トモタクCF97号（六本木）に投資すべきか投資考察！

今回はTOMOTAQU(トモタク)の案件
トモタクCF97号（六本木）の投資考察をしています！
またファンドキャンペーン、紹介入会キャンペーンなどが豊富なので、全キャンペーンをまとめています！

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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・キャンペーン情報まとめ
・TOMOTAQUの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

トモタクCF97号（六本木）の基本情報
トモタクCF97号（六本木）
キャンペーン情報まとめ
TOMOTAQU(トモタク)の実績
1. TOMOTAQUの過去の利回り実績
2. TOMOTAQUの過去の投資期間実績
まとめ（投資するべきか）

トモタクCF97号（六本木）の基本情報

ファンド名	トモタクCF97号（六本木）
利回り	7% ＋各種キャンペーンあり
運用期間	12ヶ月(2025/5/15運用開始)
募集金額	32,400万円
募集方式	先着
募集期間	4/21 12時
備考	劣後出資比率10%

六本木駅から徒歩2分の建物の一部が投資対象。
立地は非常に良いが、売却戦略については情報不足感は否めない。
とはいえこの立地であれば、大幅な元本毀損リスクにはならないか。
新規勢はキャンペーン込みで利回りが大幅に上昇する。

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トモタクCF97号（六本木）

ポイント
・本ファンドの概要
・インカム部分はマスターリース契約
・本物件の特徴や立地
・現在の表面利回り
・出口について
・各種キャンペーン情報

本ファンドの概要

ポイント
・六本木駅徒歩2分の地下1階＋6階建の建物
・投資対象は地下1階の2区画
・現在は2区画ともテナント入居している
・インカムゲイン4.5%＋キャピタルゲイン2.5%
・劣後出資比率10%

六本木駅徒歩2分の地下1階＋6階建の建物のうち、地下1階の2区画が投資対象となります。
現在は2区画ともテナント入居しているいる状況です。
インカムゲイン4.5%＋キャピタルゲイン2.5%の配当となっており、インカム部分はマスターリース契約(賃料固定)を結んでいます。
劣後出資比率10%です。

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インカム部分はマスターリース契約

ポイント
・インカム部分は子会社とのマスターリース契約
・年間約1,572万円の収益
・インカム予定配当は16,200,000円
・優先出資部分のみなら14,580,000円

本案件の予定配当はインカムゲイン4.5%＋キャピタルゲイン2.5%となっており、インカム収益部分に関しては子会社とマスターリース契約を結んでいますので、賃料固定で年間約1,572万円の収益となります。
本ファンド総額は3.6億円となっていますので、年利4.5%だと16,200,000円の配当が必要です。
優先出資部分の募集金額は3.24億円ですので、年利4.5%だと14,580,000円の配当が必要です。
おそらく、優先出資部分のインカム収益のみカバーしているマスターリース契約なのかと思います。

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本物件の特徴や立地

ポイント
・六本木駅徒歩2分の地下1階＋6階建の建物
・投資対象は地下1階の2区画
・居酒屋と会員制飲食店の2店舗が入居
・昭和42年12月19日新築
・旧耐震基準ビル

六本木駅徒歩2分の地下1階＋6階建の建物の地下1階の2区画が投資対象となっています。
＊画像からも六本木グランドールとわかります
居酒屋と会員制飲食店の2店舗が入居いる状況です。
昭和42年12月19日新築とのことで、旧耐震基準ビルとなっています。
画像の通り、かなり駅に近い立地です↓

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現在の表面利回り

ポイント
・募集額は3.6億円
・マスターリースで15,725,502円/年

本ファンド総額は3.6億円(内劣後3600万円)となっており、マスターリース契約では15,725,502円/年得る予定です。
マスターリースでの収入を元に現在の表面利回りを算出すると
15,725,502円/3.6億円
=4.368%
となります。
＊ただしこれはマスターリースを元に算出した表面利回りです
＊実賃料ベースの表面利回りは次の項に記載しました

キャピタル2.5%予定ですので、単純計算ですと
3.6億円✖︎2.5%=900万円の売却益が必要です。
実際には販売費などを考えるとこれ以上の収益が必要かも。

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出口について

ポイント
・出口については第３社に売却か
・表面利回り4.3%で売れるのか

出口については第３社に売却かと思いますが、表面利回り4.3%で売れるのか？と言う点がポイントかと思います。
①表面利回りの算出でマスターリース契約金額を使ったため、実際の表面利回りが不明
②1年で賃料交渉などで家賃を引き上げるのか
など売却戦略についてはいまいち記載がありませんでした。
→この点に関しては問い合わせで聞いてみます。
↓
【問い合わせ結果】
①
実際の賃料収益ベースでは第三者との賃貸借契約があることから具体的な賃料は非公開とのことでした。ただし、実賃料ベースでは6%以上の収入ということでしたので、利回りは出ている物件のようです。
②
現状での条件を前提とした第三者への売却を想定している。とのことでした。

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各種キャンペーン情報

ポイント
・新規向けの紹介キャンペーン
・ファンドキャンペーン
・トモタクファンズプログラム

キャンペーン情報まとめ

キャンペーンの詳しい詳細はこちらの記事

TOMOTAQU(トモタク)の実績

TOMOTAQUの過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
以下のグラフが過去ファンドの傾向になります。

TOMOTAQUの過去の利回り実績

2024/5月時点での激アツファンド条件である利回り6%以上の割合は驚異の92%になっています。
＊2024/5月末時点での直近50件
不動産クラウドファンディングとしては５％以上なら投資を考えてしまうので、めちゃくちゃ高い利回り水準を維持していますね。

じぇいは激アツファンドの割合が１０％以上ならとりあえず開設しておくことをおすすめするよ！
激アツファンドがでてから口座開設しても間に合わないからね。

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TOMOTAQUの過去の投資期間実績

2024/5月時点で、TOMOTAQUでは12ヶ月以下のファンドの割合が80%を占めており、投資しやすいファンドが揃えられています。
＊2024/5月末時点での直近50件
また過去に１度ではありますが３年間の長期ファンドも存在しているので、長い期間ほったらかし投資したい人向けのファンドもこれから組成される可能性はあります。