GATES FUNDING22号 港区三田高級分譲レジデンスの投資考察！
今回はGATES FUNDINGの新案件
『港区三田高級分譲レジデンス』
に投資するべきか考察したよ！
個人的には投資する予定です。
人気の高級レジデンスの案件ということで売れない。ということは無いかと思いました。
そのため、元本毀損時でも大きな毀損にはなりにくいのでは？と思っています。
また、SUUMOなどでの同物件の売り出し価格からも優先出資額を下回る可能性は少ないと思いましたし、それでこの利回りは良いと考えました。
特に今回はアップサイド配当方針になってからの初ファンドということもあり、大きめに突撃する予定です。
アップサイド配当以前に利回りも高いですしね。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
・まとめ（投資するべきか）
GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら
港区三田高級分譲レジデンスの基本情報
| ファンド名 | 港区三田高級分譲レジデンス |
|---|---|
| 利回り | 10% +アップサイド方針あり |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2025/8/21運用開始) |
| 募集金額 | 1,028,700,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 7/16~8/6 |
| 備考 | 劣後10％ |
投資したい案件
個人的には投資する予定です。
人気の高級レジデンスの案件ということで売れない。ということは無いかと思いました。
そのため、元本毀損時でも大きな毀損にはなりにくいのでは？と思っています。
また、SUUMOなどでの同物件の売り出し価格からも優先出資額を下回る可能性は少ないと思いましたし、それでこの利回りは良いと考えました。
特に今回はアップサイド配当方針になってからの初ファンドということもあり、大きめに突撃する予定です。
アップサイド配当以前に利回りも高いですしね。
＊GATES FUNDING20号、21号で落選された方は、本ファンドにおいて投資申込額に関係なく優先的に当選対象となります。
＊抽選で落選された場合でも、「近日公開予定の大型ファンド」への優先投資権
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港区三田高級分譲レジデンス
ポイント
・本ファンドの概要
・三田ガーデンヒルズのパークマンション棟の情報
・今回の部屋情報
・相場感
・今回の必要売却価格概算
・売却AI予想とアップサイド配当
・注意点
・感想(実質年利)
本ファンドの概要
ポイント
・三田ガーデンヒルズのパークマンション棟の1室
・転売益にて元本＆配当を出す予定
・売却益の25%配当のアップサイド配当方針も追加
・分譲購入者から引き渡し前にいち早く売買契約締結
三田ガーデンヒルズのパークマンション棟の1室が投資対象です。
転売益にて元本＆配当を出す予定となっています。
今回はGATES初のアップサイド配当方針がある案件で、想定以上の売却益や早期償還の場合は売却益の25%配当が付与されます。
分譲購入者から引き渡し前にいち早く売買契約締結できたことで、今回のファンド組成に至ったということです。
それでは三田ガーデンヒルズのパークマンション棟の情報や今回の部屋の間取り情報などを見ていきましょう。
三田ガーデンヒルズのパークマンション棟の情報
ポイント
・高級エリア港区三田で麻布十番駅より徒歩5分
・三田ガーデンヒルズの最高級レジデンスであるパークマンション
高級エリア港区三田で麻布十番駅より徒歩5~7分の立地です。
三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスの“ガーデンヒルズ”共同開発された低層レジデンスです。
＊1987年の広尾ガーデンヒルズ以来の38年ぶりの大規模マンション開発です
・サウスヒル
・イーストヒル
・ノースヒル
・ウエストヒル
・パークマンション
の５棟からなり、その中でも別格で最高級とされるパークマンションの1室が今回の投資対象です。
パークマンションのみ帝国ホテルとの提携によるコンシェルジュサービスなどが享受できるようです。
パークマンションの基本情報についてもみていきます。
以下物件の基本情報です↓
| 項目 | 内容 |
| 物件名 | 三田ガーデンヒルズ パークマンション （PARK MANSION） |
| 所在地 | 東京都港区三田 1丁目4-60 |
| 交通 | 麻布十番駅 徒歩5～7分 芝公園駅 徒歩10～12分 |
| 総戸数 | 176戸 |
| 総階数 | 地上13階・地下2階 |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 （RC造） |
| 築年月 | 2025年3月下旬予定 |
今回の部屋情報
ポイント
・専有面積：109.72㎡（約33.19坪）
・階数：12階
＊パークマンション棟は13階建
今回の案件に関する情報は
・パークマンション棟
・専有面積：109.72㎡（約33.19坪）
・階数：12階
ということです。
この専有面積などからネット上で落ちているものから間取りなどを確認してみました。
おそらく『3LDK(洋9.5 洋6.5 洋6.3 LDK21.1)』となっているのかなと推測します。
・パークマンション棟
・専有面積：109.72㎡（約33.19坪）
・階数：12階
・間取り：3LDK(洋9.5 洋6.5 洋6.3 LDK21.1)
と仮定しておきますね。
相場感をみていきます。
相場感
本物件
・パークマンション棟の1208号室
・専有面積：109.72㎡（約33.19坪）
・階数：12階
・間取り：3LDK(洋9.5 洋6.5 洋6.3 LDK21.1)
SUUMOに出されている物件の
・階数
・間取り
・専有面積
・掲載価格(坪単価)
をまとめてみました。
＊パークマンションと記載のあるものに限定しています
| 階数 | 間取 | 専有面積 | 掲載価格 |
| 10F | 3LDK 北 | 163.09m2 | 21億6800万円 約4394.5万円/坪 |
| 3F | 2LDK 北 | 80.99m2 | 8億円 約3265.4万円/坪 |
| 1F | 3LDK 南 | 98.65m2 | 9.8億円 約3284.0万円/坪 |
| 4F | 2LDK 北 | 128.43m2 | 13億円5000万円 約3474.9万円/坪 |
今回の必要売却価格概算
ポイント
・ファンド総額：1,143,000,000円
・優先：1,028,700,000円
・劣後：114,300,000円
今回はファンド総額：1,143,000,000円を年利10%で6ヶ月運用するので単純計算で
1,143,000,000円✖︎年利10%✖︎6ヶ月/12ヶ月
＝57,150,000円
の利益が必要です。
1,143,000,000円＋57,150,000円
＝1,200,150,000円
での販売が必要かと思います。
この時の坪単価は約3,616万円/坪となっています。
＊各種手数料などあればもう少し上がるかも
＊早期償還されるなら逆に下がるかも
売却AI予想とアップサイド配当
ポイント
・同物件のパークマンション棟の売り出し価格
・本物件は13階中12階の高層階となる
・3LDKの物件
・売却益の25%配当の可能性
| 階数 | 間取 | 専有面積 | 掲載価格 |
| 10F | 3LDK 北 | 163.09m2 | 21億6800万円 約4394.5万円/坪 |
| 3F | 2LDK 北 | 80.99m2 | 8億円 約3265.4万円/坪 |
| 1F | 3LDK 南 | 98.65m2 | 9.8億円 約3284.0万円/坪 |
| 4F | 2LDK 北 | 128.43m2 | 13億円5000万円 約3474.9万円/坪 |
上記のデータをもとに想定売却価格をAIさんに考えてもらいます。
＊取らぬ狸の皮算用計算ですので、その点はご留意ください
上の表で 4F・128㎡＝3,475万円/坪を基準に考えていきます。
・階差プレミア
→0.8〜2%
SUUMO上の物件からみると、ガーデンヒルズ５棟では1F上がるごとに＋0.8〜1.0％程度でした。ただし、本物件のパークマンション棟に限定すると＋1.5〜2.0％でした。
・面積補正
→－2.5％
SUUMO上の物件からみると大型の部屋の方が坪単価が高い傾向にあり、今回は128㎡よりも－18.3㎡せまいので、－2.5％補正をかけました。
3,475万円/坪×(1.064〜1.160)×0.975×33.19坪
=約11億9,648万〜約13億444万
となりました。
13階建の12階ですので、希少な高階層ですのでその辺りも期待できるポイントかと思います。
配当の計算をしていきます！
優先出資者には、以下のどちらか高い方を上限配当されます。
・売却利益の25%
・優先出資額 × 実日数 ÷ 365 × 年10%
今回のケースを見ていきます。
ファンド総額：1,143,000,000円を年利10%で6ヶ月運用した場合の配当額は57,150,000円です。
つまり売却利益の25%が57,150,000円を超えた時にアップサイド配当がされます。
・必要な売却利益（その25%が上記になる）：205,740,000円
となりますので、不動産の売却価格は13億4,874万円である必要があります。
先ほどのAI計算では約11億9,648万〜約13億444万となりましたね。
【約11億9,648万のケース】
利益：53,488,884円となりますが、年利10%水準には届かず年利9.36%の配当となります。
＊優先投資家が先に配当されると思いますので投資家は年利10%受け取れるかと思います
【約13億444万のケース】
13億4,874万円に届いていないため年利10%が優先されます
↓
つまりAI試算ではアップサイド配当になる可能性は少なそうです。
・早期償還の際にアップサイド配当が適応されて利回りUP
・あくまでのAI試算で13階中12階という高階層であればさらに高値で売れる
上記2点の場合にアップサイド配当の期待ができると思われます。
GATES曰く、三田ガーデンヒルズの取引坪単価はどんどん上がってきており、問題ないと考えているようです。
＊あくまで運営の言い分
あくまでAI試算ですし超ブランド物件ですので、高値売却できる可能性もあります。
注意点
ポイント
・不動産の売却はしやすそう
・一般人には理解できにくい
・そこまで運営財務はよくない
人気の高級レジデンスの1室であれば、値段を下げれば売りやすいかと思いますので、大きな元本毀損が起きにくい点は良いかと思います。
一方でどのくらいの値段で売れるか？
というのが賃料水準などから算出することができないため、一般人の僕たちにはなかなか理解しにくい案件かと思いました。
またそこまで運営財務はよくないので成立前書面で財務状況は確認&理解の上で投資しましょう。
感想(実質年利)
個人的には投資する予定です。
人気の高級レジデンスの案件ということで売れない。ということは無いかと思いました。
そのため、元本毀損時でも大きな毀損にはなりにくいのでは？と思っています。
また、SUUMOなどでの同物件の売り出し価格からも優先出資額を下回る可能性は少ないと思いましたし、それでこの利回りは良いと考えました。
特に今回はアップサイド配当方針になってからの初ファンドということもあり、大きめに突撃する予定です。
＊個人的には早期償還によるアップサイド配当とか期待したいです
入金期日：8/12
運用開始：8/21
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.57%くらいになります。
GATES FUNDINGの実績
| 1号ファンド | 20% | 3ヶ月 |
| 2号ファンド | 6.5% | 3ヶ月 |
| 3号ファンド | 6.5% | 4ヶ月 |
| 4号ファンド | 9.9% | 2ヶ月 |
| 5号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 6号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 7号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 8号ファンド | 9% | 9ヶ月 |
| 9号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 10号ファンド | 5% | 12ヶ月 |
| 11号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 12号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 13号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 14号ファンド | 8.5% | 9ヶ月 |
| 15号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 16号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 17号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 18号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 19号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 20号ファンド | 9.5% | 6ヶ月 |
GATES FUNDINGについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・初のアップサイド配当方針
・高級レジデンスの転売案件
・毀損したとしても大敗にはなりにくそう？
投資したい案件
個人的には投資する予定です。
人気の高級レジデンスの案件ということで売れない。ということは無いかと思いました。
そのため、元本毀損時でも大きな毀損にはなりにくいのでは？と思っています。
また、SUUMOなどでの同物件の売り出し価格からも優先出資額を下回る可能性は少ないと思いましたし、それでこの利回りは良いと考えました。
特に今回はアップサイド配当方針になってからの初ファンドということもあり、大きめに突撃する予定です。
アップサイド配当以前に利回りも高いですしね。
