【COZUCHI】
渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ２の考察
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ２に投資するべきか考察したよ！
結論
お金に余裕があるならフェーズ3などへの期待を込めて投資しても良い
おそらく今回のファンドでの利回りの上昇や早期返還などの期待は薄いと思います。
理由についても解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ２の基本情報
| ファンド名 | 渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ２ |
|---|---|
| 利回り | 4.5%（インカム1%＋キャピタル3.5%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2022/12/28運用開始) |
| 募集金額 | 約3.8億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2022年12月5日～10月12日 |
| 備考 | 利回り上昇の余地あり |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
今回のファンドは底地プロジェクトのフェーズ２案件になります。基本的には1年に1回「フェーズ2→フェーズ３→フェーズ４」というように再編成されて続いていく案件になります。
そのため、どこかで投資していれば優先的に次回フェーズで投資できるので、利回り以上の価値があると思います。
後ほど解説しますが、最終フェーズ以外は利回りの上昇の可能性などは低めだと考えていますので、継続的に投資したい人が応募すべきだと思います。
結論から話しておくと、今回の案件は利回り上昇の可能性が低いと考えています。
ただし最終フェーズなどでは利回り上昇の可能性があると考えていますので、継続的な投資を目的に資金を投入するのは良いと思います。
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渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ２
ポイント
・「渋谷区広尾 底地プロジェクト（№34）」及び「渋谷区広尾 借地プロジェクト（№38）」の継続ファンド
・底地から得られる地代と譲渡承諾料
・マスターリースによる安定配当
・最終的には開発用地としての売却戦略
「渋谷区広尾 底地プロジェクト（№34）」及び「渋谷区広尾 借地プロジェクト（№38）」の継続ファンド
ポイント
・ファンドは1年ごとに再構成されていく
・ファンド投資者には優先的にに次回ファンドに投資できる
本ファンドは「渋谷区広尾 底地プロジェクト（№34）」及び「渋谷区広尾 借地プロジェクト（№38）」の継続ファンドになります。前回ファンドのファンドページは以下に掲載しておきます。
渋谷区広尾 底地プロジェクト（№34）はこちら
渋谷区広尾 借地プロジェクト（№38）はこちら
本ファンドは最終的に売却されるまでは1年ごとにファンドが再構成されていく形式になっています。
その際には、前回ファンド投資者には優先的に次回ファンドに投資する権利が与えられます。
投資金額は前回ファンドと同額までの投資となり、それ以上は一般枠での応募になりますので、ご注意ください。
本ファンドは底地の上にあるマンションを少しずつ買っていくようなファンド構成になっています。
土地＋建物で売却するまではファンドが継続的に続く構成になっています。
マンションの購入状況なども後ほど詳しく解説していきます。
底地から得られる地代と譲渡承諾料
ポイント
・借地権者（建物の所有者）に対し土地の利用権を貸す対価で収益
・譲渡承諾料などで収益
本ファンドでCOZUCHIが所有しているのは以下の2点になります。
・土地（底地）
・全57戸あり、そのうち2戸
そのため残りの55戸はオーナーが別にいて、オーナーは毎月の地代の支払いを設定されています。(買い取り済みの2戸については、賃料収入が収益)
また、オーナーが物件を売却する際には「譲渡承諾料」の支払いもあります。
この譲渡承諾料が今後重要な要素になってきますので、頭の片隅に置いておいてください。
通常は物件を住む人に貸して収益を得るけど、今回は土地をオーナーに貸している感覚だね！
マスターリースによる安定配当
ポイント
・地代と賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能
マスターリースとは、第三者が一括して借り上げを行うことで空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができます。
そのため空室になっても配当は安定しており、出資者にとってはリスクが少ない投資となります。
最終的には開発用地としての売却戦略
ポイント
・積極的に借地権付き区分マンションの追加買取の交渉
・完全所有になれば資産価値が上昇
本ファンドは未買取りの55戸を全て買取り、完全所有物件として開発用地となり坪単価1400万円程度での売却を目指しています。
そのために毎年少しずつ買い取り交渉を重ねていくこととなり、かなり長期の大規模プロジェクトとなっております。
＊ファンド自体は1年毎の更新制となっています。
問題はCOZUCHIが買取先になれるかどうかだよね？
マンション55戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。また、譲渡承諾料の支払いも必要になるので、よほどの条件でない限りTRIADに売却する方向になる可能性が高いです。
底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況のため、売却の意思さえあれば交渉は容易かと思われます。
かなり時間はかかるだろうけど、完全所有物件となる日はきそうだよね。
個人的には完全所有で開発用地として売るときは利回り上昇の可能性があると思うよ！
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・金余り状態なら投資してもOK！！
理由
・本ファンドの利回りは4.5%と少し低い
・今回のフェーズでの利回り上昇の可能性は低そう
・ただし、フェーズ３や４に投資する権利は利回り以上の価値がある
・最終フェーズでは利回り上昇の可能性も考えられる
今回のファンド自体はじぇいの投資基準である「利回り6%＋投資期間１２ヶ月以下」には合いませんでした。
しかし、フェーズ３や４に投資する権利は利回り以上の価値があるとも考えられます。また、最終フェーズでは利回り上昇の可能性が考えられますが、最終フェーズ投資者は前回フェーズ投資者で固められそうな気もするので、それも込みで投資するのはありですね。
お金があまり気味なら投資するのはアリだと思うよ！
