直近のファンド情報！
らくたま37号（富岡新築プロジェクト：フェーズ2）
・年利10%+期間218日
・抽選
・2/18のみ
＊全期間配当保証（アップサイド配当）あり
＊優先出資者限定
〜ワンポイント解説〜
東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩2分の土地に新築店舗ビルを建築する開発プロジェクト。
フェーズ1（土地）
「らくたま27号：富岡新築プロジェクト」（2025年10月6日運用開始）では、土地取得費等を対象として資金調達を実施いたしました。
フェーズ2（建物）
その後、2026年1月に建築確認を取得したことを受け、本ファンド（フェーズ2）では、建築費等を対象に資金を募集いたします。
となっており、今回がフェーズ２となっている。
本ファンド
総出資：6000万円
優先：4320万円(72%)
劣後：1680万円(28%)
となっている。
フェーズ１＋本ファンドでは
総出資：2億1000万円
優先：1億4820万円
劣後：6180万円
となっている。
出口は以下３つから
①再組成ファンド
②第３社へ売却
③自社買取
となっており、対象不動産償還に必要な取得費用は確保済みとのこと。
本ファンドのらくたまの想定収支は以下の通りです。

見ての通り、キャピタルメインの構造で売却益が前提となっている。
また実際には土地と一体で売却するのであれば事業総額2.1億円以上での売却は必須。
AI評価(土地と建物一体での売却としています）↓
約 1.8億円 〜 2.5億円
（前提：竣工後、賃料が“平均寄り（〜上限寄り）”で決まり、4〜5%程度で評価されるケース）
理由（要約）
・商業地で地価の下支えも見込める（ただし敷地形状・前面道路でブレる）。
・同駅エリアの賃料相場が 平均 27,143円/坪、上限は 53,185円/坪と幅があり、上振れ時はNOIが大きく伸びる。
・58.1㎡（17.58坪）で 93.5万円の同規模掲載があり、上限賃料成立時は2億円台が収益還元で説明可能。
【余談】
今回年利10%になっていますが、このファンドは当初は「土地」と「建物」を同時に募集する設計でした。
そこを途中でフェーズ１（土地）フェーズ２（建物）と分けたワケです。
当初投資家に支払う予定金額はフェーズ１＋２の年利6.1%(365日分）だったのですが、フェーズ２分だけ218日に変更された形となっています。
年利6.1%✖︎365日/218日＝10.2%なので、らくたま的には10%出しても当初予定金額とそこまで変わらないかと。

自社買取のリザーブ資金について
運用中ファンドの優先出資総額の25％の通常の運転資金とは厳格に分離し確保するようです。
この25％基準は、優先出資総額の約4分の1に相当し、全ファンドの運用期間を1年と仮定した場合に「直近3ヶ月で償還される分」を十分にカバーできる水準として設定するとのことです。
また、この資金は半年ごとを目安に償還用リザーブ資金の残高を開示されます。

おそらくファンド出口に『自社買取』と記載されていることが多いからだと思います。
実際に自社買取できる現金あるの？という投資家の疑問への回答かと。
もちろん不動産価値が減少した場合の元本補償ではない点は注意してください。

過去のらくたまのキャンペーン情報
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