【オルタナ】
三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜
の投資解説！
ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・オルタナの実績
・まとめ（投資するべきか）
オルタナのキャンペーン情報
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期間：8/26~11/30
対象：
①紹介コード「LdMxJ2qm」を入力して登録
②商品に投資
＊「そだつ貯蓄」および「再販売の案件」の購入は特典の対象となりません。
報酬：
・次回の新規募集案件で活用いただける特別優先券
・①②両方達成で現金3000円付与
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三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜の基本情報
| ファンド名 | 三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜 |
|---|---|
| 利回り | 年5.2% ＊インカム部分のみの年利 ＊売却時の利益は別途配分 |
| 運用期間 | 4年11ヶ月(受渡日：11月29日) |
| 募集方式 | 先着＆抽選 一部を先着制で案内しているようです |
| 募集期間 | 10月17日〜11月19日 |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利5.2%+投資期間4年11ヶ月」と長期スパンの案件となっています。
マスターリース契約で固定賃料を受け取る契約もあり、賃料収入に関してはリスクは限定的です。
また、紹介コード：LdMxJ2qmの入力で当案件に確実当選(10口)することもできます。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜
ポイント
・本ファンドの概要
・イオンタウン鈴鹿の売上高などの情報
・イオンタウン株式会社の固定賃料契約
・経済余力No.1の三重県
・倒産隔離で長期でも安心
・借入併用案件のメリットとリスク
・J-REITと比較(価格変動リスク)
・確定出資権を得られるキャンペーンも！
本ファンドの概要
ポイント
・オルタナ初の商業施設案件
・イオンタウン鈴鹿が投資対象
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得
・想定年利5.2%はインカム部分の収益
三重県中北部の人口約19万人の工業都市鈴鹿に位置している「イオンタウン鈴鹿」が投資対象になります。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
また、想定年利5.2%はインカム部分の収益となり最終的な売買損益は別途付与されます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓
それでは本ファンドの投資物件であるイオンタウン鈴鹿の情報を解説します。
イオンタウン鈴鹿の売上高などの情報
ポイント
・前年売上を上回り堅調に推移
＊コロナの時期を除く
・他社の新規出店計画は確認できていない
イオンタウン鈴鹿の全館売上高は2017年から直近までの間、コロナ禍の影響を大きく受けた2020年を除き、前年売上を上回り堅調に推移しています。
本件エリアの10km圏内では、競合になるような大型ショッピングセンターや大規模商業施設の新規出店計画は確認できていないため、 今後も安定した売上が期待できます。
イオンタウン株式会社の固定賃料契約
ポイント
・イオンタウン株式会社とマスターリース契約
・売上状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取り
・ただし2027年6月20日まで
・その後もおそらく再契約する予定
2027年6月20日までイオンタウン株式会社とマスターリース契約を締結しているので、毎月固定の賃料を受け取りとなっています。
マスターリース契約の特徴を掲載しておきます！
また、2027年6月20日以降の流れも掲載します。
マスターリース契約は、稼働状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取る契約となっています。
つまり、施設の売上の増減に関わらず賃料を得られるので、安全性が高い契約となっています。
マスターリース契約は2027年6月20日までとなっており、その後の流れなのですが、、
『おそらくイオンタウン株式会社が契約更新を行うだけです。』
複数の商業施設が集積する魅力的な立地であるため、 イオンタウン株式会社が契約更新を行わない可能性は限定的かと思われます。
仮に契約更新がなかった場合は、契約終了の通知は一年前予告のためリーシング活動に余裕があり、 優良なテナントを集めた大型商業施設として、安定的な収益の確保を目指していくとのことです。
経済余力No.1の三重県
ポイント
・勤労世帯の中間層の経済余力No.1
・消費にまわせる金額に余裕がある
・商圏として有望
総務省の全国消費実態調査をもとに47都道府県の2人以上の勤労世帯の中間層（上位40～60%）の経済余力を算出しており、三重県は全国1位となっています。
1世帯あたり約23.9万円/月と消費にまわせる金額に余裕があるため、商圏として有望であると考えられます。
倒産隔離で長期でも安心
ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す
ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。
一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
借入併用案件のメリットとリスク
ポイント
・金融機関ローンで約54.8%%融資
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である
本ファンドでは金融機関ローンで物件価格の約54.8%の融資を受けて運用します。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
ただし今回のローン金利には変動利率が採用されているので、金利上昇による利回りの低下や元本毀損時の割合増加などのデメリットもあります。
とはいえこの規模の不動産でしたらローン借入をしながら運用するのが一般的かと思います。
J-REITと比較(価格変動リスク)
特に今回はイオンリート投資法人でも良いんじゃないの？
とも思うと思うので、そもそもJ-REITとの差を説明します。
オルタナ商品のメリット
・非上場商品である
→価格は不動産価値から算出
→価格変動が少ない
・分離課税だがNISAは無理
・現金化は年２回程度
J-REITのメリット
・上場商品
→価格は不動産価値以外からも算出
→価格変動が大きい
・NISA可能
・現金化はいつでも可能
そもそもオルタナは非上場商品でイオンリート投資法人のようなJ-REITは上場商品です。
どうしても日々売買できるJ-REITは不動産価値以外の金融マーケットの動きに連動して大きな値動きをしてしまう可能性が高いです。
実際に下図が東証REIT指数と不動産現物価格指数の比較になります↓
不動産の現物価格指数（下図の黄色で示す線グラフ）は相対的に価格変動が小さくなる傾向がありました。
ちなみにオルタナ商品の価格設定方法は、不動産価値そのものを基準として価格（NAV）で算出されます。
算出方法は以下の通りです。
ただしJ-REITの方が良いという意見も理解できます。
・NISA可能
・現金化はいつでも可能
ですし、同じく長期で持っておけばある程度落ち着いた時に売却することも可能かと思います。
また、イオンリートと比べた時に『配当利回りは同じくらい＋LTVはイオンリートの方が低い』となっています。
オルタナ商品は1物件しかないので分散性も低いですしね。
結局どっちが良いねん！と思われるかもしれませんが、そもそも比べるの難しくない？と思います。
非上場商品と上場商品では価格決定の仕方が異なりますし、、
僕個人としては別セクターとして考えて投資しているので、枠組みが違います。
現物不動産への小口投資しているイメージの方が近いですね。
確定出資権を得られるキャンペーンも！
ファンド開催期間中は下記のキャンペーンが開催しています！
紹介特典などもありますので、ご確認ください！
オルタナのキャンペーン情報
友達紹介キャンペーン開催
期間：8/26~11/30
対象：
①紹介コード「LdMxJ2qm」を入力して登録
②商品に投資
＊「そだつ貯蓄」および「再販売の案件」の購入は特典の対象となりません。
報酬：
・次回の新規募集案件で活用いただける特別優先券
・①②両方達成で現金3000円付与
投資キャンペーン
『三重・イオンタウン鈴鹿』に投資した方から抽選でギフトが当たる！
【5名様】特選松阪牛ロース サーロイン10万円分
【50名様】イオングループ商品券1万円分
オルタナの実績
ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。
| ファンド名 | 利回り | 投資期間 |
|---|---|---|
| 三井物産のデジタル証券 〜熱海温泉〜 （譲渡制限付） | 4% | 5年 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋・人形町〜 （譲渡制限付） | 3％ | 4年11ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜京都・三条〜 （譲渡制限付） | 3.6％ | 5年2ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋〜 （譲渡制限付） | 3.4％ | 5年1ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 (譲渡制限付) | 4.3% | 5年 |
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・とにかく中身が固い
・固定賃料を受け取る契約もある
・大型不動産で大幅な価格下落がしにくい
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利5.2%+投資期間4年11ヶ月」と長期スパンの案件となっています。
マスターリース契約で固定賃料を受け取る契約もあり、賃料収入に関してはリスクは限定的です。
また、紹介コード：LdMxJ2qmの入力で当案件に確実当選(10口)することもできます。
