利回り不動産は怪しい？評判・リスクとワイズHDの本業・決算を解説

利回り不動産は怪しい？評判・リスクとワイズHDの本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。

利回り不動産は怪しいのか、評判はどうなのか。
最近は高利回り案件や「利回りプラス」案件も増えているため、以前よりもリターンとリスクの振れ幅が大きくなっています。
この記事では、案件の傾向を整理しつつ、運営元（株式会社ワイズホールディングス）の本業と決算（直近3期）まで見ながら、投資前に確認したいポイントをまとめます。

この記事でわかること
結論：利回り不動産はどんな人向けか
直近ファンド情報
利回り不動産とは
利回り不動産の仕組み
利回り不動産の特徴（メリット）
ワイズコインの貯め方(会員制度/利回りガチャ)
利回り不動産のデメリット（注意点）
利回り不動産は怪しい？危ない？と言われる理由
利回り不動産の口コミ・評判
運営会社の会社概要 / 信頼性
運営会社の「本業」を分解する
利回り不動産運営の決算 / 財務レポート
利回り不動産の実績
利回り不動産のキャンペーン情報
口座開設（登録）〜投資までの流れ
よくある質問（FAQ）
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
まとめ

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結論：利回り不動産は「利回りプラス案件と情報開示の丁寧さ」を重視する人向け

結論から言うと、利回り不動産は「高利回りや利回りプラス案件に魅力を感じるけれど、案件説明の濃さや運用中のお知らせも重視したい人」と相性がよいサービスです。
もともとは中リスク中リターン寄りの印象もありましたが、足元では年9〜12%台の案件や、売却益が出れば追加配当される「利回りプラス」案件も出ており、以前よりハイリターン寄りの顔が強くなっています。
その一方で、高利回り案件は出口依存・延長・マスターリース・関連当事者取引などの論点も増えるため、利回りだけで選ぶサービスではありません。

結論のポイント
・高利回り・利回りプラス案件が増加
・案件説明・運用情報は比較的丁寧
・向く人：高利回りと情報確認を両立したい人
・向かない人：低リスクの固定利回りを重視する人

利回り不動産とは

サービス名	利回り不動産
運営会社	株式会社ワイズホールディングス
スキーム	不動産特定共同事業（匿名組合型等）
最低投資額	1口1万円（案件ごとに条件あり）
想定利回り	年5〜12%程度のレンジが見られる（案件ごと）
運用期間	数ヶ月〜1年程度の短中期が中心になりやすい（案件ごと）
募集方式	先着・抽選が混在（案件ごと）

利回り不動産は、1万円から始められる不動産クラウドファンディングです。
投資家から集めたお金で不動産を運用し、家賃収入や売却益の一部を投資家へ分配します。

主な特徴は、数ヶ月〜1年ほどの案件が中心で、予定利回り5〜8%台を中心に9%以上の案件もあることです。
売却益が想定を上回った場合に追加配当を目指す「利回りプラス」や、投資に使えるワイズコイン制度もあります。
案件ごとに条件が異なるため、利回りだけでなく、物件内容、家賃収入、売却計画も確認して選びましょう。

利回り不動産の仕組み

不動産特定共同事業（匿名組合型）の基本

不動産特定共同事業は、事業者が不動産を取得・運用し、投資家は匿名組合などの形で出資し、賃料や売却益などから分配を受ける枠組みです。
ポイントは「預金」ではなく投資であること。元本割れの可能性がある以上、案件ごとの条件確認が重要になります。

• 分配原資：賃料・売却益
• 主な費用：運用報酬・管理費・修繕費
• 償還：原則は運用終了時

優先劣後の考え方（“劣後＝保険”ではない）

優先劣後は、損失が出たときにまず劣後出資（事業者側）から先に損失を負担する仕組みです。劣後比率が大きいほど投資家（優先出資側）のクッションになりやすい一方、損失が劣後を超えると優先側も影響を受けます。

• 劣後比率を毎回確認
• 売却不調・賃料下落・空室・修繕を想定
• 出口の弱さは元本毀損要因

利回り不動産の特徴（メリット）

ポイント
・高利回り案件あり
・利回りプラス案件あり
・最低1万円から
・数ヶ月〜1年の短中期中心
・優先劣後方式あり
・宿泊・リゾート案件あり
・案件説明・運用情報は比較的丁寧
・ワイズコイン制度あり

高利回りの案件もある

ポイント
・予定利回りは年5〜12%程度
・高利回りほど出口リスクを重視

利回り不動産は、案件によって想定利回りが高めに見える募集が出ます。
もともとは中リスク中リターン寄りの印象がありましたが、足元では9%台後半〜12%台の案件も出ており、以前よりもハイリターン寄りの顔が強くなっています。
ただし、ここで重要なのは「高利回り＝良い案件」と短絡しないことです。
利回りが高い案件は、裏側で
・売却益（キャピタル）を織り込んでいる
・運用期間が短く、出口の成否がリターンに直結しやすい
・宿泊/開発など、運用難度の高い要素が混ざる
といった形で、リスクの置き場が変わっていることがあります。
さらに、ワイズコイン還元やキャンペーンで実質利回りが上がる案件もあるため、見た目の利回りより魅力的に感じやすい点も特徴です。

アップサイド配当型（期間配当型）の案件もある

ポイント
・売却益による追加配当あり
・「利回りプラス」表記案件のみ
・追加配当は非確約

案件によっては、アップサイド配当（売却益が出たときの上乗せ）の考え方が入ることがあります。
ここは投資家の期待値が上がりやすいポイントですが、アップサイドは利益が出た場合のみです。
つまり、出口の条件が悪化すれば上乗せが消えるだけでなく、最悪は元本毀損の可能性もあります。
また、アップサイド配当がある案件は『利回りプラス』と表記がある案件のみです。
ファンドごとに
『売却益の○％を配布』
という記載がありますので、その点なども確認が必要です。
なお、公式ブログでは「利回りプラス」第1号ファンドが想定12.0%から年換算15.4%へ上振れた結果も公表されており、制度として本当に機能した事例が確認できます。
過去ファンドの表記例です↓

少額（1口1万円）から始めやすい

ポイント
・少額で運用・分配・償還を体験
・複数タイプへ分散可能

利回り不動産は、1口1万円から出資できる設計です。
最初から大きく張るより、少額で複数回まわして「償還がどう戻るか」「報告の粒度がどうか」を確認するほうが、実務的には安心です。

短中期中心で、資金拘束が読みやすい傾向

ポイント
・数ヶ月〜1年の短中期中心
・短期でも出口リスクあり
・長期案件は分割組成もあり

資料の範囲では、利回り不動産は数ヶ月〜1年程度の案件が多い傾向です。
資金拘束が読みやすいのはメリットですが、短期案件は出口が崩れると一気に延長の議論が出やすいのも事実です。
「期間」だけでなく、出口条件までセットで確認したいところです。
そもそも短期で売却して終わるというよりは、インカム案件でも区切って組成している様子です。
出口は再募集ファンドとなりますが、そこで資金が集まらない場合などでも延長リスクはあるかと思います。
再募集案件は前回ファンドに出資していれば、そのまま移管することも可能です。

マスターリース（賃料固定）が絡む案件もある

ポイント
・空室時も賃料固定の案件あり
・子会社によるマスターリースが中心

マスターリースによる賃料は賃料固定は「空室でも一定の賃料が入る」設計になり、安定した配当をもたらしてくれます。
その反面、利回り不動産の場合は子会社でのマスターリースが多く、グループ間取引となっています。
そのマスターリース賃料が妥当かどうかを実際の相場から見て検証する必要があります。

案件説明や運用中のお知らせが比較的丁寧

ポイント
・案件説明は比較的充実
・完成・運用終了・レポートを公開
・投資判断の材料を集めやすい

利回り不動産は、ハイリスク寄りの案件も扱うサービスの中では、案件説明や運用中のお知らせが比較的丁寧な印象があります。
公開のブログでも、完成報告、運用終了の報告、上振れ結果の報告などが確認できますし、お知らせ一覧では決算報告書公開や半期レポート公開も案内されています。
もちろん、説明が丁寧だからリスクが消えるわけではありません。ですが、高利回り案件を扱う以上、投資家が確認材料をどれだけ集められるかはかなり重要なので、この点は利回り不動産の良さとして見てよいと思います。

ワイズコイン（ポイント）などの継続導線がある

ポイント
・ファンドごとにコイン付与
・会員ランクで付与額が変動
・付与率・上限・交換条件は要確認

利回り不動産には、ワイズコイン等のポイント施策があります。
・会員制度でもらえる額が変わる
・ファンドごとに貰える
という特徴があります。
この後会員制度についても詳しく説明します。

ワイズコインの貯め方(会員制度/利回りガチャ)

会員制度

利回り不動産には会員ランク制度というものがあり、
『運用中残高に応じて会員ランクが確定し、出資時のワイズコイン付与率』
が決まります。
会員ランクは8段階あり、毎月1日の15時時点の運用中残高で決定します。
以下会員ランクと運用中残高の表↓

ランク	運用中残高	ワイズコイン付与率
ビギナー	50万円未満	0%
ブロンズ	50万円以上100万円未満	0.05%
シルバー	100万円以上300万円未満	0.20%
ゴールド	300万円以上500万円未満	0.30%
プラチナ	500万円以上1,000万円未満	0.40%
ダイヤモンド	1,000万円以上3,000万円未満	0.50%
ロイヤル	3,000万円以上10,000万円未満	0.60%
プレミアム	10,000万円以上	1%

個人的にはシルバーランクからワイズコインの付与率がグッとあがるので、100万円はキープしたいと思っています。
また、先行投資権もシルバーから付与されたことがあったので、このあたりが１つの節目として捉えられているようです。

利回り不動産ガチャについて

ポイント
・LINEガチャは1日1回
LINE追加方法
・URLで追加
https://lin.ee/JshGMZB
・LINE IDで追加
@rimawari

1日1回引けるLINE限定のガチャがスタートしています。
最大で500ワイズコインが当たるチャンスが毎日訪れます。
貯まったワイズコインは、利回り不動産での出資時に使えるほか、Amazonギフトカードにも交換可能です。
※LINEで貯まったワイズコインを利回り不動産アカウントに反映させるためには、利回り不動産会員情報とLINEの連携申請をしていただく必要があります。
ちなみに下記が当選倍率です
・1等：500ポイント（0.5%）
・2等：100ポイント（1.0%）
・3等：50ポイント（2.0%）
・4等：10ポイント（5.0%）
・5等：1ポイント（10.0%）
つまり１回の期待値は5.1ポイント／回となっています。

利回り不動産のデメリット（注意点）

ポイント
・先着・抽選で投資できない場合あり
・売却遅延による運用延長あり
・予定利回りは非確約
・第三者売却型は出口条件が重要
・マスターリースは契約条項が重要
・ポイント・キャンペーンは条件確認が必須
・匿名組合出資金の大きさに注意

先着/抽選で当選しないことがある

ポイント
・人気案件は投資できない場合あり
・当選前の資金固定は避ける

募集方式が先着・抽選で混在するサービスは、タイミングによっては「出したいのに出せない」が起きます。
ここは割り切って、当選しない/先着に間に合わない前提で資金計画を組むほうが安全です。

運用期間の延長が起こり得る

ポイント
・売却遅延で運用延長
・延長時の分配・費用・出口を確認

利回り不動産に限らずですが、出口（売却）が絡む案件では運用期間延長が起こり得ます。
延長が“悪”というより、投資家としては延長条件が事前に明記されているかが重要です。
また想定出口に整合性があるかも確認したいです。

想定利回りは確定でない

ポイント
・空室・修繕・費用・売却条件で分配変動
・利回り低下条件を書面確認

不動産クラファンの利回りは“想定”であり、確定ではありません。
予定通り運用が終わることもあれば、想定外の支出や売却条件でズレることもあります。

出口条件が曖昧だと、良い利回りでも意味が変わる

ポイント
・出口は売却先・価格・時期が核心
・売却方法でリスクが変化

出口が第三者売却中心なら「売却先の固さ」、買い戻しや再組成なら「実行できる体力」が論点になります。
出口戦略の全体像は、こちらの記事で深掘りしています。

入出金で振込手数料が発生する

ポイント
・GMOあおぞらネット銀行は出金無料
・他行は出金100円／件
・入金手数料は利用銀行次第

利回り不動産ではGMOあおぞらネット銀行以外へ出金する場合は手数料がかかります。
そのため1万円で４ヶ月の投資ですぐに出金してしまうと予想より利回りが低くなる可能性があります。
ある程度まとまった額を出金するなど対策が必要かと思います。

利回り不動産は怪しい？危ない？と言われる理由

ポイント
・怪しいと感じる理由
・危ないと感じる論点
・投資前の確認手順

利回り不動産は、単純に「怪しいサービス」というより、高利回り案件・ポイント施策・短中期運用・出口依存の案件が混ざるため、不安ワードで検索されやすいタイプです。
ここは感情で切るより、どこが不安材料になりやすいのかを分解して、最後に確認手順へ落とす方が実際の投資判断に役立ちます。

怪しい？と言われやすい理由

ポイント
・高利回り案件が目立つ
・ポイント込みで利回りが高く見える
・売却・再組成型は条件確認が必要

検索上で「怪しい？」と見られやすいのは、利回りが高く見える案件があること、ワイズコインやキャンペーンで実質利回りの話が出やすいこと、売却や再組成が絡む案件では仕組みを読み切らないと誤解しやすいことが重なっているからです。
ただ、ここはサービス名だけで切るより、その案件の分配原資が賃料なのか売却益なのか、出口がどこに置かれているかを見ればかなり整理できます。

危ない？と感じやすいポイント

ポイント
・高利回りほど売却・運用リスクが高い
・延長・再組成の可能性あり
・マスターリース・関連当事者条項が重要

• 高利回り：売却益・運用・短期出口のリスク
• 短中期：出口悪化による延長・再組成の可能性
• グループ関与：賃料・価格の妥当性を確認
• ポイント施策：条件込みの実質利回りを確認

投資前のチェック手順

ポイント
・許認可・運営体制を確認
・優先劣後・分配原資・出口を照合
・マスターリース・関連当事者を確認
・契約成立前書面で最終確認

• 募集ページ：契約成立前書面まで確認
• 優先劣後・分配原資：比率と配当原資を確認
• 出口：第三者売却・買い戻し・再組成を確認
• 延長条項：上限・条件・分配・費用を確認
• 関連当事者：賃借・管理・売買・保証を確認

利回り不動産の口コミ・評判

ポイント
・実出資・複数回の分配経験あり
・元本割れ・償還遅延の経験なし
・延長時も説明・分配後に元本償還
・ワイズコインで現金負担を軽減
・公式実績は終了77件・元本毀損なし

利回り不動産の評判について、私の利用経験では、分配・償還の実績と延長時の説明対応は好印象です。
ワイズコインも、現金で負担する金額に対する実質的なリターンを高める点でメリットを感じています。
一方、私の経験だけで利用者全体の満足度は判断できず、希望する案件へ毎回投資できるとは限らないことや、売却状況によって運用終了が前後する点には注意が必要です。

実際に出資して感じた良さ：説明対応とワイズコイン

ポイント
・2023〜2025年に実出資
・複数回の分配を受領
・元本割れ・償還遅延の経験なし
・延長分の分配後に元本償還
・ワイズコインで現金負担を軽減

私自身、2023〜2025年に利回り不動産へ出資し、複数回の分配を受けています。
これまで私が投資した範囲では、元本割れや償還遅延はありません。
ただし、これは私個人の投資結果であり、今後の案件でも元本や分配が保証されるわけではありません。

私が出資していた案件では運用期間が延長されましたが、運営会社から理由や対応について説明があり、延長期間分の分配金を受け取ったうえで元本も償還されました。
延長自体は資金を予定どおり動かせないデメリットですが、説明と最終結果の両方を確認できた点は好印象でした。

ワイズコインは、出資確定時に1コイン＝1円として出資金へ全額自動充当されます。
コインを使ってもファンド自体の予定利回りは変わりませんが、現金で負担する金額が減るため、ワイズコイン分を含めた実質的なリターンが上がる点はありがたいと感じています。
一方、投資に使う分だけを選んでコインを残すことはできないため、利用前に残高と自動充当のルールを確認しておきましょう。

不満につながりやすいのは、希望どおり投資できないこと

ポイント
・募集方式は先着式・抽選式
・入金は当選・申込後
・希望案件へ投資できない場合あり
・当選前提の資金計画は避ける

個別のSNS投稿を全体評価として数えることはできませんが、募集方式上、希望する案件へ毎回投資できるとは限らない点は事実です。
抽選式は当選後、先着式は申込後に届く案内に従って入金するため、原則として募集前から専用口座へ資金を置く必要はありません。
一方、投資機会を逃したくない人は、利回り不動産だけに絞らず、ほかの募集予定も含めて資金を管理する方が現実的です。

慎重な評判につながるのは、運用延長と売却の出口

ポイント
・41号・44号は約7か月延長
・延長理由と結果を公表
・予定どおり分配・償還
・延長中は元本を引き出せない

実際に、41号・44号（中村橋マンション再生プロジェクト）は、対象不動産の一部権利者との協議が想定より長引き、売却活動の期間を確保するため運用を延長しました。
満期予定日の1か月以上前に延長を知らせ、当初は1年間の延長予定でしたが、実際には約7か月の延長で、延長期間を含めて予定どおりの分配・償還を終えたと公式の運用解説で報告されています。

延長が起きたこと自体は資金計画上の注意点ですが、理由と結果を一般公開し、分配・償還まで完了した対応は、情報開示を評価する材料になります。
ただし、この1例が今後の案件も予定どおり償還される保証にはなりません。
短期案件でも、延長の上限、延長中の分配、売却方針、費用の扱いを契約書面で確認してください。

公式運用レポートでは、運用終了77件・元本毀損なし

ポイント
・運用終了77件・運用中12件
・元本毀損なし（公式発表）
・予定利回りどおり75件
・利回り上振れ1件・計算中1件
・期間短縮21件・延長2件

2026年8月1日時点では、89件のうち77件が運用終了、12件が運用中で、いずれのファンドも元本毀損はないと運営会社がファンド運用レポートで公表しています。
実績利回りが確定している76件を集計すると、75件は予定どおりで、66号だけが予定12.0%から実績15.4%へ上振れしました。
76号の確定利回りは同日時点で計算中です。

実績運用期間は、予定どおり54件、短縮21件、延長2件でした。
個別の口コミよりも具体的な判断材料ですが、運営会社自身が公表した過去の結果であり、今後の元本や分配を保証するものではありません。
また、利用者全体を代表する満足度調査は確認できないため、公開実績、最新の契約成立前書面、運用中のお知らせを組み合わせて判断してください。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・不動産開発・仲介・賃貸を担うグループ
・許認可・沿革・役員・グループ体制を開示
・銀行・開発・仲介・管理の経験者が在籍
・会社規模より各社の役割を確認

結論から言うと、利回り不動産は「クラファン単体の箱」ではなく、ワイズホールディングスの不動産ビジネスを投資家向けに小口化した窓口として見ると整理しやすいです。
公式の会社情報を見ると、ワイズHDは不動産開発事業 / 不動産特定共同事業 / 不動産仲介事業 / 不動産賃貸事業を掲げています。つまり投資家としては、利回り不動産だけでなく、グループ全体でどんな案件を仕入れ、どう動かし、どう売却する会社なのかまで見ておく方が判断しやすいです。

運営会社はどんな会社か

利回り不動産の特徴は、クラファンだけを切り出して見るより、開発・取得・運用・売却の流れの中でファンドを組成していると考えると理解しやすいことです。
この構造は、案件説明の厚さや供給力の面では強みになりやすい一方で、グループ内の役割分担が複雑になるほど、関連当事者取引や価格決定の根拠も確認したくなる構造でもあります。

会社の基本情報と許認可

ここは「信用・安全」を断定するためではなく、会社を特定し、許認可や体制を照合するための土台として整理します。

運営会社	株式会社ワイズホールディングス
本社	東京都港区虎ノ門4丁目3番1号 城山トラストタワー33階
設立	2014年8月
資本金	1億円
代表者	和泉隆弘 / 萩公男
事業内容	不動産開発 / 不特法クラファン / 不動産仲介 / 不動産賃貸
許認可	宅建 国土交通大臣（2）第9652号 / 不動産特定共同事業 東京都知事第143号
業務管理者	鈴木宏明（公式ページに記載）
補足情報	Pマーク取得、業界団体加盟、顧問法律事務所はTMI総合法律事務所

役員・業務管理者の顔ぶれ

ここは読み飛ばしやすいですが、実はかなり重要です。利回り不動産の案件は、ホテル・レジデンス・リゾート・ヘルスケアなど幅があるので、役員やキーマンのバックグラウンドから「どの領域に強そうか」を推測しやすいです。
公式の役員紹介を読むと、単に肩書きが並ぶのではなく、銀行融資、開発、売買、仲介、管理、クラファン立ち上げの経験がそれぞれ分かれています。

沿革とグループ体制

• 2014年設立、2016年大阪・2019年沖縄へ進出
• 2020年にスリーワイズエステートを完全子会社化
• 2020年にワイズデベロップメントを設立
• 2020年12月に不特法許可、2021年4月に募集開始

この流れを見ると、ワイズHDは本体だけで全部を抱えるより、開発・仲介管理をグループ会社で分けながらクラファン事業を立ち上げた会社と理解できます。
投資家としては、どの案件でどの会社が関与するのかを意識すると、書面の読み方がかなり変わります。

グループ会社と利回り不動産のつながり

ポイント
・ワイズデベロップメント：開発・設計・施工・販売
・スリーワイズエステート：仲介・賃貸管理
・案件ごとに開発力・管理力を確認
・関連当事者の関与範囲を確認

投資家として確認したいポイント

• 関連当事者：取得・売却・管理・賃借の相手先
• 価格根拠：取得・売却価格の裏付け資料
• 運営会社：本体・開発会社・管理会社の役割
• 許認可・説明体制：許可内容と案件説明

ここまでやると、「会社の良し悪し」ではなく、案件ごとの不安を“確認作業”に落とせるようになります。最後は必ず契約成立前書面／重要事項説明書で条件を固めてください。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業は不動産の開発・取得・売却
・賃貸管理・仲介・クラファンを組み合わせ
・ホテル・住宅・沖縄案件の開発実績
・案件ごとに開発力・管理力を確認

結論から言うと、ワイズHDは「物件をつくる・仕入れる・運用する・売る・投資家資金を集める」までを一気通貫で持ちたい会社として見るとわかりやすいです。
だからこそ利回り不動産の案件も、単に利回りや優先劣後だけで判断するより、その案件がワイズHDのどの収益源に乗っているかを見た方がズレにくいです。

結論：ワイズHDは「開発・売却」を軸に、管理とクラファンを重ねる会社

公式コーポレートサイトでは、ワイズHDは「あらゆる不動産をクリエイトし、新たな価値を創造する」と掲げています。実際の事業内容も、不動産開発 / 不動産賃貸 / 不動産仲介 / クラファン運営と幅広いです。
採用ページでも、会社側は「開発事業メイン」「リノベーション再販・仲介事業」「今後の目玉としてクラウドファンディング事業」という立て付けで説明しています。
投資家目線で整理すると、中心にあるのはやはり開発や取得を伴うキャピタル型の不動産ビジネスで、そこに管理・リーシング・クラファンを重ねている構造と見るのが自然です。

公式実績から見える得意領域

ポイント
・ホテル・集合住宅・戸建て・沖縄案件の実績
・土地開発・一棟案件に強み
・開発型は市況変動の影響大

• 大阪市北区曽根崎のホテル用地開発
• 中央区外神田のホテル用地開発
• 墨田区両国の1棟開発レジ
• 品川区大崎の戸建て分譲開発
• 那覇市辻の新築1棟マンション開発予定

この並びを見ると、ワイズHDはホテル・レジデンス・戸建て分譲・沖縄案件といった、企画・開発・売却の色が出やすい案件に強みを置いていると見やすいです。
利回り不動産の記事で高利回り案件や「利回りプラス」案件が増えてきた背景も、こうした本業の色とつながっています。

役員経歴から見える得意分野

この会社の面白いところは、役員の経歴がかなりバラけていて、金融・開発・仲介・管理・クラファンのピースが揃っていることです。これが案件説明の厚さや案件セクターの広さにもつながっていそうです。

• 和泉隆弘氏：銀行・不動産金融・資金調達の経験
• 萩公男氏：高級別荘・建築販売・事業拡大の経験
• 正木洋平氏：マンション販売・用地取得・不動産開発の経験
• 沖縄支店・証券経験者：沖縄仲介・投資型クラファンの経験者が在籍

利回り不動産とつながる収益源

投資家が見たい指標

本業を理解したうえで投資家が見たいのは、次の4つです。

• 収益力：粗利率・営業利益率
• クラファン依存：匿名組合出資金
• 換金性：販売用不動産・出資金・短期貸付金
• 集金力・説明力：募集達成率・情報開示

利回り不動産の記事では利回りやポイント制度が目立ちますが、本質的にはこの4つをどう見るかで評価がかなり変わります。

市況悪化時に厳しくなる局面

市況が悪くなったときに弱くなりやすいのは、やはり売却前提案件・リゾート案件・高利回り案件です。
金利上昇や買い手の利回り要求上昇で出口価格が崩れると、開発や再生型の案件は利益が出にくくなります。
一方で賃貸管理や仲介の機能は比較的クッションになりますが、募集が鈍るとクラファン事業側の勢いも落ちやすいです。
つまりワイズHDは、複数の柱を持つぶん対応力はあるが、主力がキャピタル型である以上、市況にはそれなりに敏感と見るのが自然です。

利回り不動産運営の決算 / 財務レポート

ポイント
・2026年4月期：売上101.59億円・営業利益17.22億円
・未収入金：13.28億円 → 0.28億円
・匿名組合分配金：12.95億円
・経常利益：2.70億円（前期比1.8%減）
・匿名組合出資金：81.44億円（総資産の78.5%）

2026年4月期の投資家向け決算資料を見ると、前期より明確に改善した決算です。
特に、前期に大きく増えていた未収入金がほぼ解消された点は重要です。
ただし、営業利益の伸びだけで会社の最終的な余力を判断せず、投資家への分配負担、資産の中身、匿名組合出資金の大きさまでセットで確認する必要があります。

3期で見える全体像

ポイント
・売上高：76.78億円 → 78.80億円 → 101.59億円
・営業利益：3.81億円 → 8.54億円 → 17.22億円
・経常利益：0.16億円 → 2.75億円 → 2.70億円

項目	2024年4月期 → 2025年4月期 → 2026年4月期
売上高	76.78億円 → 78.80億円 → 101.59億円
営業利益	3.81億円 → 8.54億円 → 17.22億円
経常利益	0.16億円 → 2.75億円 → 2.70億円
税引前当期純利益	0.16億円 → 2.95億円 → 2.70億円
営業利益率	5.0% → 10.8% → 17.0%

2026年4月期は売上高が前期比28.9%増、営業利益が同101.7%増となりました。
売上総利益率も10.4% → 21.7% → 23.5%と改善しており、売上の拡大だけでなく、不動産売買や案件組成で利益を確保できたことがうかがえます。

営業利益17.22億円をそのまま会社の余力とは見ない

ポイント
・営業利益率：10.8% → 17.0%
・匿名組合分配金：3.67億円 → 12.95億円
・経常利益：2.70億円（前期比1.8%減）

営業利益は強い数字ですが、利回り不動産の投資家への分配は損益計算書上の匿名組合分配金として営業外費用に計上されます。
2026年4月期は、高利回りファンドの償還が多かったことなどから、この分配金が12.95億円まで増えました。
営業段階で増えた利益の多くが分配へ回り、経常利益は2.70億円にとどまっています。

税引前当期純利益が前期比8.3%減になったのは、前期に約0.19億円の固定資産売却益があった反動もあります。
したがって、本業の採算は改善した一方、クラファン運営会社として投資家へ支払う分配負担も大きく増えたと読むのが自然です。

未収入金13.28億円の懸念は大きく後退

ポイント
・未収入金：0.22億円 → 13.28億円 → 0.28億円
・前期の約13億円はほぼ解消
・減少方法は決算書で確認できず

前期決算で最も気になっていたのは、未収入金が13.28億円まで膨らんでいた点です。
2026年4月期末は0.28億円まで減っており、大口の未回収債権がそのまま残り続ける懸念は大きく後退しました。

一方、現金及び預金の増加は前期末から約1.99億円です。
キャッシュフロー計算書や注記が公開されていないため、13億円規模の未収入金が現金回収されたのか、別の資産・負債と相殺されたのか、他科目へ振り替わったのかは断定できません。
改善は評価しつつ、解消方法については追加開示を待ちたい部分です。

次は販売用不動産・出資金・短期貸付金を確認したい

ポイント
・販売用不動産：0.68億円 → 15.65億円
・出資金：9.23億円 → 11.31億円
・短期貸付金：0.46億円 → 2.64億円

確認したい資産	2025年4月期 → 2026年4月期
販売用不動産	0.68億円 → 15.65億円
土地	28.70億円 → 37.38億円
出資金	9.23億円 → 11.31億円
短期貸付金	0.46億円 → 2.64億円
現金及び預金	5.72億円 → 7.70億円

未収入金の問題が後退した一方で、販売用不動産、土地、出資金、短期貸付金は増えています。
これらはすべて直ちに悪い資産ではありませんが、売却・回収までの期間、相手先、評価方法によって換金性が変わる科目です。
今後は、在庫不動産の売却進捗、投融資先の関係、貸付金の回収条件を確認したいです。

純資産は増えたが、匿名組合出資金依存は高い

ポイント
・純資産：8.59億円 → 11.28億円
・自己資本比率：9.9% → 10.9%
・匿名組合出資金：81.44億円（総資産の78.5%）

項目	2024年4月期 → 2025年4月期 → 2026年4月期
総資産	53.69億円 → 86.94億円 → 103.77億円
純資産	5.66億円 → 8.59億円 → 11.28億円
自己資本比率	10.5% → 9.9% → 10.9%
匿名組合出資金	24.14億円 → 69.57億円 → 81.44億円
匿名組合出資金 / 総資産	45.0% → 80.0% → 78.5%

利益の積み上げで純資産は増え、自己資本比率も小幅に改善しました。
ただし、自己資本比率はなお10.9%で、厚いとは言えません。
匿名組合出資金は案件ごとの事業資金ですが、会計上は負債に計上され、運用終了時には対象不動産の売却などを通じて分配・償還する必要があります。

匿名組合出資金が総資産の78.5%を占める構造では、会社単体の利益だけでなく、各案件の出口と償還時期が重ならないかを見ることが重要です。
比率は前期の80.0%から少し下がりましたが、クラファン資金の存在感が非常に大きい状態は変わっていません。

追加で見たい資料 / 確認ポイント

ポイント
・未収入金の減少経路
・匿名組合出資金の満期・償還集中
・不動産・出資金・貸付金の内訳
・キャッシュフロー・注記・監査の有無

• 未収入金：13.28億円から0.28億円への減少経路
• 匿名組合出資金：81.44億円の満期・償還集中
• 販売用不動産：15.65億円の内訳・販売予定・評価方法
• 出資金・短期貸付金：相手先・回収条件
• 追加資料：CF計算書・注記・監査・運用報告

2026年4月期は、前期より一段良くなった決算です。
ただし、これだけで安全と断定できるわけではありません。
未収入金の改善を評価しつつ、匿名組合出資金への高い依存と、増えた不動産在庫・投融資の中身を継続確認するという見方が妥当です。

利回り不動産の実績

ポイント
・公開ファンド：89件（2026年8月7日時点）
・平均利回り：7.40%
・中央値：7.0%
・5.0〜8.9%：70件
・9.0%以上：19件
・7〜12ヶ月：59件
・6ヶ月以内：25件

公式ファンド一覧を2026年8月7日に再集計すると、公開89件のうち運用中12件、運用終了77件でした。
ここでは、現在の公式一覧にある84〜89号と、全89件の利回り・運用期間の分布を更新しています。

集計基準日	2026年8月7日
公開ファンド数	89件
運用中 / 運用終了	12件 / 77件
平均 / 中央値（予定利回り）	7.40% / 7.0%
平均 / 中央値（運用期間）	約10.5ヶ月 / 12ヶ月

84〜89号はすべて12ヶ月案件

ポイント
・84〜89号の利回り：5.0〜9.5%
・84〜89号は全件12ヶ月
・継続型案件：6件中4件

直近ファンド	予定利回り / 期間
84号 東京・神奈川賃貸住宅＜5戸＞	7.0% / 12ヶ月
85号 青森県ヘルスケア施設3 第2回	9.5% / 12ヶ月
86号 北海道千歳市マンション第3回	7.0% / 12ヶ月
87号 赤坂7丁目区分マンション 第2回	7.0% / 12ヶ月
88号 東高円寺区分マンション	5.0% / 12ヶ月
89号 南青山5丁目区分店舗 第2回	8.9% / 12ヶ月

直近6件はすべて12ヶ月ですが、予定利回りは5.0%から9.5%まで幅があります。
同じサービス・同じ運用期間でも、物件タイプ、賃料収入、売却計画、優先劣後、マスターリースなどでリスクは変わります。
サービス平均だけでなく、個別案件の契約条件まで確認してください。

利回り分布

ポイント
・平均利回り：7.40%
・中央値：7.0%
・5.0〜6.9%：35件
・7.0〜8.9%：35件
・9.0〜10.9%：17件
・11.0%以上：2件

分布を見ると、5.0〜8.9%が全89件中70件で中心です。
一方、9.0%以上も19件あるため、利回り不動産は中程度の利回り案件だけでなく、高利回り案件も一定数扱うサービスです。
予定利回りが高い案件ほど、売却益への依存、アップサイド条件、劣後出資、関連当事者との取引を厳しく見たいです。

運用期間の傾向

ポイント
・7〜12ヶ月：59件
・6ヶ月以内：25件
・13ヶ月以上：5件
・平均：約10.5ヶ月
・中央値：12ヶ月

運用期間は7〜12ヶ月が59件で最も多く、6ヶ月以内も25件あります。
比較的資金計画を立てやすい構成ですが、予定期間は償還日を保証するものではありません。
売却や運用状況によって延長する可能性があるため、短期案件でも余裕資金での投資が前提です。

管理人ならこう見る

ポイント
・直近6件は全件12ヶ月
・利回りは5.0〜9.5%
・第2回・第3回案件が中心
・出口・優先劣後・賃料固定・延長条件を確認

利回り不動産は、5.0〜8.9%の案件を中心にしながら、9.0%以上の案件も継続して組成しています。
直近は第2回・第3回と付く案件が多く、同じ物件やシリーズを複数回に分けて運用しているケースも見られます。
ファンド数が増えていることを、そのまま投資先の分散と受け取らず、過去回から条件や出口がどう変わったかまで確認したいです。

利回り不動産のキャンペーン情報

口座開設（登録）〜投資までの流れ

ここは「やり方」だけでなく、つまずきやすいポイントもセットで書きます。初めての方ほど、先に知っておくとラクです。

STEP1：無料会員登録（メール・基本情報）

• 登録メールの迷惑フォルダ入りに注意
• 元本保証なし

STEP2：本人確認（eKYC/書類アップロード）

• 本人確認書類の反射・ピンボケに注意
• 審査時間は混雑状況で変動

STEP3：入金（出資の原資を準備）

• 入出金手数料は公式案内で確認
• 先着・抽選の落選を前提に資金管理

STEP4：ファンド選択→応募（先着/抽選は案件ごと）

• 優先劣後・分配原資・出口を確認
• マスターリースの解約・賃料改定・免責を確認
• 延長の上限・条件を確認

STEP5：契約→運用開始→分配→償還

• 分配頻度を確認
• 運用報告の頻度・内容を確認
• 償還・出金タイミングを確認

最後にもう一度。出資の判断は、必ず契約成立前書面／重要事項説明書の条件を読んでからにしてください。

よくある質問（FAQ）

Q：最低いくらから出資できますか？

A：公式の案内では「一口10,000円程度から」の少額投資が可能とされています。ファンドにより条件（上限口数など）が異なるため、募集要項で確認してください。

Q：会員登録や投資申込に費用はかかりますか？

A：公式FAQでは、会員登録（入会金・年会費）および投資申込に費用はかからないと案内されています。なお、投資商品ごとの運用報酬などは各ファンドの「契約成立前書面」に記載があります。

Q：入金手数料（振込手数料）はかかりますか？

A：公式FAQでは、GMOあおぞらネット銀行同士での振込は無料とされています。その他の金融機関からの入金は、利用する銀行の振込手数料がかかります（銀行側の条件に依存）。

Q：出金手数料はいくらですか？

A：公式FAQでは、GMOあおぞらネット銀行への出金は手数料無料、それ以外の金融機関への出金は一律100円と案内されています（出金時に預かり金から差し引かれます）。

Q：出金はどうやって行いますか？反映までどのくらいかかりますか？

A：マイページの「入出金」から「出金依頼」へ進み、出金希望額を入力して手続きします。
出金完了までの日数は現行FAQに明記されていないため、急ぎの場合は運営会社へ確認してください。

Q：分配金や償還金はどこに入金されますか？

A：公式案内では、分配金および償還金は「預かり金口座」に入金されるとされています。預かり金は次の投資に使うことも、出金申請して銀行口座へ振り込むこともできます。

Q：投資申込を解約（キャンセル）できますか？クーリングオフはありますか？

A：公式FAQでは、契約成立時書面が登録メールアドレスへ送付された日を起算日として、8日間が経過するまでの間は、書面で通知することでクーリングオフできると案内されています。

Q：償還が遅れる（運用期間が延長される）ことはありますか？

A：公式FAQでは、物件の売却タイミング等により運用期間が延長または短縮される可能性があると案内されています。変更がある場合は、投資家に通知するとされています。

Q：想定利回りは確定ですか？元本保証ですか？

A：公式案内では、投資商品は元本保証ではなく、投資である以上元本割れの可能性があるとされています。想定利回りも確定ではなく、運用状況等により変動し得ます。最終的な条件は各ファンドの契約書面で確認してください。

Q：税金はどうなりますか？確定申告は必要ですか？

A：公式案内では、分配金は雑所得として扱われ、分配時に20.42%の源泉徴収が行われるとされています。確定申告の要否は個別状況で異なりますが、会社員等で給与以外の所得（雑所得など）が年間20万円を超える場合は確定申告が必要になる旨の案内があります。詳細は税理士・税務署等へ確認してください。

Q：支払調書（年間取引報告の資料）は発行されますか？

A：公式FAQでは、支払調書をマイページからダウンロードでき、毎年1月末から2月初旬頃に発行予定と案内されています（時期は前後する可能性があります）。

Q：運営会社が倒産したらどうなりますか？

A：公式FAQでは、投資である以上、運営会社が倒産した場合は出資金の元本が毀損する可能性がある旨の案内があります。また、契約成立前書面には運営会社の決算資料が記載されているため、確認してほしいとされています。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「投資したいけれど、ファンド情報を毎日チェックするのは大変…」
そんな声に応えて作ったのが、利回りカレンダーです。
これは、複数の不動産クラウドファンディング・デジタル証券サービスの情報をGoogleカレンダーに自動反映させたツールです。

まとめ

利回り不動産は、最近の案件を見ると「高利回り」「利回りプラス」「短中期で回しやすい」という魅力がかなり強くなっています。
その一方で、出口依存、延長、マスターリース、関連当事者、運営会社の資金循環など、確認すべき論点もはっきりしているサービスです。

• 案件傾向：高利回り・利回りプラス型が増加
• 確認条件：優先劣後・分配原資・出口・延長・マスターリース
• 会社側：営業利益・未収入金は改善、資金依存と在庫は要確認
• 評価点：案件説明・公開レポートが比較的丁寧

管理人なら、高利回りだけで飛びつくのではなく、アップサイド配当の条件、出口の確度、マスターリースの条項、延長時の説明姿勢まで確認してから判断します。
最後はいつも同じ結論になります。出資するかどうかは、契約成立前書面／重要事項説明書で条件を確認してから判断してください。

出典・参考

• 利回り不動産 公式サイト
• 株式会社ワイズホールディングス 公式サイト
• 株式会社ワイズホールディングス 2026年4月期「決算ハイライト」・比較貸借対照表・比較損益計算書
• 利回り不動産 ファンド一覧：https://rimawari.co.jp/investment/fund_list.html
• キャンペーン情報（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-referral-campaign/5028/
• ワイズコイン解説（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-referral-campaign/5028/
• マスターリース解説（内部）：https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-master-lease/35793/
• 出口戦略解説（内部）：https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-exit-strategy/37008/
• 利回りカレンダー（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/