※本記事にはPRを含みます。情報・募集条件の確認日：2026年9月15日。
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期間：9/14~23
対象と報酬
・新規会員登録（本人確認）完了
→Amazonギフト券2,000円分
＊キャンペーンコードの欄は不要なので「０」でOKです
・4号ファンドへの初回応募完了
→Amazonギフト券3,000円分
＊抽選に外れた場合でも応募が完了していれば3,000円分の対象です（当選した場合は入金完了まで必要）
※予算上限に達した場合、期間内でも予告なく終了する可能性があります
SENSE OWNERS
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SENSE OWNERS（センス・オーナーズ）の4号ファンドは、大阪・谷町六丁目の築古ビルを解体し、更地で売却する案件です。
想定利回りは年15％。大手不動産会社との売却契約も締結済みで、売却までの道筋が見えている案件です。
「年15％の配当をどう生む？」「劣後61％はどう読む？」
この記事では、配当の仕組みとAIの価格考察、元本割れの条件を、図と数字で確認します。
この記事でわかること
結論
基本条件・分配金
利益の仕組み
劣後と借入
売却額別の試算
土地と工事
AIの推定売却価格と根拠
日程とキャンペーン
FAQ
結論：売却契約済み。予定どおり進めば年15％の配当を期待
ポイント
・売却契約があり、配当までの道筋は具体的
・予定どおりの工事・売却が実現のカギ
・劣後9,000万円は追加予定を含む
駅近の土地を取得し、古いビルを解体して買主へ引き渡す。売却先が決まっている点は強みです。
期中に想定外の問題がなく、費用や追加出資が計画どおりに進み、締結済みの売買契約がしっかり履行されれば、年15％の想定配当を期待できる案件と考えます。
これから買主や売却価格を決める案件に比べ、配当までの道筋が具体的だからです。
売買金額は非開示ですが、契約当事者である運営会社は把握しているはずです。その金額と費用を踏まえ、想定配当を出せるようファンドを設計していると考えるのが自然でしょう。
これは公開情報からの当サイトの見方です。契約価格や利益の余裕までは確認できないため、実現確率を数値で示せるものではありません。
ただし、工事費の増加や引き渡しの遅れ、売却契約の解除は、分配金や元本に影響します。借入の返済順位と、追加出資の計画も押さえておきたい案件です。
元本割れや返金延期の可能性があるため、近いうちに使うお金での出資には向きません。
SENSE 4号ファンドの基本条件｜10万円の分配金はいくら？
| ファンド名 | No.04大阪市谷町六丁目PJ |
| 想定利回り | 年15.0％（税引前・保証なし） |
| 運用期間 | 171日（予定） |
| 募集金額 | 5,700万円 |
| 出資単位・最低額 | 1口1万円／最低10口＝10万円 |
| 出資上限 | 2,000口＝2,000万円 |
| 募集方式 | 抽選式(9/17~23) |
| 配当の形式 | 不動産の売却益を分配するキャピタル型 |
| 対象 | 大阪市中央区谷町六丁目10-18の土地・建物 |
| 劣後出資 | 当初300万円＋追加予定8,700万円 |
| 借入 | 金融機関から2億9,000万円（取得時） |
年15％でも、171日で15％増えるわけではない
ポイント
・10万円なら税引前約7,027円
・源泉徴収後は約5,592円
年15％は1年間に換算した利回りです。171日で計算すると、次の金額になります。
10万円 × 15％ × 171日 ÷ 365日 ＝ 約7,027円（税引前）
元本に対して約7.03％の分配に相当します。
| 出資額 | 171日分の想定分配金 |
| 10万円 | 税引前 約7,027円 源泉徴収後 約5,592円 |
| 30万円 | 税引前 約21,082円 源泉徴収後 約16,777円 |
| 50万円 | 税引前 約35,137円 源泉徴収後 約27,962円 |
| 100万円 | 税引前 約70,274円 源泉徴収後 約55,924円 |
源泉徴収後は20.42％を差し引いた概算。端数処理や運用日数で変わり、振込手数料は含みません。確定申告による最終的な税負担は別です。
＊分配金は保証されません。
利益の仕組み｜古いビルを解体して、更地で売却
買主が利用しやすい土地に整えることで利益を狙う
対象は土地155.19㎡と、1973年築の鉄筋コンクリート造9階建ビル。
権利関係を整理し、解体して更地で売ります。
買主が新しい建物を計画しやすい状態に整え、費用を上回る価格で売却することで利益を狙います。
書面では2026年8月24日に取得済み。
出資金は取得資金の補充、借入返済、立替金の回収、運転資金などに使われます。
投資家は土地を直接所有せず、センス・トラストとの匿名組合契約を通じて出資します。
会社の倒産や事業停止も、元本返還に影響します。
売却契約済みでも、杭・基礎を撤去して渡す義務が残る
ポイント
・売却契約は締結済み
・引き渡し条件の達成が必要
・売却代金・解除条件の詳細は未確認
大手不動産会社と売却契約を締結済みです。
ただし、書面では建物だけでなく、杭・基礎もすべて撤去して引き渡す条件があります。
買主名・売却代金・手付金額・解除条件の詳細は確認できていません。
契約済みでも、決済延期や契約解除のリスクは残ります。
劣後出資61％の読み方｜銀行借入を含めるとどうなる？
ポイント
・61％は優先・劣後の出資合計が分母
・総資金に対する劣後は約20.6％
・銀行への返済が投資家より先
まず、資金の全体像を金額で確認
| 資金の出し手 | 計画額／総額4億3,700万円に対する割合 |
| 金融機関の借入 | 2億9,000万円／約66.4％ |
| 投資家の優先出資 | 5,700万円／約13.0％ |
| 事業者の劣後出資 | 9,000万円／約20.6％ 当初300万円＋追加予定8,700万円 |
| 合計 | 4億3,700万円／100％ |
劣後出資は、損失が出たときに投資家より先に損失を負担する会社側の出資です。
9,000万円 ÷（5,700万円＋9,000万円）＝ 約61.2％
この計算には銀行借入が入っていません。
借入を含む総資金4億3,700万円に対しては、劣後9,000万円は約20.6％。
「物件が61％値下がりしても大丈夫」という意味ではありません。
優先出資の「優先」は、銀行より先という意味ではない
借入には第一順位の根抵当権が設定され、金融機関が不動産から優先して回収できる担保があります。借入などの支払いが先で、その後に投資家への返還となります。
9,000万円の大部分は、これから追加するお金
当初は投資家5,700万円に対して事業者300万円で、劣後比率は5％。
追加予定8,700万円を合わせて9,000万円になります。
61％分の資金が、開始時点ですべて入っているわけではありません。
追加時期は、公開ページが「運用終了時」、書面が「費用が発生する都度」と説明しています。
工事代の支払いに関わるため、最新書面での拠出時期と資金の準備状況を確認したいところです。
いくらで売れれば元本が戻る？費用を固定した試算
ポイント
・元本全額回収の目安は3億4,700万円
・想定分配までには約4億4,101万円
・実際の売却価格を予測する表ではない
元本割れの条件を、公式の予算で計算します。
取得3億円＋諸費用1億3,700万円＝総事業費4億3,700万円
諸費用には仲介・税金・解体・金利などが含まれます。
試算の前提：事業者が営業を継続し、優先5,700万円・劣後9,000万円が全額出資され、予算の費用も全額発生する場合。別の収益や精算差額、費用超過は考慮しません。未完成での処分や倒産時の回収額を示す表ではありません。
損失が9,000万円までなら、計算上は劣後で受け止める
3億4,700万円で売れれば、総事業費との差額9,000万円を劣後で負担できます。
4億3,700万円 − 劣後9,000万円 ＝ 3億4,700万円
この前提では、これを下回ると投資家の元本にも損失が及びます。
| 仮の売却額 | 投資家全体の元本回収額 |
| 4億3,700万円 | 5,700万円（100％） 事業利益はゼロで、配当原資はない |
| 3億4,700万円 | 5,700万円（100％） 損失9,000万円を劣後で負担 |
| 3億3,000万円 | 4,000万円（約70.2％） 10万円出資なら約7.02万円 |
| 3億1,000万円 | 2,000万円（約35.1％） 10万円出資なら約3.51万円 |
| 3億円（取得価格と同額） | 1,000万円（約17.5％） 10万円出資なら約1.75万円 |
| 2億9,000万円 | 0円（0％） この仮定では優先元本も全額損失 |
注意：土地・建物の取得価格と同じ3億円で売れても、この前提では元本が毀損します。
取得額を回収しても、諸費用1億3,700万円が損失として残るためです。劣後9,000万円で負担しきれない4,700万円が投資家の損失となり、優先出資5,700万円のうち回収できるのは1,000万円です。
元本が戻ることと、年15％の利益を出せることは別
元本を回収できても、事業に利益がなければ予定分配はできません。5,700万円に年15％・171日分を分配するには、約401万円の利益が必要です。
4億3,700万円 ＋ 約401万円 ＝ 約4億4,101万円
これが、同じ仮定で予定分配まで行うための売却額の目安です。実際の売却契約の価格は非開示なので、計画にどれだけの余裕があるかは確認できません。
表は売却価格の予測ではありません。金利・売却費は予算に含め、二重に差し引いていません。費用の増減や追加出資の未実行で結果は変わります。
谷町六丁目の土地は割安？立地と解体費を分けて考える
ポイント
・松屋町駅徒歩2分・谷町六丁目駅徒歩4分
・取得価格と総事業費は別
・容積率800％だけで価値は決まらない
交通の便は魅力。ただし地価上昇だけで売却額は決まらない
長堀通り沿いで、松屋町駅徒歩2分・谷町六丁目駅徒歩4分。
駅近の商業地域ですが、売却額は土地の形や接道、買主の建築計画などにも左右されます。
近隣の公示地「大阪中央5-38」は2026年で200万円／㎡。ただし、近隣の標準地の価格であり、本物件の査定額ではありません。
3億円の取得と、4億3,700万円の事業を混同しない
| 比較する金額 | 土地155.19㎡で単純に割った値 |
| 物件取得価格3億円 | 約193.3万円／㎡ |
| 諸費用込み4億3,700万円 | 約281.6万円／㎡ |
取得価格には既存建物、総事業費には解体・仲介・税金・金利なども含まれます。281.6万円／㎡を土地だけの取得単価とは呼べません。
諸費用1億3,700万円のすべてが解体費ではありません。詳細な内訳が見えないため、工事や権利処理の予算が十分かは別に確認が必要です。
私道・セットバックと、実際に建てられる規模を確認
書面には、セットバックを含む約21.44㎡の私道負担の記載があります。155.19㎡から単純に引くと約133.75㎡ですが、実際に使える面積は測量や道路の扱いの確認が必要です。
容積率800％は、敷地に対する床面積の上限を考える指標。
道路などの制限もあるため、155.19㎡×800％の広さを必ず建てられるわけではありません。
解体工程の遅れが、売却と返金に波及する
解体時の地中障害物などで、費用や工期が増える可能性があります。
書面には、埋蔵文化財の試掘が必要な場合、実施まで5～6か月程度かかる場合がある旨も記載されています。
今回その遅延が決まったという意味ではありません。
権利処理・解体・調査がどこまで進み、引き渡しまで何が残っているかが確認点です。
AIの推定売却価格は約2.4～3.1億円｜根拠をやさしく解説
AI考察では、更地にした後の土地を単独で通常売却する場合、約2.4～3.1億円と概算しました。
これは締結済みの売買金額を推測したものではなく、周辺の公的な価格資料と仮の面積・単価から組み立てた参考値です。
① 面積を置く → ② 周辺単価を見る → ③ 掛け算する
| 計算の材料 | AI考察での扱い |
| ① 仮の評価面積 | 土地155.19㎡ − 私道・セットバック約21.44㎡ ＝ 133.75㎡ |
| ② 周辺の公示地価 | 安堂寺町2丁目：200万円／㎡ 谷町6丁目：198万円／㎡ いずれも2026年1月1日時点 |
| ③ 公開鑑定の別の見方 | 安堂寺町の標準地は、取引事例との比較で206万円／㎡。 将来の賃料収入から逆算する方法では180万～187万円／㎡ |
| ④ AIが仮定した単価 | 小規模な敷地の制約や角地性を考慮し、180万～230万円／㎡と設定 |
出典：国土交通省の大阪中央5-38（安堂寺町）の鑑定評価書、大阪中央5-16（谷町）の鑑定評価書。面積は契約成立前交付書面をもとに計算。
133.75㎡ × 180万～230万円／㎡
＝ 2億4,075万～3億762.5万円
≒ 約2.4～3.1億円
ここで、上限の230万円／㎡はAIが置いた仮定で、成約事例の単価ではありません。私道等を全額控除する面積の置き方も簡易的で、測量に基づく確定面積や正式な不動産鑑定ではありません。価格の確信度は低めです。
契約どおり売る場合と、別の買主へ売る場合を分けて考える
今回の配当は、すでに締結した売買契約が履行されることが基本の道筋です。AIの概算が低いからといって、締結済みの価格では売れない、年15％を配当できないと結論づけることはできません。
実際の取引価格は、買主の事業計画や個別条件によっても変わります。
一方、予定の契約が履行されず、別の買主を探す場面では、この概算が参考になります。前の章の費用固定・劣後全額拠出の試算では、元本全額回収の売却額は3.47億円。AI概算はそれを下回るため、売却契約が予定どおり実行されることの重要性が見えてきます。
なお、約2.4～3.1億円は権利処理と建物・杭・基礎の撤去が終わった土地の、売却費用を引く前の価格です。解体途中の価格には使えません。1月の公示地価を参照した概算であり、9月時点の同条件の成約価格も未確認です。
募集日程とキャンペーン｜応募前に確認したい条件
| 募集開始 | 2026年9月17日（木）12:00 |
| 募集終了 | 2026年9月23日（水・祝）12:00 |
| 入金期日 | 2026年9月25日（金）22:00予定 |
| 運用開始 | 2026年9月30日（水）予定 |
| 運用終了 | 2027年3月19日（金）予定 |
| 払い戻し期日 | 2027年3月31日（水） |
上表は公開ページの予定です。書面には売却決済・引き渡しが2027年2月26日、運用終了見込みも2月26日頃とあり、公開ページとの差があります。
売却日・運用終了日・払い戻し日は区別し、最新書面で日程と配当日数を照合してください。
書面には、事前通知により1年を超えない範囲で契約を延長できる条項もあります。
新規登録と4号への応募で、最大5,000円分の特典
ポイント
・本人確認完了で2,000円分
・4号応募で追加3,000円分
・当選後キャンセル等は無効の場合あり
期間は2026年9月14日～9月23日12:00。
新規の本会員登録・本人確認完了でAmazonギフトカード2,000円分、4号への応募完了で追加3,000円分です。
進呈は登録月の翌月末頃の予定です。
メール登録だけでは対象になりません。
変更・中止もあり得るため、最新の応募規約を確認してください。
出典：公式キャンペーン案内・応募規約。
本案件には、別途「千房のお食事券1万円分を20名」に当たる企画もあります。条件の整理はSENSE OWNERSのキャンペーン解説へ。
特典とファンドの利益は分けて考えましょう。
SENSE 4号ファンドのよくある質問
10万円を投資すると、15,000円もらえますか？
171日で年15％を日割り計算すると、税引前の分配金は約7,027円です。15,000円は1年間運用できた場合の計算です。実際の配当は運用実績や日数で変わり、保証されません。
劣後61％なら、元本割れしにくいですか？
劣後出資は損失を先に負担する仕組みですが、61％は借入を除いた出資合計に対する割合です。借入込みでは約20.6％で、しかも9,000万円のうち8,700万円は追加予定です。物件価格、諸費用、借入の返済、追加拠出を併せて確認する必要があります。
売却契約があれば、予定どおり返金されますか？
保証されません。建物・杭・基礎の撤去を終えて引き渡す条件があり、工事の遅れや契約の延期・解除が返金に影響する可能性があります。買主から代金を受け取った後も、借入などの精算が必要です。
途中でお金が必要になったら解約できますか？
原則として中途解約できません。公式FAQでは、契約成立時書面の受領日から8日以内のクーリングオフ等を案内していますが、いつでも自由に引き出せる商品ではありません。手続きや例外は最新の契約書面を確認してください。
振込手数料はかかりますか？
口座の開設・維持手数料は無料です。公式FAQでは、口座への振込と口座からの引き出しの振込手数料は投資家負担とされています。少額出資では、分配金に対する手数料の割合にも注意してください。
まとめ｜年15％を、売却までの仕事と資金の流れから理解する
ポイント
・更地売却による利益を狙う
・売却契約は具体的な強み
・劣後と借入は金額・時期・順位で確認
売却契約があり、予定どおり進めば年15％の想定配当を期待できる案件です。その実現には、解体・引き渡しの完了、追加8,700万円の拠出、費用の管理が欠かせません。
10万円・171日なら税引前約7,027円という想定分配金と、元本割れ・返金遅延の可能性を並べて、自分が引き受けられる内容か検討してください。
出典・参考資料
募集条件・資金構成・物件概要：SENSE OWNERS No.04大阪市谷町六丁目PJ
手数料・税・解約・倒産時の説明：SENSE OWNERS公式FAQ
特典：公式の新規登録キャンペーン案内および応募規約
近隣公示地：国土交通省 不動産情報ライブラリ・大阪中央5-38（2026年）
書面の確認箇所：大阪市中央区谷町六丁目の契約成立前交付書面（取得・使途：3～4頁、売却・借入：9頁、土地・工事：13～14頁、出資：18～19頁、損益分配：20～22頁、財産管理・契約期間：23頁、清算：24頁）および電子取引業務に関する重要事項。
書面の内容は確認できた版に基づくため、申込時にログイン後の最新書面を優先してください。分配金・比率・売却額別回収額は、本文の前提による当サイトの計算です。
