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直近のファンド情報！
らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス）
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〜ワンポイントAI考察〜
東京都新宿区白銀町、神楽坂駅徒歩4分の2004年築RC造12階建「神楽坂トワイシア」508号室を全面改装後に売却する案件。
総額1.91億円は優先1.64億円・劣後0.27億円(14%)。
賃料収入はなく、配当には約2.015億円以上の出口が必要。
現行売出2.045億円は値下げ・長期化しており、外部売却未達時の自社買取・別ファンド再組成と利益相反が最大リスク。
推定売却価格
1億9,600万～2億400万円
※実需買主への通常売却を前提とした、売却諸費用控除前のグロス価格。
価格決定の根拠
売却対象は神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス508号室の区分所有権で、登記内法70.87㎡、外部売出しとの照合では壁芯75.22㎡・5階・西～北西向き3LDKと高確度で一致する。
主手法は同一棟の取引事例比較とした。
対象はキッチン、浴室、洗面、トイレ、床・壁、専有配管まで更新した高仕様のフルリノベ住戸で、現在2億450万円で売り出されている。
当初2億1,980万円から約7%値下げ済みであるため、現在価格は一定の市場調整を経た水準とみる。
同一棟では10階79.58㎡が2.06億円、リノベ済み7階80.27㎡が2.249億円で売出中であり、対象の271.9万円/㎡は階・方位を考慮しても著しく割高ではない。
一方、いずれも成約価格ではなく、対象も販売が長期化しているため、現行価格に0～4%の成約調整を加え、1.96～2.04億円とした。
補助的な収益還元では、募集賃料月33～37万円、NOI287～337万円、還元利回り1.7～1.9%から1.51～1.98億円となるが、実需買主が評価する立地、改装、間取り、管理状態等の自己利用価値を十分反映しないため下限確認に使用した。
価格優先の早期売却は1.88～1.95億円、業者買取は1.75～1.85億円を見込む。

自社買取のリザーブ資金について
運用中ファンドの優先出資総額の25％の通常の運転資金とは厳格に分離し確保するようです。
この25％基準は、優先出資総額の約4分の1に相当し、全ファンドの運用期間を1年と仮定した場合に「直近3ヶ月で償還される分」を十分にカバーできる水準として設定するとのことです。
また、この資金は年1回を目安に償還用リザーブ資金の残高を開示されます。

おそらくファンド出口に『自社買取』と記載されていることが多いからだと思います。
実際に自社買取できる現金あるの？という投資家の疑問への回答かと。
もちろん不動産価値が減少した場合の元本補償ではない点は注意してください。

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