【COZUCHI】
博多区比恵町一棟マンションの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
博多区比恵町一棟マンションの考察したよ！

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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ

博多区比恵町一棟マンションの基本情報
博多区比恵町一棟マンション
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

博多区比恵町一棟マンションの基本情報

ファンド名	博多区比恵町一棟マンション
利回り	6%(インカム3.5%:キャピタル2.5%)
運用期間	3年(2025/9/29運用開始)
募集金額	582,000,000円
募集方式	抽選
募集期間	9/6~12
備考	キャピタルゲイン（売却利益）の 25%を上限として投資家の皆様に配当
ファンド運営	TRIAD株式会社

借入併用型案件
優先：約42.9％
劣後：約2.5％
借入：約54.6％
東比恵駅まで徒歩6分の一棟の賃貸マンションが投資対象。
インカム収益3.5%部分はマスターリース契約からの配当となっている。
賃料は周辺相場と比較して割安であることから、賃貸条件の見直し等を進め、収益性の向上に取り組むとのこと。
上記施作でバリューアップを図りキャピタルゲインの獲得を目指す。

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博多区比恵町一棟マンション

ポイント
・概要
・立地や物件情報
・マスターリース契約
・運用戦略
・注意点
・感想

概要

ポイント
・概要
・全体の80%を取得
・グループ会社とマスターリース契約
・リーシング活動&権利調整して売却を狙う

今回のファンドは、福岡市博多区比恵町にある築11年・全60戸の一棟賃貸マンションが投資対象です。
インカム収益と売却益を狙う「インカム＋キャピタル混合型」で、運用期間は2年間。

募集総額：6.16億円（優先5.82億円／劣後0.34億円）
借入金：7.4億円（第一順位抵当、金利3%）
運用期間：2025年9月29日～2027年9月28日（2年間）
配当想定：インカム3.5%＋キャピタルゲイン25%（または年換算2.5%）

マスターリース契約を活用し、賃料収入を安定させながら、賃料見直しによる収益改善を図り、最終的に売却益を狙います。

立地や物件情報

ポイント
・立地は東比恵駅から徒歩6分と良さげ
・博多駅まで1駅2分

物件は地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩6分。博多駅まで1駅2分、福岡空港まで1駅3分とアクセス抜群。
周辺は住宅ニーズが高く、スーパー・飲食店も多く暮らしやすい環境です。

所在地：福岡市博多区比恵町
構造：RC造、地上11年、全60戸＋駐車場
間取り：1LDK・2DK・2LDK中心

博多駅周辺では「博多コネクティッド」をはじめ大規模再開発が進行中で、今後もエリアの価値向上が期待されます。

マスターリース契約

ポイント
・株式会社TRESを賃借人
＊TRIADの100%子会社
・マスターリース契約を締結する

本案件は株式会社TRESを賃借人としてマスターリース契約を締結する予定となっています。
マスターリース契約のイメージは下図になります。

マスターリース契約という一括借上契約にすることで、支払われる賃料が固定額で保証されます。
そのため安定した配当原資を得ることができます。

運用戦略

ポイント
・インカムはグループ会社のマスターリース
＊マスターリース先の賃料が見えず実際の収益性は不明瞭
・キャピタルは割安賃料見直しによるバリューアップを目指す

運用の柱は次の2つです。

インカム収益（賃料）
　現況でもマスターリースで賃料収入を確保。インカム利回り3.5%を目安に配当が期待できます。
キャピタル収益（売却益）
　周辺相場より割安な賃料を見直すことで収益性を高め、物件価値を上げた上で売却。
　売却益が出ればその25%が投資家に還元されます（または年換算2.5%相当の高い方）。

注意点

ポイント
・劣後比率が低い
・実際の賃料や周辺相場との乖離が不明瞭

今回の借入含めた総額ベースでみると
優先：約42.9％
劣後：約2.5％
借入：約54.6％
ですので劣後比率はかなり低いです。
また、今回の方針である
『周辺相場より割安な賃料を見直すことで収益性を高め、物件価値を上げた上で売却』
に関しては
・現状の収益性がマスターリース契約でわからない
・実際どのくらい周辺より割安か不明
ということもあり、どの程度の収益性の向上が期待できるのか不明です。

感想

今回はCOZUCHIさんの中ではCOZUCHIらしくない案件かなと思いました。
賃料改善によるバリューアップを狙い売却する案件とはいえ、普段は『権利関係の調整』などの特殊な案件を行なっていることを考えれば、マイルドな案件にも見えます。
＊実際に銀行融資もついてますしね
前述の通り
・現状の収益性がマスターリース契約でわからない
・実際どのくらい周辺より割安か不
ということもありますが、複雑な他案件に比べれるとアップサイド配当はしにくいのかな？
とかも思ったりしました。
＊その代わり売却などはしやすいと思いますが