ZOLOME（ゾロメ）の評判・口コミは？利回り・実績、メリット・デメリットや運営会社を徹底解説

ZOLOME（ゾロメ）の評判・口コミは？利回り・実績、メリット・デメリットや運営会社を徹底解説

※ZOLOMEは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、空室、賃料低下、売却遅延、売買契約の不履行、運営会社の信用悪化などにより、分配金の減少や元本割れが生じる可能性があります。

ZOLOME（ゾロメ）は、初回2件で予定年利16%・20%、予定運用92日を掲げる新しい不動産クラウドファンディングです。
一方、確認時点では募集開始前で、ZOLOME不動産CFとしての運用・分配・償還実績はありません。契約書面や公開データにも未整備とみられる箇所が残っています。
この記事では、公式ファンド情報、会社・免許資料、同一法人の2025年6月期決算を突き合わせ、現時点で確認できる材料と確認できない点を分けて整理します。

この記事でわかること
・結論：高利回り系のハイリスク型の事業者
・直近ファンド情報
・ZOLOME（ゾロメ）とは
・ZOLOMEの仕組み
・ZOLOMEの特徴（メリット）
・ZOLOMEのデメリット（注意点）
・ZOLOMEの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・ZOLOME株式会社の決算 / 財務レポート
・ZOLOMEの公開ファンド実績｜利回り・期間・最低投資額
・ZOLOMEの手数料・入出金・税金
・登録から出資までの流れ
・ZOLOMEが向いている人・向いていない人
・ZOLOMEのよくある質問（FAQ）
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：高利回り系のハイリスク型の事業者

ポイント
・公開案件はいずれも高利回り
・償還実績はまだまだこれから
・ファンド運用能力は未知数

結論からいうと、現時点のZOLOMEは、高利回り系のハイリスク型の事業者の可能性が高いです。
初回2件はいずれも92日で、予定年利16%・20%という条件は目立ちますが、ファンド説明の情報量は多くはありません。
2025年6月期の決算では不動産仲介・建物管理・賃貸管理の売上を確認できます。
ただし、これだけで不動産ファンドの組成能力や売却実績、償還能力までは判断できません。
また、初回2案件の規模や会社決算から考えると、事業規模に対する不動産クラファンの比率はおおきくなる可能性が高いです。
また、物議を醸しそうな紹介制度などの実態もあります。

ZOLOME（ゾロメ）とは

サービス名	ZOLOME（ゾロメ）
商品	不動産クラウドファンディング 匿名組合型
運営会社	ZOLOME株式会社
サービス開始	2026年7月1日
公開ファンド	2件（2026年8月7日確認）
予定利回り	16% / 20% （初回2件の募集時予定値）
予定運用期間	初回2件とも92日
最低投資額	10万円（1口1万円、最低10口）
募集方式	初回2件はいずれも先着式
公式サイト	ZOLOME公式サイト

ZOLOMEは、ZOLOME株式会社が不動産特定共同事業法に基づいて運営する不動産クラウドファンディングです。
投資家は匿名組合契約を通じて対象不動産へ間接的に出資し、運用で得た収益から分配を受け、事業終了後の償還を目指します。

2026年7月に始まったばかりで、確認時点の公開案件は神戸市内の2件です。
初回2件は賃貸中の不動産を取得し、賃料収入を得ながら第三者へ売却する設計ですが、今後のすべてのファンドが同じ条件になるとは限りません。
この記事では、公開2件の募集条件と、サービスとして確定している制度を分けて説明します。

ZOLOMEの仕組み

ポイント
・投資家の出資金を対象不動産の取得資金として運用
・初回2件は賃料収入と第三者への売却を分配・償還原資にする設計
・売却価格の下落、売却遅延、相手方の不履行で予定どおり進まない可能性がある
・以下の公式図は初回案件の例

投資家の出資金で対象不動産を取得する

ポイント
・投資家は匿名組合契約で出資
・営業者が対象不動産を取得・運用
・投資家が不動産を直接所有する仕組みではない

投資家はZOLOME株式会社との匿名組合契約に基づいて出資します。
営業者は集めた資金を対象不動産の取得・運用へ使い、投資家は出資額に応じた分配と償還を受ける設計です。
不動産の登記名義を投資家が持つわけではないため、営業者の運営・財務状況も投資判断に関わります。

初回2件は賃料と第三者売却を組み合わせる

ポイント
・運用中は賃料収入を見込む
・第三者への売却が出口
・予定分配は賃料収入と売却益が前提

初回2件は入居中の不動産を対象とし、保有中の賃料と第三者への売却を組み合わせます。
短い運用期間で高い予定利回りを掲げられる背景には、保有中の賃料だけでなく、売却による資金回収が重要な役割を持つと読めます。
売却価格、売却時期、費用が想定から外れれば、予定利回りや償還時期へ影響する可能性があります。

売買契約締結済みでも、出口が確定したわけではない

ポイント
・両案件は第三者との売買契約締結済みと説明
・公式は相手方の契約不履行可能性も明記

公式ページは売却先との契約締結済みと説明していますが、一般公開状態では売却相手、売却価格、決済条件、解除条件を契約書面で確認できません。
契約相手が支払いや引渡し条件を履行しなければ、別の売却先を探す、期間を延ばす、価格条件を変えるといった対応が必要になる場合があります。
「売買契約締結済み」という表示だけでは、予定どおりの売却・分配・償還を判断できません。

ZOLOMEの特徴（メリット）

ポイント
・初回2件の予定年利は16%・20%だが、実現利回りは0件
・予定運用は92日でも、償還予定まではさらに60日・79日ある
・賃料と第三者売却を組み合わせるが、収益は売却結果にも左右される
・2025年6月期に不動産関連売上は確認できるが、ファンド実績とは別
・不足している契約情報を自分で確認できる人以外は、結果を待つ選択肢がある

初回2件の予定年利は16%・20%

ポイント
・公開2件の予定年利レンジは16%〜20%
・単純平均18%・募集額加重平均17.19%
・集計対象は募集開始前の公開2件

初回2件は16%と20%で、不動産クラウドファンディングの中でも目を引く予定利回りです。
募集総額で加重した参考平均は17.19%になります。
集計対象は募集開始前の公開2件です。

公開2件はいずれも運用92日

ポイント
・2件とも予定運用は92日
・92日は予定であり、売却・精算の遅れで延長する可能性がある
・運用終了日と償還・分配予定日は同日ではない

初回2件の予定運用期間はどちらも92日です。
ただし、これは売却と運用が計画どおり進んだ場合の予定です。売却先の不履行や決済遅延が起きれば、短期案件であっても運用期間や償還時期が延びる可能性があります。
2件の償還・分配予定日は、運用終了から60日または79日後です。
資金計画では運用日数ではなく、入金から償還予定日までを見てください。

賃料と第三者売却を組み合わせた収益設計

ポイント
・初回2件はいずれも入居中の不動産
・運用中の賃料収入を見込む
・収益と償還は第三者売却の実行にも依存する

初回2件はいずれも賃貸中の不動産で、保有中の賃料収入と第三者への売却代金を分配・償還原資にする設計です。
ただし、公開情報だけでは賃料収入が予定分配額のどの程度を賄うのか確認できません。予定年利16%・20%の実現には、売却価格、費用、決済時期も大きく関わります。

2025年6月期に不動産仲介・管理の売上がある

ポイント
・2025年6月期に不動産仲介・建物管理・賃貸管理の売上を計上
・仲介と建物管理で同期間の売上の約69.8%
・売上があることと、ファンドの組成・売却・償還能力は別

同一法人の2025年6月期決算には、不動産仲介2,320万円、建物管理2,279万円、賃貸管理701万円の売上が計上されています。
仲介と建物管理の合計は約4,599万円で、同期間の売上の約69.8%です。

初回ファンドで営業者が担う賃貸借契約の管理や第三者への売却は、決算に売上区分がある業務と一部重なります。
ただし、確認できる決算は1期分だけで、各事業の利益、取扱件数、売却実績、担当体制は開示されていません。不動産関連売上があることだけで、初回ファンドを予定どおり売却・償還できるとは判断できません。

検討するなら最低額と情報不足を許容できる人に限られる

ポイント
・最低投資額は10万円
・運用・償還実績は0件
・正式書面と未確認条件を解消できなければ見送る

ZOLOMEの初回2件へ申し込む場合、最低でも10万円を出資し、売却遅延や元本割れ、償還時期の延長を受け入れる必要があります。
契約書面、劣後比率、営業者報酬、売却条件を確認できないまま、高利回り枠として組み入れるべきではありません。

10万円の元本割れが生活や資金計画へ影響する人には向きません。
新サービスで償還実績がなく、公開書面にも問題が残る現段階では、初回案件へ申し込まず、正式書面への差し替えや最初の運用報告・償還結果を待つことも合理的です。

ZOLOMEのデメリット（注意点）

ポイント
・ZOLOME不動産CFの償還実績は0件
・最低投資額は10万円
・初回2件は先着式
・運用終了から償還・分配まで日差がある
・初回2件の優先劣後比率を確認できない
・紹介先の投資に応じて紹介ネットワークへポイントが広がる

ZOLOME不動産CFの償還実績は0件

ポイント
・公開2件はいずれも募集開始前
・運用中0件・償還0件・実現利回り0件
・同一法人の別商品経験はZOLOME実績へ合算しない

2026年8月7日時点では、ZOLOMEの不動産クラウドファンディングで償還を完了した案件はありません。
初回2件は募集前なので、予定どおり分配・償還できるかを実績から判断できない状態です。

同一法人には、旧Miralitaで営業者を務めた事業投資型ファンドの償還例があります。
ただし、不動産を取得・運用・売却するZOLOMEとは対象資産・契約・収益源が異なり、募集を取り扱った会社も別法人です。
ZOLOME不動産CFの償還実績は0件として分けて扱います。

最低投資額は10万円

ポイント
・1口は1万円
・最低10口で10万円から
・1万円から始められるサービスより分散しにくい

初回2件は1口1万円ですが、申込は最低10口なので10万円からです。
複数サービスや複数案件へ資金を分けたい初心者にとって、最低1万円のサービスより分散のハードルは上がります。

最低額だけを見て投資可否を決めず、元本割れが生じても生活資金へ影響しない範囲かを確認してください。
募集前で実績がない段階では、最低額以上へ増やす根拠を慎重に考える必要があります。

初回2件は先着式

ポイント
・2件とも2026年8月8日18時から先着予定
・早く申し込んだ順に枠が埋まる
・先着式は案件の安全性や人気を示す指標ではない

先着式では、条件を見てから考えている間に募集枠が埋まる可能性があります。
一方、急いで申し込むと契約書面や売却条件の確認が浅くなりがちです。
事前に余裕資金と確認項目を決め、読めない書面や未確認条件があれば見送る判断も必要です。

運用終了から償還・分配まで日差がある

ポイント
・熊内町案件は運用終了から償還予定まで79日
・新神戸案件は60日
・予定運用92日と資金拘束全体は別

KOBE RESIDENCE 熊内町案件は2026年12月9日の運用終了に対して償還・分配予定が2027年2月26日で、日差は79日です。
新神戸案件は2026年11月30日の運用終了に対して2027年1月29日予定で、60日あります。

運用終了から償還・分配予定日まで60日・79日空く理由は、一般公開情報から確認できません。
『92日案件』だけで資金拘束を見積もらず、申込後の入金日から償還予定日までで計画してください。

初回2件の優先劣後比率を確認できない

ポイント
・FAQは原則として優先劣後方式と説明
・割合は各ファンド詳細で確認する案内
・2026年8月7日の一般公開情報では初回2件の比率を確認できない

優先劣後方式は、一定範囲の損失を営業者側の劣後出資が先に負担する仕組みです。
ただし、劣後比率が小さければ吸収できる損失も限定され、条件によって保護幅は変わります。

ZOLOMEのFAQは原則採用と説明していますが、確認時点の初回2件について具体的な劣後比率を一般公開情報から確認できませんでした。
優先劣後という言葉だけで元本が守られるとは考えず、申込前の最新ファンド詳細と契約書面で割合・適用条件を確認してください。

紹介先の投資に応じて紹介ネットワークへポイントが広がる

ポイント
・紹介成立時は紹介者・紹介された人の双方へ5,000ポイント
・紹介先の投資に応じて、紹介ネットワークにもポイントが広がると案内
・何段階まで付与されるか、付与率・上限・条件は一般公開情報で未確認
・一般的な一段階の友達紹介よりネットワーク型に見える

ZOLOME公式サイトでは、本登録の完了後、紹介者と紹介された人の双方へ5,000ポイントを付与すると案内しています。
さらに、「紹介先の投資に応じて、紹介ネットワークにポイントが広がる特典」も掲げています。

登録した本人と直接の紹介者だけで完結する一般的な友達紹介と比べると、ネットワーク型・多段階型に見える仕組みです。
マルチ商法と同じ仕組みだと断定はできませんが、2026年8月7日時点の一般公開情報では、何段階までポイントが広がるのか、付与率、上限、有効期限などの全体像を確認できません。
紹介者にはポイントを得る動機があるため、紹介者の説明を中立的な投資助言として受け取らず、案件の条件は自分で確認してください。

ZOLOMEの口コミ・評判

ポイント
・2026年8月7日時点では、独立した投資家口コミは蓄積前
・初回2件は募集開始前で、投資・分配・償還の体験談が成立する段階ではない
・公式画面のサンプル表示を実投資家の口コミとして扱わない
・現段階は募集条件、書面、問い合わせ対応、初回償還を追う

独立した投資家の口コミはまだ蓄積前

ポイント
・サービス開始は2026年7月
・確認時点で初回2件は募集前
・ブランド指名検索でも具体的な投資経験は確認できず

結論として、ZOLOMEの良い口コミ・悪い口コミを評価できるほど、独立した投資家の投稿はまだ蓄積していません。
初回2件が募集前なので、申込操作、入金、運用報告、分配、償還を一通り経験した人の評価が出るのはこれからです。

口コミが少ないこと自体は、良い評価でも悪い評価でもありません。
現段階では、予定利回りの高さを評判として置き換えず、公式情報と会社・財務を中心に判断するのが妥当です。

公式画面のサンプルコメントは実投資家の口コミではない

ポイント
・公開2件の実コメント件数は0
・コメント機能は近日中に利用可能と表示
・例示テキストを利用者の声として引用しない

公式ファンド画面にはコメント機能の表示がありますが、確認時点の実コメント件数は0件です。
画面デザイン上の例示やサンプル文言があっても、本人確認済み投資家の体験談とは限りません。
本記事では、出所と投稿者を確認できないコメントを口コミとして引用しません。

今後の評判で確認したいのは、募集の速さより運用後の対応

ポイント
・募集成立の速さだけでは運用品質を評価できない
・月次・期中の運用報告と変更説明を確認
・初回の分配・償還時期と予定との差を追う

新サービスでは、募集が早く埋まったかより、運用開始後の報告頻度、売却条件が変わったときの説明、予定日どおりの分配・償還が重要です。
特に初回2件は売却を出口に含むため、契約不履行や期間変更が起きた場合の情報開示が評判を左右します。

本記事は初回募集前の評価です。
募集・運用開始後は、公式のお知らせ、マイページの運用報告、独立した投資家投稿を分けて追い、確認できた事実だけを更新します。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営主体は法人番号8010001111713のZOLOME株式会社
・2007年設立の同一法人が商号を変え、ZOLOMEサービスは2026年7月開始
・第二種金融商品取引業、不動産特定共同事業、宅建などの許認可を確認
・同一法人には旧Miralita別商品の償還経験があるが、ZOLOME不動産CFへ合算しない
・株主・持株比率・最終支配者は公開一次資料で未確認

社名	ZOLOME株式会社（ZOLOME Co., Ltd.）
法人番号	8010001111713
設立	2007年8月17日
代表取締役	松田 修二
業務管理者	川島 大昇
所在地	〒210-0001 神奈川県川崎市川崎区本町2-8-14 本町松永ビル2F 202
資本金	1億円
第二種金融商品取引業	関東財務局長（金商）第2071号
不動産特定共同事業	神奈川県知事第27号（第1号・第2号、電子取引業務）
宅地建物取引業	神奈川県知事（1）第33085号
有料職業紹介事業	14-ユ-302517
ZOLOMEサービス開始	2026年7月1日
株主・持株比率・最終支配者	公開一次資料では確認できず

法人番号で追うと、商号変更前から続く同一法人

ポイント
・法人番号は8010001111713
・GビズINFOと協会資料で現法人を確認
・過去商号を別会社やグループ会社と扱わない

運営会社を深く調べるときは、会社名だけでなく法人番号で追うことが重要です。
ZOLOME株式会社は法人番号8010001111713で、STAR FIELD、東雲アドバイザーズ、ミラリタプロパティーズを経て現在の商号になった同一法人です。
過去商号は別会社ではありません。

一方、サービスとしてのZOLOMEは2026年7月1日開始です。
『法人には約19年の沿革がある』ことと、『ZOLOME不動産CFの運営歴は始まったばかり』であることを分けると、実態を誤解しにくくなります。

複数の許認可は確認できるが、案件の安全性とは別

ポイント
・第二種金融商品取引業は2008年10月28日登録
・不特法第1号・第2号と電子取引業務
・宅建業と有料職業紹介事業も確認

第二種金融商品取引業はファンド持分などの募集・取扱いに、不動産特定共同事業の第1号は自ら不動産事業を行って投資家と契約する業務、第2号は契約締結の代理・媒介に関わります。
電子取引業務の許可は、オンラインで申込を受ける土台です。
宅建業の免許は不動産売買・仲介の業務範囲を裏付けます。

商号履歴は2007年のSTAR FIELDからZOLOMEまでつながる

ポイント
・2007年8月 STAR FIELD
・2010年10月 東雲アドバイザーズ
・2026年4月 ミラリタプロパティーズ
・2026年6月 ZOLOME

確認できた商号履歴は、2007年8月のSTAR FIELD、2010年10月の東雲アドバイザーズ、2026年4月のミラリタプロパティーズ、2026年6月のZOLOMEです。
協会の商号変更記録や法人情報を突き合わせると、名称は大きく変わっても法人番号は同じです。

この沿革から確認できるのは、同一法人が存続し、商号を変更してきたことです。
2007年から現在の不動産事業を継続してきたことや、各商号時代の事業実績まで証明するものではありません。商号変更の理由やブランド戦略も公開資料だけでは確認できません。

同一法人には旧Miralita別商品の償還経験がある

ポイント
・旧Miralitaで別商品ファンドを運営
・公開報告書で元本償還・分配の例を確認
・ZOLOME不動産CFの償還実績には含めない

同一法人は旧Miralitaで、売掛債権などを対象にした事業投資型ファンドを扱っていました。
公開一覧では同一法人が営業者の複数案件に終了表示と報告書があり、第4号の運用報告書では優先出資元本3,960万円の全額償還と利益分配を確認できます。

事業投資型クラウドファンディングとしての仕組みや公開ファンド実績は、ミラリタの評判・実績を解説した記事で詳しくまとめています。
ZOLOME株式会社（当時は東雲アドバイザーズ）が一部ファンドの営業者を務めた実績はありますが、ミラリタの運営会社との資本関係は確認できていません。

確認できるのは、同じ法人が営業者として別商品の事業を行い、運用報告と償還を行った例です。オンラインでの募集取扱いはミラリタの運営会社が担っており、ZOLOME株式会社の役割と混同できません。

株主と最終支配者が未確認である点は限界

ポイント
・代表者・所在地・資本金・免許は確認可能
・株主・持株比率・最終支配者は未確認
・公開資料にない親会社・グループ関係を推測しない

会社の基本情報と許認可は確認できますが、公開一次資料だけでは現在の株主、持株比率、最終支配者を確認できませんでした。
そのため、別企業を親会社、グループ会社、資金支援者として扱うことはしません。

運営会社の信頼性は、免許の有無だけでなく、契約書面の整備、運用報告、問い合わせ対応、財務、初回ファンドの償還まで継続して確認する必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・2025年6月期の売上は不動産仲介と建物管理が約69.8%
・コンサル、不動産仲介、建物管理、賃貸管理の売上を確認
・各事業の利益、取扱件数、売却実績は未開示
・初回2件の出資金は不動産取得に使われ、償還は売却結果にも依存
・売却長期化、価格下落、空室、修繕、金利上昇は会社とファンドの双方へ影響し得る

公開資料から確認できる事業別売上と、初回2件の資金使途を分けて説明します。
事業別の利益率、取扱件数、ZOLOME単体の収益、会社全体の資金調達構成は非開示です。

売上の中心は不動産仲介と建物管理

ポイント
・売上高6,586万円
・不動産仲介2,320万円
・建物管理2,279万円
・2事業合計で全売上の約69.8%

コンサルティング売上	1,101万円（約16.7%）
不動産コンサルティング売上	186万円（約2.8%）
不動産仲介売上	2,320万円（約35.2%）
建物管理売上	2,279万円（約34.6%）
賃貸管理売上	701万円（約10.6%）

2025年6月期の売上内訳を見ると、不動産仲介と建物管理がそれぞれ3分の1強を占めます。
ただし、決算資料には取扱件数、平均単価、契約の継続期間、主要取引先が記載されていません。売上額だけで事業基盤の安定性や再現性は判断できません。

ただし、上表は売上構成であり利益構成ではありません。
各事業の人件費、外注費、取得費、修繕費を分けた資料はないため、どの事業が最も利益を生んだかは断定できません。

初回ファンドでは取得・賃貸管理・売却を担う

ポイント
・初回2件で営業者が物件取得・賃貸借契約の管理・売却を担当
・2025年6月期に仲介・建物管理・賃貸管理の売上を確認
・権利調整の実績や過去の売却件数は公開資料で確認できない

初回2件のファンド詳細では、営業者であるZOLOME株式会社が、対象不動産の取得、賃貸借契約の締結・管理、第三者への売却、償還・分配を担うと説明されています。
一方、公開一次資料では、同社が従来から権利調整を扱ってきた実績や、不動産の過去の取得・売却件数までは確認できません。

決算にある仲介・管理の売上区分と、初回ファンドの管理・売却業務には一部共通点があります。
ただし、売上区分が共通することと、92日で高い予定利回りを実現し、予定どおり償還できることは別です。
担当人数、審査体制、過去の売却成績が開示されていない以上、案件実行力を高く評価する根拠にはできません。

管理収入と取引収入を併せ持つ

ポイント
・仲介・コンサルは案件成立に左右されやすい
・建物・賃貸管理は継続収入になりやすい
・2025年6月期は管理2区分で売上約45.3%

不動産仲介やコンサルティングは、取引件数や案件規模によって売上が振れやすい一方、建物管理と賃貸管理は管理契約が続けば定期収入になりやすい事業です。
2025年6月期は建物管理と賃貸管理を合わせて約2,979万円、売上の約45.3%でした。

管理売上は計上されていますが、この期は会社全体で営業損失でした。
管理契約の件数・継続率・利益率は不明であり、管理売上が固定費を安定して賄える状態とは確認できません。

初回2件では投資家資金を物件取得に使う

ポイント
・投資家資金を対象不動産の取得へ使う
・保有中は賃貸、出口は第三者売却
・自己資金・借入との使い分けや資金調達全体は未開示

初回2件のファンド詳細では、投資家から集めた資金を対象不動産の取得費用などに充て、賃貸運用後に第三者へ売却すると説明されています。
ただし、会社が自己資金や銀行借入をどの程度使っているのか、なぜ予定年利16%・20%で投資家資金を調達するのかは、公開資料から十分に説明できません。

投資家への分配・償還は、営業者が計画どおり取得・管理・売却できるかに依存します。
高い予定利回りは投資家にとっての収益機会である一方、運営会社にとっては高い資金調達コストです。
調達理由と売却益の余裕幅を契約書面で確認できなければ、利回りの合理性は判断できません。

物件取得から売却まで継続的にコストがかかる

ポイント
・物件取得費と取得に伴う諸費用
・修繕・管理・税金・人件費
・売却までの保有コストと資金調達コスト
・正確な費用配分は未開示

不動産を取得して売却するまでには、取得代金、登記・税金などの取得諸費用、修繕、管理、人件費、場合によっては金利がかかります。
売却が遅れるほど保有コストと資金を回収できない期間が増え、予定した利益を圧迫します。

決算では販管費が売上総利益を上回っており、会社運営の固定費・営業費を本業粗利で吸収できていませんでした。
ただし、どの費用がZOLOMEや個別事業へ対応するかは開示されていません。

厳しい市況では、本業とファンドに同じ負荷がかかりやすい

ポイント
・売却価格下落・買い手の不履行
・空室・賃料低下・修繕費増
・金利上昇・売却長期化
・本業の資金回転とファンド償還が同時に遅れる可能性

不動産価格が下がる、買い手が契約を履行しない、空室や修繕費が増える、金利が上がるといった局面では、運営会社の本業とファンドが別々に守られるとは限りません。
どちらも同じ不動産の取得・保有・売却環境に影響されます。

このため、ZOLOMEを判断するときは、案件の利回りだけでなく、運営会社の現預金、固定費負担、売却条件、変更時の情報開示まで確認する必要があります。現時点では、過去の売却件数や売却成績を公開資料から確認できません。

ZOLOME株式会社の決算 / 財務レポート

ポイント
・公開一次資料で確認できたのは2025年6月期の1期
・売上6,586万円に対して営業損失1,875万円
・営業外雑収入約1億989万円と債権譲渡損7,999万円の原因は未確認
・純利益は378万円、総資産1億1,330万円、純資産1億319万円
・サービス開始前の決算で、ZOLOME単体の依存度は分離できない

決算期	2025年6月期（旧商号：東雲アドバイザーズ株式会社）
売上高	6,586万円
売上総利益	4,079万円
販売費・一般管理費	5,954万円
営業損益	▲1,875万円
営業外雑収入	1億989万円
経常利益	8,491万円
債権譲渡損	▲7,999万円
当期純利益	378万円
現預金	5,992万円
短期貸付金	4,000万円
総資産	1億1,330万円
総負債	1,011万円
純資産	1億319万円

金額は決算PDFの円単位数値を万円単位へ四捨五入しています。
公開一次資料で確保できたのは1期のみで、3期比較はできません。
商号変更前の決算ですが、法人番号で同一法人の資料であることを確認しています。

P/L：本業は営業損失で、最終黒字とは分けて読む

ポイント
・売上6,586万円・粗利4,079万円
・販管費5,954万円
・営業損失1,875万円
・純利益378万円だけで本業黒字と判断しない

売上総利益4,079万円に対して販売費・一般管理費が5,954万円かかり、本業段階では1,875万円の営業損失でした。
粗利率は約61.9%ですが、粗利で人件費や管理費などの販管費を吸収できていません。

最終的には378万円の純利益ですが、これは本業の営業利益が黒字だったという意味ではありません。
新サービスの運営体制や案件組成で固定費が増える可能性もあるため、今後は営業損益の改善を追う必要があります。

営業外雑収入と債権譲渡損は大きいが、原因を断定できない

ポイント
・営業外雑収入1億989万円
・債権譲渡損7,999万円
・両項目の発生理由・相手先・継続性は資料だけでは不明

営業損失の後、営業外雑収入約1億989万円が計上され、経常利益は約8,491万円になりました。
その後、債権譲渡損7,999万円などを経て純利益378万円です。
会社規模に対して大きな項目なので、最終利益だけでは経常的な収益力を読み違える可能性があります。

B/S：負債は小さいが、短期貸付金の回収可能性も見る

ポイント
・現預金5,992万円で総資産の約52.9%
・短期貸付金4,000万円で約35.3%
・負債比率約8.9%・純資産比率約91.1%
・貸付先・条件・回収状況は未確認

貸借対照表だけを見ると、総資産1億1,330万円に対して負債1,011万円、純資産1億319万円で、負債は相対的に小さい構成です。
現預金も5,992万円あります。

一方、短期貸付金4,000万円は総資産の約35.3%を占めます。
貸付先、利率、期限、担保、期末後の回収状況は公開決算から確認できません。
現預金と同じ流動性がある資産とは限らないため、純資産比率だけで財務を安全と評価するのは早計です。

ZOLOME不動産CFへの依存度は、この決算から分離できない

ポイント
・決算期は2025年6月、ZOLOME開始は2026年7月
・不動産CFの受入出資金を示す内訳を確認できない
・次期以降に匿名組合出資・対象不動産・営業損益を追う

この決算期はZOLOMEサービス開始より前です。
そのため、売上・利益・資産のうちZOLOME不動産クラウドファンディングへ依存する金額は切り分けられません。
公開1期だけで、クラウドファンディング依存が高い・低いと判断することもできません。
ただし、初回2件が満額成立し、両案件の残高が同時に残る期間を前期総資産から単純試算すると、クラウドファンディング関連の資金が総資産の約41.7％を占める可能性があります。
会社規模に対して募集額は小さくありません。

ZOLOMEの公開ファンド実績｜利回り・期間・最低投資額

ポイント
・2026年8月7日時点の公開は2件、募集総額8,100万円
・予定年利16%〜20%、単純平均18%、募集額加重平均17.19%
・両案件とも予定運用92日・最低10万円・先着式
・確認時点では募集前、運用中0件・償還0件・実現利回り0件
・比較対象は確認時点の公開2件

集計基準日	2026年8月7日
公開ファンド数	2件
募集総額	8,100万円
予定利回り	16%〜20%
単純平均	18.0%（母数2件の参考値）
募集額加重平均	17.19%（母数2件の参考値）
予定運用期間	2件とも92日
最低投資額	2件とも10万円
募集方式	2件とも先着式
確認時ステータス	2件とも募集開始前
ZOLOME不動産CFの償還	0件

公開2件の予定利回りは16%と20%

ポイント
・16%案件の募集額は5,700万円
・20%案件は2,400万円
・単純平均18%・加重平均17.19%は母数2件の参考値

KOBE RESIDENCE 熊内町	予定年利16% / 募集5,700万円
新神戸駅前区分マンション	予定年利20% / 募集2,400万円

公開2件の予定利回りは16%と20%です。
単純平均は18%ですが、募集額の大きい16%案件の比重を反映した加重平均は17.19%になります。
16%・20%は年率換算であり、92日間の収益率ではありません。

短期案件の実際の予定分配額を考えるときは、年率を運用日数へ換算し、税引前・税引後、費用、入金から償還までの期間を分ける必要があります。
最終的な分配は運用結果で変わります。

両案件は92日・最低10万円・先着式

ポイント
・予定運用日数はともに92日
・1口1万円・最低10口
・2026年8月8日18時から先着募集予定

予定運用期間	2件とも92日
投資単位	1口1万円 / 最低10口
最低投資額	10万円
募集方式	先着式

条件の骨格は2件で共通しており、予定運用92日、最低10万円、先着式です。
ただし、2件だけでは今後の平均運用期間、最低額、募集方式の傾向は判断できません。

募集額8,100万円を賃料と第三者売却で回収する設計

ポイント
・KOBE RESIDENCE 熊内町は5,700万円
・新神戸駅前区分マンションは2,400万円
・両案件とも賃料+第三者売却型

募集総額	8,100万円
運用中の収益源	入居中不動産の賃料
出口	第三者への売却
出口の注意	売買契約締結済みでも相手方の不履行可能性あり

募集総額は2件で8,100万円です。
熊内町案件は共同住宅1棟、新神戸案件は区分マンションで資産規模が異なりますが、どちらも入居中の賃料を得ながら第三者へ売却する方針です。

売却契約締結済みという説明はありますが、公式は契約不履行の可能性も示しています。

募集前・運用中0件・償還0件で、結果評価はこれから

ポイント
・確認時は申込0円・投資家0人
・運用中0件
・償還0件
・実現利回り0件

確認日	2026年8月7日
募集開始済み	0件
運用中	0件
償還完了	0件
実現利回りを確認できる案件	0件

確認日は募集開始前なので、募集成立率、応募速度、運用報告、分配、償還のどれも評価できません。
数字として確認できるのは、2件の予定条件だけです。

同一法人の旧Miralita別商品に償還経験はありますが、ここでは合算していません。
ZOLOME不動産CFの実績は、初回2件が実際に運用され、売却・分配・償還を終えた後に更新します。

ZOLOMEの手数料・入出金・税金

ポイント
・会員登録、口座管理、投資申込は無料
・通常の分配金・償還金の振込手数料は無料
・出資金を振り込む際の銀行手数料は投資家負担
・キャンセル・誤入金など顧客都合の返金料は投資家負担
・分配金は20.42%源泉徴収、案件内部費用は個別書面で確認

会員登録	無料
口座開設・維持・管理	無料
投資申込	無料
出資金の入金	振込元銀行の手数料を投資家が負担
通常の分配・償還出金	無料
顧客都合の返金	キャンセル・誤入金などの振込料を投資家が負担
営業者報酬・案件内部費用	ファンドごとの契約書面で確認
分配金の源泉徴収	20.42%

入金時の銀行振込手数料は投資家負担

ポイント
・ファンドごとに指定口座へ振込
・ZOLOME側の申込手数料は無料
・振込元銀行の料金は投資家負担

出資申込が確定した後、指定された振込先へ出資金を送ります。
ZOLOMEへ支払う申込手数料はありませんが、利用する銀行の振込手数料は投資家負担です。
少額投資では振込料が実質利回りへ与える影響も確認しましょう。

通常の分配・償還出金は無料、顧客都合の返金は有料

ポイント
・通常の分配金・償還金の振込は無料
・誤入金やキャンセル等の返金料は顧客負担
・返金条件は最新規約を確認

通常の分配金・償還金を登録口座へ受け取る際の振込手数料は無料です。
一方、誤入金、キャンセルなど投資家側の都合で返金する場合の振込料は投資家負担です。
申込額、名義、振込先を確認してから送金してください。

分配金は20.42%源泉徴収され、個人は原則として雑所得

ポイント
・所得税・復興特別所得税を合わせ20.42%源泉徴収
・個人の分配金は原則雑所得
・確定申告の要否は他所得や損益で変わる

公式FAQでは、個人へ支払う分配金から20.42%を源泉徴収すると案内しています。
税引後の受取額は予定分配額より少なくなります。
確定申告の要否や他の雑所得との扱いは個別事情で異なるため、税務署や税理士へ確認してください。

営業者報酬や物件費用はファンドごとに確認

ポイント
・案件内部の報酬・費用は収益から差し引かれる場合がある
・初回2件の金額は確認時点の公開書面で確認できず
・申込前の契約成立前書面が判断基準

表面上の登録・申込手数料が無料でも、ファンド内部では営業者報酬、物件取得・管理・売却に伴う費用が収益へ影響します。
確認時点では初回2件の具体額を公開書面から確認できませんでした。
申込前に最新版の契約成立前書面で、報酬の計算方法と費用負担を確認してください。

登録から出資までの流れ

ポイント
・18歳以上80歳未満の日本居住者が対象
・メール登録、基本情報、本人確認、受取口座を設定
・案件の詳細・リスク・契約書面を確認して申込
・初回2件は先着式、成立後に指定口座へ入金
・運用終了後も精算を経て償還・分配予定日まで待つ

STEP1 メールアドレスを登録し、基本情報を入力する

ポイント
・対象は満18歳以上80歳未満
・日本国内居住が前提
・氏名・住所・生年月日などを入力

公式FAQでは、満18歳以上80歳未満の日本国内居住者を登録対象としています。
メールアドレスを登録し、案内に沿って氏名、住所、生年月日、電話番号などの基本情報を入力します。

STEP2 本人確認書類と受取口座を登録する

ポイント
・本人確認書類を提出
・本人名義の銀行口座を設定
・審査完了後に投資家登録が完了

マイナンバーカードや運転免許証など、案内された本人確認書類を提出します。
分配金・償還金を受け取る銀行口座は本人名義が必要です。
登録内容と書類に差があると審査が止まるため、表記を合わせてください。

STEP3 ファンド詳細と契約書面を確認する

ポイント
・予定利回り・運用期間・募集方式
・対象不動産・賃料・売却条件
・劣後比率・営業者報酬・中途解約条件を最新書面で確認

投資したい案件が出たら、予定利回りだけでなく、対象不動産、賃貸状況、売却方針、予定運用期間、償還予定日を確認します。
初回2件では一般公開情報から劣後比率や契約書面の実質的な内容を確認できなかったため、申込画面で最新資料が表示されるかを必ず見てください。

STEP4 先着申込後、指定口座へ出資金を振り込む

ポイント
・初回2件は2026年8月8日18時から先着
・最低10万円
・振込手数料は投資家負担

申込内容と契約書面に同意し、先着枠を確保できたら、案内されたファンド専用の振込先へ出資金を送ります。
名義や金額を間違えると返金費用がかかる場合があるため、送金前に再確認してください。

STEP5 運用報告を確認し、償還・分配を待つ

ポイント
・運用中はマイページや案内を確認
・売却や期間変更があれば内容を保存
・運用終了日と償還・分配予定日は別

運用開始後は、対象不動産の賃貸状況、売却進捗、期間変更、重要事項の案内を確認します。
初回2件は運用終了から償還・分配予定まで60日または79日あるため、終了日だけで資金の戻りを計算しないでください。

ZOLOMEが向いている人・向いていない人

ポイント
・検討余地がある：正式な契約書面、劣後比率、売却条件を確認できる人
・検討余地がある：10万円の元本割れや償還延期を許容できる人
・向いていない：高予定利回りや売買契約済みという表示だけで判断する人
・向いていない：償還実績や整った情報開示を重視する人

ZOLOMEが向いている人

ポイント
・正式な契約書面が差し替わるまで待てる
・高予定利回りの調達理由と売却条件を確認できる
・元本割れや償還延期を許容し、10万円を余裕資金で出せる
・初回実績がないことやリスクを理解して判断できる

ZOLOMEを検討できるのは、売買契約締結済みという表示を過信せず、相手方不履行、劣後比率、営業者報酬、契約書面、運営会社の営業損失まで確認できる人です。
現状の白紙書面や公開データの不整合が解消されない場合は、この条件に当てはまりません。

ZOLOMEが向いていない人

ポイント
・元本保証・確定利回りを求める
・10万円の損失が生活へ影響する
・申込を急ぎ契約書面を読めない
・92日後に必ず現金化したい
・償還実績のあるサービスだけを選びたい

ZOLOMEは元本保証ではなく、確認時点で不動産CFの償還実績もありません。
生活防衛資金を使う人、数か月後に必ず使うお金を置きたい人、契約書面を読まず予定利回りだけで選ぶ人には向きません。

現段階では、初回案件へ急いで申し込むより、正式書面への差し替え、最初の運用報告、売却、分配・償還の結果を待つ選択がしやすいサービスです。
実績が積み上がった後に、実現利回り、遅延、情報開示、書面整備を改めて評価できます。

ZOLOMEのよくある質問（FAQ）

ZOLOMEの最低投資額はいくらですか？

初回公開2件は1口1万円、最低10口のため10万円からです。
今後の案件で変わる可能性があるため、各ファンド詳細を確認してください。

何歳から登録できますか？

公式FAQでは、満18歳以上80歳未満の日本国内居住者が対象です。
審査や本人確認があり、条件を満たしても必ず登録できるとは限りません。

元本や予定利回りは保証されますか？

保証されません。
不動産価格、賃料、修繕費、売却時期、買い手の契約不履行、運営会社の信用状況などにより、分配減少や元本割れが生じる可能性があります。

運用途中で解約できますか？

クーリングオフ期間後の中途解約は、原則として自由にできる商品ではありません。
例外条件や譲渡・解約時の費用は、申込前の最新契約書面で確認してください。

クーリングオフはできますか？

公式FAQでは、契約成立時書面を受領した日から起算して8日以内のクーリングオフが案内されています。
手続方法と期限は最新書面を優先してください。

手数料はかかりますか？

登録、口座管理、申込、通常の分配・償還出金は無料です。
出資金の振込料と顧客都合の返金料は投資家負担で、営業者報酬や案件内部費用はファンドごとの書面で確認します。

募集方式は先着ですか、抽選ですか？

初回2件はいずれも先着式です。
各案件の募集方式と開始時刻を確認してください。

ZOLOMEに償還実績はありますか？

2026年8月7日時点で、ZOLOME不動産クラウドファンディングの償還実績は0件です。
同一法人の旧Miralita別商品に償還経験はありますが、ZOLOMEの不動産CF実績へは合算しません。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

ZOLOMEだけでなく、ほかの不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの募集予定も横断して追うなら、利回りカレンダーが便利です。
Googleカレンダーへ追加すると、募集開始日や運用期間をまとめて確認できます。

まとめ

ポイント
・初回2件は予定年利16%・20%、予定運用92日、最低10万円、先着式
・賃料と第三者売却を組み合わせるが、売買契約の不履行リスクは残る
・ZOLOME不動産CFの償還実績は0件。旧Miralita別商品とは分ける
・2025年6月期に不動産関連売上はあるが、本業は営業損失
・契約関連PDFは白紙で、劣後比率・営業者報酬などを確認できない
・紹介ネットワークへポイントが広がるが、段数・付与率などは未確認

ZOLOMEは、初回2件の予定年利16%・20%と92日運用を掲げる新しい不動産クラウドファンディングです。
2025年6月期に不動産仲介・建物管理・賃貸管理の売上は確認できますが、ZOLOME不動産CFの運用・売却・償還実績はまだありません。

出典・参考

• ZOLOME公式トップ
• ZOLOME公式ファンド一覧
• KOBE RESIDENCE 熊内町EXITファンド
• 新神戸駅前区分マンションEXITファンド
• ZOLOME ご利用の流れ
• ZOLOME よくある質問
• ZOLOME 手数料・リスク等に関する事項
• ZOLOME 紹介制度に関する規約
• ZOLOME株式会社 公式サイト
• GビズINFO ZOLOME株式会社
• 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 商号変更記録
• 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 会員名簿
• 2025年6月期 決算資料（旧商号：東雲アドバイザーズ株式会社）
• 旧Miralita第4号ファンド運用報告書
• 利回りカレンダー

公開情報の確認基準日は2026年8月7日です。
ファンド条件、募集状況、手数料、会社情報は変更される可能性があるため、出資前に公式サイトと最新の契約書面をご確認ください。