【COZUCHI】
虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ１
投資すべきか考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ１に投資するべきか考察したよ！
この記事でわかること
・プロジェクト概要
・プロジェクトのポイント
・COZUCHIの実績
・投資するべきか結論
同区画に追加で買取をするファンドが組成されました。
2023/1/5から募集の「年利8%+期間3ヶ月」の案件になっています。
ぜひこちらの記事もご覧ください。
虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンド詳細
虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ１の基本情報
| ファンド名 | 虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ１ |
|---|---|
| 利回り | 4.0%（インカム0.1%＋キャピタル3.9%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2022/6/20運用開始) |
| 募集金額 | 15億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2022年3月3日～6月9日 |
| 劣後出資比率 | 11.8% |
| 備考 | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資利回りは4%とCOZUCHIの中では少し少なめな利回りとなっています。
ただし今回のフェーズ１で投資を行うことで、フェーズ２に優先的に投資を行うことができるようになっています。
フェーズ２では4％以上の利回りが期待できるのではないかと考えています。
正直もう少し利回りが欲しいところだね。
フェーズ２で利回りが上がる期待が高い理由を解説していくね。
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虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ１のポイント
本プロジェクトのポイント
①「都市計画決定」は既に完了している
②再開発グレードAビルへ投資できている
③売却坪面積は増加させる予定
④利回りが増える可能性
①「都市計画決定」は既に完了している
再開発における重要なプロセスである「都市計画決定」は既に完了しており再開発事業は決定しています。
COZUCHI公式
現在再開発における実施段階に入る組合設立申請を行っております。組合設立認可は予定では6月中に完了する見込みです。
COZUCHI公式によると、東京都による都市化計画はすでに決定しているとのことです。
実際に東京都都市整備局の公式HPでも再開発決定の通知がありました。
地区第一種市街地再開発事業HP
東京都として再開発が決定されているのはよいことだね。
これからのプロジェクトの進行予定は下記表のように進んでいくよ！
②再開発グレードAビルへ投資できている
再開発プロジェクト全体として、最終的な売却目線は専有坪単価1800万円を想定します。専有坪単価1800万円で売却をかけた場合、再開発後の想定賃料からすると表面利回り3%の物件となります。
COZUCHI公式
過去の取引事例からも特別な価値を持つことから新築の「グレードAビル」区分所有権で表面利回り3%はかなりの好条件であり、売却想定としては堅めであると考えております。
売却想定の不動産投資で一番重要なのは、「ちゃんと売れるのか？」というところだよね。
今回の案件に関しては、想定目標以上で売れる可能性が高いと思っているよ！
③売却坪面積は増加させる予定
今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。本ファンドで現在所有する不動産（従前）は4物件で延床面積は約147坪となっています。 従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われ新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まっていきます。現状では最低限、約96坪ほどの権利変換での提供となる予定です。
COZUCHI公式
再開発前は147坪取得していても、再開発後は96坪に減るんだね。
ただし、残りの５１坪もCOZUCHIは積極的に取得していく姿勢をみせているよ！
残りの５１坪は協議にて最低限の96坪からできる限り多く取得していく予定になっています。
また、協議後に取得できなかった坪に関しては購入する予定となっています。
元の延床面積までは希望者が購入できる制度があるので、これを使って割安で敷地面積を確保していく予定になっています。
④利回りが増える可能性
フェーズ１での想定利回りは権利変換後の最低96坪で計算されています。
そのため、権利変換面積の増加協議で敷地面積が増加すれば、当然利回りも増えるわけですね。
COZUCHIは今までの経歴からも利回りの増加例は多いので、期待できるかとは思います。
ただ過去例から考えても、利回りが増えるのはフェーズ２以降の可能性が高いかなぁ。。
フェーズ１を投資しておけば、フェーズ２以降の優先投資権をもらえるから、そこに期待して投資はありだね。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ(投資するべきか）
投資決定のポイント
GOOD
・投資失敗の可能性は低そう
・利回りが高くなる可能性はある
＊フェーズ２以降に利回りが高くなると予想
・フェーズ２への優先投資権を得れる
BAD
・利回り４％は少し低め
総合的に考えて、少額のみで投資することにするよ！
利回りが少し低いからフェーズ２への期待を込めて投資するね。
COZUCHIの登録方法と出資の仕方！
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