【COZUCHI】
渋谷区道玄坂プロジェクトの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区道玄坂プロジェクトに投資するべきか考察したよ！
今回は募集金額約17億円の超特大プロジェクトになります。

結論
資金的余裕があるなら投資OK！
年利4.5%は少し控えめですが、アマギフ込みなら約5%です。
個人的には利回り上昇の可能性も高いと考えています。

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①30万円以上	1,500円分
②50万円以上	3,000円分
③100万円以上	7,000円分
④200万円以上	16,000円分
⑤300万円以上	27,000円分
⑥500万円以上	48,500円分

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渋谷区道玄坂プロジェクト投資キャンペーン
期間：本ファンド終了まで
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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
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渋谷区道玄坂プロジェクトの基本情報
渋谷区道玄坂プロジェクトの概要
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

渋谷区道玄坂プロジェクトの基本情報

ファンド名	渋谷区道玄坂プロジェクト
利回り	4.5%（インカム0.8%＋キャピタル3.7%）
運用期間	14ヶ月(2023/10/31運用開始)
募集金額	約17億
募集方式	先着
募集期間	2023年10月16日19時
備考	利回り上昇の可能性ありアマギフキャンペーンあり
ファンド運営	TRIAD株式会社

年利4.5%は少し控えめですが、アマギフ込みなら約5%です。
個人的には利回り上昇の可能性も高いと考えています。
＊利回り上昇の可能性については後ほど解説します。

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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

渋谷区道玄坂プロジェクトの概要

ポイント
・本ファンドの概要
・渋谷エリアの特徴
・物件の立地と周辺環境
・入居期間短縮の契約交渉を行う
・容積緩和等の制度で価値の上昇
・利回り上昇の可能性について

本ファンドの概要

ポイント
・渋谷駅から徒歩1分の賃貸店舗ビルを投資対象
・昭和42年に建築された築56年の旧耐震基準
・建て替えを見越して開発用地として売却

渋谷駅から徒歩1分に位置する、一棟の賃貸店舗ビルを投資対象としています。
昭和42年に建築された築56年の旧耐震基準に基づいて建てられた建物のため、将来的な建替えの可能性が高いです。
それを見越して、開発用地として売却しキャピタルゲイン獲得を狙います。

渋谷エリアの特徴

ポイント
・渋谷は大開発エリア
・渋谷の道玄坂エリアに位置する
・極めて繁華性の高いエリア

本物件の立地する「道玄坂エリア」は、JR線と京王線の接続部分を取り囲まれた形で形成されており、昼夜を問わず人通りが多く、極めて繁華性の高いエリアです。
本物件の西側では、地上30階・地下3階建てのオフィス棟と、地上11階・地下2階建てのホテル棟の建築が予定されています。築古ビルが多い道玄坂沿いにおいて、新たな開発が呼び水となり、人の流れが更に高まることが期待されます。

物件の立地と周辺環境

ポイント
・渋谷駅徒歩1分の飲食店ビルが立ち並ぶ通りの角地
・将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進む

本物件は渋谷駅徒歩1分の飲食店ビルが立ち並ぶ通りの角地にあります。
道玄坂から南に一本入った場所にあり、周辺には中小規模の飲食店ビルが建ち並びます。
周辺には築古ビルが多く、一定の防災対策が求められます。
将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進むことが期待されており、本ファンドはかかる開発のアーリーフェーズに携わるプロジェクトになります。

正直立地は最強だね。
現在入居しているテナントがどうなるかについて解説していきます。

入居期間短縮の契約交渉を行う

ポイント
・入居期間短縮の契約交渉を行う
・全て定期借家契約で最長2028年まで

現行テナントとの契約形態は全て定期借家契約であるため、最長2028年までには全テナントの退去が確定しています。
また、入居期間短縮の契約交渉を行なっていきます。
デベロッパー側からすると、退去時期が決まっている好立地物件は取得ニーズが期待できます。ただし、もっと価値を高めるために入居期間短縮交渉をしていく形です。

開発が早まればデベロッパーからするとありがたいので物件価値が高くなりやすいです。

容積緩和等の制度で価値の上昇

ポイント
・容積緩和等の制度を利用
・現行建物より大きな建物の建築が可能

容積緩和等の制度が利用できるので、現行建物の容積を大きく上回るボリュームの建物の建築が可能となっています。
試算した建築プランでは、現況4階建てのビルが最大9階建ての建物の建築が可能であると推測しています。

分譲できる戸数が増えるので、取得ニーズがさらに期待できますね。

利回り上昇の可能性について

ポイント
・利回り上昇の可能性は入居期間短縮の契約交渉次第か
・COZUCHIはこういう案件では利回り上昇しやすい気がする

『入居期間短縮の契約交渉』や『最大9階建ての建物の建築が可能である推測』が上手くいけば、想定以上にキャピタルゲインが出る可能性は充分あるかと思います。
これは個人的主観ですが、COZUCHIはこういう案件では上振れているケースが多い気がします。
9月時点で56件中29件と、2つに1つは上振れてる実績もあります。

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COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％

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まとめ（投資するべきか）

結論
・資金的余裕があるなら投資OK！
理由
・年利4.5%は少し控えめ
・アマギフキャンペーン込みなら約5%
・上振れも期待できる
・好立地で失敗しなさそう

年利4.5%は少し控えめですが、アマギフキャンペーン込みなら約5%です。
前述した通り上振れも期待できる案件ですし、渋谷徒歩1分の好立地なので失敗もしなさそうです。
その点を踏まえて『資金的余裕があるなら投資OK！』とさせていただきました。

ファンドへの初回投資額	Amazonギフトカード
①30万円以上	1,500円分
②50万円以上	3,000円分
③100万円以上	7,000円分
④200万円以上	16,000円分
⑤300万円以上	27,000円分
⑥500万円以上	48,500円分