【CAPIMA】通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1の投資考察

今回はCAPIMAからの案件
通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1
について投資考察しました！
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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・CAPIMAの実績
 ・まとめ

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通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1の基本情報
通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1
CAPIMAの実績
1. CAPIMAの利回り実績
2. CAPIMAの投資期間実績
まとめ

通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1の基本情報

ファンド名	通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1
利回り	8%
運用期間	12ヶ月(2025/5/8運用開始)
募集金額	1億2500万円
募集方式	先着
募集期間	2025年4月15日19時~4月30日まで
担保	不動産(区分マンション）に対して抵当権
投資先	株式会社カイロスファンド

今回は利回り8％と高利回り案件となっています。
ただし貸付先会社は不動産保有を目的とした関連法人です。
・肝心の親会社情報が不明瞭な点
・担保が売却された際は同担保額になるように追加の担保設定がある
など少し特殊性のあるファンドでもあります。
とはいえ年利8%のリスクに対しては妥当なような気もします。
ただ上記のような認識を知った上で投資の判断をしましょう。
ファンドキャンペーン併用でさらに高利回りになります。

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通勤圏・実需型 2DK+ 中古マンション厳選取得不動産担保ファンド#1

本ファンドの概要
株式会社カイロスファンドに貸付！大元会社の情報は？
担保設定額と売却された時の対応について
現在の担保物件
登録＆投資キャンペーンについて
本ファンドへの投資キャンペーンについて

本ファンドの概要

ポイント
・貸付先は株式会社カイロスファンド
・2DK以上の中古区分マンションを厳選して取得するための「投資資金」
・当該不動産（区分マンション）の売却代金、金融機関による借換え、または自己資金にて返済

貸付先は株式会社カイロスファンドに貸付する案件です。
2DK以上の中古区分マンションを厳選して取得するための「投資資金」に使われます。
当該不動産（区分マンション）の売却代金、金融機関による借換え、または自己資金にて返済予定となっており、取得する不動産に担保設定されています。

貸付先	株式会社カイロスファンド
貸付元本	125,000,000円
貸付期間	12ヶ月
返済予定日	2026/05/07
利払方法	毎四半期
利率	8.0%（年利・税引き前）
元本返済方法	満期一括
担保・保証	土地建物に対する第一抵当権

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株式会社カイロスファンドに貸付！大元会社の情報は？

ポイント
・株式会社カイロスファンドが貸付先
・不動産保有のための関連法人
・親会社の総合不動産企業の情報

今回の貸付先は『株式会社カイロスファンド』となっていますが、おそらく不動産保有を目的とした関連法人となっています。
要はSPCスキームってやつで、ペーパーカンパニーで保有して自社のクレジットから切り離している形となります。
親は『不動産業界で豊富な実績を持ち市場動向を見極めた優良物件の仕入れに強みを持つ総合不動産企業』とCAPIMA上で掲載されていますが、具体名はどこかわかりません。

でも実際に不動産運用をするのは大元の会社なわけで、、
ということでCAPIMAさんにもうちょい情報欲しい！と問い合わせしてみました。

『貸付先を設立した大元の不動産会社ですが、創業12年の総合不動産会社となります。
同社は不動産仲介をはじめ、自社ブランドでのマンション建設・販売事業も手がけております。
また不動産業界で豊富な実績を持ち市場動向を見極めた優良物件の仕入れに強みを持つことから買い取り再販にも力を入れておりますが、今回は新たな取り組みとして実需型物件（区分マンション）の買取再販に特化したSPCスキームとなります。』
↓
とりあえず今回は大元会社の新しい取り組みとして始まったファンドみたいです。
実需型物件（区分マンション）というのは、『賃借人が入居しているオーナーチェンジ物件』という意味かと思います。

この辺については担保情報の欄でもう少し詳しく解説します。

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担保設定額と売却された時の対応について

ポイント
・貸付先が取得予定の上記不動産に対して第一抵当権を設定
・外部不動産鑑定士による評価額（合計）は 1億5,700万円
・LTV=79.6%
・売却時は追加の担保設定

中古マンションの区分所有権を得る予定で、その不動産に対して第一抵当権を設定します。
＊担保物件に関しては後ほど説明します。
外部不動産鑑定士による評価額（合計）は 1億5,700万円となっており、本ファンドの募集金額1億2,500万円は、不動産鑑定評価額の 79.6%となります。

また担保設定された不動産は期中に売却されることもあります。
その場合は追加の担保設定を行うことで、1億5,700万円を下回らないようにするとのことです。
↓
この辺りは、現状の担保と違う物件になりますので、投資家視点ではCAPIMAや運営会社への依存度は大きくなるな。と思いました。

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現在の担保物件

担保物件
① ルーブル大森八番館
② ルーブル下丸子
③ ルーブル鷺ノ宮弐番館
④ パークハイム新百合ヶ丘
上記４つが初期の担保物件です。
・2DK以上の中古区分マンションを厳選して取得
・オーナーチェンジ物件を中心
という情報もファンドページに記載がありました。

現在の担保物件のAI評価になります。

物件名	エリア評価	流動性	想定ターゲット	担保としての評価
ルーブル大森八番館	★★★★☆ 品川/大田好立地	高	シングル・DINKS	★★★★★ 売却容易、人気
ルーブル下丸子	★★★★☆ 準23区交通利便性○	高	シングル・DINKS	★★★★☆ エリアの相場安定
ルーブル鷺ノ宮弐番館	★★★★☆ 新宿アクセス優秀	高	単身～DINKS	★★★★☆ 急行停車駅で売却期待可
パークハイム新百合ヶ丘	★★★☆☆ 郊外ファミリー層向け	中	ファミリー	★★★☆☆ 郊外・築古・売却は価格次第

AIによる総評になります。

項目	評価
安全性	中〜やや高評価エリア良・築浅中心・LTV適正
回収性	高め都区部中心・オーナーチェンジで流動性高
リスク要因	新百合ヶ丘物件の郊外性と築年数の古さ（ただし分散されており限定的）
出資価値	十分に検討価値あり

区分マンションの競売事例からの評価分析もしてもらいました。

一般的には売却基準価格の70%～90%程度になることが多いです。
今回の担保物件は、都内の好立地に位置し、築年数も比較的新しいため、競売市場でも高い評価を受ける可能性があります。
したがって、万が一貸付先が債務不履行となった場合でも、担保物件の売却による回収は比較的現実的であると考えられます。

ただし前述したように途中で担保物件が変更になる可能性もあります。
その点はリスクかなと。

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キャンペーン④
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※ 投資金額が大きい方のキャンペーンのみ適用されます。
（例：500万円投資確定の場合はキャンペーン④のみが適用され、①②③は適用されません。）

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