COZUCHIの新中長期運用型！
メリットや注意点を徹底解析！

COZUCHIの中長期運用型案件がアップグレードされました。
新旧スキーム比較とそこからわかる改悪ポイント。
そしてその対応策について掲載しています。

この記事でわかること
・COZUCHIとは？
・COZUCHIの新中長期運用型の特徴
・新旧中長期運用型の比較
・新中長期運用型の注意点
・注意点の対応策
・実際の運用実績の例
・まとめ

COZUCHIとは？

COZUCHIは不動産クラウドファンディングサービスでもトップクラスに人気を誇るサービスです。
特徴としては、複数人が所有権を持っているなどで売却までの道のりがややこしい物件をまとめあげ、売却して高利回りを実現することが多いです。
そのためクラファン業界の中でも屈指の利回り実績を誇る会社となっています。

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2024.12.26

COZUCHIの新中長期運用型の特徴

特徴
・中長期でほったらかし運用ができる
・毎月の配当を得ながら、売却益も狙える
・手数料無料でいつでも換金可能
＊最短約2週間でお支払い
・マスターリースなどによるリスクの軽減

COZUCHIの新中長期運用型の特徴は上記４つとなっています。
詳しく内容を説明していきます。

中長期でほったらかし運用ができる

ポイント
・運用期間も3〜10年程度と中長期
・再投資するという手間なし

運用期間は基本的には3〜10年程度と中長期の案件となっています。
不動産クラファン市場では1年以下の案件が多いため、戻って来たお金を再投資し続ける必要がありますが、その手間が必要ありません。
長期での資金拘束のリスクは、今後説明する『手数料無料でいつでも換金可能』で打ち消すことに成功しています。

毎月の配当を得ながら、売却益も狙える

ポイント
・月に一回配当金が分配
・都心の一等地など緩やかに地価上昇エリアに投資
・キャピタルゲインを最終的に分配できる予定

毎月テナントや入居者からの賃料収益があるので、それを毎月分配します。
また、都心の一等地などの緩やかに地価が上昇しているエリアに投資していく予定です。
中長期的にはインフレが起きるので、その分のキャピタルゲインを最終的に分配できる予定です。

手数料無料でいつでも換金可能

ポイント
・手数料無料でいつでも換金可能
・24時間365日マイページからいつでも買取申込が可能
・最短約2週間でお支払いが完了
・支払いルールに注意

手数料無料でいつでも換金可能となっています。
24時間365日マイページからいつでも買取申込が可能で最短約2週間でお支払いが完了されます。
ただし、買取申込から支払いまでには一定のルールがありますので、下記のルール内容を理解して申請しましょう。
＊申請した日付が悪ければ1ヶ月くらい支払いまでかかることもあります。

元本償還のルール
※中長期運用型における買取申込の場合、買取申込を毎月15日までに行えば、当月20日までに事業者が買取し、買取代金を当月末までにお支払いします。
※お客様からの買取申込が一時的に多発した場合は、安定したファンド運用を行うため、一時的に申込を留保させていただく可能性があります。
※運用終了が迫っている場合など、買取申込をお受けできない場合があります。

マスターリースなどによるリスクの軽減

ポイント
・マスターリース契約(賃料保証)
・支払われる賃料が固定額で保証
・安定した配当原資になる

運用するファンドの配当原資は賃料収入になります。
その収入をマスターリース契約という一括借上契約にすることで、支払われる賃料が固定額で保証されます。
そのため安定した配当原資を得ることができます。
＊間に不動産会社を挟むので利益率は下がりますが、空室による家賃変動がありません

新旧中長期運用型の比較

実はCOZUCHIは今回の『新中長期運用型』の前に任意組合型の『旧中長期運用型』を長期投資としてファンドを組成していました。
長期案件を運用するにあたって新旧の中長期運用型の比較をしていきます。

大きく違う点はスキームです。
新長期運用型は匿名組合スキーム、旧長期運用型は任意組合スキームで運用されています。
＊スキームによる違いも後ほど説明
表に記載されている相違点を書き出してみました↓

大きな相違点
新中長期運用型
・匿名組合
・税制優遇なし
・不動産の所有権はなし
・劣後出資はあり
・倒産隔離効果なし
・毎月分配
・いつでも無料で換金
旧中長期運用型
・任意組合
・税制優遇あり
・不動産の所有権あり
・劣後出資なし
・倒産隔離効果あり
・半年１回分配
・半年に１回換金

この中で新長期運用型に移行して良くなったポイントを抽出してみます。

旧→新での改良ポイント
・匿名組合型のスキーム
・劣後出資はあり
・毎月分配
・いつでも無料で換金

匿名組合型のスキームに変更されたことで、独特な任意組合型の確定申告などの必要がなくなりました。
＊20万円以上の雑所得がある場合などは必要です
匿名組合型になることで、劣後出資も入ることになるので、その分安全性も増すはずです。
また毎月分配型になったので、デポジット口座にお金がちょこちょこ入る感覚も楽しめます。
＊半年に１回よりも償還金が増えるわけではないです
また換金性能は大幅に向上されました。
いつでも無料で換金申請ができるようになり、申請から償還までは約2週間〜1ヶ月程度かかります。
＊換金ルールの確認必須

簡単に優先劣後構造を説明すると
何か問題があり投資物件価値が減少した場合「劣後出資者(運営)」が先に損失を被り、その後に「優先出資者(個人投資家)」が損失を受ける仕組みです。
そのため少しの損失であればCOZUCHIが損失を被るだけで投資家が損失を被ることはないということですね。

元本償還のルール
※中長期運用型における買取申込の場合、買取申込を毎月15日までに行えば、当月20日までに事業者が買取し、買取代金を当月末までにお支払いします。
※お客様からの買取申込が一時的に多発した場合は、安定したファンド運用を行うため、一時的に申込を留保させていただく可能性があります。
※運用終了が迫っている場合など、買取申込をお受けできない場合があります。

逆に改悪されてしまったポイントもあります。

旧→新での改悪ポイント
・税制優遇は無くなった
・不動産の所有権はなし
・倒産隔離効果が無くなった

任意組合型から匿名組合型のスキームに変わったことによるデメリットは
・税制優遇
・倒産隔離効果
の2点が大きいです。
税制優遇の視点
・相続時の資産圧縮効果
・期中での償却効果
・5年以上の長期譲渡では分離課税申告
などの利点がありました。
倒産隔離効果の視点
・所有権は投資家１人１人
・倒産時も差し押さえされない
などの倒産隔離での利点もありました。
上記のような利点に関しては新中長期運用型では得ることができなくなっています。

改良と改悪ポイントを話したけど、新中長期運用型に踏み切った背景に関しても話しておきます。

旧型から新型に移行した背景

旧型から新型に移行した背景
・COZUCHIの投資家は小口が多い
→そこまでの税効果を期待していない人が多い
→確定申告などの煩雑な雑務が増える
・持分譲渡のコストもかかる
→不動産取得税もかかるため

今回新型に移行した背景に関しては、COZUCHI投資家は小口の方が多く1000万〜以上の投資家が少なかったことがあります。
小口投資家には、税効果をそこまで期待していないため、確定申告の煩雑な実務や不動産取得税による譲渡時のコストが増えるマイナス面が合わなかったのだと思います。
いろんなバランスを考えた際にCOZUCHI投資家には匿名組合型の方が良いという判断に至ったそうです。

過去の任意組合型スキームでの旧中長期運用型に関して詳しく書いてる記事はこちらになります。

COZUCHI
任意組合型スキームでの旧中長期運用型

【COZUCHI】任意組合型の中長期運用型とは？評判と特徴解析！

COZUCHIの任意組合型の中長期運用型サービスについて解説してます。既存の短期運用型、現物不動産、REITなどと比較しながらメリットとデメリットがわかりやすく掲載されています。また匿名組合と任意組合の違いなども掲載していますので、ご覧ください。

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2024.06.27

新中長期運用型の注意点

新中長期運用型の注意点
・今回は倒産隔離がされていない

先ほど改悪ポイントに触れていましたが、税効果はプラス面が無くなっただけですが、倒産隔離効果が無くなったのは明らかにマイナスポイントです。
不動産の所有権は運営会社にあるので、運営が倒産してしまった場合は差し押さえされるなどの危険が伴います。
長期運用ではより一層、運営の財務状況の確認などが必要です。

結局のところ改悪ポイントである倒産隔離に関して、投資家がどのようにフォローする課が大切です。

注意点の対応策

倒産隔離なしへの対応策
・いつでも申請すれば出金できる
・事業者の決算を毎年確認

今回の新型ではいつでも無料で換金となっています。
償還まで2週間〜1ヶ月程度かかりますが、流動性が上がった分だけ倒産リスクを軽減できます。
そして事業者が倒産する前に換金して逃げるためには『事業者の決算を毎年確認』することが必要です。

ちなみに事業者というのはCOZUCHI運営ではなくファンドの運営会社のことを指します。
だいたいCOZUCHIファンドの運営はTRIAD社となっていますので、TRIADの決算も載せておきます。

TRIADの決算や業績など

ポイント
・2024/1月の決算情報
・現預金も一定額保持している

増収減益の決算でした。
決算月を変更しているので単純な比較はできませんが。。
一般的に決算月変更は税金対策だったりすることも多いので、あえて利益を減らしている可能性なども考えられます。

負債もかなりありますが、50%以上はCOZUCHI出資の預かり金となっています。
現預金も約21億円保有しており、一定額はあるようです。

資産の大部分を占めている販売用不動産についてです。
９割はCOZUCHIでの資金調達ということです。
２割が売却済みであり、残り８割に関しても仕入れ日から日が浅いので、想定外の売れ残りは少ないとのことです。
また価値も上がっているので、資産性に問題ないとのことです。

実際の運用実績の例

実際の運用例として、過去に募集されたファンドを見ていきます。

代々木上原駅徒歩5分のデザイナーズマンションが投資対象となります。
インカム収益については、マスターリース契約(賃料保証)があるので安定的です。
小規模な修繕と賃貸条件を見直すことで、収益性を上げて売却益も狙います。
途中で売却(換金)した場合はインカム収益の2.4%のみ受け取る計算となっています。

本案件に関する詳しい解説記事はこちらになります。

渋谷区代々木上原一棟マンションの投資考察

【COZUCHI】渋谷区代々木上原一棟マンションの投資考察！

COZUCHIから渋谷区代々木上原一棟マンションが開催されました。本ファンドに投資するべきかどうかろ「年利」「リスク」「事業内容」の視点で解説しています。またCOZUCHIの過去実績などもまとめており、本案件の投資の有無の参考にしていただければ幸いです。

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2024.09.14

まとめ

まとめ
・安定したインカム収益に期待
・途中換金時はインカム収益のみ受け取る
・毎月分配される
・いつでも無料解約できる
・長期投資には事業者の決算確認は必須

今回の新中長期運用型は安定したインカム収益を受け取るにあたって非常に良い仕組みだと思います。
特にいつでも無料解約できるのは投資家の資産置き場としても優れています。
一方で長期投資時には事業者の倒産リスクが、短期に比べて強くでます。
＊数年後の事業者の存続を見通すのは難しいため
せっかくいつでも換金できるのですから、毎年の決算はしっかりと確認して、やばそうなら逃げれる姿勢は常に持っておきましょう。

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2024.12.25