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【COZUCHI】渋谷2丁目一棟ビルの投資考察!

資産形成
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【COZUCHI】
渋谷2丁目一棟ビルの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷2丁目一棟ビルに投資するべきか考察したよ!

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/12/31まで
条件:当ブログから新規登録
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②新規投資キャンペーン
期間:2024/12/31まで
*30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

ファンドへの初回投資額Amazonギフトカード
①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

COZUCHI
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結論
投資しても良い案件
「渋谷」駅 徒歩9分、「表参道」駅 徒歩8分の1棟ビルが投資対象で、大きな価値減少による元本毀損の可能性は低そうです。
一方で現時点での収益性は悪いので、リノベを行っても大きな価値の上昇には繋がりにくいかと。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
COMMOSUSの詳細↓

渋谷2丁目一棟ビルの基本情報

ファンド名渋谷2丁目一棟ビル
利回り5.5%(インカム1.5%、キャピタル4%)
運用期間11ヶ月(2024/12/19運用開始)
募集金額1,186,520,000円
募集方式抽選
募集期間11/23~28
備考・借入約18.6%
・優先約76.1%
・劣後約5.3%
ファンド運営TRIAD株式会社

投資しても良い案件
「渋谷」駅 徒歩9分、「表参道」駅 徒歩8分の1棟ビルが投資対象で、大きな価値減少による元本毀損の可能性は低そうです。
一方で現時点での収益性は悪いので、リノベを行っても大きな価値の上昇には繋がりにくいかと。

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

渋谷2丁目一棟ビル

ポイント
・本ファンドの概要
・対象物件の特徴
・立地情報
・現在の収益と表面利回り
運用戦略

・COMMOSU案件とどっちが良いの?
・アップサイド配当の可能性
・キャンペーン情報

「渋谷」駅 徒歩9分、「表参道」駅 徒歩8分の店舗・共同住宅として利用されている1棟ビルが投資対象です。
現況賃料が安価なため賃料の適切な見直しと、空室部分は必要に応じてリノベーションを実施して外部に売却する案件となっています。
COMMOSUSからの借入を行っており、
・借入約18.6%
・優先約76.1%
・劣後約5.3%

となっています。

対象物件は角地に立地するRC造9階建て・築11年と築浅の店舗・共同住宅です。
1階部分は店舗として賃貸中となっており、住宅部分は大半が単身層向けの間取りのようです。
周辺よりも賃料が低いみたいなので、賃料改定の余地が残っているとのこと。
渋谷2丁目西地区再開発により周辺環境のアップデートされています。

立地情報も見ていきましょう!

本物件は
・渋谷駅 徒歩9分
・表参道駅 徒歩8分

好立地物件となっており、両エリアへのアクセス利便性の高さが特徴です。
渋谷2丁目西地区では、2029年度竣工予定にて再開発の計画が進行しており、今後さらに盛り上がっていくかもしれません。

立地はかなり良い物件かと思います!

借入金を含めて今回購入する物件は1,625,000,000円となっています。
それに対して現在の賃料収入は2,544,934円/月です。
年換算では20,539,208円/年の収入となるため、表面利回りは年利1.9%となります。

今回のファンド組成額は1,315,000,000円ですので、
年利5.5%で運用した際の必要利益は
1,315,000,000円✖︎年利5.5%✖︎11ヶ月/12ヶ月
=66,297,917円

です。
借入金300,000,000円を利率5.5%もあるので
返済資金として
300,000,000円✖︎年利5.5%✖︎11ヶ月/12ヶ月
=15,125,000円

も必要です。
そのため、66,297,917円+15,125,000円
81,422,917円の利益をファンドで出す必要があります。

どのくらいの値段で売却するかも掲載します。

物件価格:16,15,000,000円
インカム収入:27,994,274円/11ヶ月
必要利益:81,422,917円/11ヶ月

となっているので期間11ヶ月での売却価格は1,668,428,643円となってきます。
なので、現在より3.3%価値を高める必要があるということですね!
*実際には諸費用もあるでしょうし、期間もきっちり11ヶ月ではないため前後すると思います。

そのための売却戦略を見ていきましょう。

・貸室の賃貸条件の見直し
・空室部分は必要に応じてリノベーション
によって賃料を引き上げて売却するとのことです。
現状の賃料では1,668,428,643円の表面利回りは年利1.8%ですので賃料の増加は必須でしょう。
ただ
・現在どれだけ空室があるのか?
・周辺賃料相場と本物件の賃料とどれだけ乖離があるか?

が不明瞭なため、ここに関してはCOZUCHIさんお願いします!という案件になっちゃいますね。

とはいえ現行賃料で借入分の支出はカバーできているので、同じ値段で売っても棄損はしません。
好立地物件ですので、大きな損失にはなりにくいかと思います。

今回の案件はCOMMOSUSとのコラボ案件であり、借入人というのはCOMMOSUSの投資家です。
COMMOSUSの会社解説はこちら
COMMOSUSファンドでは年利4.5%+期間11ヶ月で集められていましたので、想定年利は1%低いです。
ただし、COMMOSUSはこの不動産を担保にTRAIDに貸付している形なので、元本毀損リスクは極めて低くなっています。
*要はCOZUCHI投資家がCOMMOSUS投資家のリスクを負ってる形
とはいえ、COZUCHI側のメリットもあり、単純に年利が1%高いことに加えてアップサイド配当を受けることができます。
COZUCHIは物件に投資しているので利益を貰うのは当然ですし、COMMOSUSはTRIADに貸付しているのでファンドの想定外利益を貰うことはありません。

COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ実績があります。
今回のように最終的な出口が決まっていない物件ではアップサイド配当の期待も高いかと思います。
とはいえ、駅近好立地の大型ファンドですし権利調整系でもないので、そこまで大きな配当は期待しない方が良いかとは思います。

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/12/31まで
条件:当ブログから新規登録
報酬:Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間:2024/12/31まで
*30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

ファンドへの初回投資額Amazonギフトカード
①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

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スイッチ申込と一般申込について

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
*増額する方はこちらで参加してください。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・投資しても良い案件!
ポイント
・駅近好立地で大きな元本毀損はなさそう
・大きなアップサイド配当はないか?
・COMMOSUSとのコラボ案件
・賃料UP余地の詳細は不明

投資しても良い案件
「渋谷」駅 徒歩9分、「表参道」駅 徒歩8分の1棟ビルが投資対象で、大きな価値減少による元本毀損の可能性は低そうです。
一方で現時点での収益性は悪いので、リノベを行っても大きな価値の上昇には繋がりにくいかと。