【COZUCHI】
中央区銀座 商業ビルⅡの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
中央区銀座 商業ビルⅡに投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
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期間：2024/6/30まで
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＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資したい案件
立地最強で利回りも良いですが、不確定要素がある案件です。
ただしフェーズ２に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
＊不確定要素については記事で説明
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
中央区銀座 商業ビルⅡの基本情報
| ファンド名 | 中央区銀座 商業ビルⅡ |
|---|---|
| 利回り | 7.5%(インカム0.1%、キャピタル7.4%) |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/6/10運用開始) |
| 募集金額 | 30億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | チャレンジポイント募集 →5/27~28 一般募集 →5/28~30 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
銀座駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象です。
築56年のため、本ファンドでは建物建て替えして売却をメインに考えている案件です。
停止条件付き案件で、その条件がいまいち明記されていないので、投資家視点の不確定要素は大きいです。
ただしフェーズ２に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
＊不確定要素については記事で説明
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
中央区銀座 商業ビルⅡ
ポイント
・本ファンドの概要
・停止条件付での売買とは(不確定要素)
・物件の立地
・対象物件の特徴
・運用戦略
・地価情報
・フェーズ２に繋がる案件でリスク少なめ？
・利回り上昇の可能性ついて
本ファンドの概要
ポイント
・「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビル
・本物件の敷地規模は約73坪（243㎡）
・建物は築56年
本ファンドは、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象としています。
本物件の敷地規模は約73坪（243㎡）と比較的規模が大きく、地区計画の容積率緩和により、基準容積率（※1）以上の容積が見込まれます。
本物件の建物は築56年のため、本ファンドでは建物建て替えによる開発シナリオを基本としながら、リノベーションや開発用地での売却等、複数のシナリオを検証しながら利益最大化を目指します。
基準容積率とは
都市計画により限度となる数値が指定されていますが、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合には、用途地域によって限度が規定されています。この建築基準法の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。
先に本ファンドの懸念点を話しておきます。
停止条件付での売買とは(不確定要素)
ポイント
・本物件は停止条件付での売買
・条件が成就する時期により延期
・条件が成就しない場合は決済の中止
停止条件付での売買とは
将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいう。
例えば「土地が見つかり購入することができたら、この家を安く売買する」というような契約をしたときは、土地の購入が停止条件であり、このような契約を停止条件付売買契約という。
本案件は停止条件付での売買となっています。
そのため、条件が成就する時期により延期、または条件が成就しない場合は決済の中止、となる可能性があります。
投資家視点ではこの条件内容はわからないので、COZUCHIを信じるしかないという形になります。
なかなかいろんな縛りで言えないんだと思います。
ただ投資家サイドとしては知りたいですね。
物件の立地
ポイント
・銀座駅より南西方徒歩約6分に位置
・中央通りから2本北西に入った通り沿いに面する
本物件は東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置しています。
中央通りから2本北西に入った通り沿いに面する商業店舗ビルとなっており、COZUCHI掲載の地図によるとブランド店『LOEWE』の向かい側の場所となっています。
日本で最も知名度の高い繁華街であり、中央通りは週末に歩行者天国となることも相まって、常時高い賑いを見せています。
次は物件の特徴について話していきます！
対象物件の特徴
ポイント
・築56年なので建て替え等が必要
・地区計画の容積率緩和
・約73坪（243㎡）と比較的大きい
対象物件は築56年のため、建て替え等が必要です。本案件も建て替え後に売却する予定となっています。
地区計画の容積率緩和により、基準容積率以上の容積率を前提とした建物の建築が見込めるため、収益の源泉となる賃貸面積が多く確保できます。
また、約73坪（243㎡）と比較的大きく、上記の点もあるので、周辺と比較して市場競争力が高い点が特徴です。
基準容積率とは
都市計画により限度となる数値が指定されていますが、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合には、用途地域によって限度が規定されています。この建築基準法の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。
運用戦略
ポイント
・建物を解体し新築ビルを開発
・リノベーションや開発用地での外部売却等の可能性も
現在の想定では、『建物を解体し新築ビルを開発する』というのがメインシナリオとなっています。
ただし、状況次第では
・現況建物のリノベーション
・更地にして開発用地
としての売却なども考えられます。
このあたりはCOZUCHIがいちばん利益が出る戦略を考えて判断されます。
ある意味COZUCHI頼りって感じですね。
地価情報
ポイント
・コロナ後は少し右肩上がりくらい
・大きな値上がりはなさそう
・安く取得できている可能性
物件と全く同じ場所の地価データはなかったので、近隣のデータを表示させます。
おおよその物件位置と地価情報データ地点、駅の位置関係は以下の通りです。
『東京都中央区銀座７－９－１９』の地価データになります。
＊上記画像場所
コロナ化で減少しましたが、2022年からは上昇してきています。
最終地価は39,900,000円/㎡となっています。
実際には地価データの位置よりも立地は悪いので、もっと安いと思います。
ただ、約73坪（243㎡）の土地＋築56年の建物の取得が総額43.7億円ということですので、格安で取得できる可能性もあります。
フェーズ２に繋がる案件でリスク少なめ？
ポイント
・各種許認可の取得までが本案件
・次フェーズにて建物の建設に着手し売却
今回のファンドでは
『土地開発フェーズとして物件取得後に複数シナリオの事業性を検証し、各種許認可の取得に向けて準備』
となっています。
実際に建築や売却を行うのはフェーズ２ですので、問題が起こるならそこな気もします。
ただし、前述の通り停止条件付での売買となっています。
そのため、条件が成就する時期により延期、または条件が成就しない場合は決済の中止、となる可能性があります。
要するに延長や中止はあっても、元本欠損にはなりにくいじゃないかと考えています。
利回り上昇の可能性ついて
ポイント
・おそらく本ファンドではない
・あるならフェーズ２以降
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
ただし今回の場合は『各種免許取得までで売却はしない』ので、上振れはないと思います。
フェーズ２以降は可能性あると思います。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは7.5%
・各種免許の取得までなのでリスク低そう
・フェーズ２の優先投資権もらえる
・ただし延長や中止の可能性はある
銀座駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象です。
築56年のため、本ファンドでは建物建て替えして売却をメインに考えている案件です。
停止条件付き案件で、その条件がいまいち明記されていないので、投資家視点の不確定要素は大きいです。
ただしフェーズ２に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
＊不確定要素については記事で説明
上記の理由から『投資してもよい案件』とさせていただきました。
