TREC11号 世田谷区千歳船橋マンションファンドの投資考察！
TREC FUNDINGからTREC11号 世田谷区千歳船橋マンションファンドが公開です！
キャンペーン・物件情報の点を詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・TREC FUNDINGの実績
＊過去のアップサイド配当実績も掲載
・まとめ（投資するべきか）
キャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/8/28~9/12
条件：新規登録
報酬：Amazonギフト券1000円
②初投資キャンペーン
条件：初回投資額が30万円以上
報酬：投資額に応じたAmazonギフト券配布
30万円以上→1500円分
50万円以上→2750円分
100万円以上→6000円分
200万円以上→13000円分
300万円以上→21000円分
500万円以上→40000円分
③11(いい)お肉キャンペーン
条件：100万円以上投資者から抽選で40名
報酬：ミートグルメ【松】
TREC11号 世田谷区千歳船橋マンションファンドの基本情報
| ファンド名 | TREC11号 世田谷区千歳船橋マンションファンド |
|---|---|
| 利回り | 6.5% |
| 運用期間 | 2年 (2024/9/20運用開始) |
| 募集金額 | 257,200,000円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年8月30日12時〜 |
| 備考 | 金融機関からの借入あり 優先出資額：257,200,000円(46.3%) 劣後出資額：15,700,000円(2.8%) 借入額：282,500,000円(50.9%) |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利6.5%+投資期間2年」と利回り的には高めの案件です。
鑑定評価額の88%の価格で仕入れができていますし、坪単価推移が上昇しているエリアの物件です。
予想利回り時の価格も妥当ですし、アップサイド配当が期待できる案件かと思います。
また、損失時の下げ幅も少なそうな物件で、大損する可能性は極めて低いと考えています。
＊劣後低い点が心残り
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ポイント
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・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
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TREC11号 世田谷区千歳船橋マンションファンドのポイント
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の特徴と売却戦略
・物件の立地
・人口と坪単価推移
・割安価格で取得できている
・利回り向上の可能性
・レバレッジ効果による利回り向上の実現
・SPCにより倒産隔離されている
・キャンペーンも開催している
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・賃貸マンション一棟の土地及び建物を購入し運用
・賃料収入を得ながら最終的には売却する
・1K24戸・1R2戸の全26戸のマンション
東京都世田谷区船橋に所在する築23年の賃貸マンション一棟の土地及び建物を購入し運用を行います。
本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、期中の利益を分配するとともに、最終的には不動産市場で売却することにより、売却益を分配することを予定しています。
ただ期中は建物減価償却や利息の経費計上があるからインカム配当はあまり期待しないようにしておきましょう！
キャピタルメインの案件です！
まずは物件の特徴と売却戦略についても話します。
物件の特徴と売却戦略
ポイント
・1K24戸・1R2戸の全26戸
・外構等のバリューアップ工事
・26戸中23戸が賃貸中
・契約更新のタイミングで適正賃料へ
本物件は、1K24戸・1R2戸の全26戸で構成された、単身者向けの賃貸物件です。
建物のエントランス周りおよび外構等のバリューアップ工事を行う予定です。
また、現在は26戸中23戸が賃貸中の状況となっています。
契約更新のタイミングで適正賃料へ見直すことでキャッシュフローの向上を計ります。
空室もありますが、リターンシミュレーションでも空室損が発生する前提で記載されていました。
物件の立地
ポイント
・小田急小田原線「千歳船橋」駅 徒歩15分
・小田急小田原線「経堂」駅 徒歩19分
本物件の立地は東急東横線の「千歳船橋駅：徒歩15分」「経堂駅：徒歩19分」の物件となっています。
駅近物件とは言いにくいですが、アクセスの良い駅が最寄りの物件となっています。
千歳船橋駅から主要駅のアクセスは以下表の通りです↓
| 千歳船橋駅↔︎主要駅 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約22分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約22分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約34分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約42分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約39分 | 乗換1回 |
小田急小田原線「千歳船橋」駅は、「下北沢」駅まで直通8分、「新宿」駅まで直通22分となっています。
相互乗り入れの東京メトロ千代田線の利用により「表参道」駅や「大手町」駅へのダイレクトアクセスも可能です。
人口と坪単価推移
ポイント
・世田谷区の世帯数は増えてる
・千歳船橋駅の坪単価も上がっている
1995年から2021年まで26年間一貫して増加し続け、2022年からは減少に転じた。
しかしコロナの影響があると思われ、実際に2023年は減少幅が少なくなっている。
2023年に出された世田谷区将来人口推計です。
2024年からは増加すると考えられており、2042年まで増加し続けてピークを迎えると考えられております。
この先もマンション需要はあるかと思います。
本物件がある千歳船橋駅エリアの坪単価推移です。
こちらも緩やかに上昇傾向がにあります。
念の為に中古マンション相場推移も見ていきます。
坪単価推移と同じように中古マンション価格の相場も上昇しています。
運用期間は2年で経年劣化もあるので、必ずしも上昇するとは限りませんが、価値暴落の可能性は低いように思えます。
割安価格で取得できている
ポイント
・鑑定評価額の約88％で取得できている
・売却時のキャピタルゲイン獲得の見込みUP
本物件は鑑定評価額の約88％の価格で仕入れることに成功しています。
売却時に+12%で売れるとは限りませんが(築年数経過もしますし)、キャピタルゲイン獲得の見込みは上昇するかと思います。
利回り向上の可能性は年利6.5%の妥当性について考えていきましょう。
利回り向上の可能性
ポイント
＊この欄はあくまで僕の感想もあり
・利回り上昇の可能性はあると思う
・中古マンション相場も上昇傾向
前提情報
・不動産価格
不動産取得価格：490,000,000円
鑑定評価額：555,000,000円
・資金内訳
優先出資額：257,200,000円
劣後出資額：15,700,000円
借入額：282,500,000円
ファンド合計額：555,400,000円
分配方針
・賃貸収益
優先出資：利回り2.5％を上限として優先的に分配
劣後出資：利回り2.5％を超過する場合、同超過分を分配
・売却益
優先出資：劣後出資＝80：20の比率で分配
※賃貸収益＝賃料収入－運営費用（管理費・保険料・固都税等）
利回り上昇の可能性はあると思います。
その点について解説する前に『そもそも今の年利6.5%って＋何%で売却できた想定なの？』という点について話します。
また鑑定評価額の『鑑定評価額：555,000,000円』は現時点でのものでありバリューアップ工事や賃料交渉などで不動産価値は上昇する可能性が高いと考えます。
現時点の鑑定価格である『5億5500万円』に対して『5億9650万円』で売却したプランが年率6.5%となっています。
この売却プランに関しては問題ないのですが、不動産取得税の軽減措置の適用で減税されると利回りが上がる可能性があるようです。
バリューアップ工事を行いますので、不動産取得税の軽減措置の適用が受けられることで、一部納付済みの税金が還付される可能性があります。
また当初予定よりも早い『1年10ヶ月』で売却できた時の想定分配率は『年利7.1%』になります。
売却額が上がっているわけではありませんので、十分妥当性のある試算だと思います。
レバレッジ効果による高利回りの実現
ポイント
・金融機関ローンで約50.9%融資
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である
本ファンドでは投資家からの2億5720万円の出資と、金融機関からの2億8250万円の借入、1570万円の劣後出資で物件を購入し運用します。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
銀行からの融資を受けられるような物件という点でも投資家にとっては安心材料の１つかと思います！
SPCにより倒産隔離されている
ポイント
・SPCスキームを採用
・倒産隔離されている
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離』を実現しています。
少し難しいですが、下図が本ファンドのスキームになります。
注目すべきは不動産名義が特例事業者(SPC)になっている点です。
本ファンドでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産は運営会社の倒産手続きに組み込まれないと考えられます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作る会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
不動産クラファンのリスクは大きく分けて「不動産に関わるリスク」「運営元に対するリスク」がありますが、後者の「運営元に対するリスク」は倒産隔離によって軽減されています。
キャンペーンも開催している
キャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/8/28~9/12
条件：新規登録
報酬：Amazonギフト券1000円
②初投資キャンペーン
条件：初回投資額が30万円以上
報酬：投資額に応じたAmazonギフト券配布
30万円以上→1500円分
50万円以上→2750円分
100万円以上→6000円分
200万円以上→13000円分
300万円以上→21000円分
500万円以上→40000円分
③11(いい)お肉キャンペーン
条件：100万円以上投資者から抽選で40名
報酬：ミートグルメ【松】
感想
今回の案件は年利6.5%でさらに上振れの可能性のある案件となっておりますが、思ったよりリスクも低い点が非常に好感です。
一応、売却価格が低かった時の試算も載せておきます。
現時点の鑑定価格である『5億5500万円』に対して『5億3610万円』で売却したプランが年率0.6%となっています。
また、仮にこの金額以下でしか売れなかった場合でも大きな下げ幅にはなりにくいかと思います。
損失があったとしても、大損する可能性が低いと考えています。
TREC FUNDINGの実績
| ファンド名 | 年利(予定) | 投資期間(予定） |
|---|---|---|
| 1号ファンド | 7%→14.31%(実績) | 3年→２年1ヶ月(実績) |
| 2号ファンド | 5.22%→8.61%(実績) | 3年→100日(実績) |
| 3号ファンド | 5%→7.97％(実績) | ２年6ヶ月→2年２ヶ月 |
| 4号ファンド | 5% | ２年8ヶ月 |
| 5号ファンド | 4% | ２年 |
| 6号ファンド | 4.2% | 2年6ヶ月 |
| 7号ファンド | 4.1% | 2年6ヶ月 |
| 8号ファンド | 5% | 2年6ヶ月 |
| 9号ファンド | 中止 | 中止 |
| 10号ファンド | 6.5% | 1年10ヶ月 |
| 11号ファンド | 6.5% | 2年 |
この記事の執筆時点では『1~３号ファンド』が終了しております。
ですので、実質利回り上昇の確率は現時点では100%の実績となっています。
今回の案件も利回り上昇の余地が残されていることから、期待してしまいますね。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・年利6.5%と利回りは高め
・期間は約24ヶ月と長めの案件
・金融機関借入によるレバレッジ効果でリターン増大
・倒産隔離で長期の運用に強い設計
・立地は良い物件
・利回り上昇の余地あり
・大きな損失にはならないのでは？
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利6.5%+投資期間2年」と利回り的には高めの案件です。
鑑定評価額の88%の価格で仕入れができていますし、坪単価推移が上昇しているエリアの物件です。
予想利回り時の価格も妥当ですし、アップサイド配当が期待できる案件かと思います。
また、損失時の下げ幅も少なそうな物件で、大損する可能性は極めて低いと考えています。
＊劣後低い点が心残り
TRECFUNDINGの詳細！
本内容は事業者の公式サイト（TREC FUNDING）から抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
