LEVECHYファンド10号！
約2.7億の福岡ホテル案件解説！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約2.7億の年利6%案件のLEVECHYファンド10号について考察します。
結論
投資しても良い案件です。
高年利でありながら期間12ヶ月と短期案件になります。
借入併用なので、レバレッジも効いており立地も良い案件です。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・(追記)セミナー情報
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
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LEVECHYファンド10号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド10号 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利6% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2024/3/29運用開始) |
| 募集金額 | 270,900,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2024年2月20日~3月11日 |
| 金融機関ローン割合 | 有 150,000,000円借入 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論から話しておくと、投資しても案件です。
高年利でありながら期間12ヶ月と短期案件になります。
福岡のホテル案件でインバウンド需要も増加している中での案件であり、売却戦略のトラックレコード作成も比較的容易なので、実現制が高いと判断しています。
＊最近高利回り案件が多すぎることを加味して『投資しても良い』にしましたが『投資したい』と迷いました
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LEVECHYファンド10号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・本物件の立地
・春吉エリアについて
・EXIT戦略について
・コロナ後の福岡の状況
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果で利回りが高い
ファンド概要
ポイント
・福岡市中央区の春吉エリアにあるホテル1棟を投資対象
・銀行借入により、レバレッジ効果増大
・インカム＋キャピタルの案件
LEVECHYファンド10号は、福岡市中央区の春吉エリアにあるホテル1棟を投資対象としています。
インカムゲイン（ホテル運用利益）のほか、トラックレコードを構築し売却を行うことでのキャピタルゲインも狙います。
＊トラックレコードについては後で説明します
また、本ファンドでは銀行からの借入もあり、レバレッジ効果で利回りが増大しているファンドになります。6%という高利回りを目指すことができます。
本物件の立地
ポイント
・地下鉄七隈線渡辺通駅徒歩9分
・天神や中州が徒歩圏内
・博多駅へは車で約7分、福岡空港へは車で約15分
最寄駅は地下鉄七隈線渡辺通駅であり、本物件まで徒歩9分です。
福岡の主要観光地である天神や中州が徒歩圏内となっています。
また、博多駅へは車で約7分、福岡空港へは車で約15分となっており、ホテルとしての立地は良いです。
去年から当物件のあるエリアがものすごく便利になったので、活発になってきています。
その点について話していきます。
春吉エリアについて
ポイント
・福岡市のほぼ中心地
・2023年には地下鉄七隈線の延伸が完了
・開発が進む地区
当物件最寄駅は春吉エリアと言う場所にあり、博多のほぼ中心地となります。
主要観光地もあるのですが、2023年に地下鉄七隈線が博多駅まで延伸完了したことで、乗り換えなしで博多へ行ける好立地エリアになりました。
その影響とコロナ後のインバウンド増加も伴い、開発が進む地区として発展を続けています。
渡辺通駅⇆博多駅は電車で約5分、渡辺通駅⇆福岡空港は電車で約30分です。
非常に良い立地で徒歩圏内に主要観光地もあるホテルとなりました。
EXIT戦略について
ポイント
・トラックレコードを作成して売却
・不動産における過去の運用実績や履歴のこと
ホテル収益によるインカム収入もありますが、最終的にはトラックレコードを作成して売却する方針です。
トラックレコードとは『不動産における過去の運用実績や履歴』もことです。
これの作成自体は容易ですが、売却時に魅力的なポイントとして評価されるためには良い運用実績である必要があります。
コロナ後の福岡ってどうなん？？
ってところを解説していきます。
コロナ後の福岡の状況
ポイント
・コロナ前までにはなっていないが順調に回復中
・福岡市は先立って回復傾向
まずは九州の外国人入国者数の推移になります。
＊国土交通省九州運輸局参照
コロナ禍では壊滅的でしたが、2023年はかなり回復してきていると言えます。
コロナ前までの水準にはなっていませんが、九州のインバウンド需要は確実に増加しています。
次に福岡市のホテル・旅館の客室数と稼働率推移です。
＊福岡市の観光・MICE2023参照
2022年末までの状況しか稼働客数はわかりませんが、コロナ前の水準に近づいてはきています。
客室数が2018,9年よりも増加していることも考えれば、稼働客室数はかなり迫ってきています。
先ほどの九州の観光客数は2023年に爆発的に回復していたことも併せて考えると、上記グラフには載っていない2023年度の稼働率はさらに上昇していると考えられます。
2024年度の福岡市高立地の当ホテルの稼働は喜ばしいものになるのではないか？
と考えております。
これで良い運用実績のトラックレコードができたら売却もしやすいよね。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果による高利回りの実現
ポイント
・金融機関ローンで約36%融資
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である
本物件は投資家から約2.7億万円、金融機関ローンから約1.5億円の融資、劣後出資が約3100万円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第10号ファンドの場合は約36%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
＊今回のローン金利は2%でした
銀行が融資をしても良いという判断した物件というのも評価ポイントだね。
(追記)セミナー情報
ポイント
・取得単価について
・宿泊者の属性と福岡市の観光客推移
取得単価について
取得単価は明確にどのくらい安く取得できたなどという回答はありませんでしたが、
・売主が資産整理のために売却
・売り急いでいた
・福岡の知人?経由で話があった
ということでした。
正直確かめようがありませんが、相場よりは安く取得できているようです
＊LEVECHY側の見解です。
キャピタル狙いだから格安取得できているのは良いことだね。
宿泊者の属性と福岡市の観光客推移
宿泊者の外国人観光客の比率はだいたい7~8割程度のようです。
2022年時点で福岡市のコロナ前からの復興はだいたい50%、2023年では70%程度だそうです。
2024年はさらに回復するかと思いますので、取得時期的には良いと判断されています。
外国人比率が7割ということは、インバウンドが増加しているのは追い風だね。
今後は福岡市にもさらにインバウンド需要が増加していくことは想像できます。
外国人観光客がメインの当ホテルには追い風になると考えており、売却単価も高く設定できると判断しているようです。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい！
理由
・想定年利6%と高利回り
・募集金額約2.7億の抽選なのでそこそこ倍率高そう
・金融機関も投資してOKと判断している
・SPCスキームを活用
結論から話しておくと、投資しても案件です。
高年利でありながら期間12ヶ月と短期案件になります。
福岡のホテル案件でインバウンド需要も増加している中での案件であり、売却戦略のトラックレコード作成も比較的容易なので、実現制が高いと判断しています。
＊最近高利回り案件が多すぎることを加味して『投資しても良い』にしましたが『投資したい』と迷いました
