【COZUCHI】
渋谷区笹塚3丁目プロジェクトの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区笹塚3丁目プロジェクトの考察したよ！

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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ

渋谷区笹塚3丁目プロジェクトの基本情報
渋谷区笹塚3丁目プロジェクト
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

渋谷区笹塚3丁目プロジェクトの基本情報

ファンド名	渋谷区笹塚3丁目プロジェクト
利回り	4%(インカム2.4%:キャピタル1.6%)
運用期間	3年(2025/9/26運用開始)
募集金額	221,000,000円
募集方式	抽選
募集期間	9/3~9
備考	キャピタルゲイン（売却利益）の 25%を上限として投資家の皆様に配当
ファンド運営	TRIAD株式会社

中長期運用型ですのでいつでも解約可能です。
＊中長期運用型の解約などの解説はこちら
京王線「笹塚」駅から徒歩6分の土地＋鉄筋コンクリート造5階建の店舗・住宅からなる複合ビルが投資対象。
＊一部の未取得区分を除く大部分を投資対象
入居テナントからの収益が配当原資。
・一部に空室があるためリーシング活動
・未取得区分の所有者や入居テナントとの権利調整を行う
上記施作でバリューアップを図り最終的に売却を狙う案件。
→キャピタル益の25%を上限として投資家へ追加配当
またインカムゲインのみの想定利回り2.4％となっているので、途中解約の場合はこの利回り分しか受け取れない点は注意。
劣後約2.6％。

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渋谷区笹塚3丁目プロジェクト

ポイント
・概要
・マスターリース契約
・手数料無料で気軽に換金可能
・売却時のキャピタルゲインについて
・感想

概要

ポイント
・概要
・全体の80%を取得
・グループ会社とマスターリース契約
・リーシング活動&権利調整して売却を狙う

京王線「笹塚」駅から徒歩6分の土地とその土地上のビルの建物の一部が投資対象です。
現状はビル全体の80%を取得しています。
配当に関してはインカム：キャピタル＝2.4%：1.6%となっており、インカム部分に関してはマスターリース契約を締結しています。
・一部に空室があるためリーシング活動等を行う
・未取得区分の所有者や入居テナントとの権利調整を行う
上記施作でバリューアップを図り、最終的に売却を狙います。

対象不動産（所在・構造）	渋谷区笹塚三丁目 RC5階建・店舗＋住居（1970年3月竣工）
延床（建物全体/取得区分）	全体 515.9㎡ / 取得区分 1F 88.25㎡、 2F 117.95㎡、 3F 117.95㎡、 4F 85.57㎡、 5F 3.42㎡（合計 413.14㎡）＊全体の約80%
現況賃料（マスターリース）	テナント総数1 年間賃料 6,480,000円（税込）賃貸面積 413.14㎡テナントはTRES （TRIADの100%子会社）
価格と鑑定	対象不動産の価格 227,000,000円。鑑定評価なし（独自算定）
配当ポリシー（要旨）	インカムは年換算2.4%を目安キャピタルは「売却利益の25%」または「年換算1.6%相当」のいずれか高い方を配分（※変動型）

マスターリース契約

ポイント
・株式会社TRESを賃借人
＊TRIADの100%子会社
・マスターリース契約を締結する

本案件は株式会社TRESを賃借人としてマスターリース契約を締結する予定となっています。
マスターリース契約のイメージは下図になります。

マスターリース契約という一括借上契約にすることで、支払われる賃料が固定額で保証されます。
そのため安定した配当原資を得ることができます。

手数料無料で気軽に換金可能

ポイント
・手数料無料でいつでも換金可能
・24時間365日マイページからいつでも買取申込が可能
・最短約2週間でお支払いが完了
・支払いルールに注意
＊注意＊
受け取れるのはインカム部分の収益のみになります

手数料無料でいつでも換金可能となっています。
24時間365日マイページからいつでも買取申込が可能で最短約2週間でお支払いが完了されます。
ただし、買取申込から支払いまでには一定のルールがありますので、下記のルール内容を理解して申請しましょう。
＊申請した日付が悪ければ1ヶ月くらい支払いまでかかることもあります。

元本償還のルール
※中長期運用型における買取申込の場合、買取申込を毎月15日までに行えば、当月20日までに事業者が買取し、買取代金を当月末までにお支払いします。
※お客様からの買取申込が一時的に多発した場合は、安定したファンド運用を行うため、一時的に申込を留保させていただく可能性があります。
※運用終了が迫っている場合など、買取申込をお受けできない場合があります。

注意点としては年利2.4%部分のインカム収益のみの配当になる点はご了承ください。

売却時のキャピタルゲインについて

ポイント
・売却時のキャピタルは1.6%
・このキャピタル利益は最後にファンド保有した人が対象
・「売却利益の25%」または「年換算1.6%相当」のいずれか高い方を配分

今回の売却時のキャピタル予測は1.6%となっています。
このキャピタル利益は最後にファンド保有した人が対象となっています。
これの意味するところは、今後中途売却などがあった際には、リセールファンドとして売りに出ることがあると思います。
そうしてファンド所有者が変わっていく中で、最終的にファンドに投資していた人に分配されるということです。
また、このキャピタル部分に関しては「売却利益の25%」または「年換算1.6%相当」のいずれか高い方を配分されます。

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感想

中途換金可能ですので長期でも投資しやすい反面、
・築古の店舗＋住居ビル
・インカム収益2.4%
・劣後2.6%
の条件はちょっと微妙な気もします。
どちらかというと、資金が必要になれば解約できるとはいえ、基本は持ち続けてCOZUCHIさんを信じてアップサイド配当を狙う案件かと思いました。
アップサイド配当の実績自体は豊富ですし、権利関係の調整ができて持分100%になれば利益出してくれる！それまでゆっくり待ちます！
と思える方向けの案件だと思います。