BATSUNAGU（バツナグ）の評判は？怪しい理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※元本保証・分配金の保証はありません。

BATSUNAGUは、古い宿泊施設や地方の土地を再生する案件が多い不動産クラウドファンディングです。
公開44件の予定年利中央値は8%で、都市部の住宅改修案件もあります。

魅力は、建物の改修や地域のにぎわいづくりによって、不動産の価値を高める事業に投資できることです。
その一方で、施設の運営や売却が進まなければ、お金が戻るまで長く待つこともあります。
この記事では案件の稼ぎ方、運営会社の強み、決算から見える注意点を解説します。

この記事でわかること
・結論：BATSUNAGUは地方の不動産再生に投資したい人向け
・直近ファンド情報
・BATSUNAGUとは
・BATSUNAGUの仕組み
・BATSUNAGUの特徴（メリット）
・BATSUNAGUのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・BATSUNAGUの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・リムズキャピタルの決算 / 財務レポート
・BATSUNAGUの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：BATSUNAGUは地方の不動産再生に投資したい人向け

ポイント
・古い施設や土地を再活用
・予定年利中央値は8%
・改修・運営の成否が重要
・物件と運営会社の両方を評価

BATSUNAGUは、地域の不動産再生に関心があり、物件の特徴を見ながら投資したい人に向くサービスです。
使われなくなった保養所やホテル、海の家などを再活用する案件があり、都市部の住宅を改修して売る案件も扱います。

関連会社には建築・内装や宿泊運営の実務があり、古い建物を「使いたい施設」「買いたい物件」に変えることが強みです。
単に家賃を受け取るだけでなく、改修後の使い方や売却によって価値を高める事業に投資します。

一方で、地方の施設は利用者や買い手が限られやすく、改修費が増えたり売却が遅れたりすると収益が崩れます。
運営会社も物件などの在庫と借入を多く抱えているため、予定年利の高さだけで選ぶサービスではありません。

「どんな施設に再生するのか」「誰が使い、誰が買うのか」が理解できる案件を選び、償還まで待てる資金で参加するのが基本です。

BATSUNAGUとは

サービス	BATSUNAGU（バツナグ）
運営会社	株式会社リムズキャピタル
商品	匿名組合型の不動産クラウドファンディング
主な対象	宿泊施設・地方の土地・住宅改修など
最低投資額	1万円から。実際の下限は案件ごと
主な許可	不動産特定共同事業 東京都知事第181号
公式サイト	BATSUNAGU公式サイト

BATSUNAGUは、株式会社リムズキャピタルが運営する不動産クラウドファンディングです。
投資家から集めたお金で不動産を取得・運用し、賃料や売却益を分配します。

特徴は、古い建物や使われていない土地に、新しい使い道をつくることです。
元保養所を宿泊・研修施設に変えたり、ホテルを改修したりするほか、住宅や店舗の再販も扱います。

投資先は「宿泊施設を保有して賃料を得る案件」と「改修後の売却を目指す案件」に分けると理解しやすくなります。
建物の種類だけでなく、どこから利益を得て元本を返す計画なのかを見ることが、BATSUNAGUを選ぶうえでの出発点です。

BATSUNAGUの仕組み

ポイント
・リムズキャピタルと匿名組合契約
・収入は賃料と売却益
・保有継続型は償還資金も重要
・劣後出資と借入を区別

投資家は物件事業に出資し、利益の分配を受ける

ポイント
・物件の取得・運用は会社が担当
・投資家が共有名義で持つ商品ではない

投資家の契約相手はリムズキャピタルです。
匿名組合という契約で不動産事業に出資し、同社が物件の取得、改修、運用、売却を進めます。
投資家自身が建物の所有者になって運営に参加するわけではありません。

利益のもとになるのは、物件を貸して得る賃料や、売却代金から取得費・改修費などを差し引いた利益です。
分配時期や事業者が受け取る報酬はファンドごとに決まります。

売却型と保有継続型では、元本を返す方法が違う

ポイント
・売却型は売買代金を回収
・保有型は別ファンドへの組み直しもある

売却型では、物件の買い手が支払う代金から借入や費用などを清算し、投資家へ元本と利益を返します。
予定の価格で売れるか、予定の時期に決済できるかが重要です。

一方、施設を売らずに保有し、同じ物件で別ファンドを組成する案件もあります。
この場合、賃料は分配のもとになりますが、元本を返すためには新しい出資や会社の資金などを用意する必要があります。
ファンドの運用期間が半年でも、半年で物件を売る計画とは限りません。

優先劣後方式は、事業者の出資分から損失を負担する

ポイント
・劣後出資が先に損失を負担
・借入併用では融資返済も必要

優先劣後方式では、損失が出たときに事業者の劣後出資分が先に減ります。
その範囲で収まれば投資家の元本を守れますが、損失が大きければ投資家も負担します。

借入を併用するファンドでは、投資家への返還に加えて融資返済も必要です。
劣後出資比率は通常、優先出資と劣後出資の合計に対する割合なので、その数字をそのまま「物件価格が下がっても耐えられる割合」とは考えられません。
物件の売却代金から借入や費用を払った後、いくら残るかが大切です。

運営会社の資金繰りも、分配・償還に関わる

ポイント
・改修・売却・償還を会社が進める
・会社の破綻時は回収も難しくなる

物件そのものに価値があっても、リムズキャピタルの資金繰りが悪化すれば、改修費の支払いや売却、ファンドの清算が滞るおそれがあります。
会社が破綻した場合は、分配や償還が遅れ、元本を全額回収できない可能性もあります。

そのため、物件の収支とともに、会社が在庫を売って現金を回収できているか、借入を返しながら事業を続けられるかを判断します。
後半の決算では、そのための数字を整理します。

BATSUNAGUの特徴（メリット）

ポイント
・地域の施設再生に投資
・予定年利は6〜10%
・予定期間は半年程度が中心
・設計・施工と運営の実務
・特典と月次レポート

古い施設を再生し、新しい価値をつくる案件に投資できる

ポイント
・保養所・ホテル・海の家など
・都市部の住宅改修も扱う

BATSUNAGUは、古い建物の用途や内装を変え、利用者や買い手を増やす案件を扱います。
元保養所を宿泊・研修に使う、ホテルを改修して再開業を目指す、といった取り組みです。

既に完成した賃貸住宅に投資するサービスと比べ、物件がどう変わり、どんな人に利用されるかを考える面白さがあります。
地域への関心を投資先選びに生かしたい人に向いています。

予定年利は8%が最多で、10%の案件もある

ポイント
・44件の予定年利中央値8%
・年利10%は11件

集計した公開44件の予定年利は6〜10%で、8%が15件、10%が11件です。
比較的高い予定年利を狙える点は、BATSUNAGUの魅力です。

ただし、改修や施設運営、売却を伴う事業に参加する対価でもあります。
年利だけを比較するより、同じ地域の住宅賃貸なのか、宿泊施設の再生なのかといった仕事内容とセットで比べると、引き受けるリスクが見えます。

半年程度のファンドが中心で、投資期間を選びやすい

ポイント
・予定期間中央値182日
・30〜731日まで幅がある

予定運用期間の中央値は182日です。
長期間のファンドだけでなく、半年程度で投資条件を見直せる案件を選べます。

ただし、運用終了日と銀行への入金日は同じではありません。
手元に戻る時期を考えるときは予定償還日を使い、その間は使う予定のないお金を充てます。

建築・内装と宿泊運営の知識を案件づくりに生かせる

ポイント
・関連会社に設計・施工の実務
・案件に応じて外部の専門家も参加

関連会社のリムズは、ビルの改修やオフィス内装などの工事を手がけています。
LCディベロップメンツは宿泊施設の企画・開発・運営を担い、不動産を買った後の使い方まで考えられる体制です。

実際に、南麻布の区分マンションではリムズと共同で内装・設備を刷新しています。
一方で野尻湖のホテルは外部の設計・運営会社も起用しており、案件に合う専門家を組み合わせています。
建物を直すだけでなく、利用される施設に仕上げる実務がある点は評価できます。

特典や運用レポートで、投資先を身近に感じられる

ポイント
・地域の特産品・施設体験など
・月1回の進捗レポート

ファンドによっては、地域の特産品や施設体験などの特典が付きます。
投資をきっかけに地域や施設を知りたい人には、金銭的な分配以外の楽しみもあります。

運用中は月1回の進捗レポートが案内されています。
改修工事や開業、売却の進み具合を追えるため、施設の再生過程に関心がある人にも合います。

BATSUNAGUのデメリット（注意点）

ポイント
・改修費・施設稼働・売却価格の変動
・固定賃料も支払会社に依存
・再募集型は次の資金調達も重要
・同じ物件への集中に注意
・借入の多さと自己資本の薄さ
・中途解約は原則不可

地方の施設は、利用者や買い手が限られやすい

ポイント
・季節や観光需要で収入が変動
・改修後も売れなければ資金が戻らない

宿泊施設や海の家は、季節や観光需要に左右されます。
建物を改修しても、想定どおりに利用者が集まらなければ施設の収益は伸びません。

また、地方の特色ある施設は、都市部の一般的な賃貸住宅より買い手を探しにくい場合があります。
売却が遅れれば維持費や利息がかかり続け、値下げして売ると利益も減ります。
工事の完成、施設の黒字化、投資家への償還は、それぞれ別の段階です。

固定賃料でも、施設を借りる会社が払えなくなるリスクがある

ポイント
・日々の売上変動を和らげる仕組み
・賃借人の経営が悪化すると支払いも不安定

固定賃料を受け取る契約では、宿泊者が少ない月でも契約上の賃料は同じです。
施設の利用状況がすぐにファンド収入へ響きにくい点は利点です。

ただし、施設の赤字が続き、借りている会社が賃料を払えなくなればファンド収入も減ります。
関連会社が借りる場合は、施設の不振がグループ内の資金繰りにも及びます。
固定賃料の金額に加え、支払う会社とその事業内容が重要です。

物件を保有したまま償還する案件は、次の資金調達が必要

ポイント
・同じ物件を別ファンドで継続運用
・次期募集が不足すると別資金が必要

施設を売らずに同じ物件で別ファンドを組成する場合、施設の運営は続いていても、先のファンドの投資家へ元本を返す時期が来ます。
賃料だけで出資元本の全額を短期間に返すのは難しいため、新たな出資や会社の資金などを用意します。

次の募集が集まらなければ、別の方法で償還資金を確保しなければなりません。
確保できなければ償還が遅れるおそれがあります。
このタイプでは、施設が順調に稼働しているかに加え、ファンドを組み直せるかもリスクになります。

別ファンドでも同じ物件なら、投資先は分散しない

ポイント
・箱根・野尻湖などで継続募集
・物件ごとに投資額を合算

箱根仙石原や野尻湖では、同じ施設を複数のファンドで扱っています。
別ファンドに分けて投資しても、その施設の収益や価値が下がれば、複数の投資が同時に影響を受けます。

新しいファンドへ再投資するときは、対象物件が同じかを見ておきたいです。
複数ファンドへの投資を分散と考えるなら、施設だけでなく地域や用途、賃料を払う会社も分ける必要があります。

借入併用案件と、運営会社の財務には注意が必要

ポイント
・融資返済後に残る金額が重要
・会社の純資産は約1.55億円

借入を併用するファンドでは、売却代金から融資返済や費用も払います。
劣後出資の割合が同じでも、借入額や返済順位によって投資家に残る金額は変わります。

運営会社の2025年末の借入金は約23.21億円、純資産は約1.55億円です。
在庫を売って借入を返す事業なので借入そのものが異常ではありませんが、値下がりや売却の遅れが重なったときの余裕は厚くありません。
詳しくは後半の財務で見ていきます。

運用中は自由に換金できず、振込手数料もかかる

ポイント
・クーリングオフ後の中途解約は原則不可
・GMOあおぞらネット銀行への振込は無料

クーリングオフ期間を過ぎると、運用中の中途解約は原則できません。
急に資金が必要になっても売却して現金化できる商品ではないため、生活費や近く使う予定のお金は避けたいです。

分配・償還金は登録した銀行口座へ振り込まれます。
振込手数料は原則投資家負担ですが、GMOあおぞらネット銀行宛は無料です。
少額投資では手数料が利益に占める割合が大きくなるため、受取口座も選んでおくとよいでしょう。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・不動産事業の実体と許可あり
・高い年利には事業上のリスク
・地域再生への共感だけで決めない

BATSUNAGUは、設計・施工や不動産ファンドの経験を持つグループが運営するサービスです。
対象物件や事業内容、不動産特定共同事業の許可も確認できるため、名前や高い予定年利だけで「怪しい」と判断する根拠はありません。

一方、「地方創生に役立つ」「グループに建築の専門家がいる」ことと、投資したお金が予定どおり戻ることは別です。
施設が利用されること、賃料が支払われること、売却や次の資金調達が進むことが必要になります。

このサービスで重視したいのは、再生計画に具体性があるかです。
どんな利用者を想定し、誰が運営し、最終的にどこから償還資金を得るのかが分かれば、予定年利に見合う案件かを判断しやすくなります。
テーマへの共感に加えて、事業として成り立つかを見たいサービスです。

BATSUNAGUの口コミ・評判

ポイント
・地域再生に参加できる楽しみ
・高めの予定年利
・償還までの待ち時間に注意

BATSUNAGUの評価は、地域の施設再生に参加できる点や予定年利の高さを重視するか、お金を使える時期の分かりやすさを重視するかで変わります。
個別のSNS投稿だけから、利用者全体の満足度を測ることはできません。

投資先の事業に関心を持てる人には魅力がある

ポイント
・施設の変化を追える
・特典付きファンドもある

対象物件や再生計画が具体的なので、自分のお金がどの施設に使われるかをイメージしやすいサービスです。
月次レポートや特典もあり、年利だけでなく投資先の変化を楽しみたい人には相性がよいでしょう。

資金をすぐ次へ回したい人には待ち時間が気になる

ポイント
・運用終了後にも清算期間
・予定償還日まで含めて比較

運用期間が短くても、清算と銀行振込を待つ時間があります。
次の投資へすぐ資金を回したい人は、年利や運用月数だけでなく、入金から償還までの期間で比較したいです。

地域の事業を長い目で応援したい人と、資金を細かく回転させたい人では、この待ち時間への評価も変わります。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営は2016年設立のリムズキャピタル
・関連会社に建築と宿泊運営の実務
・経営陣は施工・不動産金融を経験
・実務能力と財務余力を分けて評価

会社名	株式会社リムズキャピタル
設立	2016年4月27日
資本金	1億円
代表者	会長 磯部昌史／社長 三平裕毅
本社	東京都千代田区神田錦町2丁目11番 三洋安田ビル1階
支店	仙台・北海道（千歳）・沖縄（那覇）
主な事業	不動産ファンド、地方創生の企画・運営、開発、リノベーション再販、売買仲介
不動産特定共同事業	東京都知事第181号／第1号・第2号、電子取引業務
その他の主な登録	宅地建物取引業、第二種金融商品取引業・投資助言代理業、賃貸住宅管理業、住宅宿泊管理業
主な関連会社	株式会社リムズ、株式会社LCディベロップメンツ

リムズキャピタルは、物件と資金調達を組み合わせる会社

ポイント
・BATSUNAGUの運営・契約相手
・物件取得から開発・再販まで担当

リムズキャピタルは、物件を見つけ、用途を考え、取得・改修・運用・売却を組み立てる不動産会社です。
BATSUNAGUの運営だけでなく、自社保有物件の販売、投資用不動産の仲介、地方施設の企画・運営なども行います。

BATSUNAGUは、その不動産事業に個人投資家が資金を出せる仕組みです。
投資家の契約相手がリムズキャピタルであるため、物件の魅力に加えて、同社が事業と資金調達を継続できるかが評価の中心になります。

経営陣には、建築と不動産ファンドの経験がある

ポイント
・会長は内装設計・施工会社の創業者
・社長はREIT・私募ファンドの運用を経験

会長の磯部昌史氏は、1997年に内装設計・施工を手がけるリムズを創業しました。
グループは建築の実務から不動産事業へ広がってきた経緯があります。

社長の三平裕毅氏は、J-REIT運用会社や三菱商事グループの不動産運用会社で、不動産私募ファンドなどの運用に携わった経歴があります。
建物の再生と投資商品の組成の両方に経験者がいることは、案件をつくる能力を判断する材料です。

不特法の許可を使い、投資家の資金で不動産を運用する

ポイント
・第1号は出資を受けた不動産事業
・第2号は契約の代理・媒介

不動産特定共同事業の第1号事業は、投資家と契約を結び、出資を受けて不動産を売買・賃貸し、利益を分配する事業です。
第2号事業は、その契約の締結を代理・媒介する事業に当たります。
リムズキャピタルは両方と電子取引業務の許可を持っています。

宅建業は不動産の売買や仲介、賃貸住宅管理業・住宅宿泊管理業は管理業務に関わる登録です。
これらは何の業務を担える会社かを示します。
BATSUNAGUの不動産ファンドを理解するうえでは、特に不特法の事業範囲と、同社が契約相手であることが大切です。

リムズは建物を直し、LCディベロップメンツは施設を動かす

ポイント
・リムズはビル改修・オフィス内装
・LCは宿泊施設の企画・開発・運営

株式会社リムズは、ビル所有者向けの改修と、入居企業向けの内装工事を手がける会社です。
共用部や外壁・設備の改修、原状回復、オフィスづくりなどを、設計から施工管理まで扱います。
物件を使いやすくし、借り手や買い手に選ばれる状態へ直す仕事です。

株式会社LCディベロップメンツは、宿泊施設の企画・開発・運営や、地域のプロモーションを手がけます。
どんな宿泊体験を提供し、どう利用者を集めるかを考える役割で、建築工事とは別の専門性を担います。

このように、リムズキャピタルが不動産事業と資金調達を組み立て、関連会社が改修や施設運営に関わります。
ただし全案件をグループだけで完結するわけではなく、外部の設計者や運営会社も起用します。

実務のつながりは強みだが、グループの資金が保証になるわけではない

ポイント
・企画・改修・運営をつなげやすい
・関連会社も別法人

古い物件の再生には、買値の判断、工事の見積もり、完成後の集客など、異なる仕事が必要です。
グループに建築と運営の機能があることは、これらをつなげて計画をつくる強みになります。

一方、関連会社はそれぞれ別法人です。
リムズに工事の実績があることだけで、リムズキャピタルや各ファンドの返済まで保証されるわけではありません。
施工・運営の能力は評価しつつ、お金を返す力はファンドの収支と運営会社の財務で見る必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・物件の取得・再生・販売が事業の軸
・保有中は賃料・施設収入
・取得費と改修費が先に必要
・クラファンは物件事業の資金調達
・売却や再募集の停滞が弱点

リムズキャピタルの本業を理解する軸は、不動産を仕入れ、使い道や建物の状態を改善し、販売・運営につなげることです。
部門別の売上構成は公表されていませんが、事業内容と決算の在庫規模から、この不動産の再生・販売が重要な仕事だと考えられます。

物件を売る事業	買い手から売却代金を受け取り、取得・改修・保有の費用を引いた差額を利益にする
物件・施設を保有する事業	賃料や宿泊・施設利用に関わる収入を得る
不動産の仲介	物件を売買する顧客から仲介報酬を得る
BATSUNAGU	物件事業に使う資金を投資家から集め、利益の分配と元本返還を行う

物件を安く買うだけでなく、売れる状態に変えて利益をつくる

ポイント
・用途の企画と改修で価値を高める
・売却まで取得資金を使い続ける

古い物件は、そのままでは使いにくかったり、買い手が見つかりにくかったりします。
用途を変え、設備や内装を直して需要に合う物件にすることで、取得価格と改修費を上回る販売価格を目指します。

例えば住宅なら、内装や設備を刷新し、住みたい・保有したいと思う買い手へ売ります。
宿泊施設なら、泊まる理由になる体験や空間をつくり、利用者を増やして施設の価値を高めます。

ただし、利益が確定するまでには物件の取得費と改修費を先に払います。
買い手が決まるまで資金が物件に残るため、売上の大きさだけでなく、仕入れた物件をどのくらいの期間で売れるかが重要な事業です。

宿泊施設を保有する案件は、日々の運営から収入を得る

ポイント
・宿泊者・利用者が収入の出発点
・ファンドが受け取るのは契約上の賃料など

宿泊施設は、開業しただけでは利益が出ません。
料金、稼働率、清掃・人件費、予約サイトの手数料、光熱費や修繕費によって、運営会社に残る利益が変わります。

施設を運営会社へ貸す形なら、ファンドは宿泊者一人ひとりの支払いを直接受け取るのではなく、運営会社から賃料を受け取ります。
固定賃料を払う契約でも、その会社の収入のもとには施設の営業やほかの事業があります。

賃料は保有中の分配を支えますが、物件の購入に使った元本を一度に返すには、物件の売却や別の資金調達が必要です。
賃料収入と元本返還を分けると、保有継続型の仕組みが分かりやすくなります。

施工会社・運営会社は、仕事を受けて対価を得る

ポイント
・改修工事には請負代金
・運営業務には契約ごとの対価

建物の改修では、施工会社が設計や工事を受注し、発注者が工事代金を払います。
関連会社のリムズも、一般のビル所有者や入居企業向けにこうした仕事をしています。
工事代金の全額が利益になるわけではなく、資材、職人、協力会社、施工管理などの費用がかかります。

宿泊運営は、施設を借りて営業する場合と、オーナーから運営を受託する場合で、お金の入り方が変わります。
LCディベロップメンツなどがどの条件で関与するかも案件次第です。

グループで連携しても、ファンドが負担する工事代金や運営委託料などは費用です。
投資家にとっては「グループに仕事がある」ことより、その費用を払ってもファンドに利益が残るかが重要です。

BATSUNAGUは不動産事業を進めるための資金調達手段

ポイント
・投資家の出資は売上ではない
・事業者の報酬と投資家の分配は別

不動産事業は、売却収入が入る前に物件取得や工事へ多額の資金を使います。
BATSUNAGUは、その資金の一部を個人投資家から集める役割を担います。
会社の自己資金や借入だけに頼らず、案件を進められる仕組みです。

集めた出資金は、会社が商品を売って得た売上とは異なります。
投資家への分配・元本返還を伴うお金です。
事業者の報酬や費用を差し引いた後に、投資家がどれだけ受け取るかは各ファンドの条件で決まります。

同じ物件で別ファンドを組み直す場合は、施設を保有し続けながら投資家を入れ替えられます。
その分、新しい募集が続かなくなったときに、会社がほかの資金を用意できるかが重要になります。

弱くなるのは、費用が増え、売却や次の募集が遅れるとき

ポイント
・工事費と保有費が先行
・回収の遅れが会社の資金繰りに波及

再生後の需要が強く、工事が予算内で進み、予定の価格で売れれば、この事業は利益を出しやすくなります。
反対に、工事費の増加、宿泊需要の低迷、不動産価格の下落が重なると、利益が減るだけでなく資金を回収する時期も遅れます。

売却を待つ間にも管理費や借入利息はかかります。
さらに新しいファンドの募集が鈍れば、取得・工事・償還に使う資金を別に確保しなければなりません。

BATSUNAGUでは、施設を再生する能力に加え、こうした停滞に耐える資金の余裕があるかを評価したいです。
その余裕を確かめる材料が、次の決算です。

リムズキャピタルの決算 / 財務レポート

ポイント
・2025年売上40.52億円
・最終損益は黒字へ回復
・棚卸資産は18.83億円へ増加
・借入23.21億円・純資産1.55億円
・匿名組合出資の資金調達が拡大

以下はリムズキャピタル単体の2023〜2025年12月期決算です。
売上拡大と黒字回復はプラスですが、同時に在庫と借入が増えています。
事業は拡大している一方、物件を売って現金を回収し続ける必要がある財務と読めます。

売上は3期で約3倍、営業利益の伸びはそれより小さい

ポイント
・売上13.28億円→40.52億円
・営業利益率は7.7%→4.6%

2023年12月期	売上13.28億円 営業利益1.02億円／純利益0.35億円
2024年12月期	売上19.51億円 営業利益1.42億円／純損失0.35億円
2025年12月期	売上40.52億円 営業利益1.88億円／純利益0.35億円

2025年の売上は2023年の約3倍になりましたが、営業利益は約1.8倍です。
売上に対する営業利益の割合は、約7.7%から約4.6%へ下がりました。
取引の規模は伸びても、売上1円当たりに残る利益は小さくなっています。

2024年の最終赤字から2025年は黒字に戻った点は改善です。
ただし純利益は約3,525万円で、事業を大きくする資金をすべて利益の積み上げだけで賄える規模ではありません。

在庫が増え、会社のお金が不動産事業に使われている

ポイント
・棚卸資産は3.57億円→18.83億円
・2025年末の現預金は2.55億円

2023年末	総資産18.54億円／棚卸資産3.57億円／現預金1.53億円
2024年末	総資産26.83億円／棚卸資産10.03億円／現預金2.35億円
2025年末	総資産32.52億円／棚卸資産18.83億円／現預金2.55億円

棚卸資産は、物件など販売に向けて保有する在庫です。
2025年末には18.83億円となり、総資産の約58%を占めています。
取得・再生・販売を広げている事業内容とつながる増え方です。

在庫を予定どおり売れれば売上と現金の回収につながりますが、売却が遅れると資金は在庫に残ります。
現預金は2.55億円あるものの、会社の資産の多くをすぐ償還や返済に使えるわけではありません。

自己資本は回復したが、借入の大きさに対して厚くない

ポイント
・借入は2025年末23.21億円
・自己資本比率は約4.8%

2023年末	借入15.46億円／純資産1.55億円 自己資本比率8.35%
2024年末	借入21.85億円／純資産1.20億円 自己資本比率4.48%
2025年末	借入23.21億円／純資産1.55億円 自己資本比率4.78%

2025年の黒字で純資産は1.55億円へ回復しました。
一方、総資産も増えたため、自己資本比率は約4.8%にとどまります。
損失を吸収できる会社自身の資本は厚くありません。

不動産会社が借入を使って物件を仕入れること自体は一般的です。
問題になるのは、物件の売却時期と借入の返済時期が合わなくなった場合です。
在庫を値下げして売ったり、借換えでつないだりする必要が生じると、利益と資金繰りの両方が圧迫されます。

匿名組合の出資預り金が増え、募集の重要性も高まっている

ポイント
・出資預り金0.80億円→4.11億円
・総資産に対する割合は約12.6%

2023年末	匿名組合出資預り金0.80億円 総資産に対する割合 約4.3%
2024年末	匿名組合出資預り金2.23億円 総資産に対する割合 約8.3%
2025年末	匿名組合出資預り金4.11億円 総資産に対する割合 約12.6%

匿名組合出資預り金は3期で増え、総資産に対する割合も約4.3%から約12.6%へ上がりました。
投資家からの出資を使った資金調達の規模が大きくなっています。
これは会社全体の決算科目で、BATSUNAGUの募集額や利益そのものではありません。

募集が順調なら物件事業を広げる資金になりますが、募集が鈍ると別の資金調達が必要です。
特に保有物件を別ファンドで継続する案件では、新しい出資が集まるかが償還資金の手当に関わります。

評価は「成長しているが、在庫の現金化と資金調達が欠かせない」

ポイント
・売上拡大と黒字回復はプラス
・在庫・借入・薄い資本は注意点

売上が伸び、最終損益も黒字に戻ったことは評価できます。
一方で、在庫と借入が増え、自己資本比率は低いままです。
売却が止まっても長く待てるほど余裕のある財務、とまでは言えません。

この財務を踏まえると、改修や開業、売却に多くの条件が重なる案件ほど、計画の具体性を重視したいです。
物件単体の収支に無理がないか、償還を売却に頼るのか新たな資金調達に頼るのかで、引き受けるリスクが変わります。

BATSUNAGUの実績

ポイント
・公開一覧は44件
・予定年利中央値8%
・償還済み35件
・同じ物件の期違いもある

公開ファンド	44件
予定年利	6〜10%／中央値8%
予定期間	30〜731日／中央値182日
公開一覧の表示	償還済み35件、運用中7件、募集中1件、運用終了1件

2026年10月14日に確認した公開一覧44件を、号ごとの予定条件と表示状態で集計しました。
利回りと期間は募集時の予定値です。

予定利回りは6〜10%で、8%が最多

ポイント
・中央値8%
・8%が15件・10%が11件

6%	8件
7%	6件
8%	15件
9%	4件
10%	11件

44件の税引前予定年利は6〜10%です。
8%が最も多い15件、次いで10%が11件で、全体の中央値は8%でした。

6〜8%の案件と10%の案件を比べるときは、物件の種類や開発・改修の有無も比べると、利回りに差がある理由を考えやすくなります。

運用期間は30〜731日、中央値182日

ポイント
・半年程度が中心
・同じ施設でも期で期間が違う

最短	30日
中央値	182日
最長	731日

募集時の予定期間は最短30日、最長731日で、中央値は182日です。
短期の号でも運用終了から償還まで時間があり、保有継続型なら施設自体の運営は次の期へ続きます。

投資対象は宿泊施設だけでなく土地や住宅もある

ポイント
・宿泊施設・海の家・土地
・都市部の住宅改修も扱う

箱根仙石原	元保養所を滞在型施設として活用
野尻湖	ホテルの改修・活用
出雲崎	海の家を活用
南風原町	土地を対象とした案件
世田谷区深沢・大田区中央	住宅の改修・売却

宿泊施設や海の家に加え、土地や都市部の住宅も投資対象です。
同じ予定年利でも、施設の稼働を待つ案件と改修後の買い手を探す案件では収益の出方が違います。

別ファンドで同じ物件を募集することがある

ポイント
・箱根と野尻湖は各3期
・ファンド数と物件数は違う

箱根仙石原の施設	3期
野尻湖ホテル	3フェーズ
南風原の土地	3期
出雲崎の海の家	2期

箱根仙石原の施設は第1・2・3期、野尻湖ホテルはフェーズ1・2・3として登場します。
南風原の土地も3期、出雲崎の海の家は2期あり、確認できた4物件で計11件です。

同じ施設への期違い出資は、別ファンドでも物件の分散にはなりません。
売却を予定するのか保有を続けるのかも各期で確かめます。

償還済み35件と運用終了1件は別

ポイント
・償還済み35件
・運用中7件・募集中1件

償還済み	35件
運用中	7件
募集中	1件
運用終了・償還前	1件

一覧表示では44件のうち35件が償還済み、7件が運用中、1件が募集中です。
残る1件は運用終了表示であり、償還済みには含めません。

償還済み件数は資金を返した実績として評価できます。
ただし、物件を売って償還したのか、保有したまま別の資金で償還したのかまでは、この件数だけでは分かりません。

キャンペーン情報

ポイント
・案内条件は変更される場合あり
・応募前に対象と期間を確認

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録と本人確認
・案件を選んで応募
・当選後に指定口座へ入金

会員登録と本人確認を行う

ポイント
・本人情報と受取口座を登録
・審査後に応募できる

メールアドレスを登録し、本人情報と分配・償還金を受け取る口座を入力します。
本人確認と審査が終わると、募集中のファンドへ応募できます。

物件の計画と償還方法を見て応募する

ポイント
・売却型か保有継続型か
・期間・最低額・募集方式を確認

投資前は、予定年利に加えて、改修内容、施設の運営者、賃料を払う会社、元本を返す方法を読みます。
売却型なら買い手と売却までの計画、保有継続型なら新しい出資などで償還資金を用意する計画がポイントです。

最低投資額、先着か抽選か、予定償還日もファンドごとに確認します。
当選後は指定された口座へ期限内に入金します。

運用中はレポート、終了後は登録口座で入金を確認する

ポイント
・工事・稼働・売却の進捗を追う
・分配・償還金は口座へ直接振込

月次レポートでは、投資したときの計画と、工事や施設運営、売却の進み具合を比べます。
計画に変更があれば、利益と償還時期にどう影響するかを読むとよいでしょう。

分配・償還金は登録した銀行口座へ直接振り込まれるため、別の出金申請は不要です。
運用終了後には清算期間があるので、次の投資に使う日程は予定償還日を基準に考えます。

FAQ

いくらから投資できますか？

サービスでは1万円から案内しています。
最低投資額はファンドごとに異なります。

元本や予定年利は保証されますか？

保証されません。
賃料、売却価格、借入返済などによって分配金や元本返還額が変わります。

途中で解約できますか？

電子交付を受けた日から8日間のクーリングオフ期間があります。
その後の中途解約は原則できません。

半年のファンドなら、半年で物件を売るのですか？

物件を売却する案件もあれば、保有したまま別ファンドで運用を続ける案件もあります。
運用期間の長さだけでは償還方法は分からないため、物件の売却計画と償還資金の用意の仕方を見ます。

償還後に出金申請は必要ですか？

分配・償還金は登録した銀行口座へ直接振り込まれます。
振込手数料は原則投資家負担ですが、GMOあおぞらネット銀行宛は無料です。

運用終了日に銀行へ入りますか？

運用終了後に清算して予定償還日に振り込まれます。
終了日と着金日は分けて資金予定を立ててください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

ポイント
・複数サービスの募集日程を追う
・Googleカレンダーに追加できる

ほかの不動産クラウドファンディングと募集時期・予定年利を比べたい場合は、利回りカレンダーを使えます。
BATSUNAGUの投資判断は各号の賃料、売却・保有計画と予定償還日を基に行います。

まとめ

ポイント
・地域再生と住宅改修に投資
・施工・運営・金融の経験が強み
・在庫と借入の多さに注意
・物件の収入と償還方法で選ぶ

BATSUNAGUは、古い施設や土地に新しい使い道をつくる不動産クラウドファンディングです。
建築・内装、施設運営、不動産ファンドの経験を組み合わせて案件をつくり、公開44件の予定年利中央値は8%となっています。

一方、施設を再生するには工事費と時間がかかり、完成後も利用者や買い手が必要です。
運営会社の売上は伸びていますが、在庫と借入も増え、自己資本は厚くありません。

向いているのは、地域の事業に関心を持ち、物件の計画を理解して投資したい人です。
利回りだけでなく、誰が施設を使うのか、どこから利益を得るのか、元本をどう返すのかが納得できる案件を選びたいです。

出典・参考

BATSUNAGU公式サイト・サービス案内
公開ファンド一覧
第44号・箱根仙石原第3期
第43号・借入併用案件
第42号・借入併用案件
サービスの仕組みとFAQ
リムズキャピタル会社情報・事業内容
リムズキャピタル グループ
リムズキャピタルの事業・再生事例
リムズキャピタルの事業内容
リムズの設計・施工事業
リムズの会社概要
LCディベロップメンツの事業内容
LCディベロップメンツの会社概要
不動産クラウドファンディングの仕組み
BATSUNAGUのキャンペーン情報

財務数値はリムズキャピタルの2023〜2025年12月期決算書を参照し、億円表示に換算しました。