【COZUCHI】市ヶ谷区分オフィスファンドの投資考察!

資産形成

【COZUCHI】
市ヶ谷区分オフィスファンド
投資考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
市ヶ谷区分オフィスファンドに投資するべきか考察したよ!

結論!
余剰資金があるなら投資すべき!
店舗ファンドよりおすすめと予想!

個人的には利回り増大の可能性があると見ているから、その点も踏まえて解説していくね!

店舗ファンドの詳細はこちら!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

市ヶ谷区分オフィスの基本情報

ファンド名市ヶ谷区分オフィス
利回り5%(インカム0.1%+キャピタル4.9%)
*考察では利回り上昇の可能性あり
運用期間18ヶ月 (2022/8/30運用開始)
募集金額約7.2億
募集方式抽選
募集期間2022年8月16日~8月19日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

利回りは5%とCOZUCHIの中では標準的な数値になりましたが、投資期間が18ヶ月と長めな設定なのが少し悩みどころですね。
同時期に同じマンションの1階部分で「市ヶ谷区分店舗」も募集額1.7億で販売しています。

個人的には、こちらの区分オフィスの方が投資対象かなぁと思っています。
とはいえ、どちらもそこまで大きな違いはないです。

市ヶ谷区分オフィスのポイント

本プロジェクトのポイント
・ブランド物件への投資
・築2年で未使用状態
・仕入れ額は28%ディスカウント
・利回り上昇の余地あり

ブランド物件への投資

市ヶ谷駅徒歩約4分に位置する「ザ・パークハウス市ヶ谷」の2Fオフィスに対する投資になります。
「ザ・パークハウス」とは三菱地所レジデンスのマンションブランドのことです。
事業者別の販売戸数においては、かねてから常に5位以内に入るような供給数を誇ります。

ブランドマンションのため3F〜11Fの101戸の空室率はかなり少なくなっています。
そのため、1Fや2F部分も価値があるので、売りやすくなっているんですね。

築2年で未使用状態

ポイント
・2年経過しているが未使用物件
・自然劣化がなく売却活動が容易

ザ・パークハウス市ヶ谷は2020年11月築の築2年の物件ですが、本ファンドの2階部分に関しては、いまだに未使用状態になっています。
前オーナーが自己利用を目的としつつ保有していたのですが、利用しないまま売却に至ったため、2年経過しても未使用状態で残っています。
自然劣化などがほとんどなく、今後の売却やリーシングの際にも改修等の必要がないためコスト面や手間を含め非常に事業化しやすく、売却活動がしやすい状態になっています。

今回のファンドはキャピタルゲイン目的の投資だから、売却のしやすさはかなり重要だね!

相場価格の約28%ディスカウントで仕入れ

ポイント
・相場価格の28%ディスカウントで仕入れ
・周辺のビル等の売却成約事例から価格は算出

本物件は相場価格の28%ディスカウントで仕入することができています。
これは不動産仲介業者とCOZUCHIとの関係性が強く早期に物件の紹介をしてもらえたことが要因のようです。
もともとの売主も自己利用目的での購入というのも大きかったかもしれないですね。

なんやかんや不動産は安く買うのが正義だからね。
これだけ安く仕入れれば、損失を被る可能性は限りなく低いと思うよ!

利回り上昇の余地あり

ポイント
売却戦略は大きく2種類
①空室のまま一般法人へ売却
→利回り上昇の余地がある
リーシングを行い投資用不動産として売却
→利回り5%程度を想定

COZUCHIはこの物件を上記2種類の売却シナリオを想定して運用しているよ!
利回り5%というのは②の収益不動産として売却したときの収益だね。

①空室のまま一般法人へ売却

ザ・パークハウス市ヶ谷の2階フロア全体がオフィスエリアとなっており、約192坪(約636㎡)の広さとなっています。
このレベルの広さのオフィスは市ヶ谷駅周辺には少なく、希少性が高いオフィス物件になります。
*他エリアではこのレベルのオフィスはあります。
賃料を見ても市ヶ谷駅周辺の200坪規模のオフィスは、市ヶ谷エリアの一般的なオフィス賃料水準よりも高い傾向にあります。
これは市ヶ谷エリアにおいては一定広い規模のオフィスニーズが高いということの裏付けにもなるかと思います。

1F店舗ファンドよりも好感を感じたのはこの部分だね。
オフィスへのニーズの高さがしっかりとわかるから、こちらのファンドに投資しようかと思うよ!

COZUCHIとしましては、比較的大きい法人を想定ターゲットとしながら運用開始後から9ヶ月ほどを目安に自己利用目的とする一般法人向けに売却を進めていきます。

個人的にはあっさり売れちゃって、早期返還による間接的な利回りの増大があるんじゃないかと思っています。

②リーシングを行い投資用不動産として売却

シナリオ2としては現在空室の本物件にテナントを入れ、収益を生む状態にして投資用不動産として売却します。
この際にも前述した、市ヶ谷エリアにおいては一定広い規模のオフィスニーズが高いというメリットが活きてきます。
本物件の近隣において築年数は数十年経過した200坪規模オフィスビルの賃料水準を参考として収益物件としての価値をシミュレーションすると、表面利回りで5%半ば程度になります。
実際には築浅かつ新中古のような状態ですし、もう少し利回りは上がるかもしれません。

利回りの5%は、「築2年のブランドマンションを投資物件として売却する際の相場である表面利回り4%前半ほどで売却した際には本ファンドにおける想定配当利回り5%」からきているよ!
個人的にはオフィスの希少性が高いなら、もう少し利益が取れるような気もするね!

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・個人的には市ヶ谷区分オフィスの方がおすすめ

*同時期販売の区分店舗と比べた場合
・投資はあり
理由
・利回り5%はそれなりに良い
・ただし18ヶ月と長期投資になるのが難点

・個人的予想では早期返還による間接的な利回り上昇があると思う

同時期に同じ物件の1階部分である区分店舗ファンドも販売されていますが、こちらの方が個人的には推しています。
オフィスの方が希少性が高く、売るのが容易で「早期返還や利回り上昇」の可能性が高いと思っているからです。
また、マンション規定により深夜営業できないのが店舗ファンドには逆風かなとも考えております。
店舗ファンドの詳細はこちら!

利回りや早期返還の可能性は個人的な意見なので、COZUCHI確約というわけではありません。
ですが、COZUCHIはクラウドファンディングの中でも積極的に利回りを増大して投資家に還元してくれている実績はあります。

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