の投資か、評価の考え方
• その他有形固定資産（約6.36億円）の中身：何が含まれるか（建設仮勘定等の可能性も含む）
• 個別ファンド書面で、優先劣後・分配原資・出口条件・マスターリース条項・関連当事者の関与範囲

繰り返しますが、「良い/悪い」を断定する章ではなく、「どこを確認すべきか」を明確にする章です。最後は必ず契約成立前書面／重要事項説明書で条件を確定させてください。

利回り不動産の実績

ここは「利回りが高いから良い」ではなく、その利回りがどこから出るのか（賃料か、売却益か）を分解して見るのが大事です。
案件ごとに確認しておきましょう。

利回り不動産のキャンペーン情報

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j-life-consultation.com

2026.03.14

口座開設（登録）〜出資までの流れ（つまずきポイント込み）

ここは「やり方」だけでなく、つまずきやすいポイントもセットで書きます。初めての方ほど、先に知っておくとラクです。

STEP1：無料会員登録（メール・基本情報）

• 登録メールが迷惑フォルダに入ることがあるので注意
• 投資は元本保証ではない点をここで再確認

STEP2：本人確認（eKYC/書類アップロード）

• スマホで撮影する場合は「反射」「ピンボケ」に注意
• 審査完了までの時間は混雑で変動し得る

STEP3：入金（出資の原資を準備）

• 振込手数料・出金手数料は利用銀行や条件で変わるため、公式案内で確認
• 先着/抽選の場合は「投資できない」こともあるので、資金を寝かせすぎない

STEP4：ファンド選択→応募（先着/抽選は案件ごと）

• 優先劣後％、分配原資（賃料/売却）、出口条件を必ず確認
• マスターリースがあるなら、解約条項・賃料改定・免責を確認
• 延長条項（上限・条件）を確認

STEP5：契約→運用開始→分配→償還

• 分配スケジュール（毎月/満期など）を確認
• 運用報告の頻度と内容（何が開示されるか）を確認
• 償還時の入金タイミング・出金手続きはFAQで確認

最後にもう一度。出資の判断は、必ず契約成立前書面／重要事項説明書の条件を読んでからにしてください。

FAQ（よくある質問）

Q：最低いくらから出資できますか？

A：公式の案内では「一口10,000円程度から」の少額投資が可能とされています。ファンドにより条件（上限口数など）が異なるため、募集要項で確認してください。

Q：会員登録や投資申込に費用はかかりますか？

A：公式FAQでは、会員登録（入会金・年会費）および投資申込に費用はかからないと案内されています。なお、投資商品ごとの運用報酬などは各ファンドの「契約成立前書面」に記載があります。

Q：入金手数料（振込手数料）はかかりますか？

A：公式FAQでは、GMOあおぞらネット銀行同士での振込は無料とされています。その他の金融機関からの入金は、利用する銀行の振込手数料がかかります（銀行側の条件に依存）。

Q：出金手数料はいくらですか？

A：公式FAQでは、GMOあおぞらネット銀行への出金は手数料無料、それ以外の金融機関への出金は一律143円と案内されています（出金時に預かり金から差し引かれます）。

Q：出金はどうやって行いますか？反映までどのくらいかかりますか？

A：公式FAQでは、マイページから出金申請を行う方式と案内されています。出金申請後は、申請日を含まない3営業日以内に手続きされるとされています（混雑等で前後する可能性はあります）。

Q：分配金や償還金はどこに入金されますか？

A：公式案内では、分配金および償還金は「預かり金口座」に入金されるとされています。預かり金は次の投資に使うことも、出金申請して銀行口座へ振り込むこともできます。

Q：投資申込を解約（キャンセル）できますか？クーリングオフはありますか？

A：公式FAQでは、契約成立前書面の交付日を含め8日以内であれば、クーリングオフができると案内されています。

Q：償還が遅れる（運用期間が延長される）ことはありますか？

A：公式FAQでは、物件の売却タイミング等により運用期間が延長または短縮される可能性があると案内されています。変更がある場合は、投資家に通知するとされています。

Q：想定利回りは確定ですか？元本保証ですか？

A：公式案内では、投資商品は元本保証ではなく、投資である以上元本割れの可能性があるとされています。想定利回りも確定ではなく、運用状況等により変動し得ます。最終的な条件は各ファンドの契約書面で確認してください。

Q：税金はどうなりますか？確定申告は必要ですか？

A：公式案内では、分配金は雑所得として扱われ、分配時に20.42%の源泉徴収が行われるとされています。確定申告の要否は個別状況で異なりますが、会社員等で給与以外の所得（雑所得など）が年間20万円を超える場合は確定申告が必要になる旨の案内があります。詳細は税理士・税務署等へ確認してください。

Q：支払調書（年間取引報告の資料）は発行されますか？

A：公式FAQでは、支払調書をマイページからダウンロードでき、毎年1月末から2月初旬頃に発行予定と案内されています（時期は前後する可能性があります）。

Q：運営会社が倒産したらどうなりますか？

A：公式FAQでは、投資である以上、運営会社が倒産した場合は出資金の元本が毀損する可能性がある旨の案内があります。また、契約成立前書面には運営会社の決算資料が記載されているため、確認してほしいとされています。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「投資したいけれど、ファンド情報を毎日チェックするのは大変…」
そんな声に応えて作ったのが、利回りカレンダーです。
これは、複数の不動産クラウドファンディング・デジタル証券サービスの情報をGoogleカレンダーに自動反映させたツールです。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.03.12

まとめ：利回り不動産は“高利回り寄り”で回しやすい一方、出口・条項・運営の資金循環確認がカギ

利回り不動産は、少額から参加でき、短中期中心で回しやすいタイプになりやすい一方、案件によっては売却（出口）依存やマスターリース条項の論点が絡むため、確認ポイントがはっきりしています。

• 案件傾向：短中期（数ヶ月〜1年程度）・先着/抽選が混在しやすい
• 見るべき条件：優先劣後％／分配原資（賃料/売却）／出口条件／延長条項／マスターリース条項
• 会社側：決算では第11期で利益改善が見える一方、B/Sは匿名組合出資金が大きく“資金循環”の確認が重要

最後はいつも同じ結論になります。出資するかどうかは、契約成立前書面／重要事項説明書で条件を確認してから判断してください。

出典・参考

• 利回り不動産 公式サイト
• 株式会社ワイズホールディングス 公式サイト
• キャンペーン情報（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-fudousan-campaign/6669/
• ワイズコイン解説（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-fudousan-wise-coin/18670/
• 延長解説（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-fundousan-extend/7260/
• マスターリース解説（内部）：https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-master-lease/35793/
• 出口戦略解説（内部）：https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-exit-strategy/37008/
• 利回りカレンダー（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/

実際に管理人が投資するファンド はこちらにまとめています。