【ヤマワケ】東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンドの投資解説！
ヤマワケことヤマワケエステートから新しいファンドの公開です！
東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンドですね！
概要、立地や周辺地価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
【追記】
2024/7/25より募集条件が変更されました。
費用の削減ができたため、ファンド募集総額が減少し、利回りが上昇したとのことです。
■募集金額変更内容
<変更前>380,000,000円
↓
<変更後>372,000,000円
■年間想定利回り変更内容
<変更前>年利10.3%（税引前）
↓
<変更後>年利13.1%（税引前）
ヤマワケエステートのキャンペーン情報
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期間：2024/9/26~10/31
報酬：Amazonギフト券1000円
条件：期間内に抽選で1000名様に配布
予想：約1ヶ月で1000名という数字はほとんどの方が当選する可能性が高いです。
＊過去にタイアップなどで先着500名とかのキャンペーンをしてきた筆者の感想です
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・ヤマワケエステートの実績
・まとめ（投資するべきか）
東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンドの基本情報
| ファンド名 | 東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンド |
|---|---|
| 利回り | 年利13.1% |
| 運用期間 | 10ヶ月 (2024/8/20運用開始) |
| 募集金額 | 3.72億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 7月22日〜30日 |
結論から話しておくと、『投資しても良い』案件です！
「神楽坂駅」から徒歩4分のオフィスビルから賃料収益を得ながら、一部バリューアップ工事をして賃料を上昇させ売却。
上場企業の株式会社REVOLUTIONの協力案件です。
新規勢は登録＋投資でAmazonギフト券2000円貰えるので、短期案件が非常にお得です！
賃料収益額などは成立前書面に掲載されていると思うので、確認でき次第記事もパワーアップさせます！
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ポイント
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東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分
・バリューアップ工事（共有部・専有部）の内容
・想定利回りの内訳
・借入併用のメリットデメリット
・東証上場企業REVOLUTION社の協力案件
・結局売却できるの？
・新規投資キャンペーンも
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・神楽坂駅から徒歩4分のオフィスビル
・一部バリューアップ工事
・借入併用型ファンドである
「神楽坂駅」から徒歩4分のオフィスビルが投資対象です。
賃料収益を得ながら、一部バリューアップ工事をして賃料を上昇させ売却予定です。
借入併用型ファンドですので、特有のメリットとデメリットもあります。
また本案件はヤマワケ初となる上場企業REVOLUTION社との協力案件です。
それでは物件の立地について解説していきます。
東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分
ポイント
・東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分
・ビジネス目的の移動に便利な街
・オフィスビルとして好立地
本物件は東京メトロ東西線「神楽坂駅」から徒歩4分の立地となっています。
JR中央・総武線、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営地下鉄大江戸線の5路線が乗り入れています。
主要駅までの距離を下記に示しておきます。
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 飯田橋駅 | 約2分 | 乗り換えなし |
| 大手町駅 | 約9分 | 乗り換えなし |
| 新宿駅 | 約16分 | 乗換1回 |
| 渋谷駅 | 約19分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約16分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約16分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約28分 | 乗換1回 |
オフィス街である「飯田橋駅」まで約2分、金融機関や大手企業が拠点を設ける「大手町駅」まで約9分でアクセスすることができます。
自動車での移動も便利で、首都高速5号池袋線「飯田橋」入口まで約5分でアクセスすることが可能です。
オフィスビルとして好立地かと思います。
バリューアップ工事（共有部・専有部）の内容
ポイント
・地上10階・地下1階建てのビル
・運用中に一部フロアのテナント退去が確定
・セットアップオフィス（内装・家具付オフィス）へ
本物件は地上10階・地下1階建てのビルとなっています。
現在は満室稼働中となっておりますが、運用中に一部フロアのテナント退去が確定しています。
その部分をセットアップオフィス（内装・家具付オフィス）へバリューアップ工事を予定しています。
また、共用部についても工事を行う予定だそうです。
セットアップオフィスとは？にも掲載しておきます。
セットアップオフィスとは
執務室や会議室などの内装が完成している物件のこと
【入居者のメリット】
①内装工事が不要で、時間とコストを節約できます。
⇨内装工事期間の節約や初期費用の削減
②新規事業やプロジェクトを即座に開始できるため、ビジネスチャンスを逃しません。
⇨入居者は追加の内装工事なしでオフィスを利用開始できる
【物件オーナーのメリット】
①完成された内装により、通常の物件よりも高い賃料を設定でき、収益性を向上させることが可能です。
②物件の魅力が増すことで、空室期間が短縮され、効率的な資産運用が期待できます。
借入併用のメリットデメリット
ポイント
・借入併用型のファンド
・レバレッジ効果で利回り上昇
・金融機関への返済が最優先
本ファンドでは資金調達の一部に金融機関からの借入を利用する「借入併用型ファンド」となっています。
具体的な比率は以下のようになっています。
融資額：1,800,000,000 円(83%)
ファンド総額：372,000,000円(17%)
一般的にメリットは『レバレッジ効果で利回りが上昇する』ことです。
以下メリットのイメージ↓
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
デメリットとしては、利益が想定通りに得られなかった場合、金融機関への返済が優先されることです。
こちらが劣後出資者になるイメージで考えてもらえれば良いかと。
想定利回りの内訳
ポイント
・テナント退去などもあるので、確実性の高い数字は出せなかった
・必要な収益額を計算
・賃料収益とキャピタル収益を計算
本ファンドの収益額としては
①利息支払い分
②ファンド利益分
が必要ですので、１つずつ考えていきます。
①利息支払い分
1,800,000,000円を年利2.8%で借りているため、10ヶ月の利息支払いに42,000,000円必要です。
②ファンド利益分
またファンド出資額が372,000,000円で年利13.1%で10ヶ月運用するので、40,610,000円必要です。
＊収益額
収益額としては①②合計82,610,000円必要となります。
＊実際には各種手数料とかもいるので、もう少し必要な気がします
次に年間の賃料収益などを考えていきます。
本ファンドの賃料収益(インカム収益)は月7,708,041円、10ヶ月で77,080,410円となっています。
＊実際には１テナント退去するのでこれより少ないはず。
必要な収益額が82,610,000円必要で全テナント入居時の賃料収益が77,080,410円ですので、そこまでキャピタル収益を必要としないことがわかります。
＊テナント退去後の収益は理論値より下がりますし、各種手数料なども必要です
ただし物件の取得価格が2,050,000,000円でその他費用として126,440,824円となっています。
物件自体は最低限でもその他費用分と少しのバリューアップは必要です。
東証上場企業REVOLUTION社の協力案件
ポイント
・東証上場企業REVOLUTION社の協力案件
・ヤマワケ初の上場企業との協力
本案件は東証上場企業REVOLUTION社の協力のもと組成されています。
同社は不動産のリノベーションによるバリューアップの提案やテナントのリーシング・賃料交渉、不動産購入を検討する事業者への不動産ファイナンス事業を展開する企業です。
以前からヤマワケは株主から案件提供を受けている。と明言していますが、REVOLUTION社関係者がヤマワケ株主かは不明です。
ヤマワケ初の上場企業との協力案件ですので、絶対に転けたく無いとは思っているかと。
結局売却できるの？
ポイント
・本物件は現在満室稼働中
・セットアップオフィス（内装・家具付オフィス）へバリューアップ工事
・新規テナントより入居申込
そもそも本物件は現在満室稼働中です。退去予定があるため、その期間にバリューアップ工事を実施します。
また既に工事着工前にもかかわらず新規テナントより入居申込があるとのことですので、満室稼働に戻る見込みです。
前述の通りものすごいバリューアップが必要とも考えにくいので、ファンド成功の可能性は高いように思えます。
新規投資キャンペーンも
キャンペーン情報
登録＆投資でアマギフ2000円！
期間：2024/7/1~7/31まで
対象：期間内に登録して9/31までに投資した人
報酬：amazonギフト券2000円分
感想
初の上場企業協力案件ですし気合いは十分かと。
バリューアップするといっても、大きなバリューアップがなく、だいたい物件価値を7~10%程度上昇させれば良い案件かと思います。
また満室稼働実績もあり、工事着工前から既に申し込みが入っているのは好感です。
既に申し込み業社には値段なども伝えているでしょうし、ある程度見込みがある上で組成しているのではないでしょうか？
ヤマワケエステートの実績
ヤマワケエステートの利回りと投資期間実績をグラフに表しました。
なお2023/12/28に測定したデータになります。
ヤマワケエステートの利回り実績
ファンドを見てわかる通り、非常に高利回りな案件が揃えられています。
既に10件以上ファンド組成していますが、高利回りファンドの勢いが衰えることなく続いています。
年利8%以下の案件は基本的に出さないと公言されているので、その言葉通りになっていますね。
ヤマワケエステートの投資期間実績
投資期間は基本的には12ヶ月以下の短期の案件が多いです。
今後も短期案件が主流になることが予想されます。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件？
理由
・高利回り＋短期
・キャンペーン効果が大きい
・初の上場企業との協力案件
・良さそうな案件ではある
結論から話しておくと、『投資しても良い』案件です！
「神楽坂駅」から徒歩4分のオフィスビルから賃料収益を得ながら、一部バリューアップ工事をして賃料を上昇させ売却。
上場企業の株式会社REVOLUTIONの協力案件です。
新規勢は登録＋投資でAmazonギフト券2000円貰えるので、短期案件が非常にお得です！
