【COZUCHI】虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンド考察

資産形成

【COZUCHI】
虎ノ門再開発プロジェクト
追加買取ファンド考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンドに投資するべきか考察したよ!

結論
今回は投資すべき案件
かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙です。。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンドの基本情報

ファンド名虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンド
利回り8%(インカム0.1%+キャピタル7.9%)
運用期間3ヶ月 (2023/1/25運用開始)
募集金額約21億
募集方式抽選
募集期間2023年1月5日~1月12日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

今回のファンドは追加買取ファンドのため運用期間が3ヶ月と非常に短くなっているね。もともとの虎ノ門再開発プロジェクトは年利4%と低かったのに対して今回は「年利8%+3ヶ月」と激アツファンドになっています。

結論から話しておくと、今回は投資すべき案件です!
ただし
かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙ですね。。
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虎ノ門再開発プロジェクト追加買取ファンド

ポイント
・虎ノ門再開発プロジェクトの追加買取ファンド
・権利変換計画の認可取得は春ごろ予定
・売れても売れなくても安心の売却戦略に変化

虎ノ門再開発プロジェクトの追加買取ファンド

ポイント
・虎ノ門再開発プロジェクトの追加買取ファンド
・前回ファンドの解説記事もあり

本プロジェクトは2022年3月に実施された「虎ノ門再開発プロジェクト」の追加買取ファンドになります。
同じ再開発計画地内にある他物件を追加取得するものになります。
COZUCHIとしては、同時売却or同時買取をする予定のため、運用終了時期なども同じものになります。

もともとのファンドである「虎ノ門再開発プロジェクト」についても解説済です。
再開発計画や土地柄などについて詳しく記載しています。
今回は追加部分の出口戦略と前回ファンドと異なる点を重点的に解説しています。

権利変換計画の認可取得は春ごろ予定

ポイント
・2023年春ごろに権利変換計画の認可を取得予定
・再開発事業の手続きが順調に進捗

現在の進捗状況と予定は上記のようになっています。
前回ファンド組成時の段階では権利変換計画認可の予定日などが決まっていませんでしたが、今回は春ごろと決まっています。権利変換計画認可は本プロジェクトの重要事項のため、予定が立てられていることはかなりの安心感につながります。

権利変換計画認可の重要性
・取得後に将来受け取れる権利床の面積及び区画が確定できる
→購入検討先とも具体的に交渉ができる
→金融機関も明確に担保評価可能となり融資の目途
現在は組合も設立され、さらに権利床について具体的な交渉が進んでいるので、かなりの進捗状況です。

実際に認可予定が立ったことで、本ファンドの売却戦略にも大きな変化が起きました。
次項目でその点について解説します。

売れても売れなくても安心の売却戦略に変化

ポイント
シナリオ1:早期売却
シナリオ2:COZUCHI側が買取

権利変換計画認可予定が立ったことで、金融機関からの融資を使って保有するという出口が増えました。
そこでCOZUCHIとしては「早期売却を目指すが、できなかった場合は金融機関融資を使ってファンドを買取する」という判断に至った模様です。
おそらく、不動産クラウドファンディングよりも金融機関融資のほうが保有コストが低かったからだと思われます。

まとめると出口はこの2種類になっています!

①前回ファンドと合わせて、まとめて売却
②当該見込評価額でCOZUCHI側が買取

投資家視点で見ると、3ヶ月後にファンドが終了する見込みが立っているものに投資するので、非常にリスクは低くなります。
ただし、②の出口になった場合は利回り上昇の可能性などは低いかと思います。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
今回は投資すべき案件
理由
・本ファンドの利回りは8%と激アツ
・期間3ヶ月と超短期案件
・出口も明確にあるので、リスクも少ない

今回はEXITファンドではないですが、出口がかなり明確に決まっているのでリスクはかなり少ないと考えています。
また、投資としても「年利8%+3ヶ月」のファンドはかなりの激アツ案件といえるでしょう。

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