【オルタナ】
三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜の投資解説！

ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・まとめ（投資するべきか）

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三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜の基本情報
三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜
オルタナの実績
まとめ

三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜の基本情報

ファンド名	三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜
利回り	年3.5% ＊インカム部分のみの年利
運用期間	5年
募集方式	先着＆抽選一部を先着制で案内している
募集期間	2月20日〜3月19日

本案件は「年利3.5%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
定期借地権とザロイヤルパークホテルアイコニック東京汐留の一部が投資対象です。
＊今回は土地は対象ではありません
LTVが今までの案件よりも高めに設定されているので、金利上昇に対して少々弱めの案件の気もします。

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三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜

ポイント
・本ファンドの概要
・一定期間土地を借りる権利（定期借地権）
・鑑定評価額が低下と借入の定期返済
・賃料固定型のファンド
・賃借人は三菱地所株式会社
・ロイヤルパークホテル汐留タワーについて
・倒産隔離で長期でも安心
・借入併用案件のメリットとリスク
・J-REITと比較(価格変動リスク)
・キャンペーン情報
・感想(利回り上昇の可能性)

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本ファンドの概要

ポイント
・一定期間土地を借りる権利（定期借地権）
・ザロイヤルパークホテルアイコニック東京汐留の一部
＊土地は投資対象ではありません
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得

『ロイヤルパークホテル汐留タワーのB4～1階、8階、16階及び23階の一部と24~38階部分』『その土地の定期借地権』が投資対象となります。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
また、想定年利3.5%はインカム部分の収益となり最終的な売買損益は別途付与されます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓

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一定期間土地を借りる権利（定期借地権）

ポイント
・一定期間土地を借りる権利
・2043/6/30までの定期建物賃貸借契約
・時間経過とともに価値減少

定期借地権とは一定期間土地を借りる権利のことです。
今回の場合ですと、2043/6/30までの定期建物賃貸借契約となっています。
時間経過とともに借地契約の残期間が短くなりますので、鑑定評価額が低下する傾向にあります。

ということはどんどん基準価格が減っていくってこと！？
その辺りも記載していきます。

鑑定評価額が低下と借入の定期返済

ポイント
・鑑定評価額は減少すると仮定
・借入元本の一部を定期的に返済
・基準価格＝資産ー負債/口数

まずそもそも基準価格とは何かというと
基準価格＝資産ー負債/口数
で出した金額のことです。
＊オルタナ公式の詳しい説明図↓

基準価格(1口当たりNAV)=NAV/口数
となっています。
NAV=資産(不動産評価額＋現預金など）ー負債(ローン＋配当予定額など）
という計算で出てきます。

・鑑定評価額は減少すると仮定
・借入元本の一部を定期的に返済
したらこのNAVはどうなっていくのでしょうか？

NAV=資産(不動産評価額＋現預金など）ー負債(ローン＋配当予定額など）
のうち
・鑑定評価額は減少すると仮定
⇨資産が減少
・借入元本の一部を定期的に返済
⇨負債が減少
していくので、オルタナ想定での鑑定評価額とNAVの連動イメージは以下のようになります。

つまり資産が減っても負債も同時に減らしていくので、想定上ではNAVに変化はさほどないということになっています。
つまり、
基準価格＝NAV/口数
ですので、
基準価格もさほど上下しない想定で作られています。

賃料固定型のファンド

ポイント
・固定賃料の契約方式
・賃借人は三菱地所株式会社

今回は取得した物件を三菱地所株式会社に貸し出します。
契約内容は固定賃料の契約方式となっていますので、日々のホテル利益に影響されることなく決まった賃料が得られます。
観光需要の高まりによる恩恵は享受できない一方、旅行需要が減少した際にも、安定した賃料収入が期待できます。
＊定期建物賃貸借契約を2043年6月30日までの期間において締結

賃借人は三菱地所株式会社

ポイント
・賃借人は三菱地所株式会社
・100％連結子会社である三菱地所ホテルズ＆リゾーツ株式会社に転貸
・国内24ホテル、5,531室展開

今回の流れとしては
・ファンドが物件取得
↓
・三菱地所株式会社に貸出
↓
・100％連結子会社である三菱地所ホテルズ＆リゾーツ株式会社に転貸
となっています。
三菱地所ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、国内24ホテル、5,531室展開しています。

ロイヤルパークホテル汐留タワー

ポイント
・B4～1階、8階、16階及び23階の一部と24~38階部分
・JR「新橋」駅徒歩約3分、都営大江戸線「汐留」駅徒歩約1分

今回の投資対象はB4～1階、8階、16階及び23階の一部と24~38階部分が投資対象となっています。
地上2階から22階までは資生堂本社が入居しています。

・JR「新橋」駅徒歩約3分
・都営大江戸線「汐留」駅徒歩約1分
の好立地にあるホテルです。
日本テレビホールディングス、電通、ANAホールディングス等の日本を代表する企業の本社や、コンラッド東京、浜離宮恩賜庭園などのランドマークに囲まれています。

ロイヤルパークホテル汐留タワーについても話します。

三菱地所グループが運営するロイヤルパークホテルズ「THEシリーズ」における最上級ラインとして、2020年4月にリブランドオープンしたホテルです。
宿泊料金は43,110円～191,000円（おとな2名、1泊1部屋合計）で、宿泊客はインバウンド比率が高く、ビジネス利用も多いことが特徴です。

倒産隔離で長期でも安心

ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す

ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。

一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。

SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。

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借入併用案件のメリットとリスク

ポイント
・金融機関ローンでLTV=76.5%
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である

本ファンドでは金融機関ローンで融資を受けて運用します。
その際のLTV=76.5%です。
※借入予定金額÷投資対象不動産
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。

【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です

通常クラファン	借入併用型ファンド
投資家資金：１億円	投資家資金：１億円ローン：１億円
不動産取得：１億円	不動産取得：２億円
家賃：400万円	家賃：800万円ローン：−200万円
配当：400万円利回り4%	配当：600万円利回り6%

ただし今回のローン金利には変動利率が採用されているので、金利上昇による利回りの低下や元本毀損時の割合増加などのデメリットもあります。
またLTV=76.5%というのはかなり高めの数字であり、金利上昇のデメリットを受けやすいです。
一応オルタナ公式説明では、
・土地所有者に対し預託している保証金（38億円）分もローンで調達
・保証金は将来、建物保有者に戻ってくる
という説明はありました。

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J-REITと比較(価格変動リスク)

特に今回はイオンリート投資法人でも良いんじゃないの？
とも思うと思うので、そもそもJ-REITとの差を説明します。

今回の商品のメリット
・非上場商品である
→価格は不動産価値から算出
→価格変動が少ない
・分離課税だがNISAは無理
・現金化は年２回程度
・優先劣後構造で売却損リスクをカット
J-REITのメリット
・上場商品
→価格は不動産価値以外からも算出
→価格変動が大きい
・NISA可能
・現金化はいつでも可能

そもそもオルタナは非上場商品でイオンリート投資法人のようなJ-REITは上場商品です。
どうしても日々売買できるJ-REITは不動産価値以外の金融マーケットの動きに連動して大きな値動きをしてしまう可能性が高いです。
実際に下図が東証REIT指数と不動産現物価格指数の比較になります↓

不動産の現物価格指数（図の黄色で示す線グラフ）は相対的に価格変動が小さくなる傾向がありました。
ちなみにオルタナ商品の価格設定方法は、不動産価値そのものを基準として価格（NAV）で算出されます。
＊途中売却の場合はNAVから算出された基準価格✖︎97%で売却できます。
＊この97%は変更になる可能性もあるとのことです
算出方法は以下の通りです。

ただしJ-REITの方が良いという意見も理解できます。

・NISA可能
・現金化はいつでも可能
ですし、同じく長期で持っておけばある程度落ち着いた時に売却することも可能かと思います。

結局どっちが良いねん！と思われるかもしれませんが、そもそも比べるの難しくない？と思います。

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ファンド開催期間中は下記のキャンペーンが開催しています！

累計投資額	プレゼント金額
10万円以上	1,000円
30万円以上	4,000円
50万円以上	7,000円
100万円以上	15,000円
300万円以上	55,000円

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感想

今回の物件は過去のオルタナで組成された案件の中でも、
『借地権＋建物』
が投資対象になっており、ややこしいな。。という印象です。
また、LTVも高めですので、金利上昇局面で変動金利が上がると利回りは低下する可能性があります。
ホテルですので、物価高に合わせて価格は引き上げやすいかと思いますが、固定賃料なのでその恩恵もありません。
個人的には、『自分が正しくこの商品を理解しているか不安』という点もあるので、投資は控えようかなと思います。

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オルタナの実績

ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。

ファンド名	利回り	投資期間
三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）	4%	5年
三井物産のデジタル証券〜日本橋・人形町〜（譲渡制限付）	3％	4年11ヶ月
三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜（譲渡制限付）	3.6％	5年2ヶ月
三井物産のデジタル証券〜日本橋〜（譲渡制限付）	3.4％	5年1ヶ月
三井物産のデジタル証券〜浅草〜 (譲渡制限付)	4.3%	5年
三井物産のデジタル証券〜浅草・まちなか旅館〜 (譲渡制限付)	4%	5年
三井物産のデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜〜 (譲渡制限付)	5.2%	4年11ヶ月
三井物産のデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜 (譲渡制限付)	3.2%	5年1ヶ月
三井物産のデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜 (譲渡制限付)	3.6%	5年1ヶ月
三井物産のデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜 (譲渡制限付)	3.5%	5年