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直近のファンド情報！
らくたま44号（横浜南区プロジェクト）
・年利6.1%+期間364日
・抽選
・6/5~10
＊全期間配当保証（アップサイド配当）はありです
〜ワンポイントAI考察〜
横浜市南区に所在する一棟収益ビルを対象としたキャピタル型ファンド。
築古ビルに必要な修繕を行い、資産価値の向上と売却益を狙う。
優先出資2.10億円、劣後出資5,000万円、総額2.60億円で、劣後比率は19%。
売却できない場合は再組成か自社買取で資金も確保あり。
以下AI評価↓
推定売却価格: 270,000,000円〜295,000,000円
価格決定の根拠:
本件は、現況の築古複合ビルとしてだけ見ると260百万円前後が中心値になるが、売却時点ではエレベーター更新、貯水槽交換、エントランス・廊下・階段等の共用部リニューアルを終えた「主要設備リスクを一定程度解消した駅前収益ビル」として評価するのが妥当である。
契約成立前書面上、対象価格は260百万円、年間賃料収入は13,814,964円、テナント総数9件、稼働率95％であり、現況賃料ベースの表面利回りは取得価格260百万円で約5.31％、想定売却益19百万円を乗せた279百万円では約4.95％となる。
一方、添付収支の賃料収入15,937,721円を基準にすると、279百万円売却でも約5.71％であり、改修後の駅近物件としては説明可能な水準に入る。
立地面では、蒔田駅徒歩1〜2分、商業地域、前面約22m道路、土地281.78㎡という条件が強い。
近隣の横浜南5-2、宮元町3丁目60番3外の2026年公示価格は677,000円/㎡、前年比+11.3％で、対象地面積に単純乗算すると土地だけで約190.8百万円の下支えがある。
神奈川県公表資料でも同地点は608,000円/㎡から677,000円/㎡へ上昇しており、蒔田駅前商業地の地価上昇トレンドは明確である。
周辺賃料も、宮元町2丁目・蒔田駅徒歩2分の1階店舗で坪17,197円、宮元町3丁目の1階店舗で坪11,079円の募集例があり、本件1〜2階教育法人区画の月坪約3,800円程度はかなり低く、短期改定は別としても買主が将来のリバーション余地を評価しやすい。
収益物件比較では、南太田3丁目の1976年築RC一棟マンションが1.58億円・予定利回り6.73％で出ており、築古RCは6％台が一つの目線となるが、本件はそれより駅距離・商業地性・道路付けで優れ、改修後であれば5％台後半〜6％前後で評価されても不自然ではない。
もっとも、建物状況調査・耐震診断・石綿調査記録がなく、地下階を含む倉庫・車庫・事務所・共同住宅の複合用途である点は買主DD上の控除要因であり、300百万円超を標準値に置くには賃料改定実績または競争入札が必要と見る。
以上より、保守的な早期売却ラインを270百万円、改修効果と地価上昇、低賃料のアップサイドを織り込んだ標準〜強気ラインを285百万円前後、上限を295百万円と評価する。

自社買取のリザーブ資金について
運用中ファンドの優先出資総額の25％の通常の運転資金とは厳格に分離し確保するようです。
この25％基準は、優先出資総額の約4分の1に相当し、全ファンドの運用期間を1年と仮定した場合に「直近3ヶ月で償還される分」を十分にカバーできる水準として設定するとのことです。
また、この資金は年1回を目安に償還用リザーブ資金の残高を開示されます。

おそらくファンド出口に『自社買取』と記載されていることが多いからだと思います。
実際に自社買取できる現金あるの？という投資家の疑問への回答かと。
もちろん不動産価値が減少した場合の元本補償ではない点は注意してください。

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