【COZUCHI】
箱根町強羅 事業用地 フェーズ２の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
箱根町強羅 事業用地 フェーズ２に投資するべきか考察したよ！
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|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
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| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資してもよい案件
前回ファンドからの継続案件だが、売却方針変更により募集金が大きく増加。年利5%のリターンに対して案件全体としてはリスクが大きいように感じる。ただし、本フェーズ２に限れば各種許認可取得までの案件なので、安全性が高いとも取れる。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
箱根町強羅 事業用地 フェーズ２の基本情報
| ファンド名 | 箱根町強羅 事業用地 フェーズ２ |
|---|---|
| 利回り | 5%(インカム0.1%、キャピタル4.9%) |
| 運用期間 | 1年8ヶ月(2024/9/17運用開始) |
| 募集金額 | 3.1億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 8/26~29 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
前回ファンドからの継続案件だが、売却方針変更により募集金が大きく増加。年利5%のリターンに対して案件全体としてはリスクが大きいように感じる。ただし、本フェーズ２に限れば各種許認可取得までの案件なので、安全性が高いとも取れる。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
箱根町強羅 事業用地 フェーズ２
ポイント
・本ファンドの概要
・フェーズ1からの変更点
・本ファンドの流れ(フェーズ2→3の流れ)
・物件の特徴や立地
・各種受賞歴のある有名建築家に依頼
・懸念点
・感想
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・強羅公園の向かいにある約486坪の土地
・別荘開発して売却
・元々はホテル開発用地として売却予定だった
・各種許認可取得までを運用期間
箱根登山電車「強羅駅」徒歩約9分、強羅公園の向かいにある約486坪の土地を投資対象としています。
フェーズ１→2→3と進んでいくファンドであり、本ファンドはフェーズ２になります。
フェーズ１時点ではホテル開発用地として売却予定でしたが、事業採算性の見通しが難しいことから別荘開発して売却に方針転換しました。
本ファンドでは各種許認可取得までを運用期間とします。
フェーズ1からの変更点
ポイント
・売却方針の変更
・総出資額が大幅増大
・劣後出資比率は減少
| フェーズ１ | フェーズ２ | |
|---|---|---|
| 売却方針 | ホテル事業用地 | 別荘建築して売却 |
| 総出資額 | 総1.95億円 | 3.28億円 |
| 劣後比率 | 10.3% | 5.5% |
フェーズ１からフェーズ２にかけてファンド内容が大きく変化しました。
フェーズ1ではホテル開発用地としての売却方針で事業を進めていましたが、周辺における宿泊施設の供給増や建築費高騰により、ホテル開発の事業採算性の見通しが立てにくくなってきていました。
そこで、箱根強羅エリアにおいては富裕層による別荘の取得ニーズは底堅いため、別荘を建築して売却する方針に変更しました。
再組成費用＋別荘の建築費用でかなり総資金額が増えました。
それに伴い劣後比率が下がりました。
フェーズ２の資金の内訳としては
土地価格：222,000,000円
許可認可取得費用と予備費：106,000,000円
となっています。
ここで疑問なのですが、流石に許可認可にこれだけの金額がかかるとは思えないのですよね。
予備費というのは建築士への支払いなども入っているのでしょうか？
ここに関しては問い合わせを行い、また掲載予定です。
【追記】
許可認可取得費用と予備費：106,000,000円の9割は『建物の企画・建築士への支払い』ということでした。
残りの１割は予備費として見積もりしているようで、ほとんど建築士がらみの予算となっています。
本ファンドの流れ(フェーズ2→3の流れ)
ポイント
・フェーズ２では各種許可認可まで
・フェーズ３で売却などが行われる
・フェーズ２に関しては安全性高めか
フェーズ２においては、かかる各種許認可取得までを運用期間とされています。期間終了後はTRIAD社が売却見込み価格で買い取り、フェーズ３を再組成する形になります。
つまり、フェーズ２に関しては売却先がTRIADですので、比較的安全性が高いと言えます。
また、フェーズ３への優先投資権も貰えます。
一番のリスクはTRIAD社の財務悪化だね。フェーズ３は売却が伴うのでリスク高めですがフェーズ２に関してはそこまでリスクは高くないかと。
物件の特徴や立地
ポイント
・箱根登山電車「強羅駅」徒歩約9分
・観光立地としては良い
・形状などもよく温泉も引き込める
強羅駅は箱根旅行にするにあたって宿泊者が多い駅で、観光立地としては非常に良いです。
「箱根登山電車」と「箱根登山ケーブルカー」の乗換駅となっており、観光利便性が非常に高いです。
本物件の土地については
・前面道路は幅員8ｍ確保
・敷地の間口も約50ｍあり
・形状も概ね整形地
・温泉の引き込みが可能
となっており、建物建築に際し設計しやすい土地かと思います。
実際にブログ主も箱根旅行に行った際には、強羅駅近くのホテルに一泊して箱根を満喫しました。
各種受賞歴のある有名建築家に依頼
ポイント
・国内外における各種受賞歴のある有名建築家に依頼
・誰かは非公開
・受諾されてるのかも不明
・プレミア価格が付く可能性
別荘地を国内外における各種受賞歴のある有名建築家に依頼しているとのことです。
ただし、依頼段階ですので、受諾されたのかも不明ですし、依頼先も不明瞭です。
有名建築家であれば別荘にプレミア価格を乗っけれるので、高く売却できる可能性はあります。
懸念点
ポイント
・無理やり事業変更した感は否めない
・劣後比率も下がっている
・少し案件説明が不十分に思える
全体としてはホテル事業用地としての売却が難しかったため、無理やり別荘建築へ持ち込んだ感が否めません。
土地転売のつもりが建築案件になったため、ファンドの総額も上がっており、それに伴って劣後比率も下がっております。
・106,000,000円の使用用途
・有名建築家とは誰か
などの疑問もありますし、全体として案件説明が少し不十分にも思えます。
感想
ポイント
・フェーズ２なら安全か？
懸念点はあるものも、フェーズ２単体でみるなら、出口はTRIAD買取&フェーズ３再組成と明確であり、他社を中継しないのでTRIADの財務さえ良ければ安全性が高いように思えます。
フェーズ３までに情報が出そろえば、継続出資しても良いでしょうし、怪しかったら各種許可認可が降りて本ファンドが終了した時点で辞めれば良いかと。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/9/30まで
条件：当ブログから新規登録
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②新規投資キャンペーン
期間：2024/9/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！
理由
・本ファンドの利回りは5%
・許可認可までで安全性は高めか
・フェーズ３への優先投資権あり
・ただし懸念点も多い
投資してもよい案件
前回ファンドからの継続案件だが、売却方針変更により募集金が大きく増加。年利5%のリターンに対して案件全体としてはリスクが大きいように感じる。ただし、本フェーズ２に限れば各種許認可取得までの案件なので、安全性が高いとも取れる。
