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【COZUCHI】千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1の投資考察

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【COZUCHI】
千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1の投資考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1に投資するべきか考察したよ!

追記
現在本ファンドの継続ファンドである千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ2が公開されています。
フェーズ2の解説記事はこちらになります↓

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結論
資金に余裕があるなら投資もOK
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ2への優先投資権を得ることができます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1の基本情報

ファンド名千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1
利回り4%(インカム0.1%+キャピタル3.9%)
運用期間11ヶ月 (2023/3/17運用開始)
募集金額約5.6億
募集方式抽選
募集期間2023年2月27日~3月3日
備考フェーズ2への優先投資権あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論から話しておくと、資金に余裕があるなら投資もOK案件です!
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ2への優先投資権を得ることができます。
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千駄ヶ谷開発プロジェクトフェーズ1

ポイント
・ポテンシャルの高い立地
・店舗兼オフィスビルを開発予定
・2段階のプロジェクト構想
・フェーズ2のファンドで優先枠あり

ポテンシャルの高い立地

ポイント
・代々木駅徒歩2分の土地
・都内各地へのアクセス性に優れている
・二方面から外観が望める

当物件は「JR山手線 代々木駅徒歩2分」「東京メトロ丸ノ内線 新宿三丁目駅徒歩4分」の場所に位置しており、新宿・原宿・青山エリアに囲まれています。
代々木駅周辺は、飲食系またはクリニックなどの店舗や事務所などが集まっており、高島屋などもある商業色の強い地域となっています。
特に本物件がある明治通り沿いのエリアは、オフィスビルや商業店舗ビルなどの高層ビルが立ち並んでいます。

上記の画像の通り代々木駅は、山手線や小田急線など複数の路線が交差するターミナル駅のため、交通アクセスが非常に良いです。渋谷や新宿などの主要なエリアへのアクセスも便利で、都内のどこへでも比較的簡単に移動できます。

本物件は、北東の明治通りからだけではなく、南東側道路からの視認性が高いため、テナント確保に有利な立地条件となっています。
これは、南東側の道路に接面する土地は公開空地で建物の建設制限があるため、南側に建物が建つ可能性が非常に低いためです。
二方面から外観を望める視認性の高さは、本立地のキーポイントの1つです

公開空地による建設制限について
公開空地とは、ビルやマンションの敷地内に設けられた広場や遊歩道などの空地で、一般の人も利用できます。
このため、建築基準法では公開空地を確保するよう定められており、建物の建設制限があります。

店舗兼オフィスビルを開発予定

ポイント
・10階建ての店舗兼オフィスビルの開発
・売却先は、個人富裕層または一般法人

開発後のビルは、1階には飲食店などの店舗、2階以上にはオフィスやサービス店舗を想定しており、テナント誘致を行う予定です。また、フロアの面積が小さいため、スタートアップ企業のオフィス需要も見込まれています。
売却先としては、個人富裕層または一般法人など幅広いターゲットを想定しています。

2段階のプロジェクト構想

2段階構想
①開発に必要な許認可を取得する
②許認可取得後、開発を行いリーシング等を行う
の2段階のファンドとなる。

本ファンドはフェーズ1に該当するため、「建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する」までのファンドとなります。
そのため、「利回り上昇の可能性」「早期償還の可能性」などを限りなく低いと考えられます。

実際に行動に移す準備段階のファンドだね。
リスクはかなり低いと思うよ。

フェーズ2のファンドで優先枠あり

ポイント
・フェーズ2は実際に売るファンド
・優先投資権が貰える

上図の通り、フェーズ2では実際に建築〜売却までを行うファンドになります。
そのため、フェーズ1よりリスクは大きくなりますが、想定外の利益や早期売却の可能性も高くなります。
COZUCHIの開発案件は非常に人気のため、フェーズ1に投資しない限りフェーズ2への投資は非常に難しいです。

最近のCOZUCHIは人気すぎて倍率が凄いからね。。
優先投資権が貰えるファンドは非常に重要だよ!

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・余剰資金があるなら投資もOK

理由
・かなりリスクが低いフェーズ1案件
・利回り上昇や早期償還は無さそう
・フェーズ2への優先投資権が貰える。

今回はリスクとしては固い案件ですが、少し利回りが低く感じます。
ただし、フェーズ2では利回り上昇や早期償還にも期待できるかと思います。
そのフェーズ2に投資するためにはフェーズ1への投資が非常に重要になります。