ビギナーズクラウドの評判は？怪しい理由・元本割れリスクとGood不動産の本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※元本保証・分配金の保証はありません。

ビギナーズクラウドは、Good不動産が長年管理する福岡のマンションを対象に、年7%を予定する不動産クラウドファンディングです。
公開11件は、すべて福岡市の同じマンションを対象としています。

この記事でわかること
・結論：予定年利7%が魅力だが、投資先は同じマンション
・直近ファンド情報
・ビギナーズクラウドとは
・ビギナーズクラウドの仕組み
・ビギナーズクラウドの特徴（メリット）
・ビギナーズクラウドのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・ビギナーズクラウドの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・Good不動産の決算 / 財務レポート
・ビギナーズクラウドの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：予定年利7%が魅力だが、投資先は同じマンション

結論
・予定年利は全11件で7%
・劣後出資は20%
・11件すべて同じ建物
・会社の管理と財務も材料

ビギナーズクラウドは、1万円から約1年の賃貸マンション案件を選びたい人に合います。
公開11件はいずれも予定年利7%・優先劣後80:20で、運営会社が先に損失を負担する設計です。

ただし11件とも福岡市の「リバース平和」を対象とし、別ファンドに投資しても物件は分散されません。
賃料で分配を予定していても、元本を返すには物件を現金化するか別の資金を用意する必要があります。

ビギナーズクラウドとは

サービス	ビギナーズクラウド
運営会社	株式会社Good不動産
公開商品の契約	匿名組合型
対象物件	公開11件はリバース平和
最低投資額	1口1万円
予定年利	公開11件とも7%
募集方式	公開11件とも抽選
不特法許可	福岡県知事第3号

ビギナーズクラウドはGood不動産の不動産小口化サービスです。
公開11件では投資家が匿名組合契約で出資し、Good不動産が福岡市中央区の賃貸マンション「リバース平和」を運用します。

ビギナーズクラウドの仕組み

ポイント
・契約相手はGood不動産
・賃料は分配の予定原資
・元本返還には別の資金が要る
・劣後20%は損失を先に負担

投資家は匿名組合へ出資する

ポイント
・物件の所有者は営業者
・投資家は経営を直接決めない

投資家はGood不動産との匿名組合契約に出資し、同社が対象不動産を保有・運用します。
投資家が建物の区分や持分を直接所有する契約ではありません。

賃料は分配を支えるが、元本返還とは別

ポイント
・入居者の家賃が収入
・元本返還には現金化が要る

各号の説明は、賃料収入を分配の原資にする予定です。
空室や滞納が増えれば、その収入は予定を下回ります。

運用が終わって元本を返すときには、対象持分の売却代金や会社側の資金手当などが必要です。
11件が同じ建物でも、建物全体を毎回売ったと考えることはできません。

同じ建物でも号ごとに契約が違う

ポイント
・リバース平和が全11件
・対象持分の一致は不明

第1〜11号の公開詳細は、すべて同じ物件名・住所です。
ただし各号で何の持分や区分を対象にしたか、公開詳細からは一致を確かめられません。

別ファンドに投資するときも、同じマンションにいくら投資しているか、合計額で考える必要があります。

優先劣後20%は損失の順番を変える

ポイント
・事業者の劣後分が先に減る
・費用や借入条件でも結果が変わる

運営側の劣後出資が先に損失を負担し、損失がその額を超えると投資家の優先出資にも及びます。
20%は予定分配や元本を保証する数字ではありません。

空室、修繕費、売却価格に加え、借入や清算費用があれば回収額に影響します。
価格だけが単純に20%下がる場合の安全域とは読めません。

ビギナーズクラウドの特徴（メリット）

ポイント
・予定年利7%と劣後20%
・長年管理した物件
・1万円から抽選に参加
・管理と修繕の実務がある

年7%と劣後20%の条件が揃う

ポイント
・公開11件は同条件
・劣後分は事業者が負担

公開11件はいずれも税引前の予定年利7%で、優先出資80%・劣後出資20%です。
号ごとに利回りや損失負担の順番が大きく変わらないため、条件を比較しやすい商品です。

長年管理した建物を小口化している

ポイント
・Goodが約16年管理
・第1号は改修後に組成

Good不動産はリバース平和を約16年管理し、第1号では大規模改修後にファンド化したと説明しています。
長年の家賃や入退去の履歴を持つことは、賃料計画を立てる強みです。

1万円から抽選で応募できる

ポイント
・1口1万円
・公開11件は抽選募集

1口1万円で申込額を調整できます。
公開11件は抽選募集のため、受付時間の早さだけで投資枠が決まる方式ではありません。

募集枠を超える応募では落選もあり、1万円から申し込めても投資できるとは限りません。

賃貸管理と修繕を続ける体制がある

ポイント
・本体の管理は2.6万戸以上
・グループに工事・PM会社

Good不動産は2.6万戸以上の賃貸管理実績を公表し、入居募集、家賃集金、退去対応を担っています。
リバース平和の賃料を保つにも、入居者を集め、建物を管理し続ける実務が要ります。

ビギナーズクラウドのデメリット（注意点）

ポイント
・11件は同じ建物
・1974年築で今後の修繕費もある
・応募地域に限定あり
・賃料と元本回収は別
・途中退出は条件と費用次第

別ファンドでも同じマンションに投資する

ポイント
・全11件リバース平和
・持分の違いは公開で不明

公開11件はすべて福岡市中央区平和3丁目のリバース平和を対象にしています。
複数のファンドに投資しても、建物の空室、賃料、売却価格による影響は共通します。

対象持分まで同一とは確認できません。
別の物件へ分散したい人は、号数ではなく物件名と所在地で投資先を数えます。

改修済みでも設備更新は続く

ポイント
・1974年6月築の建物
・今後の工事費は収益に影響

リバース平和は1974年6月築です。
以前に大規模改修をしていても、その後の設備更新や修繕費がなくなるわけではありません。

工事費が想定よりかかれば賃料から残るお金が減り、買い手が評価する価格にも響きます。
築年だけで耐震性や危険性を判断することはできません。

応募できる地域が限られる号がある

ポイント
・9〜11号は4都府県限定
・会員登録の可否とは別

第9〜11号の公開詳細は、福岡・東京・大阪・愛知の4都府県に住む人を応募対象にしています。
会員登録ができても、その号へ投資できるとは限りません。

家賃が入っても元本の出口は残る

ポイント
・賃料は分配の予定原資
・買戻し価格は公開で未確定

賃料を受け取る計画でも、元本を返すには対象持分を売るか、会社が別の資金を用意しなければなりません。
同じ建物が繰り返し登場するだけでは、各号の売却先や移転価格は分かりません。

運営会社と関係する相手が売却先なら、移転価格と費用が投資家へ戻る金額を左右します。

劣後20%でも空室や費用で損失は出る

ポイント
・劣後の先負担には上限
・修繕・売却費も現金を使う

空室や家賃滞納が続けば分配原資が減り、大きな修繕や売却価格の下落が重なれば元本にも影響します。
劣後出資が先に損失を負担するのは、その出資額までです。

途中で戻すには申請と条件がある

ポイント
・途中退出の申請は可能
・自由な満額換金とは違う

途中でやめる申請はできますが、解除や権利譲渡には所定の条件、価格、手数料があります。
相手が見つからない場合や出資額を下回る価格になる場合は、必要な時期に満額を現金化できません。

契約成立時書面をダウンロードした日から8日間は、書面によるクーリングオフが別に認められます。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・高い数字だけでは評価できない
・同じマンションへの投資が続く
・返還の価格と相手が重要

年7%と劣後20%を同じ建物で繰り返す商品では、賃料と元本返還に使うお金の流れが判断の中心です。

入居者からの家賃が分配を支えても、各号の対象持分、売却先、移転価格で元本の受取額は変わります。
これらは号ごとに確認できる範囲が異なり、劣後20%だけで損失額は決まりません。

ビギナーズクラウドの口コミ・評判

ポイント
・外部記事は7%と劣後20%に注目
・応募地域と抽選にも言及
・募集条件はファンドごとに確認

外部の紹介記事では、予定年利7%と劣後20%の組み合わせ、福岡の管理物件という点が評価材料として挙げられています。
これらは公開11件の条件と会社の事業内容で確かめられます。

一方、抽選の競争や地域限定を気にする紹介もあります。
第9〜11号の4都府県限定は募集条件に記載されており、応募したい人にとって実際の制約です。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・契約相手はGood不動産
・本体の管理実績は2.6万戸以上
・関連4社は役割が違う

会社名	株式会社Good不動産
設立	2009年3月6日
資本金	1億円
代表	牧野修司
本社	福岡市中央区大名1丁目14-45
不特法	福岡県知事第3号／第1・2号事業
賃貸管理実績	本体2.6万戸以上

出資契約の営業者はGood不動産

ポイント
・物件運用と返還の責任主体
・関連会社と同一法人ではない

投資家が契約する相手は株式会社Good不動産で、同社が募集、物件運用、分配・償還を担います。
グループ各社が管理や工事に関わっても、その会社と投資家が直接契約するわけではありません。
Good不動産が倒産した場合は、物件に価値が残っていても出資金を全額回収できないおそれがあります。

賃貸管理の本体事業がある

ポイント
・管理実績2.6万戸以上
・入居募集から退去対応まで

Good不動産は入居募集、家賃集金・送金、建物管理、退去時の精算を手がけ、現行の事業ページで2.6万戸以上の管理実績を掲げています。
一つのファンドの賃料計画を実行する際にも、募集と管理を続ける体制が要ります。

この戸数は会社全体の管理実績で、リバース平和の戸数や稼働率ではありません。

不特法と不動産業の許可を持つ

ポイント
・不特法は福岡県知事第3号
・宅建・賃貸管理の事業も営む

Good不動産は不動産特定共同事業の第1・2号事業、宅地建物取引業、賃貸住宅管理業を掲げています。
ファンド募集だけでなく、物件取得や賃貸管理を行う事業者です。

関連会社はPM・工事・売買・ITを分担

ポイント
・GoodリアルエステートはPM
・ホームデザインは修繕

Goodリアルエステートは不動産ファンドなどの住宅PM、Goodホームデザインはリノベーションと大規模修繕を担います。
Good不動産コンサルティングは売買仲介・買取再販、GoWebクラウドは賃貸管理向けITと業務支援を扱います。

GoodリアルエステートはGood不動産を親会社とし、投資ファンドなどが持つ住宅の入居募集や管理を引き受けます。
自社物件だけでなく、外部の不動産投資家向けの運用実務もグループ内にあります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・管理料は継続収入
・仲介は成約時の収入
・再販は売却時に回収
・クラファンは小口化と調達

賃貸管理	オーナーから管理料。人件費・拠点費が先
賃貸仲介	入居契約などの成立で手数料
買取再販・開発	仕入れ・改修を先払いし、売却で回収
関連会社	PM・工事・仲介・ITの各対価
クラファン	投資家出資で対象物件を小口化

賃貸管理はオーナーから管理料を得る

ポイント
・家賃全額は会社の売上ではない
・人とシステムの費用が続く

Good不動産はオーナーの代わりに入居者を募り、家賃を集めて送金し、退去・修繕へ対応します。
収入はオーナーから受け取る管理料で、預かった家賃全額がGoodの売上になるわけではありません。

継続的な管理料が入る一方、担当者、店舗、システムの費用が毎月かかります。
空室が埋まらなければオーナーの家賃収入が減り、会社も新しい賃貸契約の仲介料を得られません。

賃貸仲介は契約が成立して収入になる

ポイント
・入居募集と仲介を担う
・空室が長いと報酬も遅い

新しい入居者や住み替え先を紹介して契約が成立すると、仲介手数料を得ます。
管理料のように契約中ずっと入る収入とは異なります。

買取再販は仕入れと改修が先に出る

ポイント
・売却代金で資金を回収
・売れない間は物件を保有

Good不動産は収益物件の買取再販や小規模住宅の開発も手がけます。
物件の購入代と工事費を先に払い、売却代金からそれらと保有費を引いて利益を得る事業です。

売却先が決まらない場合は資金が物件に留まります。
管理料が続いていても、再販の売上と利益は販売時期で変わります。

関連会社の仕事は各社の対価になる

ポイント
・PM・修繕・売買・ITを分担
・工事や管理には費用がかかる

Goodリアルエステートは機関投資家の保有住宅を管理し、Goodホームデザインは改修工事を請け負います。
Good不動産コンサルティングは仲介成約や自社買取再販、GoWebクラウドはシステム・業務支援から対価を得ます。

物件の管理・改修・売却をグループ内で相談できる体制です。
一方、工事には材料費や外注費、管理には人件費がかかるため、ファンドで依頼する場合は報酬も運用収支に影響します。

クラファンは自社事業と投資家資金をつなぐ

ポイント
・出資金は売上や管理料と別
・価格と報酬の決め方が重要

ビギナーズクラウドは、同社が保有・管理する物件を小口化し、投資家の資金を物件事業へ取り込む手段です。
投資家の出資金は管理料や物件の販売利益と同じ収益ではありません。

同じグループが保有、管理、改修、売却先探しにも関わる場合は、各取引の価格や費用が投資家の受取額に影響します。
売主と運用者が同じ会社なら、取得価格が高すぎないか、管理料や工事代金が妥当かが大切です。

空室と市況悪化は別の収益に響く

ポイント
・空室が続くと賃料収入が減る
・売却遅れは資金回収を遅らせる

リバース平和の空室や家賃下落は、分配に使う賃料を弱くします。
一方、会社全体で再販物件が売れず改修費が上がれば、別の事業の現金回収も遅れます。

Good不動産の決算 / 財務レポート

ポイント
・売上は増えたが営業利益は減少
・純資産は3期で増加
・現預金とファンド残高は不明

以下はGood不動産単体の第15〜17期決算です。

増収でも営業利益率は下がった

ポイント
・売上19.70→20.94億円
・営業利益2.20→1.93億円

項目	第15期	第16期	第17期
売上	19.70	20.60	20.94
営業利益	2.20	2.02	1.93
純利益	1.43	1.68	1.40

第15期から第17期まで売上は増えましたが、営業利益は減り、営業利益率は11.1%から9.2%へ下がりました。
管理料や仲介、物件売却のどの事業・費用が主因かは、開示された単体決算だけでは特定できません。

再販の売却時期や工事費、賃貸管理の人件費は、それぞれ営業利益に影響します。

営業利益と最終利益の動きは違う

ポイント
・純利益は期ごとに変動
・第17期は1.40億円

当期純利益は第15期1.43億円、第16期1.68億円、第17期1.40億円です。
営業利益は第15期から第17期にかけて減りましたが、純利益は第16期に増えた後、第17期に減りました。

純資産は積み上がっている

ポイント
・第17期純資産11.71億円
・自己資本比率43.1%

項目	第15期	第16期	第17期
総資産	24.87	26.80	27.16
負債	15.19	15.96	15.46
純資産	9.68	10.85	11.71

総資産は第15期24.87億円から第17期27.16億円へ、純資産は9.68億円から11.71億円へ増えました。
会社が損失を受け止める土台は3期で厚くなっています。

流動比率は手元の現金額ではない

ポイント
・第17期は182.4%
・現預金内訳は未確認

項目	第15期	第16期	第17期
自己資本比率	38.9%	40.5%	43.1%
流動比率	204.4%	175.4%	182.4%

流動比率は第15期204.4%、第16期175.4%、第17期182.4%です。
短期の資産が短期の負債を上回る目安ですが、流動資産には売却しないと現金にならない物件なども含まれ得ます。

確認できた資料では現預金・販売用不動産・借入期限の内訳を揃えられず、流動比率だけで直近の返還資金が十分とは言えません。

クラファン資金への依存度は判断できない

ポイント
・未償還の出資残高は不明
・累計募集額は残高とは別

会社がまだ投資家へ返していないファンドの出資残高は、確認した決算では分かりません。
そのため、クラファンの資金が会社全体の資金調達のどれだけを占めるかは判断できません。

ビギナーズクラウドの実績

ポイント
・公開11件は予定年利7%
・期間はほぼ365日
・すべてリバース平和
・終了6件は確定年利7%表示

公開ファンド	11件
予定年利	全11件で7%
予定期間	365日が10件／1年1日が1件
対象物件	全11件がリバース平和
一覧表示	運用終了6／運用中4／募集中1

公開第1〜11号を、番号ごとに1件として集計しました。

予定利回りは11件すべて7%

ポイント
・利回りの幅はない
・税引前の予定条件

予定年利7%	11件
確定年利7%表示	第1〜6号の6件

全11件の税引前予定年利は7%です。
利回りの大小で号を選ぶサービスではなく、対象持分や応募条件、返還までの日程を見る商品です。

運用終了した第1〜6号は、いずれも確定年利7%と公表されています。

運用期間は約1年に揃う

ポイント
・365日が10件
・1年1日が1件

365日	10件
1年1日	1件

運用期間は約1年で揃っています。
短期間で何度も投資先を替えたい人より、1年程度まとめて運用したい人向けです。

運用終了後に清算があり、元本の銀行着金は終了日と同日とは限りません。
返還予定日まで資金を使わない前提で期間を比べます。

投資対象は全11件同じマンション

ポイント
・物件名と住所が一致
・号別の対象持分は未確定

物件名	リバース平和
所在地	福岡市中央区平和3丁目15番1号
公開号数	11件すべて同物件名・住所

第1〜11号の詳細にはいずれも「リバース平和」、福岡市中央区平和3丁目15番1号とあります。
公開情報で確かめられるのは同じ建物までで、各号の対象区分や持分がすべて同じとは言えません。

築年は1974年6月です。
改修済みでも設備更新や将来の修繕費は発生し得て、賃料収入と売却価格の両方に影響します。

運用状況：終了した6件は確定年利7%

ポイント
・終了6・運用中4・募集1
・終了6件の確定年利は7%

運用終了	6件
運用中	4件
募集中	1件
優先募集上限の合計	4.05億円。実際の払込額ではない

優先募集上限の合計4.05億円は過去の募集枠の合算で、実際の払込総額や現在の運用残高ではありません。

キャンペーン情報

ポイント
・登録・出資の特典を確認
・応募前に対象条件を見る

登録〜出資までの流れ

ポイント
・登録後に案件へ応募
・募集後に抽選
・当選後に出資確定・入金

STEP1：会員登録と本人確認

ポイント
・出資者登録まで進める
・登録可否と案件対象は別

メールアドレスから会員・出資者登録を進め、本人確認と振込先口座を登録します。
会員になっても、第9〜11号のように居住地で応募対象を限定する案件があります。

STEP2：案件を選んで応募する

ポイント
・1口1万円
・予定条件と地域を見る

募集中の号を選び、投資額を入力して応募します。
募集前に対象物件、応募地域、運用予定、分配と払戻しの日を確認します。

STEP3：抽選後に出資を確定する

ポイント
・募集終了後に抽選
・成立時書面を確認

募集終了後に抽選があり、当選者へ案内が届きます。
当選したら契約成立時書面を確認し、出資を確定します。

当選通知の口数と入金期限に沿って、次の手続きへ進みます。

STEP4：通知された口座へ期限内に振り込む

ポイント
・振込手数料は投資家負担
・着金確認に数営業日も

出資確定後、通知されたGMOあおぞらネット銀行の口座へ期限内に入金します。
入金の振込手数料は投資家負担で、着金確認に3〜4営業日かかる場合があります。

分配金と元本は、各号の支払時期に登録銀行口座へ直接振り込まれます。
通常の分配・返金時の振込手数料は事業者負担です。

FAQ

最低いくらから投資できますか？

公開11件は1口1万円です。
応募額は号ごとの募集条件で選びます。

公開案件は任意組合型ですか？

いいえ。
公開第1〜11号はすべて匿名組合型です。
任意組合型の仕組みも案内されていますが、これまで公開されたファンドは匿名組合型です。

居住地による応募制限はありますか？

第9〜11号の公開詳細は、福岡・東京・大阪・愛知の4都府県に住む人を対象にしています。
会員登録の条件と案件の応募条件は別です。

途中でやめられますか？

途中退出の申請はできますが、解除・権利譲渡には条件、価格、手数料があります。
自由に満額を引き出せる仕組みではありません。

クーリングオフはありますか？

契約成立時書面をダウンロードした日から8日を経過するまでに、書面で申し出れば解除できます。
その返還に違約金や振込手数料はかかりません。

入出金の手数料はかかりますか？

入金時の銀行振込手数料は投資家負担です。
通常の分配・元本返金の振込手数料は事業者負担ですが、口座情報の誤りによる再送などは投資家負担です。

年7%と元本は保証されますか？

どちらも保証されません。
空室、家賃滞納、修繕費、元本返還時の物件価格によって受取額が変わります。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

ポイント
・複数サービスの募集日程を追う
・Googleカレンダーに追加できる

利回りカレンダーでは、ビギナーズクラウドと他サービスの募集日程を一緒に追えます。

まとめ

ポイント
・予定年利7%・劣後20%
・11件は同じマンション
・会社の管理と財務を合わせて見る

Good不動産の管理実務を評価する人には候補になりますが、複数号に分けても投資先は同じマンションです。

第15〜17期には純資産が増える一方、営業利益は減りました。
同じ建物へ投じる額を抑え、返還時に必要なお金の出どころまで納得できる号を選びます。

出典・参考

ビギナーズクラウド公式サイト
公開プロジェクト一覧
第1号・リバース平和
第6号・リバース平和
第11号・公開詳細
よくある質問
主なリスク
クーリングオフ
Good不動産 会社案内
Good不動産 事業全体・管理実績
Goodホームデザインの修繕事業
Good不動産 賃貸管理
Good不動産 アセット事業
Goodリアルエステート
Good不動産コンサルティング
GoWebクラウド
外部の紹介記事・日本会議室
外部の紹介記事・Fund Bridge

財務数値は株式会社Good不動産の第15〜17期決算書を参照し、億円に換算しました。