【COZUCHI】新橋事業用地Ⅱに投資すべき?Ⅰとの違いは?

資産形成

【COZUCHI】
新橋事業用地Ⅱに投資すべき?
Ⅰとの違いは?

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
新橋事業用地に投資するべきか考察したよ!
*同時に新橋事業用地の販売されているので注意してください。

結論
投資するなら新橋事業用地Ⅰの方が良い。
新橋事業用地ⅠとⅡの差なども解説しています!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

新橋事業用地Ⅱの基本情報

ファンド名新橋事業用地
利回り4.5%(インカム0.1%+キャピタル4.4%)
運用期間12ヶ月 (2022/10/31運用開始)
募集金額約4,1億
募集方式抽選
募集期間2022年10月15日~10月20日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

今回COZUCHIからは新橋事業用地ⅠとⅡが同時発売されています。
Iの方が固い投資案件かつ利回りが高いですが、本ファンドの新橋事業用地Ⅱの方がスピーディな売却が見込めそうです。
その違いなどについても話していこうかと思います。

結論から話しておくと、今回の案件は早期返還での利回り上昇の可能性はあるかと思います。
個人的な意見では、新橋事業用地ⅠとⅡで迷われている方は、Ⅰの方をおすすめします。
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新橋事業用地Ⅱのポイント

本プロジェクトのポイント
・新橋駅徒歩5分の好立地物件
・早期返還の可能性もありそう
・新橋事業用地ⅠとⅡの差

新橋駅徒歩5分の好立地物件

ポイント
・新橋駅徒歩5分の好立地
・日々多くのオフィスワーカーが行き交う街
・アジアヘッドクォーター特区に指定

本物件はJR 新橋駅から徒歩5分にある駐車場になります。
また下記地図のとおり、「東京メトロ銀座線」「東京メトロ都営浅草線」「ゆりかもめ」「JR線」と複数の路線を使用することができるターミナル的な場所になっています。

新橋は、「サラリーマンの聖地」や「鉄道発祥の地」として知られ、日々多くのオフィスワーカーが行き交う街です。
その反面で、大規模な都市インフラ整備もおこなわれており、平成23年に「アジアヘッドクォーター特区」に指定されています。

もともと飲食店が多い街でしたが、外国企業誘致プロジェクトなどもありガンガン開発が行われている土地でもあります。

特に本物件周辺は再開発の動きが活発になっています。
しかし、新橋エリアはもともとヤミ市をルーツとする関係もあり、権利関係がややこしく再開発が長期化する傾向にもあります。
その中で、本物件のように駅徒歩5分圏内のエリアの方が開発が進みやすいものは希少性が高く、売買も容易になる傾向が高いです。

早期返還の可能性もありそう

ポイント
・駐車場のため既に更地である。
・近隣物件でも再開発が進んでいる。
・再開発がしやすいため、売却活動しやすい。

本物件は前述した通り、駐車場になります、そのためほぼ更地の状態になっています。
敷地内に壊すものなどがないので、非常に開発しやすい状態で入手しているため、非常に売りやすい状況となっています。
店舗棟や小規模ビルなどの多種多様な商業機能を持った施設の開発を想定しているデベロッパーや一般投資家がメインターゲットに売却活動を行うようです。

土地自体は更地だから、これから開発したい!という方には売りやすい状態になっているね。
あとは、この土地が売れるような場所かって話だね。

新虎通りに面するような周辺エリアでの不動産売買や新たな開発が活発に見受けられます。
実際に、新橋と虎ノ門の両方にアクセスできる当該エリアにおいて店舗ニーズは高く、近隣物件でも再開発が現在進んでいる状況です。

この土地の周りはしっかり開発が進んでいるみたいだね。
みんなの周りにも新しくマンションやテナントが立つ地区はない?そういう場所の駐車場とかって、どんどん店舗棟などに変わっていくよね。

周辺の土地の開発も進んでいますし、不動産の売買なども行われてるようなので、この土地(駐車場)を開発事業用地として売ることは可能そうですね。
想定よりも早く売れた場合は早期返還のため、利回りの上昇が期待できますね。

新橋事業用地ⅠとⅡの差

ポイント
・新橋事業用地Ⅰは高利回りだが投資期間が14ヶ月
・新橋事業用地Ⅰの方がリスクは少なそう

新橋事業用地Ⅰの基本情報

ファンド名新橋事業用地Ⅰ
利回り5.3%(インカム0.1%+キャピタル5.2%)
運用期間14ヶ月 (2022/10/31運用開始)
募集金額約8.4億
募集方式抽選
募集期間2022年10月13日~10月19日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

新橋事業用地Ⅰは高利回りだが投資期間が14ヶ月となっており、そもそもの利回りや投資期間がⅡとは違います。
また、投資の中身をみてみると、新橋事業用地Ⅰは公示価格相当額よりも約30%安く仕入れに成功しており、非常に固い投資ができそうです。
そのため、個人的には新橋事業用地Ⅰの方がおすすめの投資案件かと思っています。

なんやかんや、安く仕入れているのはでかいよね。
それだけでリスクがかなり低くなるから、新橋事業用地Ⅰの方がおすすめかな。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
金余り状態なら投資してもOK!!
理由
・本ファンドの利回りは4.5%と少し低い
・リスクは比較的低そう
・早期返還で利回りが上昇する可能性はあるとみている。

本ファンドは新橋事業用地ⅠとⅡがありますが、個人的には新橋事業用地Ⅰの方が良い投資案件だと思っています。
ただし、前述した通り、新橋事業用地Ⅱの方が投資期間は短く、早期返還もありうるとみています。

お金があまり気味なら投資するのはアリだと思うよ!

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