LEVECHYファンド12号！
キャンペーン併用で超高利回り！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額5.25億円の年利8%案件のLEVECHYファンド12号について考察します。
＊本キャンペーンは出資額の3%or5%のAmazonギフト券キャッシュバック付きです！
＊本ファンド出資予定の方は友達紹介登録よりもファンドキャンペーンの方がお得です！
セミナーでの質問内容(追記箇所)のみ見たい方はこちら！
LEVECHYのキャンペーン情報
12号ファンド出資キャンペーン
対象：12号ファンド出資者
報酬：投資額の3%のAmazonギフト券
⇨2023/10月末までに登録された方は5%にUP！
結論
投資したい案件です。
キャンペーン込みでかなり高利回り案件になります。
新規勢なら3%,2022/10月末迄に登録していた古参の方は5%のアマギフバックです！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド12号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド12号 「平河町 オフィスビル1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利8% |
| 運用期間 | 18ヶ月 (2024/7/24運用開始) |
| 募集金額 | 740,250,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2024年5月23日~6月24日 |
| 金融機関ローン割合 | 有：2,000,000,000 円 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論から話しておくと、投資したい案件です。
キャンペーン込みでかなり高利回り案件になります。
新規勢なら3%,2022/10月末迄に登録していた古参の方は5%のアマギフバックです！
好立地のオフィス案件でLEVECHYの最も得意とする分野となります。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
LEVECHYファンド12号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・千代田区の中心部の好立地案件
・周辺地価は上昇中
・千代田区の中型ビルの空室率
・セットアップオフィスを設置で価値上昇
・LEVECHYの得意なオフィス案件
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果による高利回りの実現
・キャンペーンでめちゃくちゃお得！
・感想と懸念点
ファンド概要
ポイント
・東京都千代田区平河町にあるオフィスビル1棟
・大規模なリノベーションプロジェクト
LEVECHYファンド12号は、東京都千代田区平河町にある6階建オフィスビル1棟を対象としています。
LEVECHYの運営会社であるジャパン・プロパティーズ株式会社が持つ実績を活かし、大規模なリノベーションプロジェクトに取り組みます。
現在空室の一区画にはセットアップオフィスを設置することで物件の価値を向上させます。
それでは本案件の立地についてまずは見ていきましょう！
千代田区の中心部の好立地案件
ポイント
・東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩5分
・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩5分
・東京メトロ南北線「永田町」駅 徒歩6分
・都心部へのアクセス抜群
・平河町周辺には政府機関や大使館も
オフィスの立地は
・東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩5分
・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩5分
・東京メトロ南北線「永田町」駅 徒歩6分
となっております。
各駅からの主要駅へのアクセスを掲載します↓
| 麹町↔︎各駅 | 所要時間 | 乗り換え回数 |
|---|---|---|
| 東京駅 | 約14分 | 1回 |
| 新宿駅 | 約17分 | 1回 |
| 渋谷駅 | 約15分 | 1回 |
| 池袋駅 | 約14分 | 0回 |
| 品川駅 | 約22分 | 1回 |
| 半蔵門↔︎各駅 | 所要時間 | 乗り換え回数 |
|---|---|---|
| 渋谷 | 約10分 | 0回 |
| 新宿 | 約14分 | 0回 |
| 東京 | 約11分 | 1回 |
| 池袋 | 約22分 | 1回 |
| 品川 | 約24分 | 1回 |
| 永田町↔︎各駅 | 所要時間 | 乗り換え回数 |
|---|---|---|
| 新宿 | 約12分 | 1回 |
| 東京 | 約37分 | 2回 |
| 渋谷 | 約31分 | 2回 |
| 上野 | 約37分 | 1回 |
半蔵門線・有楽町線・南北線の3路線が利用でき、渋谷や大手町には直通、六本木や東京駅にもほど近く交通利便性の高いエリアです。
最寄り駅３つを使えば都心部へのアクセス抜群であることがわかります。
平河町周辺には政府機関や大使館などが多く集まり、国内外どちらのビジネスにとっても中心地です。
オフィスビルにとって重要な立地はかなり良いと言えるね！
周辺地価は上昇中
ポイント
・周辺地価は上昇中
・順調な右肩上がり
LEVECHYが平河町一丁目の地価推移を掲載してくれています。
おそらく下記の地価推移データ元は『東京都千代田区平河町１－３－１２』だと思われます。
オフィス所在地は『東京都千代田区平河町一丁目6番8号』とのことなので、まずは地価推移計測地点とオフィスの距離を見ておきます。
おおむね物件所在地と同じくらいの土地が計測されています。
土地の価値はここ十年で上昇傾向にあり、今後も継続して上昇していくことが見込まれます。
千代田区の中型ビルの空室率
ポイント
・周辺地価は上昇中
・順調な右肩上がり
千代田区の中型ビルの空室率は、東京都内23区全体や都心5区（中央区・千代田区・渋谷区・新宿区・港区）と比較して一般的に低くなっています。
2021年~2022年にかけて、新型コロナウイルスの影響で空室率は一時的に上昇しました。
現在は多くの企業がリモートワークと出社を組み合わせたハイブリッド勤務へと移行しているため、今後は空室率が低下し、オフィス需要が回復すると考えられます。
コロナ禍での主要都市のオフィス物件の空室率の変化は
『港区（+6.9%）＞中央区（+5.5%）＞新宿区（+3.8%）＞千代田区（+2.8%）＞渋谷区（+2.7%）』
となりました。
千代田区のオフィスは需要が強く、コロナ禍でも他都市に比べて空室率が上がりにくい場所であったこともわかります。
セットアップオフィスを設置で価値上昇
ポイント
・セットアップオフィスの設置で価値上昇
・共用部のリノベーションも実施する
現在空室の一区画にはセットアップオフィスを設置することで物件の価値を向上させます。
セットアップオフィスとは、執務室や会議室などの内装が完成している物件です。
セットアップオフィスのメリット
【入居者のメリット】
①内装工事が不要で、時間とコストを節約できます。
⇨内装工事期間の節約や初期費用の削減
②新規事業やプロジェクトを即座に開始できるため、ビジネスチャンスを逃しません。
⇨入居者は追加の内装工事なしでオフィスを利用開始できる
【物件オーナーのメリット】
①完成された内装により、通常の物件よりも高い賃料を設定でき、収益性を向上させることが可能です。
②物件の魅力が増すことで、空室期間が短縮され、効率的な資産運用が期待できます。
スピード感を持って事業を行っているベンチャー企業やスタートアップ企業、分室を必要とする企業にとって魅力的です。
LEVECHYの得意なオフィス案件
ポイント
・オフィスの仲介やリノベーションを得意
・都心部で7棟のバリューアップ実績
ジャパン・プロパティーズ株式会社は、オフィスの仲介やリノベーションを得意とし、専門性の高いチームと豊富な実績を持っています。
オフィスビルのリノベーションを実施し、都心部で7棟のバリューアップ実績を有しています。
得意分野のオフィスリノベーションであるので、期待できそうですね。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果による高利回りの実現
ポイント
・金融機関ローンで約70%融資
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である
本物件は投資家から約7.4025億円、金融機関ローンから約20億円の融資、劣後出資が約1.2億円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第12号ファンドの場合は約70%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
優先出資割合：25.8%
劣後出資割合：4.2%
金融機関ローン割合：70%
＊四捨五入したら合計99.9%になっているだけです
銀行が融資をしても良いという判断した物件というのも評価ポイントだね。
キャンペーンでめちゃくちゃお得！
LEVECHYのキャンペーン情報
12号ファンド出資キャンペーン
対象：12号ファンド出資者
報酬：投資額の3%のAmazonギフト券
⇨2023/10月末までに登録された方は5%にUP！
感想と懸念点と追記事項
現在の不動産鑑定価格が20.8億円に対して、購入価格＋リノベ費用の約26.45億円でのファンドとなります。
約６億の価値向上ができるのか少し不安ではありますが、運営も劣後出資として1.2億円出しています。
全体劣後比率で言えば4.5%ですが、ローン抜いた劣後比率は18.6%です。
そこそこ自信のある案件ではないのかな？？
と個人的には思っています！
ちなみに26.45億円の内訳はこちらです⇩
| 不動産購入費用 | 2,035百万円 |
| 取得費用 (調査費用・各種手数料・税金等) | 117百万円 |
| SPCの設立・維持に係る費用 | 70百万円 |
| リノベーション工事準備金 | 203百万円 |
| オペレーション・利払留保金 | 195百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 25百万円 |
LEVECHYのセミナーが6/12 19時にあったので、そこで上記について質問してきました！
質問内容(原文)
『不動産鑑定価格が20.8億円に対して、購入価格＋α費用の約26.45億円。
それに投資家配当も含めるとそれ以上での売却が必要そうですが、リノベでそこまで物件価格を上げれるものなのでしょうか？
リノベでの価格上昇相場とかがわからないので、びっくりしています。』
回答
『僕たちはどのくらい伸び代があるかを仕入している段階で見ている。実際に過去実績として坪1万円で貸していたところを再生して坪2.5万円で決めた実績がある。1.2万円を2.3~2.5万円に伸ばした実績もある。その実績をもとに判断している。収益率が倍近くなる予定』
とのことでした。
正直ほんとか？とも思うところはあります。
ただ実績に関しては事実でしょうし、劣後出資で1.2億円入れています。
自信はあるようですし、投資する方はそこは信じて、、という形になりますね。
あとは、18ヶ月は長めに見てるから12ヶ月でできれば終わらせたい。ともおっしゃっていました！
【追記事項】
貸付を行う金融機関からの要請により、募集金額および約款等の内容に一部変更がございます。
募集金額の変更は、金融機関からの留保金の積み増し要請による資金計画の変更によるものです。留保金の積み増し以外の資金計画に変更はございません。
という連絡がLEVECHYから来ました！
⇩
【僕の意見】
あくまで留保金の積み増し要請ですので、物件価格が変わったなどという状況ではありません。
特別思い入れがなければこのまま投資してもOKかと思います！
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい！
理由
・想定年利8%と高利回り
・募集金額約5.45億の抽選なのでそこそこ倍率高そう
・得意のオフィスリノベーションで立地も最高
・キャンペーンで利回り上昇
・SPCスキームを活用
結論から話しておくと、投資したい案件です。
キャンペーン込みでかなり高利回り案件になります。
新規勢なら3%,2022/10月末迄に登録していた古参の方は5%のアマギフバックです！
好立地のオフィス案件でLEVECHYの最も得意とする分野となります。
