【BATSUNAGU】船橋市一棟アパート リノベーションファンド投資解説！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
船橋市一棟アパート リノベーションファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資してもよい案件
賃料固定での年利８％は魅力的。
売却先もある程度目処が立っていそう。
資金拘束含めた実質利回りは6%程度。
ただし倒産リスクもあるため大きな金額は突っ込まないように。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
船橋市一棟アパート リノベーションファンドの基本情報
| ファンド名 | 船橋市一棟アパート リノベーションファンド |
|---|---|
| 利回り | 8% |
| 運用期間 | 約3ヶ月(2025/5/12運用開始) |
| 募集金額 | 6000万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 4/11~22 |
| 備考 | 劣後出資比率9.1% |
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
賃料固定での年利８％は魅力的。
売却先もある程度目処が立っていそう。
資金拘束含めた実質利回りは6%程度。
ただし倒産リスクもあるため大きな金額は突っ込まないように。
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ポイント
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船橋市一棟アパート リノベーションファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・マスターリース契約
・収益計算
・物件や立地情報
・現在の収益など
・周辺売買事例や出口について
・注意点
本ファンドの概要
ポイント
・馬込沢駅から徒歩約9分のアパートが投資対象
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・最終出口は外部売却
・劣後比率9.09%
本ファンドは、馬込沢駅から徒歩約9分のアパートが投資対象です。
最終的に外部への売却が出口になります。
投資家保護の一環で、株式会社LCディベロップメンツとマスターリース契約を行うことで、賃料固定での配当を受け取ります。
劣後出資比率は9.09%となっています。
案件内容自体はキャピタル型となっていますが、我々投資家の配当原資はマスターリース契約による家賃です。
まず我々の配当原資であるマスターリース契約について考えます。
マスターリース契約
ポイント
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・賃料固定契約
株式会社LCディベロップメンツに貸出を行い、そこからの賃料で配当金を捻出します。
マスターリース契約ですので、賃料固定で安定した配当が見込めます。
ちなみに株式会社LCディベロップメンツはBATSUNAGU運営会社の株式会社リムズキャピタルグループです。
ん？転売益で利益を得るんじゃ、、、って思った方！
株式会社LCディベロップメンツを間に挟むことで、安定した賃料を支払ってくれるように設計されています。
＊以下スキーム図
マスターリース契約の内容も確認していきます。
収益計算
ポイント
・総募集額は6600万円
・132万円の利益が必要
本ファンドは総募集額6600万円(うち優先部分6000万円)ですので年利8%で３ヶ月運用した場合は132万円の利益は必要です。
【年間】
マスターリース契約での収益：7,200,000円
年間費用
・管理費用：50,000円
・税金：180,000円
・火災保険：100,000円
・修繕費と予備費：100,000円
・リズムキャピタル手数料：726,000円
合計：1,156,000円
となっており利益が6,044,000円/年ですので、３ヶ月で1,511,000円となります。
配当分は賄えています。
物件や立地情報
ポイント
・東部アーバンパークライン「馬込沢」駅 徒歩約9分
・直通電車で船橋駅まで約8分
・1993年12月築の10戸のアパート＋駐車場
東部アーバンパークライン「馬込沢」駅 徒歩約9分のアパートが投資対象です。
直通電車で船橋駅まで約8分の立地の駅です。
1993年12月築の10戸のアパート＋駐車場となっております。
| 項目 | 内容 |
| 地名地番 | 船橋市丸山五丁目1番18 他9筆 |
| 住居表示 | 船橋市丸山5-18-8 |
| 交通 | 東武アーバンパークライン「馬込沢」駅 徒歩約9分 |
| 土地面積 | 331.68㎡（※別途私道部分面積 346.97㎡あり） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 延床面積 | 231.86㎡ |
| 構造 | 軽量鉄骨造スレート葺2階建 |
| 築年月 | 1993年12月 |
現在の収益など
ポイント
・賃料は4.6万円
・管理費・共益費: 7000円
・駐車場は6000円
・現在の収益は不明
SUUMOで物件検索すると
・賃料は4.6万円
・管理費・共益費: 7000円
・駐車場は6000円
の掲載がありました。
現在の入居率などは不明です。
募集部屋情報は「掲載なし」という結果でしたが、リノベを行うという内容がファンドページに書いてありますので、満室ではないように思えます。
現在この辺りについて問い合わせで確認中です。
→満室想定約11.4%、現況見通し約9.8％となっています。空室につきましては、10部屋中1部屋空室、駐車場区画は4区画空となっております。
周辺売買事例や出口について
ポイント
・周辺売買事例では表面利回り4.6%~8.3%とのこと
・流石に期間３ヶ月なので売却先目処はあるか
→売買契約締結していないものも、ある程度目処はあるとのこと
周辺売買事例では表面利回り4.6%~8.3%とのことです。
下記が近隣売却事例をBATSUNAGUが紹介していたものになります。
表面利回り8.36%あれば売れるとのことですが、本物件の表面利回りは不明瞭です。
ただ、
・10戸ある
・賃料4.6万円想定
だと満室時の想定年間収入は552万円になります。
単純にファンド総額の6600万円で割ると表面利回り8.36%になります。
実際には駐車場台なども収益になるので、満室時表面利回りはもう少し高いかと思います。
問い合わせすると、満室想定約11.4%、現況見通し約9.8％とのことだったので、BATSUNAGU試算では売却可能な数字ですね！
期間3ヶ月で終了ということは、さすがに今から売却先見つけるのでは無いのでは？という疑問があったので、問い合わせで聞いてみました！
→ある程度売却先が見つかっており、ファンド期間内に問題なく償還できる予定。
とのことでした。
売買契約締結まではしてないかと思います。
注意点
注意点
・実利回りは6%以下程度かも
・財務状況はいまいち
今回の案件は
運用前拘束期間：0.5ヶ月
運用後拘束期間：1ヶ月
あるので、前後で1.5ヶ月ほどの資金拘束があります。
よく言われる運用から償還までの期間1ヶ月を足した実質利回りは6%。運用前期間も足すと5.33%になります。
そこまで実利回りが良い案件ではありません。
また運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
とはいえ倒産懸念がある会社なので、多額の出資は控えておくことが良いでしょう。
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド12 | 年利7% ＊アマギフ3%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド13 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
| ファンド14 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド15 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
| ファンド16 | 年利10% | 期間12ヶ月 |
| ファンド17 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド18 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド19 | 年利10% | 期間12ヶ月 |
| ファンド20 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド21 | 年利10% | 期間6ヶ月 |
| ファンド22 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド23 | 年利8% | 期間3ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても案件！！
理由
・本ファンドの利回りは8%
・マスターリース契約で安定的
・実利回りはそこまで
・懸念点は財務不安
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
賃料固定での年利８％は魅力的。
売却先もある程度目処が立っていそう。
資金拘束含めた実質利回りは6%程度。
ただし倒産リスクもあるため大きな金額は突っ込まないように。
