【COZUCHI】秋葉原事業用地ファンドの投資考察!

資産形成

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
秋葉原事業用地ファンドファンドに投資するべきか考察したよ!

結論!
少額で投資はあり!
個人的には利回り増大の可能性があると見ているから、その点も踏まえて解説していくね!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

秋葉原事業用地ファンドの基本情報

ファンド名秋葉原事業用地ファンド
利回り4.5%(インカム0.1%+キャピタル4.4%)
*考察では利回り上昇の可能性あり
運用期間12ヶ月 (2022/7/29運用開始)
募集金額約3億
募集方式抽選
募集期間2022年7月14日~7月21日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

利回りは4.5%とCOZUCHIの中では低めの水準になりました。
今回のファンドはややこしい話はなく、「安く買って高く売る」それだけです。
そのため、最低利回りで書いてあるため、実際に売れた金額が高ければ利回り上昇の可能性があります。

これから何故、利回り上昇の可能性が見込めるか?について説明していくね!

秋葉原事業用地ファンドのポイント

本プロジェクトのポイント
・相場価格の約33%ディスカウントで仕入れ
・開発用地として売れれば利回りが高まる

今回のプロジェクトは「安く仕入れて高く売る」がテーマになってきています。
・どのくらい安く仕入れているか
→安く仕入れているほど、プロジェクト失敗確率が下がる
・どうすれば高く売れるか
→高く売れる状況が作れれば、利回りUPの可能性大!
この2点について詳しく解説していきます。

相場価格の約33%ディスカウントで仕入れ

本ファンドの投資対象は、相場価格よりも約33%ディスカウントで仕入れできている
理由としましては、「1号事業者のTRIAD社が本案件に関する情報入手が早く、競合なく取引ができた為、割安で取得できたから」だそうです。

立地条件などの中身を見ても、「秋葉原駅から徒歩6分と好立地」なので、これだけ安く仕入れているので利益が出ないということはまずないと見て良いでしょう。

建物自体は開発用に売るなら更地にするから、ボロボロでも問題ないね。
まぁ、建物自体もそこまでボロボロじゃなさそうだよ。

開発用地として売れれば利回りが高まる

今回の物件は「土地+テナント貸出をしていたビル」になっています。
ビルの2階部分以上は売主が自己使用していたため空室になっていますが、1階部分が現在テナント(クロネコヤマトさん)が入っている状況になっています。

そのためCOZUCHIとしては2パターンの売却方法が考えられています。
①テナント移転してもらい、開発用地として売却
→利回り上昇の可能性が大きく見込める。
②テナント移転不可の場合は、そのまま他の不動産に売却
→安く仕入れているので売れる。ただし利回りはおそらく上昇しない。

シナリオ1の通り、テナント移転してもらい、開発用地として売却できた場合には利益上昇や早期返還による利回りの増加が大きく期待できますね。
シナリオ1が困難でシナリオ2になったとしても、仕入れ値が破格の安さですので、今回のプロジェクトが破綻する可能性は限りなく低いかと考えています。

個人的にはこういった交渉はCOZUCHIはうまくしてくれている印象が強いね。
開発用地として売るシナリオ1の線で行ってくれるかなぁと思っているよ!

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・少額で投資する
理由
・利回り4.5%は少し低め
・ただし、利回り増大の可能性は高そう
・低コストで仕入れているので、リスクは低い

今回は「利回り8%の代々木公園事業用地追加取得ファンド」の後にファンド募集が始まるね。
そのため、代々木公園事業用地追加取得ファンドの当選結果次第で投資額をかけていく方針で投資する予定です!
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じぇいの資産状況などは毎月月初に公開しているから参考にしてね!

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