【COZUCHI】
中央区銀座商業ビルファンドの考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
中央区銀座商業ビルファンドに投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/4/30まで
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録
＊必ず『キャンペーン登録はこちら』から登録してください
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/4/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資したい案件
超好立地案件であるため価格下落リスクは低めと判断しています。その中で年利9%は非常に魅力的かと。
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| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
中央区銀座商業ビルファンドの基本情報
| ファンド名 | 中央区銀座商業ビルファンド |
|---|---|
| 利回り | 9% |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/4/19運用開始) |
| 募集金額 | 約60億 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 一般出資者：4/1 19時 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
銀座駅より徒歩約6分に位置する、2棟の商業店舗ビルを投資対象です。
交渉後リースアップか解体して開発用地として売却するファンドです。
後ほど説明しますが、単純に好立地案件であるためリスクは少なめと考えています。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
中央区銀座商業ビルファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の立地
・対象物件の特徴
・割安で取得している可能性
・売却戦略
・利回り上昇の可能性ついて
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・隣接し合う2棟の商業店舗ビルを投資対象
・リースアップか解体して売却
東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、隣接し合う2棟の商業店舗ビルが投資対象です。
南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち南側のビルは現在全館空室の状態で利用されていませんが、北側のビルは店舗ビルとして3テナントへ賃貸されています。
テナントと交渉してリースアップもしくは解体して開発用地として売却する予定です。
まずは物件立地情報から行きますね！
物件の立地
ポイント
・銀座駅より南西方徒歩約6分
・交差点の角地に面しているため視認性が高い
東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置しており、非常に立地が良いです。
日本で最も知名度の高い繁華街であり、中央通りは週末に歩行者天国となることも相まって、常時高い賑いを見せています。
本物件は「外堀通り」と「交詢社通り」との交差点の角地に面しているため視認性が高く、飲食・物販両テナント獲得において優位な立地です。
東京駅、有楽町駅、新橋駅からのアクセスがよいことから、外堀通り沿いのエリアはオフィス用地としても適しています。
流石に中央通りではないですが、かなり好立地物件となっています。
対象物件の特徴
ポイント
・両建物は築50年が経過
・老朽化から将来的な建替も見据えるべき状態
・北側建物にテナントが入居
両建物は築50年が経過していることもあり、老朽化から将来的な建替も見据えるべき状態となっています。
COZUCHIとしては解体したそうですが、北側建物には店舗ビルとして3テナントへ賃貸されています。
建替えも意識して各テナントと交渉を行う予定だそうです。
この辺りの交渉はCOZUCHIが得意とするところだからね。
交渉の実績とかは十分だと思うよ！
割安で取得している可能性
ポイント
・公地価格(商業用)2,880 万円/㎡
＊銀座六丁目内の1地点の地価データのため実際はずれあると思います
・本ファンドの土地面積は117.02㎡＋109.19㎡
地下表示サイトで銀座６丁目の価格は公地価格(商業用)2,880 万円/㎡でした。
本ファンドの土地面積は117.02㎡＋109.19㎡＝1279.39㎡であり
1279.39㎡に2,880 万円/㎡を合わせると
1279.39㎡✖︎2,880 万円/㎡＝約65億
となりました。
本ファンド事業総額が約62億円であることと、基本的に実際の価格は公地価格より高値で取引されることを加味すると、割安取得できている可能性があります。
とはいえ1地点計測でその地点も不明だったので、そこまで正確な数値ではありません。
また、建物は築50年ですし価格に含めていません。
売却戦略
ポイント
・解体して一体を開発用地として売却
・南側のビルは解体後売却して、北側がリースアップ後収益物件として売却
COZUCHIとしては『解体して一体を開発用地として売却』したいような気がします。
しかし現状テナントが入っている北側に関しては、交渉次第でリースアップ後収益物件として売却する意向のようです。
前述した通り、割安価格で取得できているのであれば、どちらの場合でも利益を出せると考えています。
利回り上昇の可能性ついて
ポイント
・早期売却による上昇の可能性
・単純に高値で売れる可能性
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
特にこういったキャピタルメインの案件では上振れしやすいので、可能性としてはあるかと思います。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/4/30まで
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②新規投資キャンペーン
期間：2024/4/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは９%
・好立地で案件自体はそこそこ堅そう
・割安で取得できてる気がする
銀座駅より徒歩約6分に位置する、2棟の商業店舗ビルを投資対象です。
交渉後リースアップか解体して開発用地として売却するファンドです。
単純に好立地案件であるためリスクは少なめと考えています。
以上のことから『投資したい案件』とさせていただきました。
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/4/30まで
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録
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期間：2024/4/30まで
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|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
