プロパティプラスの評判は？自社商品・委託商品、実績・本業・決算を解説

プロパティプラスの評判は？自社商品・委託商品、実績・本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※プロパティプラスは不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングです。

プロパティプラスは、飯田グループホールディングスグループの株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングです。
ただし、プロパティプラスには自社商品と委託商品があり、委託商品では別の1号事業者が営業者になるため、見方を分ける必要があります。

公式ファンド一覧を確認すると、公開ファンドは37件、自社商品18件、委託商品19件でした。
平均予定利回りは年4.6%、中央値は年3.4%です。

この記事でわかること
・結論：プロパティプラスは自社商品と委託商品を分けて読める人向け
・直近ファンド情報
・プロパティプラスとは
・プロパティプラスの仕組み
・プロパティプラスの特徴（メリット）
・プロパティプラスのデメリット（注意点）
・プロパティプラスは怪しい？危ない？
・プロパティプラスの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社リビングコーポレーションの決算 / 財務レポート
・プロパティプラスの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：プロパティプラスは自社商品と委託商品を分けて読める人向け

ポイント
・自社商品は低利回りでも物件と運営会社を読みやすい
・委託商品は募集窓口だけでなく1号事業者の信用力を見る
・quador / Brancheなど同じシリーズが多く実質分散に注意する
・高利回り狙いより、案件構造を丁寧に確認したい人向け

プロパティプラスは、単に『飯田グループHDグループのサービスだから安心』で終わらせるより、自社商品と委託商品を分けて読むほど使いやすくなります。
自社商品ではリビングコーポレーションの開発・販売・運用力を見ますが、委託商品では別の営業者の財務や案件内容を見る必要があります。

自社商品は低利回りになりやすい一方、対象物件が比較的読みやすく、価格や出口を確認しやすい点が魅力です。
ただし、同じシリーズや同じ建物の部屋違いが複数出ることもあり、件数だけで分散できていると考えない方がよいです。

プロパティプラスとは

サービス名	プロパティプラス
運営会社	株式会社リビングコーポレーション
代表者	代表取締役 鈴木 英樹
所在地	東京都渋谷区渋谷4-2-12 EDGE南青山2F
グループ	飯田グループホールディングスグループ
主な事業	投資用収益物件の企画・開発・販売、不動産特定共同事業
不特法許可	東京都知事 第150号 / 第1号・第2号 / 電子取引業務
主な商品区分	自社商品、委託商品
最低投資額	1万円からの案件あり
公式サイト	公式サイトはこちら！

プロパティプラスは、株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングです。
東証プライム上場の飯田グループホールディングスグループ企業が運営する不動産投資サービスとして説明されています。

プロパティプラスの特徴は、運営会社自身が営業者となる自社商品だけでなく、別の1号事業者が営業者となる委託商品も扱う点です。
表面的には同じプロパティプラス上の案件でも、投資判断で見るべき会社が変わります。

プロパティプラスの仕組み

ポイント
・自社商品はリビングコーポレーションが営業者
・委託商品は別の1号事業者が営業者
・自社商品は申込後入金、委託商品は事前入金が基本
・匿名組合出資なので投資家は不動産の所有権を持たない

自社商品では、リビングコーポレーションが営業者として不動産を取得・運用し、投資家は匿名組合契約で出資します。
投資家の出資金をもとに事業者が不動産を購入・管理し、得られた収益を分配する仕組みが説明されています。

委託商品では、プロパティプラスは募集窓口として機能し、別の1号事業者が営業者になります。
この場合、リビングコーポレーションの信用力だけでなく、営業者となる会社の決算、事業内容、出口戦略、契約成立前書面を確認する必要があります。

また、公式FAQでは、自社商品は投資申込後に入金、委託商品は事前に入金してから投資申込を行う流れとされています。
分配金や償還金の受取口座も自社商品と委託商品で扱いが異なるため、入出金フローは投資前に確認しておきましょう。
なお、不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。運営会社や営業者が倒産した場合には、運用継続、売却、分配、償還が遅延したり、大きな毀損リスクが生じたりする可能性があります。

プロパティプラスの特徴（メリット）

ポイント
・自社商品は本業物件を読みやすい
・委託商品まで含めると案件の幅が広い
・飯田グループHDグループの背景がある
・低利回り中心で無理な高利回りを追いにくい
・quadorやBrancheなどシリーズの特徴を掴みやすい

自社商品は本業物件を読みやすい

ポイント
・リビングコーポレーションの開発物件が中心
・quador / Brancheなど自社シリーズを小口化
・運営会社の本業と投資対象が近い

自社商品は、リビングコーポレーションの本業と近い物件を扱うため、運営会社の開発・販売・運用力をそのまま確認しやすいです。
公式サイトでも、同社が供給してきたデザインマンションなどをプロパティプラスで活用する説明があります。

委託商品まで含めると案件の幅が広い

ポイント
・公開37件中19件が委託商品
・営業者はアセット・インベストメント・パートナーなど別会社
・プロパティプラス上で複数事業者の案件を見られる

委託商品があることで、リビングコーポレーション単独ではない案件にも投資できます。
案件の幅が広がる一方、投資判断では営業者ごとの財務と事業内容を確認する必要があります。

飯田グループHDグループの背景がある

ポイント
・リビングコーポレーションは飯田グループHDグループ
・グループは戸建分譲で大きな実績を持つ
・ただしファンドの元本保証ではない

飯田グループHDグループの背景は、運営会社の実体やガバナンスを読むうえで安心材料になります。
とはいえ、グループ背景は個別ファンドの元本保証ではないため、案件単位の確認は必須です。

低利回り中心で無理な高利回りを追いにくい

ポイント
・平均予定利回りは年4.6%
・中央値は年3.4%
・過去の10%案件は現在の中心像とは分けて見る

公開一覧では、過去に10%の自社商品もありますが、全体の中心は3%台です。
過度な高利回りを狙うサービスというより、物件の読みやすさと営業者の確認を重視するサービスです。

quadorやBrancheなどシリーズの特徴を掴みやすい

ポイント
・quadorとBrancheが多数
・同じシリーズの部屋違い・回違いが多い
・投資判断の型を作りやすい

同じシリーズが繰り返し出るため、エリア、物件規模、賃料、出口の考え方を比較しやすいです。
一方で、同じ建物や近いシリーズに集中すると実質分散が薄くなる点は注意です。

プロパティプラスのデメリット（注意点）

ポイント
・委託商品は営業者を別に確認する必要がある
・同じ物件・シリーズが重なると分散効果が薄い
・利回りは高くない
・自社商品と委託商品で入出金フローが違う
・元本保証ではなく営業者リスクが残る

委託商品は営業者を別に確認する必要がある

ポイント
・募集窓口と営業者が異なる
・営業者のBS/PLを確認したい
・成立前書面の読み込みが重要

委託商品では、1号事業者がリビングコーポレーションではありません。
プロパティプラスの審査に一定期待できるとしても、最終的には投資家自身が営業者の財務と案件内容を確認する必要があります。

同じ物件・シリーズが重なると分散効果が薄い

ポイント
・同一シリーズが多い
・部屋違いの案件もある
・件数だけで分散できたと考えない

複数案件へ投資しても、同じ建物や近いエリア、同じシリーズに偏ると、見かけほど分散されません。ポートフォリオ全体で物件・エリア・営業者の重なりを見たいです。

利回りは高くない

ポイント
・中心は3%台
・高利回り狙いのサービスではない
・安全性と利回りのバランスを見る

プロパティプラスは高利回りを狙うサービスではありません。特に自社商品は低利回りになりやすいため、リスクを抑えた案件として納得できるかを見ましょう。

自社商品と委託商品で入出金フローが違う

ポイント
・自社商品は申込後入金
・委託商品は事前入金
・分配・償還口座の扱いも違う

公式FAQでは、自社商品と委託商品で入金順序や分配金・償還金の扱いが異なると説明されています。資金効率に関わるため、投資前にフローを確認しておきたいです。

元本保証ではなく営業者リスクが残る

ポイント
・優先劣後は損失をゼロにする仕組みではない
・営業者倒産時は大きな毀損リスクがある
・物件価格下落や売却遅延も起こり得る

公式FAQでも、元本保証ではないことが説明されています。劣後出資があっても、それを超える価格下落や営業者の信用悪化があれば、元本毀損や償還遅延が起こり得ます。

プロパティプラスは怪しい？危ない？

ポイント
・会社概要・許認可・FAQ・決算公告を公式で確認できる
・飯田グループHDグループの背景は安心材料
・委託商品では別の営業者リスクを確認する必要がある
・怪しいというより、商品区分を理解して使うサービス

プロパティプラスは、運営会社、許認可、FAQ、ファンド一覧、決算公告を公式サイトから確認できます。実体不明のサービスではありません。

ただし、委託商品では営業者が別会社になるため、プロパティプラスというサービス名だけで安全性を判断するのは危険です。自社商品と委託商品を分け、営業者の財務、対象物件、出口を確認しましょう。

プロパティプラスの口コミ・評判

ポイント
・良い評判は運営背景と物件の読みやすさ
・悪い評判は低利回りや事前入金の手間
・口コミよりも公式書面と営業者確認を優先する

良い評判は運営背景と案件の読みやすさ

ポイント
・飯田グループHDグループの背景
・自社商品は本業と近い
・quador / Brancheなどシリーズで比較しやすい

プロパティプラスは、運営会社の背景が見えやすく、自社商品では対象物件も比較的読みやすいです。低利回りでも堅めに見たい投資家には評価されやすいサービスです。

悪い評判は低利回りと資金効率

ポイント
・高利回りサービスではない
・委託商品は事前入金が必要
・募集頻度や案件数だけでは使いにくい時期もある

一方で、利回りは3%台が中心で、委託商品では事前入金が必要です。資金を寝かせたくない人は、利回りカレンダーなどで他サービスと合わせて資金配分を考えた方がよいです。

口コミは公式情報で検証する

ポイント
・営業者を確認する
・契約成立前書面を読む
・募集額と物件価格を比較する

口コミは入口として参考になりますが、投資判断は公式ファンド詳細と成立前書面です。特に委託商品では、営業者が誰か、財務情報はどうか、出口は何かを確認しましょう。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は株式会社リビングコーポレーション
・飯田グループHDグループの不動産会社
・投資用収益物件の企画・開発・販売が中心
・第1号・第2号の不特法許可と電子取引業務を確認できる

会社名	株式会社リビングコーポレーション
所在地	東京都渋谷区渋谷4-2-12 EDGE南青山2F
代表者	代表取締役 鈴木 英樹
資本金	1億円
主な事業	投資用収益物件の企画・開発・販売、不動産特定共同事業
主なブランド	quador、Branche、Cherim、WECRASなど
グループ	飯田グループホールディングスグループ
不特法許可	東京都知事 第150号 / 第1号・第2号 / 電子取引業務

リビングコーポレーションは投資用収益物件の開発会社

ポイント
・デザインマンションや木造アパートを供給
・企画・設計・開発・販売を行う
・プロパティプラスの自社商品と本業が近い

リビングコーポレーションは、投資用収益物件の企画・開発・販売を行う会社です。公式サイトでは、デザインマンションや木造アパートの供給実績を説明しており、プロパティプラスの自社商品もこの本業と近い位置にあります。

飯田グループHDグループの背景

ポイント
・親会社グループは戸建分譲で大きな実績
・グループ背景はガバナンス面の安心材料
・ただし個別ファンドの元本保証ではない

飯田グループホールディングスは、戸建分譲住宅で大きな実績を持つ上場グループです。この背景は運営会社を見るうえで安心材料ですが、プロパティプラスの個別ファンドで元本が保証されるわけではありません。

許認可は第1号・第2号と電子取引業務

ポイント
・自社商品では第1号事業者として運営
・委託商品では第2号事業者として募集窓口になる
・電子取引業務によりネット完結で募集できる

プロパティプラスの見方で重要なのは、第1号と第2号の違いです。自社商品ではリビングコーポレーション自身を見ますが、委託商品では別の1号事業者も確認する必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業は投資用収益物件の企画・開発・販売
・quadorなどのRC賃貸マンション開発が中心軸
・クラファンは自社開発物件の小口化と投資家接点の役割
・在庫回転・販売環境・金利が収益に影響しやすい

主な収益源は投資用収益物件の開発販売

ポイント
・土地を仕入れて収益物件を企画・開発する
・完成物件や販売用不動産を投資家へ販売する
・販売価格と開発コストの差が利益の中心

リビングコーポレーションの本業を一つに絞るなら、投資用収益物件の企画・開発・販売です。土地を仕入れ、賃貸マンションやアパートを企画・開発し、投資家向けに販売することで利益を作るモデルです。

quadorとBrancheは自社商品の読み方に直結する

ポイント
・quadorはRC賃貸マンション系
・Brancheも投資用物件として繰り返し登場
・同じシリーズの特徴を比較できる

プロパティプラスの自社商品では、quadorやBrancheがよく登場します。つまり、サービスの良し悪しを見るには、利回りだけでなく、リビングコーポレーションが普段から扱う投資用物件の立地、賃料、売却先、開発コストを読む必要があります。

クラファンは本業物件の小口化と投資家接点

ポイント
・本業の開発物件を小口化できる
・個人投資家にブランドを知ってもらえる
・委託商品では募集窓口としての役割も持つ

プロパティプラスは、本業の資金調達だけでなく、個人投資家との接点を作る役割も持ちます。自社商品は本業物件の小口化、委託商品は募集窓口としてのプラットフォーム機能という見方ができます。

市況悪化時は在庫と借入の負担が重くなる

ポイント
・販売用不動産と仕掛販売用不動産が大きい
・金利上昇や販売鈍化は利益を圧迫する
・出口が遅れると資金回収も遅れやすい

開発販売型の不動産会社では、販売用不動産や仕掛販売用不動産が大きくなります。市況悪化で販売が遅れると、在庫、借入、金利負担が重くなりやすいため、決算では売上・利益だけでなく資産構成も確認したいです。

株式会社リビングコーポレーションの決算 / 財務レポート

ポイント
・3期とも黒字だが2025年3月期は営業利益・純利益が減少
・総資産は107.7億円から159.3億円へ拡大
・販売用不動産が増え、負債も拡大している
・クラファン依存度は決算公告だけでは直接切り分け不可

期	売上高	営業利益	経常利益	純利益	総資産	負債	純資産
2023年3月期	100.8億円	12.6億円	12.2億円	8.1億円	107.7億円	45.3億円	62.4億円
2024年3月期	117.8億円	14.0億円	13.5億円	8.7億円	133.0億円	65.9億円	67.1億円
2025年3月期	116.0億円	10.2億円	9.1億円	6.0億円	159.3億円	90.7億円	68.6億円

売上は横ばいだが利益は2025年3月期に減少

ポイント
・売上高は100.8億円から116.0億円水準
・営業利益は14.0億円から10.2億円へ減少
・販売費及び一般管理費の増加も見る

2025年3月期は売上高が116.0億円と高い水準を維持していますが、営業利益は10.2億円、純利益は6.0億円へ減少しています。投資用収益物件の開発販売では、販売価格だけでなく、建築費、人件費、販売管理費、金利負担が利益を左右します。

総資産と負債が増え在庫回転が重要になっている

ポイント
・総資産は159.3億円まで拡大
・負債は90.7億円まで増加
・販売用不動産と仕掛販売用不動産の中身を見る

2025年3月期は、総資産159.3億円、負債90.7億円です。現金も70.6億円ありますが、販売用不動産45.3億円、仕掛販売用不動産35.0億円も大きく、開発販売の在庫回転が重要です。

自己資本比率は低下しているが純資産は厚い

ポイント
・純資産は68.6億円
・自己資本比率は概算43.1%
・財務余力と負債増加をセットで見る

純資産は3期で62.4億円から68.6億円へ増えています。一方で総資産と負債の増加により、自己資本比率は概算で58.0%から43.1%へ低下しています。財務余力はありますが、開発投資が大きくなっている点は見ておきたいです。

クラファン依存度は直接切り分け不可

ポイント
・決算公告では匿名組合出資金受入を個別確認できない
・公開ファンドの募集額合計は28.71億円
・本業全体の資産規模と比べて過度依存とは見えにくい

決算公告のスクリーンショットからは、匿名組合出資金受入を個別に確認できないため、厳密なクラファン依存度は計算できません。公開ファンドの募集額合計は約28.71億円で、現在の総資産159.3億円と比較すると無視できる規模ではありませんが、累計募集額と期末残高は別物です。投資判断では、個別ファンドの営業者・書面・物件を優先して確認しましょう。

プロパティプラスの実績

ポイント
・公式公開37件を確認
・自社商品18件、委託商品19件
・平均予定利回りは年4.6%
・募集額合計は28.71億円

公開ファンド数	37件
自社商品 / 委託商品	18件 / 19件
予定利回り	年3.0%〜10.0%
平均 / 中央値	年4.6% / 年3.4%
平均 / 中央運用期間	9.1ヶ月 / 11ヶ月
募集額合計	28.71億円
主な営業者	リビングコーポレーション、アセット・インベストメント・パートナー、リード・リアルエステート
主なシリーズ	Branche、quador

利回りは3%台中心で過去の10%案件は分けて読む

ポイント
・3%台の案件が中心
・過去には10%案件もある
・現在のサービス像は低利回り寄り

プロパティプラスは、過去に10%の自社商品もありますが、現在の中心は3%台です。高利回りの例だけを見てサービス全体を判断しない方がよいです。

運用期間は自社と委託で分布が違う

ポイント
・自社商品は短めの案件が多い
・委託商品は12ヶ月以上も多い
・資金拘束期間を商品区分ごとに見る

公式一覧では、自社商品と委託商品で運用期間の傾向が違います。委託商品では事前入金も必要なので、運用期間だけでなく申込前後の資金拘束も見ておきたいです。

quadorとBrancheに集中し実質分散に注意

ポイント
・Brancheが20件
・quadorが16件
・同一シリーズ内の重なりを確認する

シリーズ	公開件数	見方
Branche	20件	自社商品と委託商品の両方で登場
quador	16件	リビングコーポレーションの自社開発物件で多い
その他	1件	委託商品の個別案件

公開一覧では、Brancheとquadorが大半です。同じシリーズや同一建物の部屋違いへ複数投資すると、案件数ほど分散できないことがあります。

キャンペーン情報

ポイント
・キャンペーンは時期によって変わる
・投資判断はキャンペーンより案件内容を優先
・最新情報は公式のお知らせを確認する

プロパティプラスのキャンペーンは時期によって変わります。
キャンペーン目的で口座開設する場合でも、投資判断は利回り、営業者、物件、劣後出資、出口を優先しましょう。

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録と本人確認を済ませてから投資申込を行う
・自社商品は投資申込後に入金する
・委託商品は事前入金後に投資申込する
・入金時の振込手数料は投資家負担
・分配金・償還金は商品区分ごとの取扱いを確認する

STEP1 公式サイトから会員登録をする

ポイント
・メールアドレスを登録する
・会員登録・口座開設・口座維持は無料
・募集前に登録しておくと案件確認がしやすい

まずは公式サイトから会員登録を行います。プロパティプラスは自社商品と委託商品が混在するため、気になる案件が出てから急いで登録するより、先に口座開設まで済ませておく方が使いやすいです。

STEP2 本人確認と投資家情報の登録を完了する

ポイント
・本人確認書類を提出する
・投資家情報と金融機関口座を登録する
・審査完了後に投資申込が可能

本会員登録では、本人確認や投資家情報、分配金・償還金を受け取る口座の登録を行います。不動産クラウドファンディングは投資商品なので、会員登録だけで即出資できるわけではなく、審査完了後にファンドへ申込できるようになります。

STEP3 自社商品か委託商品かを確認する

ポイント
・自社商品はリビングコーポレーションが営業者
・委託商品は別の1号事業者が営業者
・入金タイミングも商品区分で異なる

プロパティプラスで特に大事なのは、投資前に自社商品か委託商品かを確認することです。自社商品ではリビングコーポレーションの本業・財務・対象物件を見ますが、委託商品では別の営業者の決算、成立前書面、出口方針まで確認したいです。

STEP4 ファンド詳細と契約成立前書面を確認する

ポイント
・対象物件・営業者・劣後出資を確認する
・配当原資と出口方針を見る
・委託商品では1号事業者の信用力を見る

申込前には、対象不動産、所在地、賃貸状況、募集額、予定利回り、運用期間、劣後出資、配当原資、売却方針を確認します。プロパティプラスはシリーズ物件や部屋違い案件もあるため、同じサービス内でも実質分散が効いているかを見ておくと判断しやすいです。

STEP5 商品区分に合わせて入金・申込を行う

ポイント
・自社商品は申込後に指定口座へ入金
・委託商品は事前入金後に投資申込
・入金時の振込手数料は投資家負担

公式FAQでは、自社商品は投資申込後に入金し、委託商品は事前に入金してから投資申込を行う流れとされています。入金先口座への振込手数料は投資家負担です。GMOあおぞらネット銀行以外からの振込では手数料がかかると説明されています。

STEP6 分配金・償還金を受け取る

ポイント
・運用終了後に分配・償還を待つ
・受取口座の扱いは商品区分で確認する
・元本保証ではない点は最後まで同じ

運用開始後は、ファンドごとの条件に従って分配・償還を待ちます。分配金や償還金の受取口座は、自社商品と委託商品で取扱いが異なるため、投資前に公式FAQと各ファンド書面で確認しておきましょう。なお、分配・償還は元本保証ではなく、営業者や対象不動産の状況によって遅延・毀損する可能性があります。

FAQ

プロパティプラスは元本保証ですか？

元本保証ではありません。公式FAQでも、価格下落や営業者の業務運営に支障が生じた場合、出資金が全額返還されない可能性があると説明されています。

自社商品と委託商品の違いは何ですか？

自社商品はリビングコーポレーションが営業者になる商品です。委託商品は別の1号事業者が営業者となり、プロパティプラスは募集窓口として機能します。

入金手数料はかかりますか？

公式の費用説明では、入金先口座への振込手数料は投資家負担です。FAQでは、GMOあおぞらネット銀行以外からの振込時に振込手数料がかかると説明されています。

途中で譲渡できますか？

公式FAQでは、会員間の地位譲渡について説明がありますが、譲渡人・譲受人が会員であることなど条件があります。個別条件と手数料を確認してください。

投資前に何を確認すべきですか？

自社商品ではリビングコーポレーションの本業・決算と対象物件、委託商品では1号事業者の決算・書面・出口を確認しましょう。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

プロパティプラスは、自社商品と委託商品で募集タイミングや入金フローが変わります。募集開始日、予定利回り、運用期間を他サービスと並べて確認できる利回りカレンダーを使うと、資金効率を考えやすいです。

まとめ

ポイント
・プロパティプラスは自社商品と委託商品を分けて読むサービス
・自社商品はリビングコーポレーションの本業物件を低利回りで見る
・委託商品は別の1号事業者の財務・書面確認が必須
・公開37件の平均予定利回りは年4.6%、中央値は年3.4%
・同じシリーズや部屋違いの重なりにも注意する

プロパティプラスは、低利回りでも物件と運営会社を読みやすい自社商品と、営業者を別に確認する必要がある委託商品が混在するサービスです。

飯田グループHDグループの背景は安心材料ですが、投資判断では個別ファンドの営業者、物件、募集額、劣後出資、出口を確認する必要があります。高利回り狙いではなく、案件構造を丁寧に読める人向けのサービスです。

出典・参考

出典・参考：
・プロパティプラス公式サイト
・プロパティプラス 運営会社概要
・プロパティプラス 初めての方へ
・プロパティプラス ご利用の流れ
・プロパティプラス FAQ
・プロパティプラス 手数料・リスク
・プロパティプラス ファンド一覧（自社商品）
・プロパティプラス ファンド一覧（委託商品）
・株式会社リビングコーポレーション 会社概要
・株式会社リビングコーポレーション 事業内容
・株式会社リビングコーポレーション 決算公告
・飯田グループホールディングス 公式サイト
・利回りカレンダー