【COZUCHI】神宮前開発プロジェクトに投資すべきか考察!

資産形成

【COZUCHI】
神宮前開発プロジェクト
投資すべきか考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
神宮前開発プロジェクトに投資するべきか考察したよ!

結論
お金に余裕があるならフェーズ2への期待を込めて投資しても良い
今回はかなり固い案件であり、フェーズ2への優先投資権を得られるから、投資を考えても良いかと思います!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

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神宮前開発プロジェクトの基本情報

ファンド名神宮前開発プロジェクト
利回り5%(インカム0.1%+キャピタル4.9%)
運用期間12ヶ月 (2022/10/14運用開始)
募集金額約3億
募集方式抽選
募集期間2022年9月21日~9月26日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

利回り5%+投資期間12ヶ月の案件募集が開催せれます。
じぇいの投資基準である「利回り6%+12ヶ月以下」には利回り部分が該当しませんが、COZUCHIには利回り上昇の可能性があります。
利回り上昇余地がどの程度あるのかなど考察していきます。

結論から話しておくと、今回の案件はフェーズ2で利回り上昇の可能性が高いです。
おそらくフェーズ2の投資条件が本ファンドに投資していることになるので、投資しても良いかと思います。

併せて読みたい!
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方!

神宮前開発プロジェクトのポイント

本プロジェクトのポイント
・神宮前エリアの好立地物件
・2段階のプロジェクト構想によるフェーズ2への優先投資権
・フェーズ1案件はリスクがかなり低い
・ルーフテラスがあるおしゃれな物件を建設

・神宮前エリアの好立地物件

東京メトロ副都心線、北参道駅徒歩8分、東京メトロ千代田線、明治神宮前駅徒歩10分にある土地と建物が本ファンドの物件になります。
原宿や表参道近くにある神宮寺エリアが主戦場となる場所ですね。
本物件の最寄駅である北表参道駅(徒歩8分)からは、新宿まで約3分、渋谷まで約4分となっており、立地の良さはかなりのものと言えるでしょう。

本ファンドのある神宮寺エリアは不動産関連では今熱い土地として知れ渡っています。
それは、神宮前エリアには近年、アパレル系を代表とする個性的なショップの出店や、トレンドに敏感な業界人が密かに集まるスポットで知られる「ダガヤサンドウ」が注目を浴びているからです。
そのためクリエイターの活動拠点になることが多く、おしゃれな街が着実に構成されて行っています。

その証拠に、東急不動産が主体となって開発が進む敷地面積約3,000㎡ある大型商業施設や、都市再生機構が計画する地上38階建の超高層オフィスビルの開発など数多くの開発されています。
その中で本物件のような土地付きの一棟ビルの希少価値はかなり高く、神宮前エリアに合わせた開発を行うことで、今後の期待値をさらに上げていきます。

今回のファンドは開発ファンドの中の物件と土地を購入するフェーズだね。実際に開発資金を集めるファンドはフェーズ2だね。
そこら辺を詳しく深掘りしていくね。

2段階のプロジェクト構想によるフェーズ2への優先投資権

再開発が行われる場合はフェーズ2でのファンド組成にて行われます。
そのため本プロジェクトはフェーズ1とフェーズ2の2段階に分かれて行うことになります。

不動産開発では大きく2つのフェーズがあります。
①開発に必要な許認可を取得する
→フェーズ1
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
→フェーズ2

今回のファンドはフェーズ1の「①開発に必要な許認可を取得する」部分になります。

ファンドを分けている理由は、フェーズ1の段階で物件を売却する可能性もあるからだね。
何事もなく開発ファンドに移行するなら、フェーズ2として開発資金がさらに集められるよ!

COZUCHIの公式HPによると、
「フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。」
とのことなので、フェーズ1の投資家には同額をフェーズ2に投資できる設計になりそうです。

フェーズ2では更なる利回りUPの可能性もあるし、そもそも激アツ物件の開発だから絶対に投資したいね。そのためにはフェーズ1での投資が必要不可欠なんだ。

フェーズ1案件はリスクがかなり低い

フェーズ1の段階では、投資家に売ったりすることもないので、COZUCHI側に利益が発生することはありません。
フェーズ1はフェーズ2へ以降するまでの準備期間のようなものだからです。
過去のフェーズ1の例をみても、利回り増大の可能性が薄い分、淡々と想定利益を吐き出しています。
そのため、フェーズ1案件への投資はかなり固くリスクの少ない投資と言えます。

みんなが期待している「利回り増大の可能性」はかなり薄いね。
ただしかなりリスクが少なく、利回り増大の可能性があるフェーズ2への優先投資権を貰えるのはでかいね。

ルーフテラスがあるおしゃれな物件を建設

フェーズ2の案件内容にはなりますが、現在想定されている開発内容も公開させていただきます。
*現段階のもので変更される可能性もあります。

今回の開発では、クリエイターの拠点でありおしゃれな神宮前エリアに合わせた開発がほどこされます。
天井の高さを一般の高さよりもかなり高い約3.5mとして開放的な空間を実現したり、さらに屋上スペースには2Fテナントが利用できるルーフテラスを造成することを予定しております。
また、本物件に入るテナントの想定としては、エステサロンや美容クリニック、美容室等の美容系企業を有力なターゲットにしています。

特徴的な設計を行うことで、他の物件との差別化を測っていくみたいだね。
テナント集客がうまく行けば投資価値も上がり、最終的に高く売れて利益の最大化に繋がるね。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
金余り状態なら投資してもOK!!
理由
・本ファンドの利回りは5%と少し低い
・フェーズ1ファンドでかなり低リスク
・フェーズ2への優先投資件の可能性

・フェーズ2では利回り増大の可能性も高い

今回のファンド自体はじぇいの投資基準である「利回り6%+投資期間12ヶ月以下」には合いませんでした。
しかし、フェーズ2では個人的な感想としては利回り増大の可能性が高いとみています。
フェーズ2に確定投資するには本ファンドへの投資が必要なので、そういう意味では投資するのもアリかと思います。

お金があまり気味なら投資するのはアリだと思うよ!

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