LTV80%は危険？ソーシャルレンディング担保の限界線｜競売減価・セクター別リスク・元本割れを数字で解説
不動産担保型のソーシャルレンディングでは「LTV80%以内」といった文言をよく目にします。
しかし、それは単に杓子定規な基準ではなく、担保余力と元本割れリスクの境界線を示す指標です。
本記事では、過去の成功例を根拠に「安全」と決めつけないことを前提に、LTV（Loan to Value）の基本とリスクの関係を掘り下げます。
様々な不動産セクター別にリスクの違いも解説するので、数字と比率を重視する投資家の方もぜひ参考にしてください。
ソーシャルレンディングでは「金銭債権」なども担保としていることも多いです。
本記事では「不動産」が担保だった場合のケースについてです。
この記事でわかること
・LTVとは？ローンの安全性を測る基本指標
・LTV80%が境界線とされる理由
・担保評価・担保余力と元本割れリスクの相関
・強制競売における担保価値の減少リスク
・物件セクターとLTVの関係：マンション・オフィス・ホテル・物流・特殊用途
・安全な投資のために：LTVを見る際のチェックポイント
LTVとは？ローンの安全性を測る基本指標
ポイント
・LTVは「ローン残高 ÷ 担保評価額」で求める指標。
・借入額が担保価値のどれくらいを占めるかを表す。
・LTVが低いほど安全余裕がある
・一般的な不動産投資や住宅ローンではLTV70〜80%が上限
・LTVはあくまで目安
・評価方法や担保の流動性によって安全性は変わる
LTVはLoan to Valueの略で、担保に対する借入比率を示す指標です。
例えば、評価額1億円の不動産を担保に8,000万円を借りた場合、LTVは80%になります。
これは貸付元本が担保価値の8割に相当することを意味し、残り2割が担保余力（エクイティ）です。
一般的にLTVが低いほど担保余力が大きく、担保物件の価格が多少下落しても元本を回収できる可能性が高くなります。
逆にLTVが高いほど価格下落に弱く、元本割れリスクが高まります。
LTV90%/LTV60%で同じ物件の場合は、10%下落余地/40%下落余地があると言えるのでLTV60%の方が安全性が高いよねってことだね。
ソーシャルレンディングの場合も金融機関と同様にLTVを重要な審査項目としています。
ただし担保評価額の算出方法や売却流動性にはばらつきがあるため、同じLTVでも安全性が異なることに注意が必要です。
とはいえリスクとリターンの関係なので利回りによってはLTVが高くても投資したい状況はあるとは思います。
LTV80%が境界線とされる理由
ポイント
・多くの事業者は貸付額を担保評価額の80%前後に抑える
・LTV80%とは「担保余力20%」を意味し、評価額が20%下落しても元本回収が可能
・LTVが高いと担保価値が少し下落しただけで元本割れに直結
・LTVが低ければ必ず安全というわけではない
多くの不動産担保ローンでは、融資上限を担保評価額の80%前後を上限に設定されています。
例えばOwnersBookでは貸付額は評価額の80%までとしており、評価額1億円の物件なら貸付限度は8,000万円です。
この基準は、担保物件の価値が2割程度下落しても元本を保全できるようにする安全マージンであり、過去の不動産暴落時の損失データに基づいて設定されています。
ただしLTVが低ければ必ずしも安全というわけではないかも、、？
ただしLTV80%はあくまで境界線です。
LTVが79%だから安全という単純なものではなく、担保評価額が適正か、売却の際にすぐ買い手が付くか、地域の市場動向はどうか、といった要素も重要です。
実際、過去のソーシャルレンディング案件ではLTVが低くても元本割れが発生した事例があり、逆にLTVが高くても担保価値が安定していて元本が回収できた事例もあります。
過去の成功例だけを根拠に「大丈夫」と判断しない姿勢が欠かせません。
担保評価・担保余力と元本割れリスクの相関
ポイント
・LTVが高くなるほど担保余力が薄くなる。
・FDICの調査では、LTV70%のローンがデフォルトした場合の回収率は約86%なのに対し、LTV95%のローンでは回収率が63%程度に落ちる。
・ソーシャルレンディングではLTV80%を超える案件は元本割れリスクが大きくなる解説
担保余力は「100% – LTV」とも言えます。
LTV80%であれば担保余力は20%ですが、LTVが90%なら10%しか余裕がありません。
担保価値が10%下落しただけで元本が棄損する可能性が高いのです。
米国FDICの研究によると、商業用不動産ローンがデフォルトした場合の回収率はLTV70%のローンで86%、LTV95%のローンでは63%と大きく差が開きます。
これは担保余力が大きいほど元本を回収しやすいことを示しています。
貸付金額と担保物件の評価額のチェックが必要ですね。
日本の不動産担保ローンでも同様の傾向があり、LTVが高いローンほど延滞率や元本損失率が高いことが知られています。
金融機関はLTV基準の緩和を行う場合でも、債務者の信用力や収支計画、担保物件の流動性を総合的に審査し、リスクに見合った利率や保証料を設定します。
ソーシャルレンディング投資家としても、LTVが高い案件には慎重に臨むべきでしょう。
強制競売における担保価値の減少リスク
ポイント
・競売では物件の売却基準価額が市場評価額から2〜4割程度引き下げられることも
・LTV80%の案件でも、競売で担保価値が30%減少すれば元本回収は厳しくなる
・競売費用や期間中の利息も考慮すると、実際の回収額はさらに低くなりやすい
・担保売却は「市場で任意売却できるかどうか」が重要
・LTVだけでなく流動性リスクを重視すべき
借り手が返済不能になった場合、担保不動産は任意売却または裁判所による競売で処分されます。
任意売却なら市場価格に近い値で売れる可能性がありますが、強制競売では「競売市場修正率」と呼ばれる調整が行われ、評価額から2〜4割が引き下げられた価格が基準になることも。
また競売物件は内覧しにくい、占有者の立ち退きリスクがある、法的手続きに時間がかかるといった理由で買い手が限られ、実際の落札価格は基準価額よりもさらに低くなることがあります。
全部が全部というわけではないですが、ちょっと安値で売却されやすいということですね。
そのため、担保評価額1億円・LTV80%（借入額8,000万円）の案件でも、競売時に評価額が7000万円まで下がり、諸費用や延滞利息を差し引くと元本を全額回収できない可能性が出てきます。
元本回収を確実にするには、競売を避けて任意売却できる流動性の高い物件かどうか、事業者の回収手続きが適切かどうかを確認することが重要です。
物件セクターとLTVの関係：マンション・オフィス・ホテル・物流・特殊用途
ポイント
・物件セクターによってリスクは変わる可能性
・流動性なども重要になってくる
同じLTV80%でも、担保となる不動産の種類によって実際のリスクは大きく異なります。
流動性/景気変動/受給状態によって、価値変動しやすい/しにくい不動産があると考えられます。
そのためLTVのみで担保価値を図るのでは無く、売りやすいかどうかなども意識することが大切です。
- 住宅系（マンション・戸建て）
住居用不動産は賃貸需要が堅調で流動性も高いことから、都心の優良マンションであれば多少LTVが高くても買い手が付きやすく元本回収も見込みやすいです。
一方、地方の築古マンションや戸建ては市場での売却に時間がかかり、競売時の価格も大幅に下がる可能性があります。 - オフィス・商業施設
景気変動やリモートワークの影響を受けやすく、賃料・空室率の変動が大きい。
オフィスや商業施設は景気感応度が高く、景気後退やリモートワークの普及で空室率が上昇すると賃料が急落するリスクがあります。
ただし2025年第3四半期には東京Aクラスビルの成約賃料が前期比+11.5%と上昇しており、供給過多であった物流施設よりも短期的には安定しているとも言えます。 - ホテル
ホテルはコロナ禍からの回復により訪日客が急増し、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上（RevPAR）が2019年比でラグジュアリーホテル15%増、宿泊特化型ホテル40%増となるなど高収益を維持しています。
しかし外部ショックに弱く、パンデミックや地震などで需要が急減すれば収益が激減し資産価値も急落します。 - 物流施設
物流施設はEC需要の拡大で注目されていますが、首都圏での空室率は10.4%、中部圏では16.6%と高く、地域や立地によって供給過剰や空室リスクが顕著です。長期契約が多い一方、テナントの撤退や新規需給の変化で空室が続くと担保価値が減少する恐れがあります。 - 特殊用途（工場、病院、データセンターなど）
特殊用途物件（工場、病院、データセンターなど）は汎用性が低いため流動性リスクが高く、担保評価額に対してLTVを低く抑える必要があります。
これらのセクターでは、転用可能性や二次取得者の存在も慎重に見極めましょう。
安全な投資のために：LTVを見る際のチェックポイント
- 評価額の根拠を確認
第三者鑑定を利用しているか、査定の根拠が明示されているかをチェックする。 - 担保物件の流動性
立地や用途から迅速に売却できる物件かどうかを確認。競売になりやすい物件はリスク高。 - 事業者の管理体制
延滞発生時の回収スキームや保証の有無、追加担保の有無を確認。 - セクター別の市場動向
住居系・ホテル・物流など、各セクターごとの市況や需給バランスを把握する。 - 過去の事例への盲信を避ける
過去の実例が安全だったとしても今後もそうとは限らない。常に最新のデータと状況を踏まえて判断する。
LTVは重要なリスク指標ですが、単体では不十分です。
担保物件の流動性やセクター固有のリスクも考慮しないと、想定外の元本損失を被る可能性があります。
特にホテルや物流施設など市況変動が大きいセクターでは、LTVが同じでもリスクが大きく異なることを忘れてはなりません。
最終的には、評価額の妥当性・物件の流動性・市況動向・事業者の運営方針を総合的に判断し、過去の実績に過度に依存しない投資判断が求められます。
