NINE FUND(ナイン ファンド)のキャンペーン情報！

直近のファンド情報！
NINE FUND Vol.19
・年利7.5%
・期間216日
・抽選
・6/19~22
13号の再組成ファンド。
札幌市中央区南3条西5丁目20番1の土地137.05㎡と、同地上の木造2階建店舗107.43㎡が対象。
対象地には建物A・建物Bがあり、ファンドの投資対象は「土地全体」と「建物B」。
建物Aは第三者所有で、建物A所有者から地代、建物B賃借人から家賃を受け取る構造。
総額：1億1,100万円
優先：51,000千円
劣後：60,000千円
となっており、劣後比率は約54%となっている。
以下AI評価↓
推定売却価格: 98,000,000円〜118,000,000円
価格決定の根拠:
本件の価格は、既存賃料を基礎にした収益還元価格と、すすきの・大通近接の開発用地ポテンシャルの中間に置くのが妥当と判断した。
現行賃料は月428,850円、年5,146,200円であり、総事業費111,000,000円に対する表面利回りは約4.64%である。
建物Bの賃料は月308,000円、107.43㎡、約32.5坪に対して約9,480円/坪で、すすきの周辺の飲食・店舗賃料としては強気ではないが、木造古建物、長期既存テナント、一棟一括、権利整理前という条件を踏まえると著しく低廉ともいえない。
固定資産税、保険、所有者責任、突発修繕を考慮したNOIを年460万〜500万円程度と置き、築古・小規模・権利複雑性を反映した還元利回り5.2%〜5.8%で割り戻すと、収益還元価格はおおむね8,000万円台後半〜9,000万円台後半、総賃料を強めに5.0%で見る場合でも約1.03億円となる。
一方、土地は商業地域、容積率800%、20m道路二面接道で、南3条西5丁目周辺の路線価・公示地価および近接地の10階建て商業ビル計画から、完全所有・更地・明渡し済みなら1億円台後半以上の潜在力がある。
しかし現状では建物Aが第三者所有で、ファンド対象外であり、建物A所有者との買取、明渡し、営業補償、時間コストが未確定であるため、更地価格を直接採用することはできない。
したがって、収益還元価値に、将来の権利整理・開発オプション価値を約1,000万〜2,000万円上乗せし、現状権利付き資産としての第三者売却可能価格を98,000,000円〜118,000,000円と評価した。
開示価格111,000,000円はこのレンジ内だが、収益物件単体としてはやや高く、土地オプションを織り込んだ価格である。
優先出資5,100万円に対して劣後6,000万円があるため、この評価レンジ内で売却できる限り優先元本の毀損可能性は低いが、実際の償還は事業者の買戻し・再組成能力に依存する。

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