収益還元法とは？直接還元法・DCF法の計算式と不動産価格

収益還元法は、不動産が将来生む純収益を現在の価格へ換算する評価方法です。
主な計算方法は、安定した一期間の純収益を使う直接還元法と、年ごとの純収益・売却価値を現在価値へ割り引くDCF法の2つです。
ただし、算定された収益価格は安全価格ではありません。純収益、還元利回り、割引率、売却価格の前提まで確認して使います。

この記事でわかること
・収益還元法について最初に押さえたい結論
 ・収益還元法の意味
 ・原価法、取引事例比較法との違い
 ・直接還元法とDCF法の違い
 ・直接還元法の計算式
 ・DCF法の計算式
 ・収益価格・感応度計算ツール
 ・純収益、NOI、NCFのそろえ方
 ・還元利回り、割引率、最終還元利回りの違い
 ・直接還元法とDCF法の計算例
 ・純収益と利回りによる価格変化
 ・DCFにおける最終売却価値の影響
 ・DCF法の限界
 ・収益価格、鑑定評価額、市場価格、取得価格の違い
 ・開発案件、空室物件の考え方
 ・J-REIT、不動産クラファンでの使い方
 ・鑑定評価書や契約書面で見る10項目
 ・よくある質問
 ・出典・参考
 ・まとめ

結論｜収益還元法は将来の純収益から不動産価格を考える方法
収益還元法とは
1. 将来収益をそのまま足すわけではない
2. 収益価格は一つの検討結果
収益還元法・原価法・取引事例比較法の違い
直接還元法とDCF法の違い
直接還元法の計算式
1. 初年度の数字か、安定化した数字かを見る
2. 還元利回りは類似物件から機械的に移さない
DCF法の計算式
1. 年ごとの純収益は発生時期も重要
収益価格・感応度計算ツール
純収益・NOI・NCFをどうそろえる？
1. 満室想定と現況収益を分ける
2. 一時的な費用を消しすぎない
3. 物件の収益と借入後の手残りを混ぜない
還元利回り・割引率・最終還元利回りの違い
1. 最終還元利回りを低く置くと復帰価格は高くなる
2. 率の根拠は用途・地域・時点をそろえる
具体例｜直接還元法とDCF法で価格を計算
1. 直接還元法は1億6,000万円
2. 簡易DCFは約1億6,669万円
純収益と還元利回りが変わると価格はどう動く？
DCF法では最終売却価値の影響が大きい
DCF法だから正確とは限らない
1. 細かい数字が並んでも確実性は上がらない
2. 基準・上振れ・下振れを比較する
3. 直接還元法との比較にも意味がある
収益価格・鑑定評価額・市場価格・取得価格の違い
開発案件や空室物件ではどう考える？
1. 完成後の賃料と稼働率に根拠があるか
2. 工期遅延とコスト超過を価格へ反映する
3. 特殊案件は価格差の理由が説明されていれば直ちに否定しない
J-REIT・不動産クラウドファンディングでの使い方
1. J-REITでは鑑定評価の前提と市場価格を分ける
2. 不動産クラファンでは物件価格・募集総額・出口をつなぐ
3. 鑑定評価額との差だけで劣後出資の余裕を判断しない
鑑定評価書・契約書面で確認する10項目
収益還元法に関するFAQ
1. 収益還元法の計算式は？
2. 直接還元法とDCF法はどちらが正確ですか？
3. 還元利回りが高いと不動産価格はどうなりますか？
4. 還元利回りと割引率は同じですか？
5. 収益価格と鑑定評価額は同じですか？
6. 鑑定評価額以下なら安全ですか？
7. 自宅の価格にも収益還元法を使えますか？
8. 不動産クラファンの募集額と収益価格を比べればよいですか？
出典・参考
まとめ｜算定価格より、収益と率の前提を見る

結論｜収益還元法は将来の純収益から不動産価格を考える方法

最初に押さえたい結論
・収益還元法は、将来得られる純収益を現在の不動産価格へ換算する方法
・直接還元法は「一期間の純収益 ÷ 還元利回り」で計算する
・DCF法は、年ごとの純収益と保有期間末の売却価値を割引率で現在価値へ戻す
・DCF法は前提を細かく置けるが、将来予測が正しいことを保証しない
・収益価格と取得価格の差だけで、割高・割安・安全とは判断できない

収益還元法が答えるのは、設定した純収益と利回りの前提なら、いくらの価格になるかです。
年間800万円の純収益が安定して続き、還元利回りを5％と置くなら、直接還元法の収益価格は1億6,000万円になります。

つまり、計算結果は前提を超えて正しさを保証するものではありません。
算定価格へ安心するのではなく、収益が下がる場合と利回りが上がる場合も並べて確認します。

しかし、純収益800万円が満室想定だけを基にしていたり、還元利回り5％が物件固有のリスクを十分に反映していなかったりすれば、式が正しくても算定価格は高くなります。
収益還元法を使うときは、計算結果より先に分子の収益と、分母・割引に使う率の根拠を確認することが重要です。

収益還元法とは

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値を合計し、不動産の価格を求める手法です。
この方法で求めた試算価格を「収益価格」といいます。

国土交通省の不動産鑑定評価基準では、収益還元法は賃貸用不動産や事業用不動産の価格を求める場合に特に有効とされています。
賃貸マンション、オフィス、物流施設、ホテルなどは、建物そのものだけでなく、賃料や事業収益をどれだけ生むかが価格へ大きく影響するためです。

将来収益をそのまま足すわけではない

将来受け取る800万円と、今すぐ受け取る800万円は同じ価値ではありません。
将来の収益には、受け取るまでの時間、空室や賃料下落、費用増加、売却できない可能性などがあるため、利回りや割引率を使って現在の価格へ直します。

収益価格は一つの検討結果

不動産の価格は、収益性だけで決まるわけではありません。
土地・建物を作り直す費用、周辺の取引事例、権利関係、用途変更や開発の可能性なども価格へ影響します。
収益価格は重要な判断材料ですが、それだけで最終価格を確定する数字ではありません。

収益還元法・原価法・取引事例比較法の違い

不動産鑑定の代表的な考え方は、収益性を見る収益還元法、作り直す費用を見る原価法、市場での取引を比べる取引事例比較法です。
同じ物件でも、どの面へ重点を置くかで試算価格が変わることがあります。

評価方法	何を基に価格を考えるか
収益還元法	将来の純収益と、収益・価格変動のリスク
原価法	土地の価格と建物の再調達原価から、経年・機能低下などを調整
取引事例比較法	類似不動産の実際の取引事例を、時点・地域・個別条件で補正

賃貸中の収益物件では収益還元法との相性が良い一方、周辺取引との比較や土地・建物の積算を無視してよいわけではありません。
収益価格だけが周辺相場より大幅に高いなら、想定賃料や利回りが強気ではないかを確認します。
逆に、将来の賃料上昇や権利調整後の開発価値がある物件では、現在の収益だけでは価値を十分に捉えられない場合もあります。

直接還元法とDCF法の違い

直接還元法は安定した一期間の純収益を一つの率で価格へ換算し、DCF法は年ごとの純収益と保有期間末の売却価値を個別に現在価値へ戻します。
計算の細かさは違いますが、どちらも純収益と率の前提が価格を左右します。

直接還元法	DCF法
一期間の安定化した純収益を使用	保有期間中の各年の純収益を使用
還元利回りで直接価格へ換算	割引率で各年の収益を現在価値へ換算
将来の変化を純収益と還元利回りへまとめて反映	賃料、空室、修繕などの変化を年ごとに置ける
計算が簡潔で比較しやすい	復帰価格・売却費用も分けて確認できる
安定収益の置き方で結果が変わる	予測項目が多く、仮定が外れる余地も増える

DCF法は収益変化を細かく示せるため、直接還元法より「精密」に見えます。
ただし、細かい数字を置いたことと、その予測が当たることは別です。
類似取引から妥当な還元利回りを把握できる市場では、直接還元法が有力な検証手段になる場合もあります。

直接還元法の計算式

直接還元法は、安定的に続くと見込む一期間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求めます。

直接還元法の式
収益価格＝一期間の純収益 ÷ 還元利回り
年間純収益800万円 ÷ 5.0％＝ 1億6,000万円

同じ800万円の純収益でも、還元利回りが4％なら収益価格は2億円、6％なら約1億3,333万円です。
ほかの条件が同じなら、投資家が求める利回りが低いほど高い価格を支払え、求める利回りが高いほど価格は下がります。

初年度の数字か、安定化した数字かを見る

直接還元法の純収益には、初年度の予想値を使う場合と、空室・賃料・費用を平常時へ調整した安定化純収益を使う場合があります。
取得直後に一時的な満室やフリーレント終了がある物件では、単年度だけを延長すると価格を高く見積もる可能性があります。

還元利回りは類似物件から機械的に移さない

同じ地域・用途でも、築年、駅距離、テナント、契約期間、修繕状況、権利関係、流動性が違えば求められる利回りは変わります。
周辺の取引利回りを使う場合も、対象物件との違いを調整した根拠を確認してください。

DCF法の計算式

DCF法は、保有期間中に得る各年の純収益と、保有期間末の復帰価格を、それぞれ発生時期に応じて現在価値へ割り引いて合計します。

DCF法の式
収益価格＝各年の純収益の現在価値の合計＋復帰価格の現在価値
復帰価格＝保有期間の翌年純収益 ÷ 最終還元利回り

割引率は、将来受け取る純収益を現在価値へ戻すための率です。
復帰価格は、保有期間の末に対象不動産を売却すると仮定した価格で、一般に翌期の純収益を最終還元利回りで還元して求めます。
さらに売却費用を見込む場合は、復帰価格から控除します。

年ごとの純収益は発生時期も重要

同じ800万円でも、1年後に得る場合と5年後に得る場合では現在価値が異なります。
簡易計算では各年末に収益が発生すると置くことが多いですが、実際の鑑定では賃料、修繕、大規模支出、敷金の増減などの発生時期を資料に合わせて扱います。

収益価格・感応度計算ツール

直接還元法では年間純収益と還元利回り、簡易DCFでは年ごとの純収益、割引率、翌年純収益、最終還元利回りを入力して収益価格を試算できます。
初期値には後ほど解説する共通の数値例を入れています。数字を変え、価格がどこまで動くか確認してください。

利用前に確認
・収益価格の仕組みを確認する簡易試算であり、鑑定評価、適正価格、安全性を判定するものではありません。
・NOIまたはNCF、分母、率の定義は比較する資料の中でそろえてください。
・入力内容と計算結果は端末内で処理し、外部へ送信・保存しません。

上の画面をそのまま操作できます。表示されない場合は、収益価格・感応度計算ツールを別ページで開くこともできます。
比較価格には売出価格、取得価格、ファンド上の物件価格などを入力できますが、価格差だけで割高・割安を判定しないでください。

純収益・NOI・NCFをどうそろえる？

収益価格を比べる前に、分子へ使う純収益の範囲をそろえます。
NOI、NCF、純収益は似た言葉ですが、資料によって敷金等の運用益、資本的支出、修繕費、税金などの扱いが異なります。

確認する数字	主な意味
総収益	賃料、共益費、駐車場、その他収入など。空室・未収やフリーレントの扱いを確認
NOI	有効総収入から物件の通常運営費用を控除した純営業収益
NCF	NOIへ一時金の運用益を加え、資本的支出などを控除する使い方がある
鑑定上の純収益	採用する手法・率と整合するよう、収益と費用の範囲を定めた分子

直接還元法でNOIを分子にするなら、比較する還元利回りもNOIベースにそろえます。
NCFを分子に使う利回りと混ぜると、同じ物件でも価格差が生じます。
「純収益800万円」という結果だけでなく、その手前の賃料、空室損失、運営費用、修繕、CAPEXまで追えることが大切です。

満室想定と現況収益を分ける

満室想定賃料は、現在の空室やフリーレントが解消した場合の収入を示します。
実現可能性のある安定化収益を考える材料にはなりますが、募集賃料で全区画が埋まる保証はありません。
現況、過去実績、安定化後の3つを並べ、改善に必要な期間と費用も確認します。

一時的な費用を消しすぎない

大規模修繕やテナント入替費用を毎年のNOIから外していても、保有中に支払いが必要なら投資家の価値へ影響します。
DCFでは発生年へ個別計上できますが、直接還元法でも長期修繕計画やCAPEX控除後の収益を別途確認しなければ、実際の手残りを高く見積もります。

物件の収益と借入後の手残りを混ぜない

収益還元法は、基本的に不動産そのものが生む収益から価格を考える方法です。
購入者ごとに変わる借入金の元本返済、支払利息、所得税・法人税を物件の純収益へ混ぜると、別の資金調達条件を持つ物件と比較しにくくなります。

一方、投資判断では借入れを無視できません。
物件の収益価格を確認した後に、借入額と金利、元本返済、返済期限、LTV、DSCRを重ね、収益が下振れしても返済と保有を続けられるかを別段階で確認します。
物件価格の評価と、投資家の自己資金に対する収益率を分けることで、どこからリスクが生じているかが分かりやすくなります。

還元利回り・割引率・最終還元利回りの違い

3つの率は、使う場面が異なります。
還元利回りは一期間の純収益を価格へ直接換算し、割引率は将来の純収益を現在価値へ戻し、最終還元利回りは保有期間末の復帰価格を求めます。

率	主な役割
還元利回り	直接還元法で、一期間の純収益から現在の収益価格を求める
割引率	DCF法で、将来の各年の純収益と復帰価格を現在価値へ割り引く
最終還元利回り	DCF法で、保有期間の翌年純収益から保有期間末の復帰価格を求める

割引率と還元利回りは、どちらも不動産の収益性やリスクと関係しますが、同じ率ではありません。
不動産鑑定評価基準では、還元利回りは将来の収益変動予測と不確実性を含む一方、DCFの割引率は年ごとの収益予測へすでに織り込んだ変動要因を重ねないように考える違いが示されています。

最終還元利回りを低く置くと復帰価格は高くなる

翌年純収益800万円なら、最終還元利回り5％の復帰価格は1億6,000万円、5.5％なら約1億4,545万円です。
保有中に建物が古くなる、賃貸市場が弱くなる、金利や流動性の条件が厳しくなると見るなら、出口の率を現在より低く置く根拠は慎重に確認する必要があります。

率の根拠は用途・地域・時点をそろえる

オフィスの取引利回りを住宅へそのまま使ったり、金利環境が違う過去の取引を現在へ無調整で使ったりすると、価格の根拠が弱くなります。
類似物件、基準日、取引事情、築年、契約条件、権利、流動性の調整が説明されているかを見ます。

具体例｜直接還元法とDCF法で価格を計算

年間純収益800万円の物件を、直接還元法と5年間の簡易DCFで計算します。
同じ物件でも、収益の置き方と売却前提が違えば結果は一致しません。

直接還元法は1億6,000万円

年間純収益800万円 ÷ 還元利回り5.0％＝収益価格1億6,000万円

比較したい取得価格が1億7,500万円なら、直接還元法の収益価格より1,500万円、約9.4％高い水準です。
取得価格から利回りを逆算すると約4.57％になります。

この差だけで割高とは断定できません。
取得価格に将来の賃料改善や権利調整後の価値が反映されている、収益価格に含まれない権利があるなど、合理的な理由も考えられます。
理由が分からないまま相場・収益価格から離れている場合は、投資前に説明を確認すべきです。

簡易DCFは約1億6,669万円

DCFの前提	数値
保有期間	5年
1年目の純収益	800万円
純収益の成長	毎年1％
割引率	4.5％
6年目の純収益	840万8,080円
最終還元利回り	5.0％
売却費用率	3.0％

保有期間中の純収益を現在価値へ戻した合計は約3,580万円、売却費用控除後の復帰価格を現在価値へ戻した金額は約1億3,089万円です。
合計すると、簡易DCFの収益価格は約1億6,669万円になります。

直接還元法より約669万円高いのは、純収益が毎年1％増える前提などが反映されたためです。
どちらか一方が必ず正しいのではなく、収益成長、割引率、出口利回りの置き方が市場と物件実態に合っているかを比較します。

純収益と還元利回りが変わると価格はどう動く？

収益価格は、純収益が下がると下がり、還元利回りが上がっても下がります。
景気悪化で賃料・稼働率が下がる時に、金利上昇や流動性低下で投資家の要求利回りも上がれば、2つの影響が重なります。

条件	直接還元法の収益価格
純収益720万円・還元利回り4.5％	1億6,000万円
純収益720万円・還元利回り5.0％	1億4,400万円
純収益720万円・還元利回り5.5％	約1億3,091万円
純収益800万円・還元利回り5.0％	1億6,000万円
純収益880万円・還元利回り4.5％	約1億9,556万円
純収益880万円・還元利回り5.5％	1億6,000万円

基準の1億6,000万円に対し、純収益が10％下がって720万円、還元利回りが0.5ポイント上がって5.5％になると、収益価格は約1億3,091万円です。
下落率は約18.2％で、純収益だけが10％下がる場合より大きくなります。

感応度表は将来価格の予言ではありません。
募集資料に一つの鑑定評価額しかなくても、賃料・空室・費用・利回りの前提が少し変わった場合にどこまで価格が動くかを把握するために使います。

DCF法では最終売却価値の影響が大きい

保有期間が5年程度のDCFでは、収益価格の多くを復帰価格の現在価値が占めることがあります。
今回の例では、約1億6,669万円のうち約1億3,089万円、約78.5％が復帰価格の現在価値です。

復帰価格で特に見る点
・保有期間の翌年純収益はどの賃料・稼働率・費用を前提にしたか
・最終還元利回りは現在より低いか、高いか、その理由は何か
・売却費用は仲介、税、解約、修繕などをどこまで含むか
・実際にその価格帯で買える第三者がいるか
・売却が遅れた場合の追加費用と資金繰りを見込んでいるか

毎年の純収益予測を細かく作っていても、復帰価格の前提が強気なら算定価格は高くなります。
DCF表を見るときは各年の賃料だけでなく、最後の1行にある復帰価格、翌年純収益、最終還元利回り、売却費用の根拠を重点的に確認してください。

DCF法だから正確とは限らない

DCF法は年ごとの収益、費用、売却価格を分けて示せるため、前提の確認には優れています。
一方で、入力する将来値が多いため、予測誤差が積み上がる可能性もあります。

細かい数字が並んでも確実性は上がらない

5年後の賃料を1円単位で置いても、テナント退去、修繕、金利、不動産市況は変わります。
重要なのは桁の細かさではなく、契約賃料、更新時期、周辺空室、修繕計画など、予測を支える資料があるかです。

基準・上振れ・下振れを比較する

一つのDCFだけで判断せず、賃料・稼働率・修繕費・出口利回りを変えた複数ケースを比較します。
下振れケースでも借入返済や出資元本の回収に余裕があるか、どの前提が崩れると損失が急に広がるかを見る方が、基準価格を細かく読むより実用的です。

直接還元法との比較にも意味がある

国税庁の公売財産評価でも、資料と対象不動産に応じて直接還元法とDCF法を適切に使い、両方を適用できる場合は結果を比較検討する考え方が示されています。
2つの価格差が大きいなら、収益成長、修繕、割引率、復帰価格のどこが差を作ったかを確認します。

収益価格・鑑定評価額・市場価格・取得価格の違い

収益価格、鑑定評価額、市場価格、取得価格は同じ数字とは限りません。
価格差を見るときは、まず各数字が何を表し、同じ権利・時点・費用範囲を比較しているかをそろえます。

価格	意味
収益価格	収益還元法によって求めた試算価格
鑑定評価額	評価目的・条件の下で、複数手法や市場分析を踏まえ不動産鑑定士が決定した価格
市場価格	市場参加者の需要・供給、資金調達、競争などを反映した取引可能な価格
売出価格	売り手が提示する希望価格。成立価格とは限らない
取得価格	実際に物件や受益権を取得した価格。付随費用を含むかは資料で確認
ファンド募集額	投資家から集める出資額。借入れ、劣後出資、取得費用、予備費などとの関係を確認

鑑定評価額が1億6,000万円でも、1億6,000万円で必ず売れるわけではありません。
売却時の賃料、金利、買い手の資金調達、市場の流動性が変われば、成立価格も変わります。
鑑定評価額は元本保証ではなく、採用した前提と価格時点に基づく評価です。

また、不動産クラウドファンディングの募集総額には、物件取得価格以外の費用が含まれる場合があります。
ファンド募集金額と不動産価格の関係を確認し、鑑定評価額と募集総額をそのまま並べないことが重要です。

開発案件や空室物件ではどう考える？

開発案件や空室の多い物件では、現在の純収益だけで将来価値を表しにくく、完成後賃料、稼働率、工期、工事費、売却条件などの仮定が増えます。
収益還元法を使えないという意味ではなく、結果の不確実性を生む前提が多いということです。

完成後の賃料と稼働率に根拠があるか

新築プレミアムを含む募集賃料を全期間へ延ばしていないか、周辺の成約賃料と比べて外れていないかを見ます。
ホテルや商業施設なら、客室単価・稼働率・売上歩合など事業収益の前提も必要です。
周辺相場より高い前提には、商品力、立地、契約、運営実績などの説明が求められます。

工期遅延とコスト超過を価格へ反映する

開発が遅れると賃料開始と売却が後ろへずれ、追加工事費や金利負担も増えます。
基準ケースだけでなく、完成が遅れた場合、工事費が増えた場合、想定価格で売れない場合を試算し、誰が追加負担するかまで確認します。

特殊案件は価格差の理由が説明されていれば直ちに否定しない

借地権、共有持分、権利調整、用途変更などを含む案件は、現在の相場や収益価格とずれることがあります。
そのずれ自体より、どの作業で価値を生み、どのリスクを負い、失敗時にどの物件価値が残るかが説明されているかを見ます。
理由が分からないまま相場から外れている案件は慎重に判断します。

J-REIT・不動産クラウドファンディングでの使い方

J-REITと不動産クラウドファンディングでは、投資家が直接物件を買うわけではありません。
それでも、保有物件・対象物件の収益価格は、取得価格、借入れ、分配原資、出口を考える土台になります。

J-REITでは鑑定評価の前提と市場価格を分ける

J-REITの開示では、取得価格、期末鑑定評価額、直接還元法・DCF法の前提、NOIなどを確認できる場合があります。
一方、投資口価格は物件価値だけでなく、借入れ、スポンサー、分配金予想、市場需給、金利などでも変動します。
鑑定評価額が安定していても、投資口価格まで安定するとは限りません。
価格形成や流動性を含む商品性は、不動産クラウドファンディングとJ-REITの違いで比較しています。

不動産クラファンでは物件価格・募集総額・出口をつなぐ

不動産クラウドファンディングでは、鑑定評価額が示されていても、投資家の元本回収は物件売却だけで決まらない場合があります。
借入金、優先・劣後出資、組成費用、運営会社との取引、売却先、再組成、自社買取などの構造を確認します。

ファンドの想定利回りは、物件のNOI利回りや還元利回りと同じ数字ではありません。
運営報酬、借入返済、優先・劣後出資の分配条件などを経て投資家収益が決まるため、不動産クラウドファンディングの利回りは収益価格と分けて確認します。

インカム型なら賃料からどの費用と借入返済を引いた後に分配できるか、キャピタル型なら想定売却価格と取得価格の差がどの前提から生まれるかを見ます。
配当原資と出口戦略を分け、収益価格から投資家元本へ届くまでの順番を確認してください。

鑑定評価額との差だけで劣後出資の余裕を判断しない

鑑定評価額が取得価格を上回っていても、その差額がそのまま投資家を守る劣後出資になるわけではありません。
売却時には仲介・税・修繕などの費用が発生し、借入金があれば出資金より先に返済されるのが通常です。
鑑定評価額、取得価格、借入残高、優先出資、劣後出資、売却費用を同じ図に置き、どの価格まで下がると優先出資へ損失が届くかを確認します。

また、運営会社や利害関係人から高値で取得し、同じグループへ売却する前提なら、鑑定評価の有無だけで利益相反は消えません。
売買相手、価格決定方法、第三者への売却可能性、評価機関と依頼条件まで確認し、物件価値と取引価格を分けて見ます。

収益価格を投資判断へ使う順番
1. 物件が生む純収益の中身を確認
2. 還元利回り・割引率・最終還元利回りの根拠を確認
3. 収益価格と取得価格・鑑定評価額の差を確認
4. 借入れ、費用、優先順位を確認
5. 売却・借換え・再組成など元本の出口を確認

鑑定評価書・契約書面で確認する10項目

収益価格の金額だけでなく、どの数字と仮定で算定したかを追います。
次の10項目が分からなければ、価格差の理由も判断できません。

確認項目	見るポイント
1. 価格時点	いつの賃料・金利・市場を反映した評価か
2. 評価対象の権利	所有権、借地権、共有持分、信託受益権など何を評価したか
3. 純収益の定義	NOIかNCFか、含む収入・費用は何か
4. 賃料・稼働率	現況、過去実績、満室想定、安定化後のどれか
5. 運営費用・CAPEX	管理、修繕、固定資産税、大規模更新をどこへ反映したか
6. 還元利回り	類似取引、地域、用途、築年、流動性をどう調整したか
7. 割引率	収益変動と重複せず、物件固有リスクを反映しているか
8. 最終還元利回り	現在の率との違い、築年進行、市場変化をどう見たか
9. 復帰価格・売却費用	翌年純収益、売却費用、売却可能性の根拠
10. 他の価格との関係	取得価格、鑑定評価額、募集総額、借入額、出口価格の差